自己資金ゼロで築古物件(戸建賃貸)をゲット?

こんにちは。収益不動産物件情報センター 朝日です。

今回は、物件価格+諸費用を含めての融資利用
いわゆる「オーバーローンが組める?可能性がある」物件のご紹介デス♪

実は今回の物件。当社所有物件で、入居者が決まって 賃貸経営も安定して来たのでオーナーチェンジ物件として売り出そうと思いました。

所謂、オーナーチェンジです。話は戻りまして 融資のお話。

今回の物件、土地付(所有権)一戸建てなので とある金融機関の融資利用が可能♪

ナント諸費用込みのフルローンが見込めます!

ただし ご本人様の属性&物件内容によってどうなるか?ですが…。

住宅ローンを現在持ってる方でもOKです!クルマのローンを持っていても 融資利用可能です!

ちなみに物件価格以上の300万円の借入、返済期間15年、変動金利2%(団信込)元利金等返済で シミュレーションすると…

毎月の返済額が、19,305円。

賃料が3.2万円なので 毎月1.3万円(年15.6万円)ほどキャッシュが残ります。表面利回り 13.8%

年収が増える分、住宅ローンを組んでる方でしたら、ローン控除利用で所得税の還付も可能かも?

今回の物件を融資利用で購入すると まだ他にもメリットが出てくるケースもあります。本人様のご状況次第ですが…。

将来の売却時(収益物件としても 土地としてもOK)にメリットが出る場合もあります。これも 本人様のご状況によりますが…。

手元のキャッシュを温存して、今回の物件を融資で購入し 少しキャッシュを増やして、次の物件をキャッシュで購入する。

すると短期間で2つ物件をゲットすることも 可能姉妹です♪

これから物件を所有される方でしたら ロケットスタートも可能です♪

既に幾つか所有されてる戸建大家さんでしたら、キャッシュを温存して物件を1つ増やすことが 可能です♪

申込をして、あとはイケルかどうかの判断になりますが…。

今回の物件は一戸建て。前面道路は公道(八幡浜市道)。当然、再建築可能です。

最寄の駅までも 車で約10~15分。

物件から歩いてスグのところに 要田公園があります。遊具は少ないものの、ボールやフライングディスク等持ってきて遊ぶには良い場所です。

徒歩400mのところには 気さくなスーパー「木村チェーン」も有ります!

環境としても 悪くないと思います。

物件も 外からなら、現地確認可能です!

リフォーム済みであり、私共が売主なので何かあっても 精鋭リフォーム職人軍団が
現地にかけつけるので安心です!

是非 今回の物件、(自社物件というのもありますが) 前向きにご検討いただいても良い物件だと思います♪

纏めますと、

・融資利用でキャッシュを温存可能!

・私共が売主なので仲介手数料不要!

・賃貸募集を 私共が動くことも可能です!

現況の間取りです。(2DK)

 

 

 

 

 

 

 

◆物件データです↓

【売り一戸建 オーナーチェンジ物件】

物件住所:愛媛県八幡浜市保内町宮内2-21-2
最寄り駅:JR予讃線 八幡浜(やわたはま)駅 / 車で約10分 ※駅へは バス停・保内庁舎前(物件から徒歩6分)で乗車が便利です。
土地面積:77.03平米
建物面積:53.42平米
構造  :木造瓦葺2階建て
築年月 :昭和48年1月
土地権利:所有権、近隣商業地域 (建ぺい率 80-容積率 200%)
設備  :上下水道、プロパンガス、四国電力
その他 :駐車場は近隣(3,240円/月~)
前面道路 公道(八幡浜市道)幅4.3m
室内リフォーム済み(温水洗浄便座付) 2DK、

販売価格は280万円只今、賃料3.2万円で賃貸中。

物件詳細はこちらよりご確認下さい。
↓ ↓ ↓
http://yawatahamakodatechintai.strikingly.com/

ご興味がある方は こちらまで→asanobu00@gmail.com

それではご連絡をお待ちしております。

【追伸】なお当物件は (持ち家として住みたい方向けに)割賦販売可能です。(譲渡型賃貸)  即住める 手入れ不要の美邸。金利、割賦手数料不要 (審査も不要です!)  生活保護の方、外国の方、ご高齢の方、訳ありの方でも ご入居可能です。(修繕等は借主様負担で願います。)

…自社割賦です。一般のローンではありません。
①頭金0円 毎月3万2,000円×88回払い…7年後からは家賃不要で生活に余裕が出ますヨ。老後の家賃に心配無し!

②頭金80万円 毎月2万円×100回

③その他支払相談可能です。勿論、将来 建て替えも可能です。ご安心下さい。

2LDKの新築に 建替えた場合の一例です。

 

たった3分で読める!から 先ずは相続税の節税「納税資金対策」から学びましょう

相続税とは、相続開始から10ヶ月以内に現金で払うことが原則とされています。

相続税対策というと、どのように相続税を安くするかということに焦点を置きがちですが、「納税資金」にも目を向けていなければなりません。相続税は、基本的に現金で支払うことが原則です。

納税資金は、預貯金や生命保険、投資信託などがすぐに換金し、使用できるものです。しかし、現金がなかった場合には土地を売却しなければならない可能性もあるんです。土地を売却しなくて済むように、納税資金対策をしておかなければなりません。

そこで今回は、納税資金対策について 書いていきたいと思います。

お札


1.納税に必要な金銭の確保

所有している不動産を、収益性の高い賃貸物件に組み替える、売却して換金しておく 等の必要があります。納税には現金が必要となりますので、売却しても良い土地や宅地は、出来るだけ早く売却しておきたいですね。


 

2.優良な土地を開発する

たとえば商業地や、通勤アクセスのよい駅前付近などに土地がある場合は、積極的に開発するべきです。利用価値が高い土地は、相続税評価も高くなりますので、資産の圧縮を図ることができます。


 

3.自宅として最適な土地を決める

自宅の場合には、小規模宅地の評価減の特例を利用することができます。240㎡まで80%の評価減となります。

 


4.生命保険で納税資金対策をする 

納税資金対策としてしばしば生命保険が活用されています。法定相続人1人あたり500万円の相続税の非課税枠がありますので、相続対策として効果を発揮します。ただし、相続対策として生命保険に加入する場合には、終身保険に加入する必要がありますので、その点等 よく確認をして下さいネ。


 

【まとめ】・・・相続税には、「納税資金対策」をしなければなりません。

1.納税に必要な金銭の確保

2.優良な土地を開発する

3.自宅として最適な土地を決める

4.生命保険で納税資金対策をする


 

【おまけ】

相続対策として効果を発揮する「戸建賃貸経営」は如何でしょうか?戸建賃貸経営は、小規模宅地としての評価減を受けますので、正に相続税の節税効果を十分に発揮する方法です。

争族にならぬよう 家族できちんと相続(相続税対策)の話し合いをしていますか?愛媛県松山市

賃貸マンション経営の成功については 可能性が高いことは良く知られています。しかし、元気な親を前にしても 入院中の親を前にしても やっぱり相続の話はしづらい・・・。

そんな話をよく聞きます。しかし、もしもの時の為に相続対策を考えておかないと残された家族が大変な思いをしますヨ。詳しくはコチラをお読みください。

家族できちんと相続の話し合いをしていますか?

 

相続税がかかる割合は僅か4%程度!愛媛県松山市・相続税がかからない人の対策と準備とは?

今日は 相続税がかかる割合は僅か4%程度!愛媛県松山市・相続税がかからない人の対策と準備とは? についてお伝えします。 

当サイトでは、アパート建設の動機として「相続制対策」に関連した話題を提供してまいりましたが、 

肝心の 目相続税を支払わなければならない方は、ごく少数の選ばれた?方で、 

大半の方はその必要すらありません。 国税庁が発表している資料によりますと、相続税課税対象者は5万1409人(2011年分)ですが、相続税が改正された場合 約6~7%に増加すると予想されています。一年間の死亡者数約120万人の内、相続税対象者は約7~8万人となります。

しかし 

クローバーいきなり 結論からお伝えしますが

「相続税がかからないからといって、相続のための準備は何もしなくていい。」

という訳ではありません。グッド!

財産を相続する子供さんが 2人以上いたら、

必要なのが遺産分割対策

どのように財産を分けるか、後々揉めない様に 考えておかなければなりません。

(残念ながら 相続人である子供様自体は揉める気がなくても、その配偶者が焚き付けるケースが殆ど・・・)

主な財産が自宅等の不動産だけなど、公平に分けるのが難しい場合は

特に 事前準備が大切です。

【ケース①】

例えば 子供さん2人の場合、

お父様が亡くなって長男様が自宅をもらうとラブラブ! 次男様は何ももらえないガーン という事が考えられます。 

そんなとき 「生命保険」 の活用が有効です。

お父様が生命保険に加入し(保険金額は自宅の価値と同等額が望ましい) 受取人を次男にさえすれば、

お父様が亡くなったとき 次男様は保険金という現金を手にすることができます。にひひ

親も安心、子供も納得の、相続 ならぬ 争族(そうぞく)にならないための「打ち出の小槌」ですニコニコ

是非、お父さんお母さんに 教えてあげて下さい。

【ポイント】間違っても、自宅等の不動産を 兄弟の持ち分(共有名義)で相続させたりしないで下さい。

絶対にトラブルが発生しますから ご注意を・・・。

※この内容は、一般的な説明を目的としており、前提条件によっては結論が異なることもありますので、実行にあたっては 税理士等の専門家に ご相談ください。

その相続、チョット待った!遺言書に記載のない代襲相続:孫認めず 先に子死亡で遺言無効 最高裁

今日は その相続、チョット待った!遺言書に記載のない代襲相続:孫認めず 先に子死亡で遺言無効 最高裁初判断は民法と違うので注意! についてお伝えします。

 

実務と法律には乖離している部分がある というのが 定説となっていますが

「包括遺贈の場合と異なり、遺言による相続分の指定により 全財産を相続するとされていた相続人が 被相続人よりも先に死亡した場合に、当該相続人の相続人が全財産を代襲相続するかについて、高裁レベルの判例では意見が分かれていた」のだそうです。

それで今回、最高裁が初判断を下したと言うことで 大きなニュースになっています。

ダウン以下が その最高裁判決のニュースの抜粋です。

毎日新聞:代襲相続:孫認めず 先に子死亡で遺言無効 最高裁初判断
読売新聞:相続人が先に死亡なら、遺言は無効…最高裁判決
日本経済新聞:親より先に長男死亡 遺言相続、孫には無効 最高裁 

民法上では、

『相続人が相続の開始前に死亡するなどした時は、その相続人の子が代わりに相続すること』

としています。

これが所謂 代襲相続」ですビックリマーク

887条 被相続人の子は、相続人となる。
2 被相続人の子が、相続の開始以前に死亡したとき、又は第891条の規定に該当し、若しくは廃除によって、その相続権を失ったときは、その者の子がこれを代襲して相続人となる。ただし、被相続人の直系卑属でない者は、この限りでない。
3 前項の規定は、代襲者が、相続の開始以前に死亡し、又は第891条の規定に該当し、若しくは廃除によって、その代襲相続権を失った場合について準用する。

クローバーここで 今回のケースの検証

 母の遺言書がある場合、例えば 複数の相続人(長男・長女)のうちの一人(遺言の名宛人=長男)に全ての財産を与えるような内容だったとします。

遺言の名宛人が遺言者より先に死亡した場合、遺言書の内容通りに遺言の名宛人の子(長男の子=孫)に全てを代襲相続させるのか、

それとも、法定相続分のみの代襲相続となるのか判例・学説が分かれていました。ショック!

一般的に、遺言者は孫のことも考慮に入れて 遺言していることが多いです。

ですから、今回のようなケースの場合、民法上は 遺言者より遺言の名宛人が先に死亡していますので、遺言の内容に従って代襲相続されるのが法的解釈だと思います。ニコニコ

しかし、遺言は あくまでも意思表示の一つですので、書かれていないことまで類推して認めてしまっては 法律の運用としては面白くないのも事実。ガーン

 

当会でも 遺言・相続に関するサポート業務も多く、公正証書遺言の作成のお手伝いを受任することもございます。

実務では、受遺者が遺言者よりも先に亡くなった場合にはその部分の遺言が執行する前提で予備的遺言をしておく(日本公証人連合会において そう解説されてますし、公証人さんにもそう指導されています。)というのが常識となっています。

ダウン以下 『日本公証人連合会』HPより抜粋です。

「相続人や受遺者が,遺言者の死亡以前に死亡した場合(以前とは,遺言者より先に死亡した場合だけでなく,遺言者と同時に死亡した場合も含みます。),遺言の当該部分は失効してしまいます。」


まぁ結果的というか、やっと実務の通りの判例が出たと言うことで、ほっとした というのが正直な処です。

遺言書作成の際には、遺言者より名宛人が先に死亡した場合の 相続方法の指定も含め 「転ばぬ先の杖」で無効になっても良い 予備的遺言を作成すると理想的ですヨ。

 

遺産相続手続・遺言作成の ご相談、お待ちしております。

5年10カ月以内に払った相続税は見直しで取り戻せます!諦めないで…損をさせない相続税還付

「相続税還付」
でよくある質問をご紹介します。

【5年10カ月以内】に親族がお亡くなりになり、相続税を納めた経験のある方にとっては
とっておきのお知らせです。かなりの確率(7割以上)で相続税を取り戻せる可能性があります。
さらに、1年10ヶ月以内だと更正の請求にあたり、相続税還付額が大きくなる傾向にあります。

私共が相続税還付をお手伝いしている事例を元に、

その中で特に多いものをご紹介します。

今後は無料レポートを出して更にお役にたてば と考えています。
―――――――――――――――――――――――――――――
■約8割の方が相続税を払いすぎている?

相続税について 私自身も常に勉強しているのですが、驚愕の事実が分ってきました。

それは、

『相続税を支払った方の約8割は相続税を払いすぎている。しかもその内多くの方が取り戻すことが出来るにもかかわらず…』

ということなんです。

どうしてこのようなことになるかといいますと、相続税申告を行なった税理士は、相続税の実務経験が乏しい場合がほとんどだからなのです。(正に「消費税還付」の時と同じ現象が起きています。)

実は 現役の税理士さんと税務署の方にお聞きして分かった事なんですが、同じ相続案件を100人の税理士が評価すると、100人とも違う税額になってしまう と考えられているそうです。不思議ですねぇ~。

担当される税理士さんの力量によって、相続税額は左右されるといっても、過言ではありません。

では、「税理士さんの出来が悪いのか?」イエイエ 決してそういう訳ではありません。

相続税申告の年間件数は約5万件ほどあるといわれています。

一方、全国には税理士さんが約7万人います。

となると、一般的に税理士さんが相続税申告にかかわれるのは、多くても2年に一回、という計算になります。(最悪、一度も相続税申告を経験したことがない税理士さんもいらっしゃるのです。)

もう一度書きますが、相続税申告の件数を平均すると、税理士一人につき、年間1件もありません。
つまり、それだけ相続税を専門としている税理士が少ないということが言えます。

「あなた様の相続申告がはじめての経験」、ということも十分あり得るわけです。

■相続税申告が難しいワケ

依頼される税理士によって大きく異なってくるのは、ズバリ、「土地の評価額」です。

土地の評価の仕方ひとつで、数千万円~億単位もの納税額が違ってくるのだから本当 複雑で分かりにくいです。
以下の土地などは、特に【知識面】…
都市計画法・建築基準法の知識が必要となります。土地評価は非常に専門的な知識を要するものであり、「不動産鑑定士」 という土地の知識を専門に扱う職業も存在するくらい難しいものです。

・広大地
・不整形地(形の良くない土地)
・区分評価出来る土地
・墓地に隣接している土地
・線路や踏切に隣接している土地
・高低差のある土地
・空港に近い土地
・都市施設予定地の区域内にある土地
・4メートル未満の道路に接する土地
・上空に高圧線が通っている土地
・市街地にある山林
・公道に接していない土地
ETC…

逆に、土地を厳密に評価を見直し、当初よりも評価額が低くなれさえすれば、払いすぎた相続税を取り戻すことができますよネ。だからこそ相続税の専門家に任せた方が良いのです。

※余談ですが、お亡くなりになられた方(被相続人)の過去数年分のおおきな出金(100万円以上)は説明できるようにしておいた方が良いようです。

■こういう方は 特に相続税が還付される可能性があります!

相続税を取り戻せる可能性が高い方は、次のような方々です。

1、親族がお亡くなりになられてから5年10か月以内の方。

2、相続財産のうち、土地が占める割合が比較的高い方。

特に【5年10か月以内】というのは重要です。

残念ながら税納付後 5年を過ぎると、相続税還付を受けることが できなくなってしまうからです。

■何も行動しなければ、相続税はもどってきません!

今回、収益不動産物件情報センター・インターネット店では、
改めて 相続税還付のための無料相談を受付けます。(担当は私共の提携税理士が行います。

相続税は、既に払ってしまったものですから、何もしなければそのまま 1銭たりとも帰ってくることはありませんヨ。

5年以内に相続税を納めた方は、今回の無料相談で、得をすることはあっても損をすることは絶対にありません。

また、相続人の中には、「相続税還付なんかすると所得税・法人税でやり返されるかもしれない?」とご心配される方がいますが、そういった心配はまずないと言えるでしょう。

と言いますのも 相続税還付請求時には、主として土地の評価額を見直します。
相続税調査の際には、金融資産のもれ(主として名義預金のもれ)を調査します。
土地評価の見直しと金融資産のもれは、方向性が違いますので、相続税調査の確率が高まることは考えにくいと思われます。

上述のように相続税還付請求というのは、土地の評価の見直しが主で、相続税調査とは視点が違いますので、相続税還付請求が相続税調査を招き入れるといったことは言えないと思います。
手元に参考データがあるのですが、平成 18 年ですと相続税調査実績の割合は 26.7 %で、私共の提携税理士が相続税還付請求のお手伝いをさせていただいたのが 101 件中、相続税調査が来たのがわずか 6 件、割合にして 5.9 %。国税庁平均の 26.7 %に比べると、圧倒的に低い数字となっています。
調査実績件数の数字をみれば、相続税還付請求をしたら相続税調査を招き入れるといったことは言えないと思います。

相談は無料ですので、もしあなた様が「相続税を取り戻したい」と
思うのであれば、今すぐお申込ください。
↓  ↓  ↓
お申込みはこちらこちらをクリック

相続税還付が成功すれば、かなりの相続資金が取り戻せますヨ!
あなた様のお申込をお待ちしております。

★★★相続税還付について詳しく知りたい方は
お申込みはこちらこちらをクリックして
お名前とメールアドレス、ご希望内容や連絡方法、連絡先等をお送りください。
本日はここまで…。

『今日の内容はいかがでしたか?もしよろしければお友達に転送ください。』

相続・士業マーケティング研究会のご案内

◆相続・士業マーケティング研究会のご案内◆

私共が今行っている仕事のメインの一つが 相続不動産のコンサルタントという仕事になります。

相続は税金、法規制など専門知識を必要な場面も多く、各士業さんの協力なしには解決出来ない問題も多数あります。そこで、当会では、リアルに協業できる士業有資格者弁護士、公認会計士、税理士やFPの方など相続に強い方)を募集いたします。

参加条件は2つだけ

1. 地域は愛媛・香川・高知・徳島の四国4県と広島市・福山市・岡山市・倉敷市の地区限定で・・・。

2. とにかく相談顧客を最優先にお仕事が出来る方

また これから相続に強くなりたいという勉強熱心な若手の参加もお待ちしています。勉強会・交流会も『出来れば、やりたいなぁ』なんて思ったりもしてます。

※リアルに協業したいので、素性が明らかでない方や あやしい方の場合、お断りする場合もございます。

※リアルに協業したいので、エリアが被る同業士業の方が先に要らしたりした場合は お断りする場合もございます。

↓ お問合せ・ご相談シートへ

https://e-apamankeiei-ehime.com/?page_id=69