今日は究極の空室対策のお話。

入居者様の立場で考えると、色々なアイディアが湧いてきますが、実際に　今日からスグ使えそうなノウハウは少ないと思います。

そんな中、金沢市のタカラ不動産様で導入し、実験・効果測定・検証しているものをご紹介します。

若い?女の子・女性の目線で考えると　どうせ借りるなら　毎日が「プリンセス気分」のお部屋にしたいですよね。

でも、どこの部屋も同じようなデザイン、同じような内装の
賃貸アパート・マンションばかりで　内見してもガッカリ・・・

そんな経験　ありませんか?

大理石模様の床に金色のシャンデリア－。金沢市のタカラ不動産様では、賃貸マンションを若い女性向けの「プリンセス風」「小悪魔風」などに改装。女の子あこがれの「プリンセスの部屋」を月約４万円で賃貸し、数年空いていた部屋はすぐに入居者が決まり、空き屋を抱えるほかの家主様からも内覧が相次いでいるといいます。

姫部屋、今までのアパマンとは全然違う、
ハイセンスでセレブリティな空間を、貴女様に・・・。
きっと願いを叶えて見せます。世界で一つのオンリーワン　ユアルーム

「姫部屋」による　空室対策

注)タカラ不動産様の事例です

■姫部屋のヒミツ
タカラ不動産様では「画一的な部屋では競争が厳しい。全員が気に入る部屋でなくてもいいから、ただのリフォームより、付加価値のあるリノベーション（改装）を」と考え、昨年末からターゲット別の改装を手掛け始めたそうです。
以前はフローリングに白天井、蛍光灯だったのですが、大理石風の白タイル、ピンク色の天井、IKEA製のシャンデリアに変え、トイレのタオルハンガーまで金色にしました。わずか７畳ですが、名称は「プリンセスライフ」(笑)。

カスタマイズで幅が広がる。住む方の個性を活かせる、ライフスタイル。
自分だけのセレブリティ空間へ・・・

どこの部屋も同じデザイン・同じ内装の賃貸物件ばかり、そんな方に「姫部屋」毎日がプリンセス気分に・・・

こんな賃貸マンション　見たことない!

賃貸なのに、分譲みたいな自分だけの空間・マンション登場

その名は『姫部屋』

▼ノーマル・・・姫部屋なし　アップ料金なし
▼スタンダード・・・リビングキッチンを姫部屋に! ３，８００円/月アップ
▼プレミアム・・・全室を姫部屋に! ９，９００円/月アップ

例えば「姫部屋」で 
ちょっとオシャレなプチセレブを満喫。
自分好みの部屋だから、友達や恋人を呼びたくなっちゃう。

例えば「姫部屋」で 
自分の趣味を満喫するための　第２のリビングに。
自分がリラックスできるように　デザインしたから自分の世界に没頭できる。

―――――――――――――――――――――――――――――
【姫部屋のご入居までの流れ】
とっても簡単です!
例えば私が管理する「メゾン・ド・カクタス」で導入した場合
入居申し込み
↓↓↓↓↓
(入居審査を経て)
壁紙・床材(クッションフロア)　照明器具のセレクト
色柄を選ぶ経験なんてないし、自信ないなー、という方。
心配ご無用、専属の一級建築士・コーディネーターが親切にお手伝い。
貴女様だけの「姫部屋」づくりをサポートします。
↓↓↓↓↓
約１０日間で、リフォーム完成
↓↓↓↓↓
「姫部屋」へご入居
お気に入りのお部屋で、末永く　くつろぎを満喫して下さい。

入居予約・お問合せはこちらをクリックしてhttp://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P32671698
お名前とメールアドレス、ご希望のお部屋や連絡方法、連絡先等をお送りください。

―――――――――――――――――――――――――――――
以上は　入居希望の見込み客様に発信したメッセージなんですが

ポイントは

１・大家さんと入居者様が　費用を案分して負担するので、他社のシステムのように大家さんだけが　原状回復費以上のリフォームで　泣き寝入りするような事が無い。

２・ターゲット絞り　入居者様も自分でこだわった内装なので、大切に部屋を使い　退去時(居抜き)のリフォーム費用が安く済む。しかも長期間入居も期待できる。

３・１部屋ずつ個性的な内装にすることで、物件に　デザイナーズとしての付加価値を付けることが出来、入居募集で特色を付けることが可能。

如何でしょう?

既に金沢市では、結果が出始めています。

「メゾン・ド・カクタス」でも空室が出れば、すぐに効果が測定できるのですが・・・。

何だか、ワクワクしてきますね～。

本日はここまで…。

『今日の内容はいかがでしたか？もしよろしければお友達に転送ください。』

春の入居シーズンが終わるも、一向に減らない空き部屋。

そんな空室問題に悩むあなた様にピッタリな対策を考え提案させて戴きます。

それが「ゲストハウス・ルームシェア/ウィークリー(マンスリー)マンション」としての利用　です。

ここで【ゲストハウス・ルームシェアとは？】・・・ご存じない方に簡単にご説明します。

ゲストハウス（外国人ハウス）とは、1週間、または、1ヶ月からご利用できる家具に備品付きの短期賃貸マンションの事です。
一般賃貸のマンションは二年契約で初めに敷金・礼金・仲介手数料が必要ですが、ゲストハウス（外国人ハウス）なら必要ありません。
ゲストハウス（外国人ハウス）の特徴としては、1軒のお家（ハウス）若しくはファミリータイプのアパマンに　何人かの利用者さんが一緒に住むというものです。相部屋や共同部屋と呼べばイメージがつかめるでしょうか？格安でお部屋を借りたい方にお薦めしています。
※寝室はタイプに寄って一人用、共同用とあります。
※ルームシェアやドミトリーハウスとも呼びますが（若干ニュアンスは異なりますが）、当サイトでは呼び名をゲストハウスで統一して紹介することにします。

また【ウィークリーマンションとは？】・・・ご存じない方に簡単にご説明します。

一般の賃貸住宅は敷金・礼金・保証金や保証人などの煩雑な手続きが必要で、期間も長期的なものとなってしまいます。また、ホテルでは数週間単位で宿泊する場合、料金も割高となり、さらに自室に必要な設備が整っていません。
ウィークリーマンション、マンスリーマンションなら短期賃貸マンションとしてご契約していただき、数週間、数ヶ月単位でリーズナブルな価格で住まいとして利用する事が可能です。ウィークリーマンション（マンスリーマンション）には電気釜や電子レンジ、冷蔵庫などの生活（自炊）用品が一通りそろっており、賃貸住宅と同じように郵便を受け取る事もできます。契約も身分証明書だけで契約でき、保証人も必要ありません。
費用的にも、保証金、礼金等も必要なく賃貸契約に比べ、格安で利用できます。設備もベッド、カーテン、テーブル、テレビ、冷蔵庫、調理器具、食器類なども常設されており、荷物搬入や新規購入もすることなく、カバンだけで引越しができてしまうのがウィークリーマンションの特徴です。

【こんな方におススメ】←ターゲットとする入居者(宿泊者)です
1・1週間以上の出張、単身赴任に

2・寮や社宅を確保したい企業様に

3・ゆっくりしたご旅行、観光の拠点として

4・病院の付き添いに

5・お家の建て替え時の仮住まいとして

6・遠征受験生の勉強部屋として

7・派遣社員の方などの一時的な住まいに 
***** *****　***** ***** *****
ここで他社物件ですが
ライフスタイルドットコム株式会社様が管理されている
「ライフスタイル道後南」(富士ヒューベリオンビル様)の例をご紹介します。単身向けの事例です

ライフスタイル道後南・・・ウイークリー・マンスリーの事例

この物件
写真でもよくわかるのですが、家具・家電・生活備品をすべて完備している優れモノ。

またインターネット利用可能で

敷金・礼金・仲介手数料０円のリーズナブルさがとってもウケテいます。

「ライフスタイル道後南」さんは動画サイトも作られており
すごく上手く入居募集もされています。
***** ***** ***** ***** *****
またファミリータイプの事例ですが「ライフスタイル市駅前」さんは、ゲストハウス・ルームシェアとして上手く賃貸されています。

ライフスタイル市駅前・・・ゲストハウス・ルームシェアの事例

この物件は松山市駅徒歩１分にある希少なファミリータイプ物件(3DK 51.82m2～)　近隣にはいよてつ高島屋　四国電力　県立中央病院などあり　また商店街へも近くショッピングなど楽しみ方もいろいろです。市内　郊外へも電車　路面電車　車（敷地内に駐車場）もご用意してありますので松山市内での移動も便利です。ご家族で友人同士　会社の出張など用途に応じてお1名様から６名様ご利用可能です。【インターネット　液晶テレビ　ＣＡＴＶ等完備】
さらに　こんなものまであるから驚きです(あくまでも例です)

・電化製品…エアコン テレビ ドライヤー 炊飯ジャー 洗濯機 掃除機 電気ポット 電子レンジ 冷蔵庫　ビデオ　電気スタンド
・家具製品…イス カーテン付き ソファー テーブル テレビ台 デスク 食器棚　座椅子
・キッチン類…お玉 つまようじ まな板 ガスコンロ キッチン洗剤 スポンジ スポンジ入れ フライパン フライ返し 三角コーナー 食器類 鍋 布巾 片手鍋 包丁　ヤカン　蓋付き鍋　缶切り　栓抜き
・バス・トイレ類…ﾄｲﾚｯﾄﾍﾟｰﾊﾟｰ シャワー シャンプー　タオル トイレ洗剤 トイレ用ブラシ バスマット バス洗剤 ボディータオル リンス 石鹸 洗面器 風呂用スポンジ　トイレ用ゴミ箱　ハンドソープ　洗面コップ
・寝具類…シーツ類 ベッド 寝具一式
・備品、消耗品…ゴミ箱 スリッパ ティッシュ ハンガー 灰皿 鏡 洗剤 洗濯干し 物干し竿 目覚まし時計
・その他…ガス トイレ 下水道 上水道 浴室
・物件設備…BSテレビ　CSテレビ エレベーター
・部屋設備…インターネット対応（無料） クローゼット バス・トイレ別 洗濯機置場（室内） 冷暖房完備　フローリング　角部屋
***** ***** ***** ***** *****
空室でお悩みの大家さんは、出口戦略の一つとして　ご検討されてはどうかな　と思います。

松山市内では、これから益々　ゲストハウス・ルームシェア/ウィークリー(マンスリー)マンションが必要になり、ホテルとの競争も生まれると予想します。

早めの対策が、きっと良い結果を生みますネ。

本日はここまで…。

『今日の内容はいかがでしたか？もしよろしければお友達に転送ください。』

愛媛県松山市で　ウィークリー・マンスリーマンションの事で相談するならコチラが親切です。

月次の数値目標が明確で、かつ数的に業務管理が出来ている　不動産会社・管理会社では「(仮称)空室対策会議」を開いているケースがほとんど。あなたさまのお付き合い先はどうでしょう？

今日は　その中身を公開いたします。

【空室対策会議】

①空室対策に対する意識を持ち続けるために　視覚効果を狙います。
「入居率」の数字を、スタッフの目に付くところに大きく貼り出します。
入居率は、目標と現在の数値の両方を貼りましょう。例　95％
たとえば、「今月末の目標値」と「本日現在の数値」を並べます。
そして、目標にたどり着くために、「決めるべき部屋数」を明確にします。(例「あと何部屋」決めれば目標達成という風に･･･)
↓
②定期的に「空室対策会議」を開きます。
例　月曜に会議を開いて　そのとき検討課題として出された物件の空室対策案を決めます。

↓
火曜から木曜までの間に、オーナーに提案して了解を得ます。

↓
金曜日までにネットと案内図等の変更を終えて、近隣の客付業者にも告知

↓
土曜と日曜にお客様をご案内して、決めてもらう。

空室対策会議のメインテーマは、『いくつかの空室物件を課題としてあげて、全員で対策案を話し合うこと』。
秤（はかり）の均衡を取り戻すためのアイディアや、その「見せ方」や「貸し方」を考えたり、案内件数を増やす方法や、案内後の申し込み率を高める工夫を、参加者全員で考えます。

会議のテーマとしてその他には、入居率の目標値を決めたり、全国の賃貸管理会社の成功事例を調べて発表しあったり、自社の空室対策力を常にアップさせていくことを目指します。時間にして30分から60分程度。
ダラダラと行わずに、テーマに沿ってテキパキと進めます。

③物件を担当制にすることで、空室対策の意識を高めることも出来ます。
担当スタッフごとに入居率を明確にすれば、責任意識と競争意識も高まります。

④入居率が高いという実績が評価される「社内体制」を構築する。
賃貸仲介料売上の実績や、管理物件の獲得実績と並んで、高い入居率を達成したスタッフ・サポートした事務員に名誉が与えられる環境を作ることも、空室対策を永続させるためには大事なことです。

【まとめ】

オーナー様に賃貸管理の営業をする上でも、一番分かりやすいのは「入居率」の実績です。
もし、1000戸の管理物件があったとして、その入居率がいつも99％を超えていたら、黙っていてもオーナーから「管理してほしい」と申し出があろうことは、容易に想像できるでしょう。

99％は不可能としても、95％という数値は現実的に可能です。
実際に維持し続けている賃貸管理会社さんは、全国に何社も報告されています。
それらはすべて、一朝一夕になった訳ではなく、小さな改善の積み重ねで今日を築きました。

全国の専門家と評する方たちが空室対策を語っていますが、空室対策の本当の答えは、「〇〇をやったら実現できる」というノウハウではありません。
空室を無くしたい、という強い意識を持ち続け、そのためのアイディアを全員で考え、新しい手法にもチャレンジして、それらに改善を加えて、決して諦めずに最後までやり続ける姿勢が、
やがて「入居率95％以上」を維持する組織を作り上げるのです。

本日はここまで…。

『今日の内容はいかがでしたか？もしよろしければお友達に転送ください。』

今日は「１階の空室を決まりやすくする簡単な方法」のお話。

入居希望者様の立場で考えると、色々なアイディアが湧いてきますが、実際に　今日からスグ使えそうなノウハウは少ないと思います。

そんな中、逆転の発想で、効果を発揮しているものをご紹介します。

窓飾りシートの「大革命」小花柄でやさしく目隠し

窓飾りシートの「大革命」小花柄でやさしく目隠し◇【送料無料】窓飾りシート（ガラスフィルム… 価格：1,360円（税込、送料込）

窓の向こうからの視線を気にしなくし、１階というデメリットを

軽減させる方法。

ずばりこれです！

初めからプライバシーシートをつけて「曇りガラス」にしてしまう
のです！！！

メリット
・内見時初めから曇りガラスなので違和感が無い。
・入居したら毎日カーテンを閉める生活から解放してあげられる。
・低施工費

デメリット
・外の様子を見るには窓を開けなくてはならない。

と、メリットだらけです。

要は１階だと言うことをお客様に感じさせない部屋を作れば良い
だけです。

簡単ですヨね。

なにはともあれ　アパマン業界のサービス競争は今後ますます激化するでしょう。
私が管理する　3LDKオール電化マンション「メゾン・ド・カクタス」でも　1階に空室が発生すれば取り組みますヨ。
出来ること　良いなあと思った事はスグ初めて　他社との差別化に注力しませんか

さらに詳しくお知りになりたい方、自分一人では上手く取り組めないと思ったら　お問い合せはこちらからhttp://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P32671698

本日はここまで…。

『今日の内容はいかがでしたか？もしよろしければお友達に転送ください。』

いきなり本題に入りますが
私のミッションは「空室を満室に変えること」
ですので、空室でお困りのオーナー様の入居者募集状況を調査し適正なアドバイスを行います。
誤解があるといけないのですが、私共が直接入居者をご紹介するのではなく、現在　募集を依頼している不動産会社様を変更することなく、空室対策は十分行えます。
(募集している会社に不信感をお持ちのオーナー様はこちらをよくお読み下さい。)
↓↓↓↓↓

具体的なアドバイスの内容

▼所有物件近隣の競合物件(ライバル)を調査して、賃料設定や募集条件、募集方法のアドバイスを行います。←空室物件の家賃相場と満室物件のそれも比較します。

▼募集するための当たる広告作成、物件のホームページ(ブログ)作成、ターゲットや物件のアピールポイント(USP)をアドバイスします。

▼(お付き合い先を含む)不動産会社様が　積極的にお客様に紹介できるよう、見学(内覧)したお客様の成約率が確実にＵＰするための　アドバイスを提案します。

▼最後に、情報を一般に広く公開し、不動産会社様が　利益優先ではなく、オーナー様のために募集しているかどうかを確認します。

満室経営コンサルティングの内容

・家賃査定(物件査定)
・競合物件(ライバル)調査
・募集条件の確認、近隣の募集条件比較(家賃、共益費、駐車場代、敷金礼金他)
・募集方法アドバイス(例/ペット可・ルームシェア可・家具付など)
・オーナー様と入居者様から見た　物件の長所・短所のヒアリング
・募集図面とチラシの添削
・物件専用ホームページ(ブログ)添削、作成アドバイス
・物件写真確認、撮影方法アドバイス
・レインズ、不動産ポータルサイト(yahoo、HOME’S、ふぉれんと、アドパーク、カサブランカなど)への掲載確認
・地域特性によるニーズリサーチ(入居者が求めているものとは？)の提案
・家賃集金方法、入居審査の改善(カード決済、保証会社利用)
など

今なら、満室経営コンサルティング依頼時に、スグに役立つオリジナルレポートをプレゼント！
私のアドバイスとレポートで 必ずや早期満室が可能になります。

繁忙期は特に、コンサルの依頼が重なることがありますので、スグにお申し込みいただき　繁忙期に備えることをお勧めします。

アパートコンサルのお申し込みはこちらから

こちらをクリックして

http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P32671698
お名前とメールアドレス、ご希望内容や連絡方法、連絡先等をお送りください。

追伸
満室経営は人任せでは　絶対に成功しません・・・
オーナー様の能動的な協力が不可欠です。

したがって、大変申し訳ありませんが、次のようなオーナー様はご遠慮ください。
▼お金を支払うからすべてやってくれという方
▼アドバイスを聞くだけで行動しない方
▼なんでも無料だと思っている方
▼人の意見を最後まで聞かない方
▼入居者様に感謝できない方

※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※
上記、満室経営コンサルティングは　基本的には松山市近隣の愛媛県内(南予地区は宇和島まで、東予地区は四国中央まで)のみ現地確認します。他のエリアのオーナー様は物件の写真なども準備して下さい。

別途サービス(費用が別途必要です)
・リフォーム(リノベーション)コンサルティング(ニーズリサーチをもとにリフォームのアドバイス)←私、朝日が最も得意とするところです。
・募集図面・チラシ作成
・物件専用ホームページ(ブログ)作成
・24時間緊急対応サービス

http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P32671698

本日はここまで…。

『今日の内容はいかがでしたか？もしよろしければお友達に転送ください。』

今日は「土地活用」の続きをお伝えするつもりでしたが、管理物件の近所で大変なことが起きたため、予定を変更して「空室対策」について緊急特集です。
それでは　張り切ってまいります！

■パートナー選びを間違うと、最悪　物件を手放さないといけないかも！

私は、大家さんに常に「良いパートナーさんを見つけて、満室経営チームを作りましょう!」とお伝えしているのですが、

今日の出来事は、正直　大変ショックなことです。是非、反面教師として参考にしてほしいので、その一部始終をブログで公開します。

それは　昨日のことですが、管理物件のエントランスを掃除していた時、ゴミ箱から１枚のポスティングチラシが出てきました。

それがこのチラシ。

他社　募集チラシ

実はこの物件、とある不動産会社さんが専任仲介と管理をしてるのですが、築21年の
3DK(広告では3LDK)　ごく普通のファミリータイプの３階建てマンションです(戸数は１５戸)。

以前からポツポツと空室が出始めていたんですが
今現在４戸の空室、入居率は73.3％。

かなりヤバい状況ですよね。当然家賃保証もされていないので、ローンの返済も出来るかできないかのレベルかもしれませんね。

そこでこの管理会社さんが周辺のアパマンにポスティングしたのが、さっきのチラシです。

チラシの出来栄えについては敢えてコメントしませんが、気になったことが何点かありました。

ほんのチョット前まで　このマンションは家賃55,000円で入居募集していました。
ところがナント　今回は47,000円です。
しかも、ゼロゼロ物件に敷金・礼金を解除
さらに契約者プレゼントとして、空気清浄機・ウォシュレット・圧力鍋のいずれかをプレゼント
そしてご希望の部屋にエアコン一台プレゼント
という、暴挙というか大盤振る舞いに出ました。(たぶん不動産屋さんの言いなりの条件や家賃です。でも不動産屋さんの腹は　ちっとも痛みません。）

その大家さんは、自身では何もせず

「もう古いんだから（築２1年）仕方がない。」或いは「不動産屋さんを信じてやってみるか?」と思っていらっしゃるのでしょうか、いきなり家賃のディスカウントですネ。

私はまだまだそんなに古くないし、あらゆる知恵を使えば何とかなるのでは?
善くない(アイディア・ノウハウの無い)管理会社さんに引っかかってしまったな　と感じました。

そこで、物件をこの目で見て見たい　と思いました。

実際行ってみると驚くべきことがいくつかありました。

正直、後手に回っているな　と唖然としてしまいました。

「(いくらいろんな特典を付けられても)おそらくこんなマンション　内見しても、自分だったら入居しないな。」

これが私の率直な感想でした。

そして入居仲介を依頼されていた不動産屋さんに対して　ある不信感を覚えました。

「何が当社にお任せ下さいだ。いい加減なこと言いやがって…こんな部屋で決まるわけがない！」

前も書きましたが、入居者から預かっている敷金の範囲内での　退去リフォームで、済ましてきたのだとすると、商品価値は新築時が最高で常に下がり続けます・・・。
また上辺だけの定期清掃や管理では、入居者は満足しません。

その施策の失敗が、今日の空室を招いていることに、大家さんも管理会社も 本当に気付いているのでしょうか?

私が感じた、商品価値が低いというか　気になったところを書くと

▼駐車場が狭く、車を止めるのに前から斜めに駐車しないといけない。(運転の上手い下手にかかわらず止めにくく事故が起きやすい)
▼通常　松山のファミリータイプは、駐車場２００%が必要だが150%すら確保できていない。
▼駐輪場が２か所に分散され大変不便で、しかも台数も不足している。
▼放置自転車が２台捨てられたままでいる。
▼ゴミステーションにネット(網)が無く、カラスや野良猫に荒らされている。
▼全戸東向きで、日当たりが悪く全体的に部屋が暗い。
▼植栽が少なく、和まない。樹種も古臭い。
▼駐車場から道路に出るところにミラーが無く、死角となり大変危険。
▼和室が２部屋もあり、不人気な間取り。
▼広告はテレビ付きインターホンだが、実際はチャイム。
▼元付け業者(この不動産屋さん)が同業他社に情報をフルオープンにしていないので、殆どの周辺不動産会社では、この物件のことを知らないし、入居希望者に紹介できない。(広告料の支払いを渋る)
ざっと２、３分外から見ただけでも、以上の項目が頭に浮かびました。

空室物件の　外観及び駐車場

正直、収支や予算　今までのお付き合いや経緯等、様々なことがあるでしょうが、

上記の点は早急に解決しなければ、先ほどのチラシで多少一時的に入居が決まっても
スグに出て行ってしまうでしょう。

入居を絶対決めるのだという強い信念が　チラシからは感じられますが、大家さんの　物件を愛するハートは残念ながら伝わってきません。

でも　これで入居者が決まらなかったら　大家さんとしては大変な損害ですし、管理会社さんの信用も・・・。

とにかく入居者を見つけなければなりません。

ここで結論ですが、私なら家賃を下げずに以下のことをまず実施して様子を見ます。

▼駐車場が、前から斜めに駐車しないといけないので、１台づつのスペースを幅５０センチ広げライン引き、白線内に止めやすく　出やすくする。(運転の上手い下手にかかわらず事故が起きにくい)
▼駐車スペースを広げたことで、更に足りなくなった駐車場を、近隣で確保し　大家さんが一括して借りる。(不要の場合は戻す)
▼駐輪場は入居者と協議の上、マンション登録制とし　予め置く場所を決定する。
▼放置自転車を　入居者に気を付けて告知し、処分する。
▼ゴミステーションにネット(網)を新設、入居者に正しいマナーで協力依頼。
▼日当たりが悪いのは、照明器具を無料で取り付け、内見時に暗さを感じさせないようにする。
▼植栽は新しく植え替え、季節感が感じられるエントランスにする。
▼市に依頼して、駐車場から道路に出るところにミラーを設置、安全を確保する。
▼和室の内、１部屋を洋室にリニュアル、クッションフロアとクロス、クローゼットでオシャレ度アップ。(クロスとフローリングは契約者に色を選んでもらう)
▼広告の通り、セキュリティ対策でテレビ付きインターホンにする。
▼情報をフルオープンにし、松山市内の主要不動産会社と、物件周辺不動産会社に入居付けを依頼する。(広告料をキチット払う)

しめて４室で１００万円あまりの投資になります。

「今まで、55,000円で決まらなかったものが、１００万円もかけて大した変化もなく、同じ金額で決まるわけがないじゃないですか！責任持てませんよ。」

と管理会社さんに言われそうですが、私はそれは違うと思います。

今まで55,000円の家賃で10ヶ月の空室だとすると、
一室当たり　55,000円×10ヵ月＝550,000円
４室総額で　２２０万円もの損害が既に発生しています。(管理会社さんは自分の非を決して認めないでしょうが…)

それが１００万円の投資により、
もとの55,000円の家賃ですぐに入居が決まったらいかがでしょう。

机上の空論かもしれませんが、あの時(前の住人が退去した時)これだけのリフォームしていれば、10ヶ月も空かなかったかもしれません。今となっては悔やまれるところですが・・・

これで　パートナーである管理会社選びでこんなにも差が付く　どちらが得か損か　明白ですよね。

これも「たらばなし」ですが、今回１００万円も掛かる提案になってしまいましたが、もし最初から違う管理会社さんに依頼してたら、１度にこんなに費用はかからなかったでしょうし、損失も少なかったでしょう。

なお　必要最低限の費用で次の入居者が満足するリフォームを行うには、独自のノウハウがあります。これについては、また別の機会にお伝えしたいと思います。

本日はここまで…。

『今日の内容はいかがでしたか？もしよろしければお友達に転送ください。』

築11年の物件をリフォームした事例

■リフォームは徹底的にやる！

私は、大家さんに退去後のリフォームには命を懸けるようにお勧めしているのですが、(但し気持ですよ、気持ち・・・)
今日は、そのきっかけとなった　貴重な体験をお伝えします。

それは　私が前職でアパマンのリフォーム受注を生業としてた頃、それはある大家さんとの出会いだったんですが、10ヵ月間も空室になっていた部屋がありました。

家賃も新築時70,000円だったものが50,000円まで下がっていました。（不動産屋さんの言いなりの家賃です。）

その大家さんは、自身では何もせず

「もう古いんだから（当時築11年）仕方がない。」と言っていましたが、私はまだまだ新しい物件だから、何とかなるし、何とかしなければならない　と感じました。

そこで、物件をこの目で見せてもらうことになりました。

玄関のドアを開けたとき、私の目の前には信じられない光景が広がりました。

正直、唖然としてしまいました。

築11年のはずなんですが

白いクロスを張ってある壁は一面すすけたような汚れで覆われており、床のフローリングは水をこぼしたのでしょうか、色褪せてマダラになっていました。

またトイレの普通便座は割れたままで、流し台は扉表面の化粧板が剥がれていました。

「(いくら築11年と言われて)おそらくこんなアパート　内見しても、自分だったら入居しないな。」

これが私の率直な感想でした。

そして入居仲介を依頼されていた不動産屋さんに対して　ある不信感を覚えました。

「何が当社にお任せ下さいだ。いい加減なこと言いやがって…こんな部屋で決まるわけがない！」

大家さんに聞けば、入居者から預かっている敷金の範囲内での　退去リフォームで、済ましてきたのだとか・・・。

そうすれば大家さんにも、退居者にも更なる負担がないし、手続き上も面倒くさくないと考えている管理会社さんは　ココだけに限らず本当に多いのです。

その大家さんに　現状分析と私の所見を報告し、すぐにリフォームの許可を取りました。

そして、スグに見積りを提出、リフォームの指示を職人さんに出しました。

▼壁クロスを全部貼り替え。
▼天井クロスを全部貼り替え。
▼傷んだフローリングは上から全部クッションフロアーを張る。
▼流し台は新品に交換。(コンロ共)
▼トイレの壁クロスと床クッションフロアをやり替え。
▼割れた便座を新品に交換。(暖房便座)
▼和室の畳を全て新品に交換。(新床)
▼鍵をピッキング対応キーに交換。
▼網戸を張り替え
▼照明器具を全室に取り付け
▼カーテンレールやり替え、レースカーテン取り付け
以上の項目を実行しました。

正直、収支や予算のこともありましたが、

「自分が入居したくなる部屋にする。」という観点からリフォームのメニューを決定しました。

しかし、かかった費用はオッカナビックリです。
何と　500,000円！！

築11年、家賃50,000円のアパートに投資するには　正直度胸のいる金額です。

入居を絶対決めるのだという強い信念があればこそ、出来たのだと思います。
(断わっておきますが　けっしてリフォーム工事を受注したいから、押し切った訳ではありません。)
でも　これで入居者が決まらなかったら　大家さんとしては大変な損害ですし、私の信用も・・・。

とにかく入居者を見つけなければなりません。

ところが、私はさらに（仲介業者さんに言わせると）非常識な行動に出ました。

不動産屋さんに、

「家賃を50,000円から56,000円に、
駐車場を3,000円から4,000円に値上げして募集をかけていただけません?」

とお願いしたのです。

先方はビックリです。

「今まで、50,000円で決まらなかったものが、56,000円で決まるわけがないじゃないですか！
無謀ですよ。」

と言われましたが、私はそこを譲らず

「構いません。大家さんには了解を取り付けております。当社がリフォームしましたから、部屋はバッチリです。共用部分や駐車場は私共が無償で、ゴミや雑草を片付けて綺麗にします。どうかよろしくお願いします。」

と言って電話をワザと一方的に切りました。

「お客様にキメの細かいサービスをし、高品質な商品(空間)を提供すれば、高い値段でも商品は売れる！まして今まで何もしなくて50,000円貰えてた位だから、きっと大丈夫。」

仲介業者さんは、呆れていましたが、私はなぜか自信満々でした。(自分の感性を信じていました。)

さて結果はどうなったかというと、
ナント　リフォーム終了後1週間で入居が決まりました！

家賃も値切られず、56,000円でＯＫ！

今まで50,000円の家賃で10ヶ月の空室ですから、
50,000円×10ヵ月＝500,000円　の損害が既に発生しています。

それが500,000円の投資により、
56,000円の家賃ですぐに入居が決まってしまいました。

結果論ですが、あの時(前の住人が退去した時)これだけのリフォームしていれば、10ヶ月も空かなかったかもしれません。今となっては悔やまれるところですが・・・

これでリフォームするしない　どちらが得か損か　明白ですよね。

これも後日談ですが、今回500,000円も掛ってしまいましたが、もし新築時からマメにリフォームをしていれば、こんなに費用はかからなかったでしょう。

実際に、徹底したリフォームが空部屋全てに一巡した現在では、高額なリフォームは全くといってよいほど行わず、キレイに住んでもらった部屋などは、ハウスクリーニングだけで済むケースも出てきています。(笑)
大家さんもキャッシュフローが向上し、大満足です。ありがとうございます。

なお　必要最低限の費用で次の入居者が満足するリフォームを行うには、独自のノウハウがあります。これについては、また別の機会にお伝えしたいと思います。

本日はここまで…。

『今日の内容はいかがでしたか？もしよろしければお友達に転送ください。』