今日は 愛媛県松山市の収益不動産は「中古2対新築1の法則」と「分散投資」のコラボでがっちり！ についてお伝えします。
私は、大家さんや投資家の方に 不動産投資における分散手法について よく質問されます。
株式投資の現場で よく言われるのが
俗に言う
「一つの籠に卵を盛るな
」＝リスク分散しろ！
というやつです。
株式投資と違い、不動産投資や賃貸不動産経営は 一般的に借り入れが大きくなりがちな上、
一度返済不能に陥ると 人生の取り返しがつかなくなる(自己破産する？)可能性があります。
そこで、アパマン経営の場合には「分散投資」が必要になってきます。
また アパマン経営は、減価償却と借入金返済のバランスでキャッシュフローが決まります。
なかなか このメカニズムを知らないと 正直、大儲けは出来ないようになっています。
以下 メカニズムです。
減価償却分は、耐用年数に合わせて損金にできる(収入をマイナスとして経費として認められる)
借入金返済(銀行ローン)は 元本が損金扱いにはならない(元本は資産である)
修繕積立金や管理費が差し引かれる場合がある
固定資産税 その他、空室率に関係なく 必ず支払いがある
この事をしっかりと頭に入れて どうすれば儲かるか
を考えてみれば 自ずと答えが出てきます。
ズバリ 儲ける仕組みは 『2対１の法則』である と豪語する専門家もいるくらいです。
2対１の法則とは 中古アパート２棟に対して 新築アパートを１棟 購入し保有するという
アパマン経営の 黄金律 とでも呼べる 比率の事です。
注意しなければならないのが、中古アパート２棟の法定耐用年数の残存期間が 合計で概ね25年以内に収まるよう 物件取得することです。
それは、経営当初からキャッシュフローを残すために 非常に重要なんです。
棟数が増えるに従い 儲けを積立て 賃貸不動産経営が軌道に乗ることで、更に新築アパートを建て キャッシュフローを向上させることが可能姉妹です。
そして 一気に増えた(残りはじめた)手元のお金をもっと積み立てる、或いは 再投資する。(分散投資)
そうすれば 25～30年後はきっと夢の様な 老後になる筈です。
何はともあれ、賃貸不動産経営は 長いスパンで考える事が肝心です。
ここで 私が考える 四つの分散方法は
①物理的 分散
②顧客ターゲット別 分散
③所有名義 分散
④国別・貨幣別 分散
です。
つまり ①は 物件の所在地を分散する ということです。
先般も、東日本大震災で多くの尊い命と財産が失われましたが、
日本は地震大国ですから、地震で物件がダメになる事が 常に想定されます。
特に 今後も関東・東海エリアは 大地震に対して注意が必要ですので
特定エリアに物件をお持ちの大家さんは、今後 所在地を集中させず、関東と九州・四国などと分散することをお勧めします。
②は タイプ別分散 です。
ワンルームばかりとか、ファミリーばかりでなく 色々な間取りやタイプの物件を所有しましょう。
他に、倉庫・テナント・事務所・コインパーキング・自動販売機・トランクルームなど収益不動産には 沢山の種類があります。
突如需要がなくなったらどうしよう？というリスクに 備えましょう。
③の目的は 連鎖倒産防止 です。
自分や奥さん名義だけでなく、家族や法人を設立して 予め名義を分散しておきましょう。
実際には、ローンの支払いが終わっている物件は 抵当権抹消して一つの名義にまとめます。
残債がある時点で、不慮の災害や事故が起きた場合、破産したり取り上げられてしまう可能性がありますので、
もしもの時には、愛する家族や大切な人の為にも 被害が他の物件に及ばないよう 転ばぬ先の杖を 行使しましょう。
④は 海外投資。日本国内だけでなく、災害が少なく 法整備のしっかりした他の先進国や、不動産自体の値上がりも期待出来る新興国の不動産も 多かれ少なかれ 所有しているほうが 安心出来ますネ。
海外ファンドに積み立てている大家さんも多いですヨ。
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