設計士によって大きく違う事は何か?②愛媛の満室経営コンサルティング

先日のコラムで「設計士」の話題を書いたところ 早速、メール連絡頂きました。

ありがとうございます。ニコニコ

 勿体ぶるのも何なんで、いきなり 先日の続きというか 答えに入りたいと思います。

 コンサル案件のお話 続きです。

正直なところ、その案件の「土地」での「法令上の制限」や

今回の「調査分析結果」によりあがってきた 「間取り」(配置図・外構図)でいきますと、

条例や指導要綱など詰めていけば、どなたも(どの会社も)似たり寄ったりになるのは ある意味 当然です。

 その中で最終的に なにが決め手になるか?

実はクライアントさんと設計士さんとのフィーリングです。

 えっ目 と仰られるかも知れませんが たとえアパマンのような収益物件と言えども

設計思想やコンセプト、経験と情報・その蓄積、そしてアパマン建築に対するスキル 等、

様々数値化・可視化出来る比較項目はありますが、

最終的には やっぱり設計士さんの

「やる気」(パッション・情熱)と 「この人と一緒に仕事したい!」という 「フィーリング」ではないでしょうか?

当然ですが これから莫大な打合せ項目を(しかも多大な時間とお金を掛けて) ディスカッションするに当たり

「フィーリング」と話しやすさというのは重要です。

 クライアントさんには 設計士さんと打ち合せする前に

「これはお見合いです。(笑)」

なんて 余計な事を言ったりします。

当然 ウマが合わない 或いはちょっと違うな とお感じになられた場合は 違う設計士さんと打ち合せすべきでしょう。グッド!

 担当営業マン以上に重要かもしれませんヨ!

本日はここまで…。

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設計士によって大きく違う事は何か?愛媛の土地活用・満室経営コンサルティング

いきなりですが本題、日は設計士(建築家・建築士)のお話をしたいと思います。

コンサル案件のお話です。

アパート建築を行う場合、ついつい 建築コストが高くオーバークオリティになりがちなケースと

ローコストに走って 安普請のものになりがちなケース、

両極端の大家さんを多数見かけます。プンプン

あまりに高い建築費は収支を圧迫し、投資資金の回収期間が 必要以上に長くなってしまいます。

また、あまりに安っぽいアパートは 中古になったとき市場での競争力が激減しますし、地震・火災など万一の災害の時の安全性も心配です。

さらに ハウスメーカーさんがつくる収支シミュレーションは

家賃設定や金利設定、空室率設定に 無理があるものが殆ど。ショック!

実際に運用を始めて数年経った後で

しょぼんこんなはずじゃなかった」

と 後悔しても後の祭り・・・。

最悪はデフォルト(破綻)の危険性さえあります。

そうなると、せっかく活用しようとしていた土地ごと 手放さなくてはならない ことにもなりかねません。

また、いざ土地活用をしようとした時に、

クローバー果たしてアパートを建てるべきか 建てない方が良いのか?

クローバー予算はいくらまでかけるのが妥当なのか?

クローバー何を建てるのか・建てられるのか?

クローバー商業テナント・居住系・駐車場など 用途は何が一番あっているのか?

クローバーRC・鉄骨・木造など構造はなにが一番適しているのか?

クローバー間取りはファミリーかシングルか 何m2か?

クローバー階数・戸数のボリュームは?・・・

悩みは尽きませんネ。叫び

そういう紆余曲折を経て 企画やプランもようやく決定し、

実際に 図面を描く担当「設計士」(建築家・建築士)を決定する段階に入ってからの事です。

(社内コンペなんかがそれにあたります。)

当然 私の使命・立場として、社内外の各設計士さんの特徴を加味し、クライアントさんに様々な選択できる「案」をプレゼンテーションします。

例えば、「該当敷地」に対して 「調査分析」に基づいて判明した、 建築する建物の「構造」、「間取り」と「広さ」、「ターゲットとする入居者・客層」、

そして「コストと容積率の消化のバランス」を最大限目指す事、

車を止めやすい「駐車場」の付置・台数など、 諸条件を伝えて 大まかな図面を描いていきます。

実はこの「設計」という仕事、人によって本当に大きく変わります。グッド!

(建築士である私が言うのですから、間違いありません。ニコニコ)

何が変わるか?

「デザイン」や「どんな部屋が何戸建つかはてなマーク」の擦り合わせは、

私や担当営業マン、仲介部等で指定するので そう変わる事はありません。

「集合住宅」(アパート・マンション)の場合 「戸建」と大きく違うのは、

「採算性」「収益」を出す(しかも高利回りで・・・)というのが前提なんですが、

はっきりいって、部材や建材、工法など熟知していないと 良いものを安く建てる(造る)ことは困難です。

もっといえば、建築業界特有の「商流」や「業界の常識」(一般の非常識)などを知った上で

「部材を安く調達できるか?」

どうかということも 建築コストを削減する為には本当に重要です。

そういう点で言うと、私の勤務先では原則 企画商品を主力としていますので、コストパフォーマンスが高く、最大利回りを追求し、しかもオーナー様の個性で選べる アパマンを多数提案させて頂いております。

本案件のプロジェクトマネージャーである私達 社内コンサルタント側(設計事業部)で

「どのようなデザインが客付けしやすいか?」

(特に女性)

「長年入居者様とオーナー様に愛されるか?」

(高い入居率が確保できるか)

「メンテナンスコストが安いか?」

(後あと手間がかからないか)

というポイントを中心に 複数案をオーナー様へ提示し、 最終的にクライアントさんに決めて戴きます。

そしてこの敷地に対して コンサル側の「調査分析」により 最もニーズが高いと判明した「間取り」(配置図・外構図)で実施設計します。

詳細は「建築基準法」や市町村の「条例・指導要綱」など「法的な規制」の中で ほぼ決まってしまいます。

ですからここまで指定した場合、担当設計士により 大きく内容が変わるということはありません。

ここまでコンサル側で指定して はじめて、 法的な観点からみて 該当敷地で建てられる「建物」の詳細も決まってしまう。

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・募集方法アドバイス(例/ペット可・ルームシェア可・家具付など)
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追伸
満室経営は人任せでは 絶対に成功しません・・・
オーナー様の能動的な協力が不可欠です。

したがって、大変申し訳ありませんが、次のようなオーナー様はご遠慮ください。
▼お金を支払うからすべてやってくれという方
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▼なんでも無料だと思っている方
▼人の意見を最後まで聞かない方
▼入居者様に感謝できない方

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上記、満室経営コンサルティングは 基本的には松山市近隣の愛媛県内(南予地区は宇和島まで、東予地区は四国中央まで)のみ現地確認します。他のエリアのオーナー様は物件の写真なども準備して下さい。

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