愛媛県松山市の収益不動産は「中古2対新築1の法則」と「分散投資」のコラボでがっちり!

今日は 愛媛県松山市の収益不動産は「中古2対新築1の法則」と「分散投資」のコラボでがっちり! についてお伝えします。

 

私は、大家さんや投資家の方に 不動産投資における分散手法について よく質問されます。

 

株式投資の現場で よく言われるのが

俗に言う

「一つの籠に卵を盛るなビックリマーク=リスク分散しろ!

というやつです。

 

株式投資と違い、不動産投資や賃貸不動産経営は 一般的に借り入れが大きくなりがちな上、

一度返済不能に陥ると 人生の取り返しがつかなくなる(自己破産する?)可能性があります。叫び

そこで、アパマン経営の場合には「分散投資」が必要になってきます。

 

また アパマン経営は、減価償却と借入金返済のバランスでキャッシュフローが決まります。
なかなか このメカニズムを知らないと 正直、大儲けは出来ないようになっています。

以下 メカニズムです。ダウン
ドンッ減価償却分は、耐用年数に合わせて損金にできる(収入をマイナスとして経費として認められる)

ドンッ借入金返済(銀行ローン)は 元本が損金扱いにはならない(元本は資産である)

ドンッ修繕積立金や管理費が差し引かれる場合がある

ドンッ固定資産税 その他、空室率に関係なく 必ず支払いがある
この事をしっかりと頭に入れて どうすれば儲かるかはてなマークを考えてみれば 自ずと答えが出てきます。ニコニコ
ドキドキズバリ 儲ける仕組みは 『2対1の法則』であるビックリマーク と豪語する専門家もいるくらいです。

2対1の法則とは 中古アパート2棟に対して 新築アパートを1棟 購入し保有するという

 

アパマン経営の 黄金律 とでも呼べる 比率の事です。

 

クローバー注意しなければならないのが、中古アパート2棟の法定耐用年数の残存期間が 合計で概ね25年以内に収まるよう 物件取得することです。

 

それは、経営当初からキャッシュフローを残すために 非常に重要なんです。

 

棟数が増えるに従い 儲けを積立て 賃貸不動産経営が軌道に乗ることで、更に新築アパートを建て キャッシュフローを向上させることが可能姉妹です。

 

そして 一気に増えた(残りはじめた)手元のお金をもっと積み立てる、或いは 再投資する。(分散投資)
そうすれば 25~30年後はきっと夢の様な 老後になる筈です。

何はともあれ、賃貸不動産経営は 長いスパンで考える事が肝心です。

 

合格ここで 私が考える 四つの分散方法は

 

物理的 分散

顧客ターゲット別 分散

所有名義 分散

国別・貨幣別 分散

 

です。

 

つまり ①は 物件の所在地を分散する ということです。

 

先般も、東日本大震災で多くの尊い命と財産が失われましたが、

日本は地震大国ですから、地震で物件がダメになる事が 常に想定されます。

特に 今後も関東・東海エリアは 大地震に対して注意が必要ですので

特定エリアに物件をお持ちの大家さんは、今後 所在地を集中させず、関東と九州・四国などと分散することをお勧めします。グッド!

 

②は タイプ別分散 です。

 

ワンルームばかりとか、ファミリーばかりでなく 色々な間取りやタイプの物件を所有しましょう。

他に、倉庫・テナント・事務所・コインパーキング・自動販売機・トランクルームなど収益不動産には 沢山の種類があります。

突如需要がなくなったらどうしよう?というリスクに 備えましょう。

 

③の目的は 連鎖倒産防止 です。

 

自分や奥さん名義だけでなく、家族や法人を設立して 予め名義を分散しておきましょう。

実際には、ローンの支払いが終わっている物件は 抵当権抹消して一つの名義にまとめます。

残債がある時点で、不慮の災害や事故が起きた場合、破産したり取り上げられてしまう可能性がありますので、

もしもの時には、愛する家族や大切な人の為にも 被害が他の物件に及ばないよう 転ばぬ先の杖を 行使しましょう。

 

④は 海外投資。日本国内だけでなく、災害が少なく 法整備のしっかりした他の先進国や、不動産自体の値上がりも期待出来る新興国の不動産も 多かれ少なかれ 所有しているほうが 安心出来ますネ。

 

海外ファンドに積み立てている大家さんも多いですヨ。

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オススメ!初めての不動産投資は新築や競売ではなく「中古アパート」の経営から

【中古アパート という戦術・戦略】

私は、「初めてのアパート経営中古アパートか競売がオススメ!」だと考えています。å

当たり前ですが、新築アパートは・・・高いですからޤݤ

そう!まずは何と言っても、初期費用・投資額という観点で中古アパートの経営を考えます。

一般的に考えて、投資額の安い順に、競売<中古<新築 ではないでしょうか。

お安く買いたいなら、もちろん競売です。定説ですが、中古アパートの価格の3割引と言われています。
が・・・ソコソコの労力と 建物が見れないハイリスクがかかってしまいます。

労力 ⇒ 中古<新築<競売

新築はゼロから全て決めなければいけませんが(それが楽しみではあるんですが)、中古アパートはとりあえず、今現在の入居(レントロール…賃借条件一覧表)や建物の状況等を確認するだけで ソク経営が始められますし、家賃も入ってきます。
競売は入札という手間と時間がかかります。

リスク ⇒ 新築<中古<競売

中古アパートや競売アパートを素人が判断するのは、正直難しいでしょう。・・・それが面白みや醍醐味だ っておっしゃる 洗練された投資家の方もいらっしゃるでしょうが・・・。

購入してから修理や近隣住民とのトラブルが発生する場合もあります。これは本当に厄介ですよね。

新築アパート・マンションは、実績と信頼のある アパートメーカーが最新の建築技術を使って 入居者に人気でしかも自分好みのアパートを建ててくれます。投資家は特段何をしなくても・・・。
問題が発生しても 概ねメーカーが対応してくれます
ޥ

このように費用と労力とリスクを考えたとき、初めての投資対象としては中古アパートの経営のバランスが、もっとも サラリーマン大家さんには向いていると思います。

中古アパートの経営で経験を積み、競売物件投資でキャッシュフローを確保して 購入資金をためる。それから新築アパートを建てる。

今のところ、私がオススメする 初めてのアパート経営のプランはこんな感じです。皆様なら、どんなアパート経営のプランを計画されますか?

今日のまとめですが

「初めてのアパート経営は中古アパート」という戦略
不動産投資にはこのような選択肢もあるのです。

あなた様が成功することで、世の中に勝ち組大家さんが普及することを 切に願います。å
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本日はここまで…。

『今日の内容はいかがでしたか?もしよろしければお友達に転送ください。』

★新築より難しい 中古マンション再生投資★ つづき2

NOI(=Net Operating Income:金利支払前&減価償却前営業利益)率を80%とすると「1万円×12カ月×0.8=9.6万円」が 一室当たりの年間修得賃料になります。
この「リノベーションNOI=9.6万円」という数値をベースにリノベコストを算出していきます。
ここで、所謂「返済倍数」という投資指標を使います。
「返済倍数(DCR)」とは、「NOI(営業純利益)」を「ADS(年間借入金返済額)」で割ったものです。
[NOI(営業純利益)]÷[ADR(年回借入金返済額]=[DCS(返済倍数)]という公式なんですが、これは、借入金返済額の「何倍の実質収入があるのか?」という指標。
藤澤雅義 先生によると 安全域は金利4.5%まで上がったと仮定して、最長のローンを組んでDCRが1.25以上を目指そう~ との事。
1.25に満たない場合は自己資金の額を増やす等 投資のリスクを減らすことがこれからの金利上昇局面には大切。
しかし、私は地方の場合 この返済倍数が最低1.50以上は欲しいと思っています。
「返済倍数が1.50」という事は、仮にNOIが建物全体で年間90万円で、リノべの年間ローン返済額が60万円なら「90万円÷60万円=1.50」となります。90万円の家賃が3分の1以上下がってしまって、60万以下になればローンが返せなくなるということです!
不動産投資において、一番ありえない事は借金が返せなくなる事。このリスクの度合いを計る指標が まさに「返済倍率」なんです。

★新築より難しい 中古マンション再生投資★ つづき

一般的に 不動産業者は収支バランスであるとか、投資分析という事になると、急に提案力が弱くなってしまう事が多いようです。
結果、①世の中の築20年以上の物件はますます稼働率が悪化する、

或いは②ただ家賃を下げ続けるのみ、という事になっています。

実は、「リノベーション提案の投資理論」は新築提案と比べて何倍も難しいんです。新築提案は、「1億円のコストで12戸の賃貸マンションを作りましょう。営業純利益が●●万円で年間借入金返済が△△万円なので、キャッシュフローが■■万円ですネ」という『単年度収支』で説明出来る事が多いのですが、リノベ提案は それくらいではオーナー様は納得できませんよネ。

何故、難しくなるのか?というと『営業純利益』にあたるものが、中古物件のリノベではそのまま使えないから…。
「現時点で得られる家賃」と「リノべ後の家賃」、この「賃料差額」が『リノべ企画における営業純利益』です。
例えば、今5万円で募集しているファミリー物件があるとします。お風呂が『バランス釜』であったり、洗面台にお湯が来ていない、間取りも古臭い、となれば、決まる根拠がありません!すぐ決めてもらおう思えば4.5万円がやっと?、という賃料相場であれば、その物件の真の実力は「家賃4.5万円」です。
そして、「この物件の欠点を全部クリアするリノべ工事」を施せば必ず5.5万円では決まるとします。すると、リノべ後の増加分は、「5.5万円-4.5万円=1万円」になります。

この様な考え方で、リニューアルによる「営業純利益」を考えて、投資しても良いコストを計算していくべきでしょう。

★新築より難しい 中古マンション再生投資★

築年数が経過し陳腐化した物件は、ある程度のコストをかけて根本的に『間取り』『設備・仕様』『外観・外構』を バランス良くリノベーションする必要があります。
時代と共に、入居者様のニーズは変化していますし、20年以上前の賃貸企画では、入居者様が 真に望んでいる部屋を しっかりと創っていないと言えます。
松山市でも 近年の市況悪化も相まって、益々入居が決まらなくなっています。しかし、1部屋当たり100万~数百万円のコストをかける決断が、オーナー様におかれましてはなかなか出来ないのが 現実でしょう。

①本当にこれだけのコストをかけて良いのか?
②そもそも このコストは「理屈に合っている」のか?
この答えを理論的に 納得できる形で説明できる 不動産業者・管理会社がいない事が オーナー様の不幸の源泉です。

■中古収益不動産のデューデリジェンス時に 私が注意するポイント

(1) 立地条件
物件所在地が、入居者様にとって利便性の良い場所か?
通学・通勤・買い物・病院・公共施設・交通機関などへの所要時間はどうか?
(2) 家賃設定
入居者様が支払い可能な設定であるか? 周辺物件と比較して適性(相場のレンジ内)であるか?
(3) 間取り
ターゲットとなる入居者様に好まれる間取り(部屋数・広さ・設備)か?
使いやすさはどうか?
(4) 居住性
特に上下階での音の問題(周囲に気を使わなくて生活ができるのか?)
地震や火災から家族を守ることができるか?

危険予知として 空室の多い物件は上記の4要素のうち、どれかがかけている場合が多いのです。
しっかりと対策できるか否かを判断して 投資するかどうかを決めています!