設計士によって大きく違う事は何か?愛媛の土地活用・満室経営コンサルティング

いきなりですが本題、日は設計士(建築家・建築士)のお話をしたいと思います。

コンサル案件のお話です。

アパート建築を行う場合、ついつい 建築コストが高くオーバークオリティになりがちなケースと

ローコストに走って 安普請のものになりがちなケース、

両極端の大家さんを多数見かけます。プンプン

あまりに高い建築費は収支を圧迫し、投資資金の回収期間が 必要以上に長くなってしまいます。

また、あまりに安っぽいアパートは 中古になったとき市場での競争力が激減しますし、地震・火災など万一の災害の時の安全性も心配です。

さらに ハウスメーカーさんがつくる収支シミュレーションは

家賃設定や金利設定、空室率設定に 無理があるものが殆ど。ショック!

実際に運用を始めて数年経った後で

しょぼんこんなはずじゃなかった」

と 後悔しても後の祭り・・・。

最悪はデフォルト(破綻)の危険性さえあります。

そうなると、せっかく活用しようとしていた土地ごと 手放さなくてはならない ことにもなりかねません。

また、いざ土地活用をしようとした時に、

クローバー果たしてアパートを建てるべきか 建てない方が良いのか?

クローバー予算はいくらまでかけるのが妥当なのか?

クローバー何を建てるのか・建てられるのか?

クローバー商業テナント・居住系・駐車場など 用途は何が一番あっているのか?

クローバーRC・鉄骨・木造など構造はなにが一番適しているのか?

クローバー間取りはファミリーかシングルか 何m2か?

クローバー階数・戸数のボリュームは?・・・

悩みは尽きませんネ。叫び

そういう紆余曲折を経て 企画やプランもようやく決定し、

実際に 図面を描く担当「設計士」(建築家・建築士)を決定する段階に入ってからの事です。

(社内コンペなんかがそれにあたります。)

当然 私の使命・立場として、社内外の各設計士さんの特徴を加味し、クライアントさんに様々な選択できる「案」をプレゼンテーションします。

例えば、「該当敷地」に対して 「調査分析」に基づいて判明した、 建築する建物の「構造」、「間取り」と「広さ」、「ターゲットとする入居者・客層」、

そして「コストと容積率の消化のバランス」を最大限目指す事、

車を止めやすい「駐車場」の付置・台数など、 諸条件を伝えて 大まかな図面を描いていきます。

実はこの「設計」という仕事、人によって本当に大きく変わります。グッド!

(建築士である私が言うのですから、間違いありません。ニコニコ)

何が変わるか?

「デザイン」や「どんな部屋が何戸建つかはてなマーク」の擦り合わせは、

私や担当営業マン、仲介部等で指定するので そう変わる事はありません。

「集合住宅」(アパート・マンション)の場合 「戸建」と大きく違うのは、

「採算性」「収益」を出す(しかも高利回りで・・・)というのが前提なんですが、

はっきりいって、部材や建材、工法など熟知していないと 良いものを安く建てる(造る)ことは困難です。

もっといえば、建築業界特有の「商流」や「業界の常識」(一般の非常識)などを知った上で

「部材を安く調達できるか?」

どうかということも 建築コストを削減する為には本当に重要です。

そういう点で言うと、私の勤務先では原則 企画商品を主力としていますので、コストパフォーマンスが高く、最大利回りを追求し、しかもオーナー様の個性で選べる アパマンを多数提案させて頂いております。

本案件のプロジェクトマネージャーである私達 社内コンサルタント側(設計事業部)で

「どのようなデザインが客付けしやすいか?」

(特に女性)

「長年入居者様とオーナー様に愛されるか?」

(高い入居率が確保できるか)

「メンテナンスコストが安いか?」

(後あと手間がかからないか)

というポイントを中心に 複数案をオーナー様へ提示し、 最終的にクライアントさんに決めて戴きます。

そしてこの敷地に対して コンサル側の「調査分析」により 最もニーズが高いと判明した「間取り」(配置図・外構図)で実施設計します。

詳細は「建築基準法」や市町村の「条例・指導要綱」など「法的な規制」の中で ほぼ決まってしまいます。

ですからここまで指定した場合、担当設計士により 大きく内容が変わるということはありません。

ここまでコンサル側で指定して はじめて、 法的な観点からみて 該当敷地で建てられる「建物」の詳細も決まってしまう。

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