★新築より難しい 中古マンション再生投資★ つづき

一般的に 不動産業者は収支バランスであるとか、投資分析という事になると、急に提案力が弱くなってしまう事が多いようです。
結果、①世の中の築20年以上の物件はますます稼働率が悪化する、

或いは②ただ家賃を下げ続けるのみ、という事になっています。

実は、「リノベーション提案の投資理論」は新築提案と比べて何倍も難しいんです。新築提案は、「1億円のコストで12戸の賃貸マンションを作りましょう。営業純利益が●●万円で年間借入金返済が△△万円なので、キャッシュフローが■■万円ですネ」という『単年度収支』で説明出来る事が多いのですが、リノベ提案は それくらいではオーナー様は納得できませんよネ。

何故、難しくなるのか?というと『営業純利益』にあたるものが、中古物件のリノベではそのまま使えないから…。
「現時点で得られる家賃」と「リノべ後の家賃」、この「賃料差額」が『リノべ企画における営業純利益』です。
例えば、今5万円で募集しているファミリー物件があるとします。お風呂が『バランス釜』であったり、洗面台にお湯が来ていない、間取りも古臭い、となれば、決まる根拠がありません!すぐ決めてもらおう思えば4.5万円がやっと?、という賃料相場であれば、その物件の真の実力は「家賃4.5万円」です。
そして、「この物件の欠点を全部クリアするリノべ工事」を施せば必ず5.5万円では決まるとします。すると、リノべ後の増加分は、「5.5万円-4.5万円=1万円」になります。

この様な考え方で、リニューアルによる「営業純利益」を考えて、投資しても良いコストを計算していくべきでしょう。


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