こんなセールスマンには要注意! ハウスメーカーのアパマン経営・企画提案書を無料診断します2

 ■こんなセールスマンには、特に要注意!

最近よく、お問合せを頂くのが、

「今、実際に他社で 新築を計画しているんだけど、すぐに プランや企画提案書をみて欲しい!」

ということです。

私が過去 診断させて戴いた「企画提案書」の中には こんなひどいのもありましたよ。

ごまかしで想定以上に 利益が出ているケースが増えています。

 例えば、事業提案書に記された 家賃の上昇率ですが 当初10年間は 2年ごとに3.0%

←断わっておきますが下落じゃなく上昇になってますね!

普通はゼロですよ。

 またローンの借入利率(金利)は当初10年固定で 2.5%←相場が3.8~4%の時にこれはなかなか無いですね!

この金利で借りれる 属性の方はありがたい。そんな銀行やお客様なら 紹介して欲しいくらいです。ニコニコ

 さらに当初6年目まで 45%の租税公課

(固定資産税のもととなる建物の評価割合)←このエリアなら 50~55%の設定が妥当。

収支計算上 これでは危険ですネ。

 と いった感じで これって現実離れしてるだろうって内容でした。

当然 金融機関のローン取り付けが出来ませんでしたが・・・

それはさておき、既存のお付き合い先の コンサルティングを最優先している為、正直スグにはお受けすることができません。

申し訳ありません。

 そこで、大家さんご自身で 判断できるよう、判断するチェックポイントをお伝えしようと思います。

送って頂くプランや企画提案書は どれもこれも、ほぼ同じ 怪しいテクニックを使っています。(笑)

でも マジシャンといっしょで、手品のタネさえ判ってしまえば、全く怖くありませんヨ。

どんなに巧みなトークでも 騙されたりしないように、タネを暴露しちゃいますネ。

 怪しいテクニックを見破るには、企画提案書の「長期プラン」の項目をみてみましょう。

特に下記の3つを 是非チェックしてみてください。

クローバー1)家賃収入: 30年間に渡り、家賃が1円も下がらないプランになっていませんか?

年々商品価値が下がるのに、新築の時の家賃のまま、長期間変わらないというのは、ありえないですよね。

 また、ずーーーーっと満室が続くことになっていませんか?(空室率ゼロ)

入退去が必ず、しかも突然にありますので、入居率100%というのも、ありえません。

クローバー2)修繕費(修繕積立金): 入退去があれば、大家さんの負担で修繕するところが 必ず出てきます。

(代表的なのがクロスや畳、フローリングなど)

また、特に水廻りなどの設備も 建てて10年経過した辺りから、どんどん壊れたり 古くなっていきます。

 当然 外壁塗装も必要ですね。

それらをあらかじめ積み立てとして 見込んでありますか?

本来なら5年ごとに請負金額の1.5%以上を計上すべきです。

クローバー3)家賃設定: 家賃設定は、適正ですか?

(相場より2割も高くないですか)

近くの仲介業者さんに 行ってみたことはありますか?

もし、行ったことがなければ、ぜひ行ってみましょう。

そして、プランの図面を持っていって、新築時と5年後、10年後の相場を聞いてみることを お勧めいたします。

「え?そんなアポ無しで押しかけていって、ほんまに教えてくれるんか?」

大丈夫、ご安心下さい。

将来 自分の顧客になるかもしれない大家さんを 無下に扱ったりしません。

「なに~?5年後、10年後の相場は どうしたら判るんや?」

簡単です。

物件周辺の築5年、築10年のアパマンの 家賃相場を聞けばいいのです。

聞けば聞くほど 愕然とし、冷や汗が流れること必至です。ガーン

ぜひ、お試しあれ。(笑)

 まず、この3つをチェックして、もしOKだったら、それは、中々誠実なセールスマンです。

その場合、もう一つの重要なチェックポイントを、お教えします。

これは、新築に限ったことだけではないのですが、よく聞いて下さいね。

それは・・・

勿体ぶって申し訳ありませんが 続きは次回のお楽しみ。

 ではまた、お会いいたしましょう。

本日はここまで…。

『今日の内容はいかがでしたか?もしよろしければお友達に転送ください。』


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