こんなセールスマンには要注意! ハウスメーカーのアパマン経営企画・提案書無料診断します3

■こんな打ち出の小槌があったのか? 業者選びの超・裏ワザ! 

 最も重要なことですが、その業者さんの経営者の理念・哲学を調べてみましょう。

土地活用は、車やテレビを買う感覚では 当然判断できません。

モノ(アパート建築)を見るだけでなく、営業マンは当然として、

設計担当者、施工担当者、仲介担当者、

そして全体を見る責任者の人をよく見て、本当に信用できるかどうかを 判断しなければなりません。

現在は、建設業(ゼネコン)崩壊の時代と呼ばれています。

本当に信頼の出来る業者さんを 選びたいものです。

クローバー1・経営者はどんな方ですか?

クローバー2・企業理念はあなた様のお考えに合っていますか?

クローバー3・社員さんはどんな人たちですか?

このようなことを明確にするためにも 是非 契約前に、実際にその会社や現場を見に行って下さい。

そして、あなた様自身の目で 確かめてみて下さい。

家族の幸せづくりのはずの土地活用を、真剣に一緒にやっていける パートナーかどうかを・・・。 

このような お考えや行動が、長期満室経営が出来る 良質なアパート・マンションづくりの第一歩となり

あなた様が成功することで、世の中に勝ち組大家さんが普及することを願います。 

本日はここまで…。

『今日の内容はいかがでしたか?もしよろしければお友達に転送ください。』

こんなセールスマンには要注意! ハウスメーカーのアパマン経営・企画提案書を無料診断します2

 ■こんなセールスマンには、特に要注意!

最近よく、お問合せを頂くのが、

「今、実際に他社で 新築を計画しているんだけど、すぐに プランや企画提案書をみて欲しい!」

ということです。

私が過去 診断させて戴いた「企画提案書」の中には こんなひどいのもありましたよ。

ごまかしで想定以上に 利益が出ているケースが増えています。

 例えば、事業提案書に記された 家賃の上昇率ですが 当初10年間は 2年ごとに3.0%

←断わっておきますが下落じゃなく上昇になってますね!

普通はゼロですよ。

 またローンの借入利率(金利)は当初10年固定で 2.5%←相場が3.8~4%の時にこれはなかなか無いですね!

この金利で借りれる 属性の方はありがたい。そんな銀行やお客様なら 紹介して欲しいくらいです。ニコニコ

 さらに当初6年目まで 45%の租税公課

(固定資産税のもととなる建物の評価割合)←このエリアなら 50~55%の設定が妥当。

収支計算上 これでは危険ですネ。

 と いった感じで これって現実離れしてるだろうって内容でした。

当然 金融機関のローン取り付けが出来ませんでしたが・・・

それはさておき、既存のお付き合い先の コンサルティングを最優先している為、正直スグにはお受けすることができません。

申し訳ありません。

 そこで、大家さんご自身で 判断できるよう、判断するチェックポイントをお伝えしようと思います。

送って頂くプランや企画提案書は どれもこれも、ほぼ同じ 怪しいテクニックを使っています。(笑)

でも マジシャンといっしょで、手品のタネさえ判ってしまえば、全く怖くありませんヨ。

どんなに巧みなトークでも 騙されたりしないように、タネを暴露しちゃいますネ。

 怪しいテクニックを見破るには、企画提案書の「長期プラン」の項目をみてみましょう。

特に下記の3つを 是非チェックしてみてください。

クローバー1)家賃収入: 30年間に渡り、家賃が1円も下がらないプランになっていませんか?

年々商品価値が下がるのに、新築の時の家賃のまま、長期間変わらないというのは、ありえないですよね。

 また、ずーーーーっと満室が続くことになっていませんか?(空室率ゼロ)

入退去が必ず、しかも突然にありますので、入居率100%というのも、ありえません。

クローバー2)修繕費(修繕積立金): 入退去があれば、大家さんの負担で修繕するところが 必ず出てきます。

(代表的なのがクロスや畳、フローリングなど)

また、特に水廻りなどの設備も 建てて10年経過した辺りから、どんどん壊れたり 古くなっていきます。

 当然 外壁塗装も必要ですね。

それらをあらかじめ積み立てとして 見込んでありますか?

本来なら5年ごとに請負金額の1.5%以上を計上すべきです。

クローバー3)家賃設定: 家賃設定は、適正ですか?

(相場より2割も高くないですか)

近くの仲介業者さんに 行ってみたことはありますか?

もし、行ったことがなければ、ぜひ行ってみましょう。

そして、プランの図面を持っていって、新築時と5年後、10年後の相場を聞いてみることを お勧めいたします。

「え?そんなアポ無しで押しかけていって、ほんまに教えてくれるんか?」

大丈夫、ご安心下さい。

将来 自分の顧客になるかもしれない大家さんを 無下に扱ったりしません。

「なに~?5年後、10年後の相場は どうしたら判るんや?」

簡単です。

物件周辺の築5年、築10年のアパマンの 家賃相場を聞けばいいのです。

聞けば聞くほど 愕然とし、冷や汗が流れること必至です。ガーン

ぜひ、お試しあれ。(笑)

 まず、この3つをチェックして、もしOKだったら、それは、中々誠実なセールスマンです。

その場合、もう一つの重要なチェックポイントを、お教えします。

これは、新築に限ったことだけではないのですが、よく聞いて下さいね。

それは・・・

勿体ぶって申し訳ありませんが 続きは次回のお楽しみ。

 ではまた、お会いいたしましょう。

本日はここまで…。

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それでは 張り切ってまいります!

■家賃保証を前面に掲げているセールスマンは、市場調査や企画の内容が甘い場合が多い!

 今日は 「営業マンの見分け方」について書かせて戴きます。

ご計画予定の土地の 立地条件を調べて企画を立てる際に、重要なのは あなた様が主観的に判断するのではなく、地元の賃貸市場に精通した 専門家に判断してもらう(アドバイスしてもらう)という事。

 ご注意戴きたいのは、依頼する相手を間違えると 中には多少立地条件が厳しくても、

「入居は問題ありません。ご心配なら家賃保証があるから・・・」

などと 言われる場合もありますので お気を付け下さい。

 基本的に 家賃保証や一括借り上げを前面に掲げているセールスマンは、

市場調査や企画の内容が甘い場合が多いと思います。

 つまり

「家賃保証があるので 入居者が付こうが付くまいが、私には関係ない。」

という考えを腹に一物 といった感じにお持ちになっている営業マンさんの

調査や企画は、いい加減である場合が多い、ということです。

営業マンにとっては アパート商品を売る事が仕事ですので、 致し方ないことかも知れませんが、

メラメラあなた様と、(30年という)長い間 お付き合いする覚悟があるかどうか?

メラメラ売りっぱなし(建てっぱなし)で 仲介・管理は人任せにしないかどうか?

等々

見極めたうえで、契約される事をおススメします。

本日はここまで…。

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