一棟融資を受けたいなら、先ずは 地元地銀・信金の抵当物件として価値ある「ボロ戸建て」を狙おう!

戸建年金塾

「小資本の個人が稼ぐなら、
その業界のニッチ、ブルーオーシャンを狙う」

これは、投資、ビジネスの世界では常識となっている話であり、結果に拘る方なら よく理解できることかと思います。

勝てる場所で戦うからこそ稼げる。これが、最短で結果を出すことに 確実に繋がります。

さて、近い将来 一棟ものに融資を受けたいと思っている私は、

抵当に入れるボロ戸建・築古戸建を 現金で複数棟購入し準備していますが、

単純に利回りが良さげな物件を買った訳ではなく、(そうは言っても表面利回りはどれも34%を軽く超えていますが…

この驚異の利回りは 投資の神様であるウォーレン・バフェットも用いている、投資の原理原則を忠実に守っている事で実現しています。(笑))

実は 「抵当物件としての価値」を相当意識して購入しています。

四号機(今治市東鳥生町)

今日はそのノウハウについて、惜しみなく解説させて頂きます!

  抵当物件としての築古戸建ての条件

ピアノ大家の「築古戸建て購入の極意」です。

①自分が住んでいる地元(少なくとも県内)で探す。

私自身 数行のメガバンクと取引がありますが 築古ボロ戸建ては、全国区の都市銀行・メガバンクでは 残念ながら担保として評価してもらえません。

ですが 地元の地銀か信金なら、担保としてしっかりとみてもらえます。

平たく言うと 付き合いのある金融機関のテリトリー内(本店がある県)で買わないと、担保としての意味が ありません。

なので、ご自身の住む県内で探すのが 正直無難です。

初号機(新居浜市庄内町)

 

②接道のない物件は(なるべく)買わない!

融資を意識するなら、再建築不可の物件は買ってはいけません。(但し書き道路等は △)

 再建築不可は価格が安いので、高利回りになりやすいのですが、

 金融機関は担保価値を、ほとんど認めてくれませんヨ。

③借地物件や区分マンションは 絶対に買わない!

銀行は法定耐用年数が切れた築古の建物の価値は認めません。(0円)

担保価値は全て土地ですので、土地がない・借地物件や 区分物件は

担保価値がない訳です。

弐号機(西条市喜多川)

④狭小戸建てや連棟(テラスハウス)は 固定資産税評価額以下で買う!

狭小戸建てや 連棟は接道さえあれば、ナント土地として担保評価が受けられます。

できれば、固定資産税評価額くらいか(路線価の70%位)

それ以下で買いたいところです。

これくらいで買っておくと(どうやったら買えるかは コチラをご覧下さい…最低金額として、250万ほどの資金があれば、借金というリスクを背負う事なく、誰でも不動産投資をはじめることができます。然も200万円の物件で年間家賃60万円を狙う事も可能姉妹です!)

ほぼ、投入現金と同価値程度の担保評価が 受けられる可能性は高いですヨ。

  まとめ

ボロ戸建て投資で、高利回りを求めると、一般的に 地価があまりに安い地域だったり、

接道がない物件になってしまいがちですよね。

また、他府県で探したほうが見つけやすいこともあるでしょう。(特に 私は愛媛県在住なんで、香川県や岡山県の方が羨ましく思った事もあります。(笑))

四号機(新居浜市北内町)

 ですが、将来 効率よく抵当物件として活躍させたいなら、

 県内で、そこそこ土地値のある 

 接道のある戸建て・連棟が 断然オススメですヨ!

◆NPO法人を通じて一棟丸ごと?単身世帯物件を生活保護受給者へ提供して空室対策◆

生活保護受給者対応アパート

今日は究極の空室対策のお話。

大家様の立場で考えると、色々なアイディアが湧いてきますが、実際に 今日からスグ使えそうなノウハウは少ないと思います。

そんな中、神奈川県相模原市内で導入し、実験・効果測定・検証しているものをご紹介します。

■もともと法人向けに単身寮として一棟貸ししていた物件を、生活保護受給者向けに住宅提供を行うNPO法人とサブリース契約を結んだ というのです。

それを受けて 私も松山市役所の福祉事務所・生活福祉課 総務担当者の方に 生活保護について聞き込み調査を敢行いたしました。

松山市福祉事務所では、ナント生活保護受給世帯が入居する民間賃貸住宅家賃の代理納付制度を実施しています。

以下は 直接お聞きした Q&A集です。

●Q1:生活保護者への住宅扶助基準額(最大家賃)はいくらですか?
Answer単身者・・・32,000円まで
   2人以上の世帯で(扶養家族がいる場合)・・・42,000円まで※65才以上の高齢者、障害者等 特別な事情の場合 単身でも1.3倍(42,000円)のケースあり 

●Q2:家賃は市役所から大家さんに振り込んでいただけるのですか?
Answer生活保護受給世帯が入居している民間の賃貸住宅の家賃を、生活保護受給世帯に代わって市(福祉事務所)が納付します。

●Q3:生活保護受給者へ私共の物件をすすめてくれますか?
Answer特定の不動産会社や物件を宣伝することは 基本的には出来ない。

●Q4:生活保護を受けている人は どんな人ですか?
Answerごくごく一般的な方々です。
   中には ごく稀に変な?方もいらっしゃるので 注意が必要かもしれません。一部 付近住民の方といざこざを起こした方もいます。家賃滞納した方も居ます。etc・・・との事

●Q5:年齢層と松山市でどのくらいの受給者がいらっしゃるのですか?
Answer本当に身寄りの無い高齢者から 障害を受けて働けない若者など様々です。市でカウントしている生活保護受給者は数千人規模(6000?)いらっしゃいます。
―――――――――――――――――――――――――――――
■相談した結果、私が感じた事をまとめると

1・家賃は市が送金(毎月20日に振り込み)するため 滞納リスクがない。

2・保証人も居ない人、仮に身内で保証人になる人がいたとしても、結局は名ばかり保証人
で有事には何も保証してくれない と言うこと。
一般論ですが、保証するくらいなら身内に生活保護者を出さないはずです。逆に 家賃保証会社は生活保護を受けている人には(生活保護費を)立派な収入源としてカウントするので 保証してくれます。

3・鬱状態や精神異常者の方も稀にいらっしゃるので、集合住宅(アパート・マンション)では管理が大変かもしれないと言う事。
―――――――――――――――――――――――――――――
極論ですが、それならそれで 保証会社様をキッチリ入れて 生活保護受給者に入居を斡旋するNPO法人を通じて、サブリースでの1棟丸ごと 生活保護の方ばかり 入居して頂ければ問題ないじゃないか?ってことです。

如何でしょう?

既に相模原市では、結果が出始めています。

空室対策が、必死なこの時代に注目すべき内容ですね。
不況の影響で増え続ける生活保護者に対して、住まいの手当てをするのはとても困難なことです。
需要と供給が合致した秘策・アイディアでは、ないでしょうか?

まとまって空室物件で悩んでる大家さんは、役所に相談してみてはいかがでしょうか
▼松山市役所 福祉事務所・生活福祉課 総務担当
TEL 089-968-6397
さらに詳しくお知りになりたい方、自分一人では上手く申請できないと思ったら お問い合せはこちらからhttp://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P32671698

本日はここまで…。

『今日の内容はいかがでしたか?もしよろしければお友達に転送ください。』