■こんなセールスマンには、特に要注意!
最近よく、お問合せを頂くのが、
「今、実際に他社で 新築を計画しているんだけど、すぐに プランや企画提案書をみて欲しい!」
ということです。
私が過去 診断させて戴いた「企画提案書」の中には こんなひどいのもありましたよ。
ごまかしで想定以上に 利益が出ているケースが増えています。
例えば、事業提案書に記された 家賃の上昇率ですが 当初10年間は 2年ごとに3.0%
←断わっておきますが下落じゃなく上昇になってますね!
普通はゼロですよ。
またローンの借入利率(金利)は当初10年固定で 2.5%←相場が3.8~4%の時にこれはなかなか無いですね!
この金利で借りれる 属性の方はありがたい。そんな銀行やお客様なら 紹介して欲しいくらいです。
さらに当初6年目まで 45%の租税公課
(固定資産税のもととなる建物の評価割合)←このエリアなら 50~55%の設定が妥当。
収支計算上 これでは危険ですネ。
と いった感じで これって現実離れしてるだろうって内容でした。
⇒当然 金融機関のローン取り付けが出来ませんでしたが・・・
それはさておき、既存のお付き合い先の コンサルティングを最優先している為、正直スグにはお受けすることができません。
申し訳ありません。
そこで、大家さんご自身で 判断できるよう、判断するチェックポイントをお伝えしようと思います。
送って頂くプランや企画提案書は どれもこれも、ほぼ同じ 怪しいテクニックを使っています。(笑)
でも マジシャンといっしょで、手品のタネさえ判ってしまえば、全く怖くありませんヨ。
どんなに巧みなトークでも 騙されたりしないように、タネを暴露しちゃいますネ。
怪しいテクニックを見破るには、企画提案書の「長期プラン」の項目をみてみましょう。
特に下記の3つを 是非チェックしてみてください。
1)家賃収入: 30年間に渡り、家賃が1円も下がらないプランになっていませんか?
年々商品価値が下がるのに、新築の時の家賃のまま、長期間変わらないというのは、ありえないですよね。
また、ずーーーーっと満室が続くことになっていませんか?(空室率ゼロ)
入退去が必ず、しかも突然にありますので、入居率100%というのも、ありえません。
2)修繕費(修繕積立金): 入退去があれば、大家さんの負担で修繕するところが 必ず出てきます。
(代表的なのがクロスや畳、フローリングなど)
また、特に水廻りなどの設備も 建てて10年経過した辺りから、どんどん壊れたり 古くなっていきます。
当然 外壁塗装も必要ですね。
それらをあらかじめ積み立てとして 見込んでありますか?
本来なら5年ごとに請負金額の1.5%以上を計上すべきです。
3)家賃設定: 家賃設定は、適正ですか?
(相場より2割も高くないですか)
近くの仲介業者さんに 行ってみたことはありますか?
もし、行ったことがなければ、ぜひ行ってみましょう。
そして、プランの図面を持っていって、新築時と5年後、10年後の相場を聞いてみることを お勧めいたします。
「え?そんなアポ無しで押しかけていって、ほんまに教えてくれるんか?」
大丈夫、ご安心下さい。
将来 自分の顧客になるかもしれない大家さんを 無下に扱ったりしません。
「なに~?5年後、10年後の相場は どうしたら判るんや?」
簡単です。
物件周辺の築5年、築10年のアパマンの 家賃相場を聞けばいいのです。
聞けば聞くほど 愕然とし、冷や汗が流れること必至です。
ぜひ、お試しあれ。(笑)
まず、この3つをチェックして、もしOKだったら、それは、中々誠実なセールスマンです。
その場合、もう一つの重要なチェックポイントを、お教えします。
これは、新築に限ったことだけではないのですが、よく聞いて下さいね。
それは・・・
勿体ぶって申し訳ありませんが 続きは次回のお楽しみ。
ではまた、お会いいたしましょう。
本日はここまで…。
『今日の内容はいかがでしたか?もしよろしければお友達に転送ください。』