■松山市内　またはその近隣に　土地をお持ちの地主さんは、ローコストで高利回りのアパート経営。

出来れば　相続対策も併せて、アパートの一部に後継者様の自宅部分を含めるのがおススメ。

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今日は

【３】松山市内　またはその近隣の土地の事例について書かせて戴きます。

　不動産投資コンサルのページでも書いていますが、アパートやマンションは　装置産業なので、建てた時点(中古の場合　購入した時点)で　ほぼ収益(将来に亘って得られる儲け)が決まってしまいます。

例えば、

Ａ：1億円の建築費に対して、年間家賃収入が500万円

⇒表面利回り5％

Ｂ：1億円の建築費に対して、年間家賃収入が1000万円

⇒表面利回り10％

Ｃ：1億円の建築費に対して、年間家賃収入が1500万円

⇒表面利回り15％

だとすれば、誰しもＣが一番良いに決まっています。

　ただし、安普請ですぐ壊れてしまっては、もちろん困りますが・・・。

しっかりした建物で　利回りがやや低いのと、木造等で利回りが高いのと　どっちが良いのか？

という質問をよく受けます。

　立地にもよりますので、一概には言えませんが…。

周りがＲＣ(鉄筋コンクリート造)マンションばかりだと、逆に木造で空間をうまく使った　今風のアパートも良い場合もあります。

市中心部などや　バイパス・環状線沿いなどは、音の問題もあるのでＲＣの方が良いでしょう。

こちらは、私共所有の　エレベータなしの3階建てマンション「メゾン・ド・カクタス」のケースですが、

エリア初の　オール電化マンションということもあり、新築してすぐ満室になり、今年築13年目ですが

その後も　おかげ様で高い入居率を誇っています。

デザイナーズではありますが、ごく一般的なシンプルなデザインが かえってよかったようです。

　逆に、ローコストの1Ｋタイプ(1戸8～10坪)の部屋を効率よく詰め込んで、

3階建てもしくは2階建てで安く建てるのも 高入居率で利回りよく経営できます。

　参考ですが、ある都市銀行の融資担当からお聞きした基準なんですが、

最低利回りは12％だそうです。

これを下回る場合は、自己資金を投入して　融資額をベースとした利回りが12％を超えることが一つの条件。

(但し、家賃の全国一安い松山市内で　この利回りは正直難しいですが・・・。)

　ということは、12％を超えていれば、全国どこでも　多少の金利変動や空室にも耐えられる、

そう銀行は判断しているわけです。

表面利回り12％を超えれば　多少の遊びや贅沢装備は許されるような、そんなイメージです。

　松山や　その近郊にお住まいの方で、

「相続税がかかる」といっても、土地をいくつもたくさん持っている訳ではなく、

一つだけというケースの方も多いかと思います。

相続があったときに、その一つの土地を複数の子供さんの共有などにしてしまうと、

後あと大変なことになりますから　気を付けて下さいネ！

　相続税対策として最も良く利用されているのが、やはり　

「アパート・マンション建設」です。

　ポイントは　100％評価される預金や借入金が　35％程度しか評価されない建物に変わることです。

２番目のポイントは、借家人の入居により、建物が借家権控除としてほぼ3割引になること。

３番目は、同様にその敷地が貸家建付地となることで　約18％引きになることです。

これらの特例が　あわせて使えるということになります。

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　また　私共グループ所有物件なんですが、１階の一部がオーナー自宅になっていて、

２階・３階で1ＤＫタイプのマンション　16部屋ある物件「みよしハイツ」がございます。

オーナー曰く、今現在　家賃収入で十分返済出来てますから、

まるで　ただで新築の家に住んで　さらにお小遣いまで入ってくる　といっても言い過ぎではありません。

　また、新築時に今まで別居していたお父さん家族と　同一敷地に住みだしたので、

敷地の大半が　居住用小規模宅地の適用範囲となりました。

当面、借入金がありますから　有難いことに相続税は全くかからない状況です。

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　ここで、注意しなくてはいけないのは、いくら節税効果があるからといって、

採算の合わないようなハイコストな建築をしたり、全く賃貸需要のない地域に建ててしまうことです。

　そのあたりの判断が　一番迷う部分かもしれませんが、

弊会では　受注優先ではなく

『石橋を叩き割るくらいの気持ちで　慎重な土地活用』

をモットーとしてアドバイスしていますので、どうかご安心下さい。

　やらない方が良い場合は、正直にそうお答えいたします。

最近　不動産投資を考えている　サラリーマン投資家の方からの　問合せが非常に多いです。

皆さん、本を読んだり、良く勉強されている方が多いのですが、

本当は　相続税に悩む地主さんにこそ　しっかり勉強をしていただきたいのです。

　良い意味で借入を恐れない　投資的な考え方を身につけて欲しいと思っています。

善は急げです。

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本日はここまで…。

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