アパマンの地震保険 補償は5000万まで?プロの保険代理店ですら間違える保険の秘密を正しく暴露!

今日は アパマンの地震保険 補償は5000万まで?プロの保険代理店ですら間違える保険の秘密を正しく暴露! についてお伝えします。

 
クローバー昨日、東北地方太平洋沖地震がらみで 当会関連会社のクライアント様の賃貸物件付近に 津波警報が発令され 入居者の方が避難されるという事態となりました。(マスコミ報道で知りました)

 

ショック!心配になったため、電話でオーナー様に確認したところ 
「とりあえず地震保険に入っているが、どのようなメリットがあるんかな?」
「もしもの時に、実際にはどのくらいまで保険が下りるんかな?」

今年に入ってから、世界各国で地震が発生していますが、近いうちに自分のところにも(南海地震が)来るのではないか、と心配なご様子。
正直、他人事ではありませんネビックリマーク

 

地震保険は大分一般的になってまいりましたが、こと賃貸用住宅である「アパマン」については、特殊な取扱いになります。

 

合格それでは、例を用いて説明しましょう。

 

たとえば以下のようなケースでは、いくらまで補償されるでしょうかはてなマーク

大手損保会社に確認してみました。

【物件概要・例】
●3階建て RCマンション
●施工費 約1億2000万円
●12戸の1LDK

 

※あくまでも前提ですが 地震保険の補償限度額は下記いずれかのうち低い方の価額となります。

①主契約たる火災保険の保険金額の30~50%に相当する範囲内
②建物5,000万円、家財1,000万円

先ほども申しあげましたが 賃貸住宅の場合は特殊な扱いです。

大手損保会社の見解は

「賃貸住宅のオーナー様がご契約する場合、保険の対象は1棟としてみるのではなく、1戸あたりで計算します。」

とのことです。

 

そこから判断しますと、

補償上限は、1棟5000万ではなく、1戸5000万です。ですから、12戸であれば、5000万×12戸が上限となります。

勿論、火災保険に付保する特約保険ですから、火災保険の限度額の範囲内になります。

仮に火災保険の補償額が 建築施工費と同じ1億2000万円なら、その50%である6000万円が上限となります。

(※余談ですが 住まいを対象とした火災保険では、保険金額が「時価」の80%相当以上になっていれば、実際の損害額が契約金額を限度に支払われる仕組みになっていますが、保険金額が「時価」の80%に満たない場合は、損害額が全額補償されることはありません。そのため、火災保険は「時価限度額」または、80%以上まで契約しておくと良いでしょう。)

念のため、保険約定約款のうち 根拠規定(約款)を記載させていただきます。
ダウン
「当会社は、第2項第1号の建物のうち被保険者の世帯と異なる世帯が居住する他の建物があるとき、または同号の建物が2以上の世帯の居住する共同住宅であるときは、居住世帯を異にする当該建物または戸室ごとに前2項の規定をそれぞれ適用します。

このように、アパマンの新築物件につきましては、約款に別の取り決めがあるので

クローバー1棟単位ではなく、1戸単位で補償限度額が決まること、

そして

クローバー建物価額の50%までが上限額になること

を覚えておいて下さい。グッド!

今回はアパマンの地震保険限度額についてお伝えしましたが、今後、大規模な地震が 愛媛県松山市で発生することを否定は出来ません。

今回お伝えしたことを踏まえて、オーナー様は 賢く地震リスクを回避して戴けることを 切に願います。ラブラブ!

 

【追伸…万が一、火災が発生してしまった場合、火災保険に加入していれば建物に対しては一定の補償が受けられますが、建替えまでの間の家賃収入は補償されません。
そのため、火災発生時における家賃の損失に備えて、火災保険の特約のひとつである「家賃補償特約」を付けておくことをおすすめします。】

 

個別案件についての ご相談、お待ちしております。

地震保険どのくらい補填されるの?愛媛県松山市のアパマンオーナーなら、一度は考える「地震のリスク」

今日は 地震保険どのくらい補填されるの?愛媛県松山市のアパマンオーナーなら、一度は考える「地震のリスク」 についてお伝えします。

 
爆弾未曾有の災害、東北地方太平洋沖地震

ここ、愛媛では幸い何も被害はありませんでしたが、当会 宮城県石巻支部や名取支部では甚大な被害が出た模様です。(現在詳細を確認中です)

きっと震源地の方々は 今現在 大変な状況と戦っておられることと思います。ご苦労されているとお察しします。
さて「地震王国」と呼ばれるほど、日本では地震が多発します。

当然、日本でアパマンを建築して運用する際には、大家さんは地震のリスクを考えない訳にはいきません。ガーン

地震による建物倒壊リスクの回避策としては、 「地震に強い建物」を建てる のは当然として

次に思い浮かぶのが「地震保険」。

 

しかし、この地震保険、残念ながらオーナー様も詳しく知っている人は 正直少ないです。叫び

また、保険料の負担も軽くないため割高感があることや、損失補填に関する不安・誤解等も根強く、敬遠されるケースが多いんです。

そこで今回は、地震保険の概要をご説明しながら、現状と運用上の問題点等について、分かりやすく しかも詳しくお伝えしようと思います。

 

クローバーまずはじめに、地震保険の概要からお伝えします。

ザックリ言うと、地震保険とは、損害保険の一種で、地震・噴火またはこれらによる津波を原因とする火災・損壊・埋没または流失による地震災害専用の保険、ということが出来ます。

この保険は「地震保険に関する法律」に基づき、被災者の生活の安定に資することを目的としているため、その責任の一部を再保険として政府が引受けている という点に特徴があります。

この意味では、非常に公共性の強い保険と言うことが出来ます。

そもそも、通常の火災保険では、地震・噴火・津波によって生じた火災による損害を免責事由としています左矢印ご存知でしたかはてなマーク

そのため、大規模な地震災害が起きた場合、被災者の救済がなかなかスムーズに進まないのが現実。

そこで、地震保険の登場と相成ったわけですが、地震保険の創設に際しては、地震損害の巨大性に対処するため、政府が再保険することとし、保険金の支払いの確実性を担保しています。

 

クローバーさて ここからは、地震保険でカバーされる補償対象と、補償限度額、そして気になる保険料についてお伝えします。

補償対象
地震保険の対象となる保険事故は「地震・噴火またはこれらによる津波を原因とする火災・損壊・埋没・流出による全損・半損・一部損」です。

地震保険は、被災者の生活の安定を目的とする保険であるため、保険の対象は あくまでも住宅及び生活用動産に限られる という点を覚えておいてください。

補償限度額
実際に地震災害が起こった場合、補填される保険金の限度額(上限)は、下記いずれかのうち、低い方の価額となります。

●主契約たる火災保険の保険金額の30~50%に相当する範囲内
●建物5,000万円、家財1,000万円

ここで注意が必要ですビックリマーク実は、地震保険は独立の保険ではなく、火災保険(住宅総合保険、店舗総合保険など)の契約に付帯する形(オプション=特約)になっています。

なので、補償される額も、主契約である火災保険の範囲内(30%~50%)に限られることになります。目

保険料

所在地(都道府県)と建物の構造により異なります。

財務省によりますと 所在地は、地震の危険度により都道府県別に1等地~4等地までの4つに区分されており(4等地は、地震の危険度が最も高い 東京都・神奈川県・静岡県)、建物の構造は、木造非木造か の2つに区分されています。

左矢印愛媛県は保険金額1,000万円あたり保険期間1年につき 非木造で9,100円 木造で18,800円 です。

 

参考に、財務省の地震保険HPアドレスを添付しますので ご自身がお住まいの地域の 保険料の目安としてご確認ください。

http://www.mof.go.jp/jouhou/seisaku/jisin.htm

 

【追伸…地震保険は、建設した年や建物の耐震等級に応じて割引が適応されます。

① 建物年割引…昭和56年6月1日以降に新築された建物は、10%割引されます。
② 耐震等級割引…住宅が 住宅性能表示制度の耐震等級に応じて、10~30%割引されます。】

 

パンチ!因みに、保険代理店さんでも 「地震保険」についてよく解っていらっしゃらない方もいるくらいです。ドクロ

私は損○○○パンの代理店をしていた端くれ、一般のコンサルタントよりは 保険に関して ずっと造詣が深いと思いますヨ。

以上、分からないことは早めに解決しておきましょう!

 

個別案件についての ご相談、お待ちしております。

こんなセールスマンには要注意! ハウスメーカーのアパマン経営企画・提案書無料診断します3

■こんな打ち出の小槌があったのか? 業者選びの超・裏ワザ! 

 最も重要なことですが、その業者さんの経営者の理念・哲学を調べてみましょう。

土地活用は、車やテレビを買う感覚では 当然判断できません。

モノ(アパート建築)を見るだけでなく、営業マンは当然として、

設計担当者、施工担当者、仲介担当者、

そして全体を見る責任者の人をよく見て、本当に信用できるかどうかを 判断しなければなりません。

現在は、建設業(ゼネコン)崩壊の時代と呼ばれています。

本当に信頼の出来る業者さんを 選びたいものです。

クローバー1・経営者はどんな方ですか?

クローバー2・企業理念はあなた様のお考えに合っていますか?

クローバー3・社員さんはどんな人たちですか?

このようなことを明確にするためにも 是非 契約前に、実際にその会社や現場を見に行って下さい。

そして、あなた様自身の目で 確かめてみて下さい。

家族の幸せづくりのはずの土地活用を、真剣に一緒にやっていける パートナーかどうかを・・・。 

このような お考えや行動が、長期満室経営が出来る 良質なアパート・マンションづくりの第一歩となり

あなた様が成功することで、世の中に勝ち組大家さんが普及することを願います。 

本日はここまで…。

『今日の内容はいかがでしたか?もしよろしければお友達に転送ください。』

空室ゼロ物件を目指そう!アパマン建築の極意★ 建築の流れ

それでは 張り切ってまいります!

アパート建築の流れを一言でまとめると

調べる。予測する。イメージする。発注する。」

これに尽きるのではないかと思います。

役所での人口動態調査や物件周辺の空室率・家賃相場などのマーケティング調査ができたら、 次は「どのようなアパートを建築したら、もっとも○○○なのか」を予測します。

(ここをハウスメーカー任せにすると アパート・マンション建築は詰まらないものになってしまいますヨ。ガーン)

この○○○は、あなた様がアパート・マンションを建築する上での最重要部分。

いわばアパート建築のミッション(使命や目的)になるものです。

例えば ⇒収益が目的なら、最も収益(儲け)を生むプラン、企画。

相続対策が目的なら、資産の圧縮額と収益のバランスが最も良いプラン、企画。 ⇒地主様で借入金額が少ない場合(自己資金が入れれる)は、最も安定したプラン、企画。グッド!

ということになろうかと思います。

●建築する場所(立地)や土地によって大きく異なりますが、一般的には間取りが狭いワンルームや1K(10坪まで)の単身者(シングル)向けアパート・マンションは、敷地面積あたりの収益が大きいので、場所(立地)さえよければ大きなキャッシュを生みます。

ただし競合物件も多く、学生さんや単身者が中心なので、入退去のサイクルが短くかつ激しく 一度空室が出ると経営が安定しにくいというマイナス面もあります。

頻繁に入退去があった場合、原状回復リフォームの頻度も高くなり 経費もかかります。

●逆に、1LDKのカップル、2DK以上のファミリータイプでは入居ターゲットが広く、一旦入居が決まると比較的長期に渡って住み続けてくれる場合が多いのがプラス面です。

(私が管理するファミリー物件では平均3年以上住んで頂いております。)

そのほか、地域柄 駐車場を多く確保した方がよいのか、ペット可物件にした方が良いのか、外観デザインは一般的な可もなく不可もないモノにするべきか、差別化を第一に考えたデザイナーズ風の建物が良いのかも、調査と感性(嗅覚)で判断するべきところです。

百戦錬磨のプロでもこればっかりは本当に難しいです。

迷いに迷い様々なアパート・マンションを想像して、アパートが満室になっている状態をリアルにイメージできるかどうか。

ある意味 観念的な部分なんですが、非常に 非常に重要な部分です。

あなた様のアパートが高稼働(入居率100%近く)を続け、建築のミッションが達成されている状態をカラー映像でイメージ(ナポレオンヒルの成功哲学っぽいですが)できたら、文句なく そのプランで発注しましょう。

ただし、いくらプラン・企画が良いからといっても ハウスメーカーの出してきた数字の再検討は必須です。

ここが経営の肝ですから・・・。

本日はここまで…。

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空室ゼロ物件を目指そう!アパマン建築の極意★序章

★「日本一家賃の安い都市」超・激戦区松山から発信 空室ゼロ、アパート・マンション建築の極意

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それでは 張り切ってまいります!

アパート・マンション建築を計画する場合、最も重要なのは「企画」です。

もう一度言います。 何を差し置いても「企画」です。

建築についての大凡の知識は必要ですが (あれば越したことはないというレベルです)、あなた様は建築士になる訳ではありませんので、専門的な用語を全て覚えておく 必要は全くありません。

それよりも もっと重要なのは、立地や地域特性から、どんな入居者様を獲得するのが 効率的であるかを判断し、予算をいくら使ってどんなコンセプトの アパートを建築するのかをしっかり「企画」すること が大切です。

また、できるだけ多くの収益 (儲け) を生みたいのか、それとも相続対策として アパート経営を行うか 等の目的や目標によっても、企画するアパート・マンションは違ってきます

ハウスメーカーからも様々な提案があるかとは思いますが、最終的なリスクとリターンはあなた様のものです。

あくまでも自己責任なんです。 企画提案書を鵜呑みにせず、現場や周辺の役所・不動産屋に行って、ご自身でもしっかりと調査・検討し、納得のいく企画ができれば、 実はアパート建築の折り返し点まで到達したといっても過言では ありません。

本日はここまで…。

『今日の内容はいかがでしたか?もしよろしければお友達に転送ください。』グッド!

意外と簡単?アパマンの魅力を120%引き出す!プロが使う撮影テクニック実例集

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バスルームの撮影事例

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『いつも柱や壁が
歪んでしまうのは
どうして?』

『窓の部分が
明るすぎて上手く
撮れない!』

『暗いときは
フラッシュを
使えばいい?』

『できるだけ広く
感じられるように
撮るコツは?』

『プロが撮った
写真はどこが
違うの?』

もし、どれか一つでも当てはまるなら、あなた様はこの写真講座から学ぶべきですし その事で その日からノウハウを手に入れることが可能姉妹です。

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※1.その場でアドバイスできない場合は、様々な調査をしてから、

適切にお答えする事もあります。予めご了承下さいませ。

※2.電話代、振込手数料は申し訳ありませんが、ご負担いただきます。

電話コンサルティング後は、問題解決するまでメールで対応いたします。(1ヶ月以内は何回でも無料)

※3.1週間以上の余裕を持ってご予約ください。
 注) 翌日の予約や、3日後の予約はできません。(スケジュールによって変動することもあります。)

※4.ご予約は、900~のようにジャストスタートでお願いいたします。

※5.相談したいテーマを出来るだけ明確にして下さい。
 テーマが明確であればあるほど、より高い効果と結果が得られます。

※6.もし見て欲しい資料等があれば、事前にメールか郵送でお送り下さい。

本日はここまで…。

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◆客付け業者も オーナー様も、この事例は反面教師としてぜひ学んで下さい!◆

客付け業者で営業をする Aさんと私の日常会話。
「最近 ○△マンションの内見はどう?」「頑張って案内してるんですけど…なかなか決まらなくて…」

Aさん曰く
しっかりと現地の下見をし、「あて馬」も用意 満を持して案内しているとか。
この間も 「ブス・ブス・美人の法則」に則って 最後に本命物件の○△マンションを自信満々で紹介したものの、お客様の反応がイマイチ。ニコリ ともしない。
Aさん「どーです。いいでしょう~!」というクロージングにも、
客「ウーン」と考え込む始末。
Aさん「これはダメだな~。決まりそうもない。だって、最初から難しい顔してるもの…。涙」

ココでクエスチョン。はたして 本当にダメなんでしょうか?

私ならこう考えます。
「これは脈があるかも?しれんネ。人間 難しい顔して考えてるのは、気に入った証拠や。でも即決できん 阻害要因があるんかな?よし、それを突き止めれば契約に一歩近づくぞ!」

いつも通り? 諦めてしまったAさんが、申し込みになることは決してありません。
ところが、私の考え方だとまだ契約できる可能性が大いにあります。

ものの見方・考え方=捉え方 が違うと こうも違うんです。

貴方さまはどちらのタイプですか?