一棟融資を受けたいなら、先ずは 地元地銀・信金の抵当物件として価値ある「ボロ戸建て」を狙おう!

戸建年金塾

「小資本の個人が稼ぐなら、
その業界のニッチ、ブルーオーシャンを狙う」

これは、投資、ビジネスの世界では常識となっている話であり、結果に拘る方なら よく理解できることかと思います。

勝てる場所で戦うからこそ稼げる。これが、最短で結果を出すことに 確実に繋がります。

さて、近い将来 一棟ものに融資を受けたいと思っている私は、

抵当に入れるボロ戸建・築古戸建を 現金で複数棟購入し準備していますが、

単純に利回りが良さげな物件を買った訳ではなく、(そうは言っても表面利回りはどれも34%を軽く超えていますが…

この驚異の利回りは 投資の神様であるウォーレン・バフェットも用いている、投資の原理原則を忠実に守っている事で実現しています。(笑))

実は 「抵当物件としての価値」を相当意識して購入しています。

四号機(今治市東鳥生町)

今日はそのノウハウについて、惜しみなく解説させて頂きます!

  抵当物件としての築古戸建ての条件

ピアノ大家の「築古戸建て購入の極意」です。

①自分が住んでいる地元(少なくとも県内)で探す。

私自身 数行のメガバンクと取引がありますが 築古ボロ戸建ては、全国区の都市銀行・メガバンクでは 残念ながら担保として評価してもらえません。

ですが 地元の地銀か信金なら、担保としてしっかりとみてもらえます。

平たく言うと 付き合いのある金融機関のテリトリー内(本店がある県)で買わないと、担保としての意味が ありません。

なので、ご自身の住む県内で探すのが 正直無難です。

初号機(新居浜市庄内町)

 

②接道のない物件は(なるべく)買わない!

融資を意識するなら、再建築不可の物件は買ってはいけません。(但し書き道路等は △)

 再建築不可は価格が安いので、高利回りになりやすいのですが、

 金融機関は担保価値を、ほとんど認めてくれませんヨ。

③借地物件や区分マンションは 絶対に買わない!

銀行は法定耐用年数が切れた築古の建物の価値は認めません。(0円)

担保価値は全て土地ですので、土地がない・借地物件や 区分物件は

担保価値がない訳です。

弐号機(西条市喜多川)

④狭小戸建てや連棟(テラスハウス)は 固定資産税評価額以下で買う!

狭小戸建てや 連棟は接道さえあれば、ナント土地として担保評価が受けられます。

できれば、固定資産税評価額くらいか(路線価の70%位)

それ以下で買いたいところです。

これくらいで買っておくと(どうやったら買えるかは コチラをご覧下さい…最低金額として、250万ほどの資金があれば、借金というリスクを背負う事なく、誰でも不動産投資をはじめることができます。然も200万円の物件で年間家賃60万円を狙う事も可能姉妹です!)

ほぼ、投入現金と同価値程度の担保評価が 受けられる可能性は高いですヨ。

  まとめ

ボロ戸建て投資で、高利回りを求めると、一般的に 地価があまりに安い地域だったり、

接道がない物件になってしまいがちですよね。

また、他府県で探したほうが見つけやすいこともあるでしょう。(特に 私は愛媛県在住なんで、香川県や岡山県の方が羨ましく思った事もあります。(笑))

四号機(新居浜市北内町)

 ですが、将来 効率よく抵当物件として活躍させたいなら、

 県内で、そこそこ土地値のある 

 接道のある戸建て・連棟が 断然オススメですヨ!

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商工中金 攻略法の検討 20111015

◆商工中金 攻略法の検討◆

以下、Nさんに送ったメールです。↓

朝日です。
商工中金のホームページを確認しました。
有名不動産投資家の間では以前から有名な 金融機関で、投資家けーちゃんやサラリーマン大家のあかちゃんこと赤井さんなんかも使っています。日本政策金融公庫と同様に『政府系金融機関』と言われているので、その金利の低さや融資の条件については、

政府系という言葉とはうらはらに、柔軟な対応が期待できます。

国金同様 やはり、設備投資や運転資金をメイン融資にしているようですが
当案件ですと 最長19年ローン組めそうです。(法定耐用年数が限度との事)
金利もまずまず(長プラ基準)で 保証人不要でイケるのも良いですネ。
話は変わりますが、商工中金の設備投資資金は リフォーム時の資金としても活用できますヨ。
それと、個人向けの審査は厳しいようですが、事業計画書をキッチリ説明し 熱意を伝えるのが必須。
あくまでも事業に対しての融資というスタンスを 貫く金融機関であることをお忘れなく。
融資回答まで一週間くらいかかります。
それと他行と競わせると やたら商工中金は最後まで食い下がってくるという情報もございます。
しかし ライバルも融資付けを急いでいる模様
回答出るのを待ってたら日が暮れるので 他行も回りましょう。
健闘を祈ります!
【追伸】こういう情報商材も 発売されています。

保護中: 一棟アパート・マンションを次々買い続けられる 金融機関から の融資の引き方をご存知ですか?

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