★新築より難しい 中古マンション再生投資★ つづき2

NOI(=Net Operating Income:金利支払前&減価償却前営業利益)率を80%とすると「1万円×12カ月×0.8=9.6万円」が 一室当たりの年間修得賃料になります。
この「リノベーションNOI=9.6万円」という数値をベースにリノベコストを算出していきます。
ここで、所謂「返済倍数」という投資指標を使います。
「返済倍数(DCR)」とは、「NOI(営業純利益)」を「ADS(年間借入金返済額)」で割ったものです。
[NOI(営業純利益)]÷[ADR(年回借入金返済額]=[DCS(返済倍数)]という公式なんですが、これは、借入金返済額の「何倍の実質収入があるのか?」という指標。
藤澤雅義 先生によると 安全域は金利4.5%まで上がったと仮定して、最長のローンを組んでDCRが1.25以上を目指そう~ との事。
1.25に満たない場合は自己資金の額を増やす等 投資のリスクを減らすことがこれからの金利上昇局面には大切。
しかし、私は地方の場合 この返済倍数が最低1.50以上は欲しいと思っています。
「返済倍数が1.50」という事は、仮にNOIが建物全体で年間90万円で、リノべの年間ローン返済額が60万円なら「90万円÷60万円=1.50」となります。90万円の家賃が3分の1以上下がってしまって、60万以下になればローンが返せなくなるということです!
不動産投資において、一番ありえない事は借金が返せなくなる事。このリスクの度合いを計る指標が まさに「返済倍率」なんです。