税制改正であなたの場合、相続税はかかるのでしょうか?愛媛県松山市・相続税無料シミュレーション

今日は 税制改正であなたの場合、相続税はかかるのでしょうか?愛媛県松山市・相続税無料シミュレーション についてお伝えします。

 

当サイトでは、アパート建設の動機として「相続制対策」に関連した話題を提供してまいりましたが、

 

肝心の 目相続税を支払わなければならない方は、ごく少数の選ばれた?方で、

 

大半の方はその必要すらありません。

 

しかし

 

クローバーいきなり 結論からお伝えしますが

 

「自分勝手な思い込みで 相続税がかからないと思っていたら、思わぬ落とし穴があった。」

 

という方が 後を絶ちません。叫び

そこで、転ばぬ先の杖として

 

僅か1分!自分自身で 心おきなく確認出来る

 

WEB版「相続税無料シュミレーション」をオススメしていますニコニコ

 

クローバーこの「相続税シミュレーション」は 「平成23年度税制改正大綱」 に基づいて作成している シュミレーションです。

(25年度税制改正大綱が発表されましたネ!施行時期は平成27年1月1日以後の相続から適用になります。このシュミレーションは 現行の税制に基づいて作られているため、ご注意下さいあせる)
尚、このシミュレーションは目安であり、相続税が実際に発生するかどうかについての責任を負うものではありませんので、予めご了承の上、ご利用下さい。
ダウン
http://bit.ly/k6T3Xu 

※この内容は、一般的な説明を目的としており、前提条件によっては結論が異なることもありますので、実行にあたっては 税理士等の専門家に ご相談ください。

 

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如何でしょう?

うちの家内(43歳)も試しにやってみましたが、自身の父の相続税が発生することは知ってたものの 具体的な金額がわかったのには 正直驚いていました。

 

父も72歳。決して大きな額ではありませんでしたが コレで前向きに相続対策の準備ができますネニコニコ

【追伸】コチラにも、セルフで無料のシュミレーションが出来るソフトがございます。

ご参考まで・・・。

相続税がかかる割合は僅か4%程度!愛媛県松山市・相続税がかからない人の対策と準備とは?

今日は 相続税がかかる割合は僅か4%程度!愛媛県松山市・相続税がかからない人の対策と準備とは? についてお伝えします。 

当サイトでは、アパート建設の動機として「相続制対策」に関連した話題を提供してまいりましたが、 

肝心の 目相続税を支払わなければならない方は、ごく少数の選ばれた?方で、 

大半の方はその必要すらありません。 国税庁が発表している資料によりますと、相続税課税対象者は5万1409人(2011年分)ですが、相続税が改正された場合 約6~7%に増加すると予想されています。一年間の死亡者数約120万人の内、相続税対象者は約7~8万人となります。

しかし 

クローバーいきなり 結論からお伝えしますが

「相続税がかからないからといって、相続のための準備は何もしなくていい。」

という訳ではありません。グッド!

財産を相続する子供さんが 2人以上いたら、

必要なのが遺産分割対策

どのように財産を分けるか、後々揉めない様に 考えておかなければなりません。

(残念ながら 相続人である子供様自体は揉める気がなくても、その配偶者が焚き付けるケースが殆ど・・・)

主な財産が自宅等の不動産だけなど、公平に分けるのが難しい場合は

特に 事前準備が大切です。

【ケース①】

例えば 子供さん2人の場合、

お父様が亡くなって長男様が自宅をもらうとラブラブ! 次男様は何ももらえないガーン という事が考えられます。 

そんなとき 「生命保険」 の活用が有効です。

お父様が生命保険に加入し(保険金額は自宅の価値と同等額が望ましい) 受取人を次男にさえすれば、

お父様が亡くなったとき 次男様は保険金という現金を手にすることができます。にひひ

親も安心、子供も納得の、相続 ならぬ 争族(そうぞく)にならないための「打ち出の小槌」ですニコニコ

是非、お父さんお母さんに 教えてあげて下さい。

【ポイント】間違っても、自宅等の不動産を 兄弟の持ち分(共有名義)で相続させたりしないで下さい。

絶対にトラブルが発生しますから ご注意を・・・。

※この内容は、一般的な説明を目的としており、前提条件によっては結論が異なることもありますので、実行にあたっては 税理士等の専門家に ご相談ください。

土地を所有しているだけでも 固定資産税・相続税などが課税されてしまう! 失敗しない 土地活用の方法を無料で知りたくありませんか?

■松山市内 またはその近隣に 土地をお持ちの地主さんは、ローコストで高利回りのアパート経営。

出来れば 相続対策も併せて、アパートの一部に後継者様の自宅部分を含めるのがおススメ。

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今日は

【3】松山市内 またはその近隣の土地の事例について書かせて戴きます。

 不動産投資コンサルのページでも書いていますが、アパートやマンションは 装置産業なので、建てた時点(中古の場合 購入した時点)で ほぼ収益(将来に亘って得られる儲け)が決まってしまいます。

例えば、

A:1億円の建築費に対して、年間家賃収入が500万円

⇒表面利回り5%

B:1億円の建築費に対して、年間家賃収入が1000万円

⇒表面利回り10%

C:1億円の建築費に対して、年間家賃収入が1500万円

⇒表面利回り15%

だとすれば、誰しもCが一番良いに決まっています。

 ただし、安普請ですぐ壊れてしまっては、もちろん困りますが・・・。

クローバーしっかりした建物で 利回りがやや低いのと、木造等で利回りが高いのと どっちが良いのか?

という質問をよく受けます。

 立地にもよりますので、一概には言えませんが…。

周りがRC(鉄筋コンクリート造)マンションばかりだと、逆に木造で空間をうまく使った 今風のアパートも良い場合もあります。

市中心部などや バイパス・環状線沿いなどは、音の問題もあるのでRCの方が良いでしょう。

RCマンション実例

こちらは、私共所有の エレベータなしの3階建てマンション「メゾン・ド・カクタス」のケースですが、

エリア初の オール電化マンションということもあり、新築してすぐ満室になり、今年築13年目ですが

その後も おかげ様で高い入居率を誇っています。

デザイナーズではありますが、ごく一般的なシンプルなデザインが かえってよかったようです。

 逆に、ローコストの1Kタイプ(1戸8~10坪)の部屋を効率よく詰め込んで、

3階建てもしくは2階建てで安く建てるのも 高入居率で利回りよく経営できます。

 参考ですが、ある都市銀行の融資担当からお聞きした基準なんですが、

最低利回りは12%だそうです。

これを下回る場合は、自己資金を投入して 融資額をベースとした利回りが12%を超えることが一つの条件。

(但し、家賃の全国一安い松山市内で この利回りは正直難しいですが・・・。)

 ということは、12%を超えていれば、全国どこでも 多少の金利変動や空室にも耐えられる、

そう銀行は判断しているわけです。

表面利回り12%を超えれば 多少の遊びや贅沢装備は許されるような、そんなイメージです。

 松山や その近郊にお住まいの方で、

「相続税がかかる」といっても、土地をいくつもたくさん持っている訳ではなく、

一つだけというケースの方も多いかと思います。

相続があったときに、その一つの土地を複数の子供さんの共有などにしてしまうと、

後あと大変なことになりますから 気を付けて下さいネ!

 相続税対策として最も良く利用されているのが、やはり 

「アパート・マンション建設」です。

 ポイントは クローバー100%評価される預金や借入金が 35%程度しか評価されない建物に変わることです。

クローバー2番目のポイントは、借家人の入居により、建物が借家権控除としてほぼ3割引になること。

クローバー3番目は、同様にその敷地が貸家建付地となることで 約18%引きになることです。

これらの特例が あわせて使えるということになります。

――――――――――――――

オーナー住宅併用マンション

 また 私共グループ所有物件なんですが、1階の一部がオーナー自宅になっていて、

2階・3階で1DKタイプのマンション 16部屋ある物件「みよしハイツ」がございます。

オーナー曰く、今現在 家賃収入で十分返済出来てますから、

まるで ただで新築の家に住んで さらにお小遣いまで入ってくる といっても言い過ぎではありません。

 また、新築時に今まで別居していたお父さん家族と 同一敷地に住みだしたので、

敷地の大半が 居住用小規模宅地の適用範囲となりました。

当面、借入金がありますから 有難いことに相続税は全くかからない状況です。

―――――――――――――――

 ここで、注意しなくてはいけないのは、いくら節税効果があるからといって、

採算の合わないようなハイコストな建築をしたり、全く賃貸需要のない地域に建ててしまうことです。

 そのあたりの判断が 一番迷う部分かもしれませんが、

弊会では 受注優先ではなく

『石橋を叩き割るくらいの気持ちで 慎重な土地活用』

をモットーとしてアドバイスしていますので、どうかご安心下さい。

 やらない方が良い場合は、正直にそうお答えいたします。ニコニコ

最近 不動産投資を考えている サラリーマン投資家の方からの 問合せが非常に多いです。

皆さん、本を読んだり、良く勉強されている方が多いのですが、

本当は 相続税に悩む地主さんにこそ しっかり勉強をしていただきたいのです。ショック!

 良い意味で借入を恐れない 投資的な考え方を身につけて欲しいと思っています。

善は急げです。

無料相談を随時受け付けていますので、今すぐお申し込みください!!

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本日はここまで…。

『今日の内容はいかがでしたか?もしよろしければお友達に転送ください。』

土地を所有しているだけでも 固定資産税・相続税などが課税されてしまう!地主が土地の有効利用を考えるとき、そこにはこんな悩みが?

【土地を所有しているだけでも 固定資産税・相続税などが課税されてしまう! 失敗しない土地活用の方法を 無料で知りたくありませんか?】

それでは 張り切ってまいります!

■郊外ロードサイドに土地をお持ちの地主さんは、事業用定期借地権を利用した 土地活用や大手企業への一括賃貸

土地オーナー様が土地の有効利用を考えるとき、そこには

★1.収入の確保

★2.相続税対策

★3.資産(財産)を次世代に受け継がせたい

といった思いや悩みがあろうかと思います。

 現実、土地を所有しているだけだと、固定資産税・相続税などが課税されてしまい、決して旨みなどありませんヨネ。ガーン

残念ながら ほかに打つ手が無く、やむを得ず 青空駐車場アパート経営をされている方も多いことでしょう。

 しかし、最近は

「ハウスメーカーさんの言うとおり、アパートを建てたけれど空室が埋まらない」

といった負の悩みを抱えていらっしゃる方も 多いようです。

アパートを供給している者としては 辛いです。ショック!

 ところで 今、首都圏を中心に 全国で開催される「空室対策」をテーマにしたセミナーは、常に満員御礼状態です。

以前私も、

「あなたの土地活用はやめたほうがいい!」(船井財産コンサルタンツ編 実業之日本社)
という本を読みました。

そこにも書いてあったのですが 確かに、安易な土地活用では大切な土地を失ってしまうことにもなりかねません。

 かといって、ご先祖様から引き継いだ土地を 自分の代で失いたくはない。

「売却して事業用の資産の買い替えを行いなさい!」

とコンサルにいとも簡単に言われても

「簡単に売るなんて そう簡単に出来るわけがない」

と お考えの地主さんも多いことと思います。

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クローバー私のおススメする土地活用は、大きく分けて3つのパターンです。

晴れ1.郊外ロードサイドに土地をお持ちの地主さんは、事業用定期借地権を利用した土地活用や大手企業への一括賃貸。

晴れ2.郊外ロードサイド以外の土地の場合は、高齢者世帯と一般世帯、子育て世帯が同居する「コミュニティアパート」、戸建賃貸。

晴れ3.松山市内またはその近隣に土地をお持ちの地主さんは、ローコストで高利回りのアパート経営。出来れば相続対策も併せて、アパートの一部に自宅部分を含めるのがおススメ。

今日は

【1】郊外ロードサイドの土地の事例

について書かせて戴きます。

M様の場合…こちらは、もともとは田んぼでした。

後継者がいない中、おじいさんの

「あの土地、なんとかならんかへんはてなマーク

の一言から話がスタートしました。

最終的には一部上場の衣料品販売S社様(仮名)と 事業用の一括賃貸契約をして建築した店舗です。(工事中の画像です)

ファッションセンターしまむら 工事中

20年間の家賃保証が付いている上に、建物の建築費は 企業側より建設協力金が出ます。

ということは、銀行から融資を受ける必要もなく、計画的に家賃の中から返済が出来るのです。

万が一 撤退する場合にも 家賃保証は20年間継続し、建物の解体・原状復帰も約束されています。

一括賃貸なので、維持管理コストも企業持ちになります。

S様の場合…こちらは、実は市街化調整区域内の土地でした。

宅配便会社が配送センター建設用地として、ちょうどこの地域で土地を探していて、

一括賃貸契約がまとまりました。

 通常は全く使いようのない調整区域内の土地ですが

配送センター・病院などは、建築確認許可がおりるようです。(要; 確認)

調整区域のボロ土地ながら、結構な収入を得られていますヨ。ラブラブ!諦めないで・・・。

 本日はここまで…。

『今日の内容はいかがでしたか?もしよろしければお友達に転送ください

5年10カ月以内に払った相続税は見直しで取り戻せます!諦めないで…損をさせない相続税還付

「相続税還付」
でよくある質問をご紹介します。

【5年10カ月以内】に親族がお亡くなりになり、相続税を納めた経験のある方にとっては
とっておきのお知らせです。かなりの確率(7割以上)で相続税を取り戻せる可能性があります。
さらに、1年10ヶ月以内だと更正の請求にあたり、相続税還付額が大きくなる傾向にあります。

私共が相続税還付をお手伝いしている事例を元に、

その中で特に多いものをご紹介します。

今後は無料レポートを出して更にお役にたてば と考えています。
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■約8割の方が相続税を払いすぎている?

相続税について 私自身も常に勉強しているのですが、驚愕の事実が分ってきました。

それは、

『相続税を支払った方の約8割は相続税を払いすぎている。しかもその内多くの方が取り戻すことが出来るにもかかわらず…』

ということなんです。

どうしてこのようなことになるかといいますと、相続税申告を行なった税理士は、相続税の実務経験が乏しい場合がほとんどだからなのです。(正に「消費税還付」の時と同じ現象が起きています。)

実は 現役の税理士さんと税務署の方にお聞きして分かった事なんですが、同じ相続案件を100人の税理士が評価すると、100人とも違う税額になってしまう と考えられているそうです。不思議ですねぇ~。

担当される税理士さんの力量によって、相続税額は左右されるといっても、過言ではありません。

では、「税理士さんの出来が悪いのか?」イエイエ 決してそういう訳ではありません。

相続税申告の年間件数は約5万件ほどあるといわれています。

一方、全国には税理士さんが約7万人います。

となると、一般的に税理士さんが相続税申告にかかわれるのは、多くても2年に一回、という計算になります。(最悪、一度も相続税申告を経験したことがない税理士さんもいらっしゃるのです。)

もう一度書きますが、相続税申告の件数を平均すると、税理士一人につき、年間1件もありません。
つまり、それだけ相続税を専門としている税理士が少ないということが言えます。

「あなた様の相続申告がはじめての経験」、ということも十分あり得るわけです。

■相続税申告が難しいワケ

依頼される税理士によって大きく異なってくるのは、ズバリ、「土地の評価額」です。

土地の評価の仕方ひとつで、数千万円~億単位もの納税額が違ってくるのだから本当 複雑で分かりにくいです。
以下の土地などは、特に【知識面】…
都市計画法・建築基準法の知識が必要となります。土地評価は非常に専門的な知識を要するものであり、「不動産鑑定士」 という土地の知識を専門に扱う職業も存在するくらい難しいものです。

・広大地
・不整形地(形の良くない土地)
・区分評価出来る土地
・墓地に隣接している土地
・線路や踏切に隣接している土地
・高低差のある土地
・空港に近い土地
・都市施設予定地の区域内にある土地
・4メートル未満の道路に接する土地
・上空に高圧線が通っている土地
・市街地にある山林
・公道に接していない土地
ETC…

逆に、土地を厳密に評価を見直し、当初よりも評価額が低くなれさえすれば、払いすぎた相続税を取り戻すことができますよネ。だからこそ相続税の専門家に任せた方が良いのです。

※余談ですが、お亡くなりになられた方(被相続人)の過去数年分のおおきな出金(100万円以上)は説明できるようにしておいた方が良いようです。

■こういう方は 特に相続税が還付される可能性があります!

相続税を取り戻せる可能性が高い方は、次のような方々です。

1、親族がお亡くなりになられてから5年10か月以内の方。

2、相続財産のうち、土地が占める割合が比較的高い方。

特に【5年10か月以内】というのは重要です。

残念ながら税納付後 5年を過ぎると、相続税還付を受けることが できなくなってしまうからです。

■何も行動しなければ、相続税はもどってきません!

今回、収益不動産物件情報センター・インターネット店では、
改めて 相続税還付のための無料相談を受付けます。(担当は私共の提携税理士が行います。

相続税は、既に払ってしまったものですから、何もしなければそのまま 1銭たりとも帰ってくることはありませんヨ。

5年以内に相続税を納めた方は、今回の無料相談で、得をすることはあっても損をすることは絶対にありません。

また、相続人の中には、「相続税還付なんかすると所得税・法人税でやり返されるかもしれない?」とご心配される方がいますが、そういった心配はまずないと言えるでしょう。

と言いますのも 相続税還付請求時には、主として土地の評価額を見直します。
相続税調査の際には、金融資産のもれ(主として名義預金のもれ)を調査します。
土地評価の見直しと金融資産のもれは、方向性が違いますので、相続税調査の確率が高まることは考えにくいと思われます。

上述のように相続税還付請求というのは、土地の評価の見直しが主で、相続税調査とは視点が違いますので、相続税還付請求が相続税調査を招き入れるといったことは言えないと思います。
手元に参考データがあるのですが、平成 18 年ですと相続税調査実績の割合は 26.7 %で、私共の提携税理士が相続税還付請求のお手伝いをさせていただいたのが 101 件中、相続税調査が来たのがわずか 6 件、割合にして 5.9 %。国税庁平均の 26.7 %に比べると、圧倒的に低い数字となっています。
調査実績件数の数字をみれば、相続税還付請求をしたら相続税調査を招き入れるといったことは言えないと思います。

相談は無料ですので、もしあなた様が「相続税を取り戻したい」と
思うのであれば、今すぐお申込ください。
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相続税還付が成功すれば、かなりの相続資金が取り戻せますヨ!
あなた様のお申込をお待ちしております。

★★★相続税還付について詳しく知りたい方は
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本日はここまで…。

『今日の内容はいかがでしたか?もしよろしければお友達に転送ください。』