「小資本の個人が稼ぐなら、
その業界のニッチ、ブルーオーシャンを狙う」
これは、投資、ビジネスの世界では常識となっている話であり、結果に拘る方なら よく理解できることかと思います。
勝てる場所で戦うからこそ稼げる。これが、最短で結果を出すことに 確実に繋がります。
さて、近い将来 一棟ものに融資を受けたいと思っている私は、
抵当に入れるボロ戸建・築古戸建を 現金で複数棟購入し準備していますが、
単純に利回りが良さげな物件を買った訳ではなく、(そうは言っても表面利回りはどれも34%を軽く超えていますが…
この驚異の利回りは 投資の神様である“ウォーレン・バフェット“も用いている、投資の原理原則を忠実に守っている事で実現しています。(笑))
実は 「抵当物件としての価値」を相当意識して購入しています。
今日はそのノウハウについて、惜しみなく解説させて頂きます!
抵当物件としての築古戸建ての条件
ピアノ大家の「築古戸建て購入の極意」です。
①自分が住んでいる地元(少なくとも県内)で探す。
私自身 数行のメガバンクと取引がありますが 築古ボロ戸建ては、全国区の都市銀行・メガバンクでは 残念ながら担保として評価してもらえません。
ですが 地元の地銀か信金なら、担保としてしっかりとみてもらえます。
平たく言うと 付き合いのある金融機関のテリトリー内(本店がある県)で買わないと、担保としての意味が ありません。
なので、ご自身の住む県内で探すのが 正直無難です。
②接道のない物件は(なるべく)買わない!
融資を意識するなら、再建築不可の物件は買ってはいけません。(但し書き道路等は △)
再建築不可は価格が安いので、高利回りになりやすいのですが、
金融機関は担保価値を、ほとんど認めてくれませんヨ。
③借地物件や区分マンションは 絶対に買わない!
銀行は法定耐用年数が切れた築古の建物の価値は認めません。(0円)
担保価値は全て土地ですので、土地がない・借地物件や 区分物件は
担保価値がない訳です。
④狭小戸建てや連棟(テラスハウス)は 固定資産税評価額以下で買う!
狭小戸建てや 連棟は接道さえあれば、ナント土地として担保評価が受けられます。
できれば、固定資産税評価額くらいか(路線価の70%位)
それ以下で買いたいところです。
これくらいで買っておくと(どうやったら買えるかは コチラをご覧下さい…最低金額として、250万ほどの資金があれば、借金というリスクを背負う事なく、誰でも不動産投資をはじめることができます。然も200万円の物件で年間家賃60万円を狙う事も可能姉妹です!)
ほぼ、投入現金と同価値程度の担保評価が 受けられる可能性は高いですヨ。
まとめ
ボロ戸建て投資で、高利回りを求めると、一般的に 地価があまりに安い地域だったり、
接道がない物件になってしまいがちですよね。
また、他府県で探したほうが見つけやすいこともあるでしょう。(特に 私は愛媛県在住なんで、香川県や岡山県の方が羨ましく思った事もあります。(笑))
ですが、将来 効率よく抵当物件として活躍させたいなら、
県内で、そこそこ土地値のある
接道のある戸建て・連棟が 断然オススメですヨ!