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設計士によって大きく違う事は何か?愛媛の土地活用・満室経営コンサルティング

いきなりですが本題、日は設計士(建築家・建築士)のお話をしたいと思います。

コンサル案件のお話です。

アパート建築を行う場合、ついつい 建築コストが高くオーバークオリティになりがちなケースと

ローコストに走って 安普請のものになりがちなケース、

両極端の大家さんを多数見かけます。プンプン

あまりに高い建築費は収支を圧迫し、投資資金の回収期間が 必要以上に長くなってしまいます。

また、あまりに安っぽいアパートは 中古になったとき市場での競争力が激減しますし、地震・火災など万一の災害の時の安全性も心配です。

さらに ハウスメーカーさんがつくる収支シミュレーションは

家賃設定や金利設定、空室率設定に 無理があるものが殆ど。ショック!

実際に運用を始めて数年経った後で

しょぼんこんなはずじゃなかった」

と 後悔しても後の祭り・・・。

最悪はデフォルト(破綻)の危険性さえあります。

そうなると、せっかく活用しようとしていた土地ごと 手放さなくてはならない ことにもなりかねません。

また、いざ土地活用をしようとした時に、

クローバー果たしてアパートを建てるべきか 建てない方が良いのか?

クローバー予算はいくらまでかけるのが妥当なのか?

クローバー何を建てるのか・建てられるのか?

クローバー商業テナント・居住系・駐車場など 用途は何が一番あっているのか?

クローバーRC・鉄骨・木造など構造はなにが一番適しているのか?

クローバー間取りはファミリーかシングルか 何m2か?

クローバー階数・戸数のボリュームは?・・・

悩みは尽きませんネ。叫び

そういう紆余曲折を経て 企画やプランもようやく決定し、

実際に 図面を描く担当「設計士」(建築家・建築士)を決定する段階に入ってからの事です。

(社内コンペなんかがそれにあたります。)

当然 私の使命・立場として、社内外の各設計士さんの特徴を加味し、クライアントさんに様々な選択できる「案」をプレゼンテーションします。

例えば、「該当敷地」に対して 「調査分析」に基づいて判明した、 建築する建物の「構造」、「間取り」と「広さ」、「ターゲットとする入居者・客層」、

そして「コストと容積率の消化のバランス」を最大限目指す事、

車を止めやすい「駐車場」の付置・台数など、 諸条件を伝えて 大まかな図面を描いていきます。

実はこの「設計」という仕事、人によって本当に大きく変わります。グッド!

(建築士である私が言うのですから、間違いありません。ニコニコ)

何が変わるか?

「デザイン」や「どんな部屋が何戸建つかはてなマーク」の擦り合わせは、

私や担当営業マン、仲介部等で指定するので そう変わる事はありません。

「集合住宅」(アパート・マンション)の場合 「戸建」と大きく違うのは、

「採算性」「収益」を出す(しかも高利回りで・・・)というのが前提なんですが、

はっきりいって、部材や建材、工法など熟知していないと 良いものを安く建てる(造る)ことは困難です。

もっといえば、建築業界特有の「商流」や「業界の常識」(一般の非常識)などを知った上で

「部材を安く調達できるか?」

どうかということも 建築コストを削減する為には本当に重要です。

そういう点で言うと、私の勤務先では原則 企画商品を主力としていますので、コストパフォーマンスが高く、最大利回りを追求し、しかもオーナー様の個性で選べる アパマンを多数提案させて頂いております。

本案件のプロジェクトマネージャーである私達 社内コンサルタント側(設計事業部)で

「どのようなデザインが客付けしやすいか?」

(特に女性)

「長年入居者様とオーナー様に愛されるか?」

(高い入居率が確保できるか)

「メンテナンスコストが安いか?」

(後あと手間がかからないか)

というポイントを中心に 複数案をオーナー様へ提示し、 最終的にクライアントさんに決めて戴きます。

そしてこの敷地に対して コンサル側の「調査分析」により 最もニーズが高いと判明した「間取り」(配置図・外構図)で実施設計します。

詳細は「建築基準法」や市町村の「条例・指導要綱」など「法的な規制」の中で ほぼ決まってしまいます。

ですからここまで指定した場合、担当設計士により 大きく内容が変わるということはありません。

ここまでコンサル側で指定して はじめて、 法的な観点からみて 該当敷地で建てられる「建物」の詳細も決まってしまう。

なのに設計士によって大きく違うのは何か?

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■ 1番簡単なのに、多くの大家さんがやっていないこと

 今回は、 アパートで儲けるために1番簡単で、すぐに実行できるのに、多くの大家さんがやっていないこと についてお伝えします。

私が実践し、大家さんに勧めている対策の中でも、1番優先順位が高いものであり、

これを実行するだけで、近隣のライバル物件に対して圧倒的に有利に立つことができます。

これを私の体験談を交えてお伝えします。

私が父の物件管理を始めて暫く経ったそんなある日、地元の不動産管理会社からダイレクトメールが届きました。

「あなた様の所有するマンションの入居管理させて戴けませんか?」

という内容です。

興味はあったのですが、当時は入居仲介をお願いしている不動産会社がありましたので、無視していました。

それでも、前述のダイレクトメールや手作り新聞・社長が書いた本等が、何度も何度も、しつこく送られてきました。

正直、

「しつこいなあ・・・。」

とは思ったのですが、ダイレクトメールから

「大手ではないが、まじめな会社」というイメージを受けたので、1度話しをしてみようということになり、

担当営業マン(社長)が家に来て一通り話を聞きました。

その結果、

「今すぐはお付き合いできないが 正直、社長の人柄は信頼できそうだ。まずはお試しとして入居ではなく2号物件の売買仲介をお願いしてみよう。」

という結論に達しました。

さて、その結果 どうなったでしょう? 未だ買付証明を入れる物件は登場していません。

不動産屋さんのお試しとしては?パンチ!です。

頑張ってはくれていますが・・・。

 私としては、現行 管理している物件の経営が順調な今、(繰り上げ返済ではなく)

合格一刻も早く次の収益物件に資本投下し、

合格戸数を増やすことによる経営の安定を図りたい、

合格収益を上げたい!

 そう思っていました。

正直、焦りました。

普通の方は、不動産屋さんのおしりを叩くくらいしか対策を思いつきませんし、実践もしませんが、

私は違う方法をとりました。

 その方法とは、

「実際に その管理会社を利用している大家様に会う。

です。

今、「ガクッ」とした人、

「なあんだ。」と思った人、

「ふざけんな!」と思った人、

手を挙げて下さい!「ハア~イ」

ありがとうございます。

しかし、私は真剣です。

私には次のような読みがあったのです。

直接お会いすることで、仲介会社様には伝わっていない大家様の琴線の部分が、ダイレクトなら話してくれるのではないかはてなマーク

ということです。

そしてある会社員の方で、相続で得たアパマンを売却する意向の売主様(大家様)に実際にお会いしました。

6戸のうち4戸が空室で、その方は正直売り急いでおられ、

土地代のみでの売却も視野に入れてました。

しかし詳しくご事情を聞くにつけ、こともあろうに私はこんなアドバイスというか お節介をしてしまったのです。

「親御さんが大事にしていたアパマンを、このまま売るなんてもったいない。

入居が付かないのは荒れているせい。

毎日、アパートの前を通って見れば 何か気付きがきっとあるはず。」

です。

商売人の感覚としては極当たり前ですし、自分の物件をマメにチェックすることになりますので、アパマンが荒れていくのを防ぐことも出来ます。

 早速、実行してみてもらいました。

当時、その方は仕事の関係で週5回車で走っていましたので、その帰り道にでも遠回りして、アパートの前を通るようにしてもらったのです。

さて、毎日のようにアパートに通い、どうなったかと言うと…。

「悪質な入居者の言動で、他の入居者に迷惑を掛けているのでは。その事で退去する人が多いのか?」

と、 さらにチェックを続けることにしました。

 そしてある時、ついに決定的な現場を目撃しました。

ナ、ナント 駐輪場バイクに悪戯をしているのです。

まさかアパートを毎日のようにチェックしている大家がいるとは 普通は考えませんので、

悪戯しても誰にもバレナイと思ったのでしょう。

その方は、見つけたその場で管理会社に電話をされました。

「悪質な入居者を即刻退去させ、今いる優良な入居者に謝罪させ、今後は入居審査を徹底して下さい。きちんとした方に借りてもらってください。」

この時は、

「クレーム(問題)が発生した時に どれだけ迅速に対応することが出来るのか?」

という、管理会社に対するテストも兼ねていました。

その結果、管理会社は即日対応してくれ、その入居者は即刻退去することとなりました。

 今まで退去があい続いて、空室が多く発生したのも その入居者の仕業ということも白状しました。

そして管理会社は、1ヶ月後 他の入居者と次々に契約取り付けしてくれたのです。

結果としてその売主は、賃貸経営に興味と自信を取り戻し、物件は2度と売らないと決意され、

私のお節介はすごく感謝されました。めでたし、めでたし。 おしまい・・・

これはこれで 嬉しかったですが

喜んでもらったのも嬉しかったのですが、それよりも嬉しかったのは、

「管理会社任せでなく、自分の努力によって空室は解消される。」

ということが 他人様の物件で検証出来たのが嬉しかったのです。

私は不動産賃貸経営に携わった時点から

「大家さんも商売なんだから 徹底的に努力しなければ!」

と心の中で叫んでいました。

そのことを、たかが6戸の小さなアパートとはいえ、(失礼しました)

証明することが出来たのです。

私が他の大家さんからの相談を受けた時に必ず確認し、お勧めしているのは、

「あなた様は物件の前を毎日通っていますか?

 やっていないのなら、すぐに始めてください。

物件が遠いのなら、月に1回でも、2ヶ月に1回でも良いですヨ。

とにかく、物件(現場)の前を通ってください。」

ということです。

超・現場主義に徹して 毎日、物件の前を通って、ちらりと見るだけでもいいので、自分の目で状態を確認するのです。

そうすれば、自分の物件がどういう状態なのかが、逐一わかります。

▼入居者の生活態度はどうなのか?

▼共用部分が散らかっていないか?

▼駐車場に違法駐車はされていないか?

などが直ぐにわかるので、対応が素早く取れるのです。

アパマン経営で儲け続けるためには、商品であるアパート自体を、常に最高のコンディションに保ち 商品価値を高め続けねばなりません。

そのための第一歩として、1番簡単で、1番効果的な、

「毎日、アパマンの前を通って見る。」

をぜひとも実行してください。

管理会社を信用することは大切ですが、決して任せきりにはしないで下さいね。グッド!

本日はここまで…。

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