【人口減少が続く愛媛県　年代別にみた世帯構成の変化と少子高齢化による　今後の賃貸住宅市場・経営!】

…アパート経営の最新情報・成功の法則です。 

それでは　張り切ってまいります！

　■「収益不動産物件情報センター」インターネット店では、

常に　最新情報や時流の流れに敏感になることで　健全なアパマン経営にフィードバック出来る　と断言しています。

随分前になりますが　2010年10月付の国勢調査速報で　愛媛県の人口推移が発表されました。

先ずは　PDFデータで　詳細をご覧になって下さい。

http://bit.ly/i6G2vA

※以下は2011年01月28日「毎日新聞社」地方版　の記事の抜粋です。

県は２７日、昨年実施された国勢調査（１０月１日）の速報値を発表した。

それによると、県内の人口は、前回調査（０５年）より３万６８５８人減って１４３万９５７人となったことが明らかになった。

市町別では、増加したのが松山、東温の２市のみで、残り１８市町はいずれも減少した。

その一方で、世帯数は前回比７９７９世帯増の５９万７８２世帯と過去最高。

松山市域への一極集中と、独居世帯の一層の増加が浮き彫りとなる調査結果となった。

【栗田亨】

国勢調査は５年に１度実施。

県の人口は近年のピークだった８５年の１５２万９９８３人を境に減少傾向が続いており、少子高齢化による自然減が主な原因とみられる。

増加した自治体は前回の４から２に減少。

松山市（２１５１人増）は「仕事のある県内最大都市の松山に人口が集まるためとみられ、今も転入による社会増は続いている」と説明。

東温市（２人増）は「松山のベッドタウンとして、新たな住宅地の開発など減らない努力をしている」としている。

一方、減少した自治体は１６から１８に増加。

減少に転じた砥部町（４３３人減）は「住宅開発が以前より減り、転入する人が減っている」、同じく減少した松前町（２０９人減）は「明確な理由は分析していないが、少子高齢化の流れの一環では」と話す。

減少数の最大は今治市で７４５１人減だった。

また、人口減少率が１１・８８％と県内最大だった久万高原町は「高齢化だけではなく、市町村合併後、仕事がなくなって町外に出る人が増えた。

０７年度から空き家バンク制度など町外からの移住を図っているが、実を結んでいない」と説明する。

減少率が前回（３・７５％）から７・０８％と大きく広がった大洲市は「パナソニック四国エレクトロニクスの工場閉鎖が影響しているとみられる」と分析する。

中村時広知事は危機感を示し、「即効性のある打開策は見いだせないが、働く場所を確保し、少しでも人口減少のスピードをゆるめたい」と話していた。 

さて、文面にもありますように　愛媛県では　

松山圏への一極集中と　独居増が顕著

になっております。 

地元紙「愛媛新聞社」でも　こんな記事が・・・。

この記事を見て、地主様からこんな問い合わせをいただきました。 

「人口減少や　少子化が進むので、やっぱりアパート経営は心配です。」

良い質問ですね。 

ここで　国立社会保障 ・人口問題研究所が発表した

「三つのキーワード」で要点をまとめてみます。

◆人口減少社会…

2005年より日本の人口は　緩やかに減少していますが、それでも世帯数は2015年まで増加が予想されます。2020年以降は日本全国において人口も世帯数も減少する社会になります。尚、1世帯当りの世帯人員は1975年以降、継続して減少しています。

◆世帯人員の減少と　高齢者世帯の増加によるニーズの変化…

人口、世帯数の減少は　賃貸住宅供給の減少につながる問題ですが、１世帯人員の減少や家族構成の変化から　今後の賃貸需要を考える必要があります。世帯主を年齢層別に見ると明らかに70代以上の高齢世帯主が増加し、今後もこの傾向が続くと予想されます。その中でも、夫婦２人のみ、１人暮らし等、少人数構成の世帯が増える傾向にあります。

◆世帯数に占める家族構成…

　　現在、夫婦２人、一人暮らし等の少人数世帯が拡大する一方、ファミリー世帯が急激に縮小しています。

一人暮らし世帯が増加するのは、晩婚化による若年層と、高齢化に伴うお年寄りの１人暮らしの増加がその原因で、夫婦のみの世帯が増加するのは、子供が独立した高齢カップルと結婚しても子供のいない夫婦の増加がその原因であると考えられます。

住宅市場において、3人以上の住宅ニーズが減少し、広く、部屋数が多い物件よりも、コンパクトで、設備が充実し、留守が多くなる為、セキュリティが強化された物件のニーズが高まっているのも　これらの世帯構成変化の影響であると思われます。

あくまでも私見ですが　上記の事を鑑みまても、少なくともあと10年間は　アパート経営にドンドン取り組んでいって　問題ないと思います。 

何故なら　徹底的な調査と市場分析によると　核家族化による　独身者や高齢者の著しい世帯増加は　新たな賃貸市場を作り出すという情報がある　からです。 

従って　彼らをターゲットにした　物件を持ち　集客のしくみを考える　ことが大切です。 

現代は「格差社会」と言われて久しいですが、 

愛媛県のような田舎でも　セレブもいれば、フリーター層など　年収200万円以下の若者も　増え続けています。 

高齢者もそうですが、今後増えていく入居ターゲットにしっかりと合わせた賃貸物件

即ち　「１０年後、２０年後に差がつく　コンセプトを持った賃貸住宅」を所有し　経営していれば、 

日本国が続く限りにおいて　入居者様に困ることはありません。 

例えば、松山市内でボロボロの　再建築不可の戸建てを購入して、シェアハウスとして　そこそこの家賃で賃貸して　高利回りで稼いでる凄腕大家さんもいらっしゃいます。 

あまり悲観的にならず、前向きに取り組んでいくことが重要ですね 

新築ならこんなマンションもおススメですよ

新しいコンセプトですが、しっかりとした根拠があり

それを実証した　戦略的・次世代型バリアフリーマンション

　「RCユ二ヴァリィ(壁式工法)」 

如何ですか？

　■こんなセールスマンには、特に要注意！

最近よく、お問合せを頂くのが、

「今、実際に他社で　新築を計画しているんだけど、すぐに　プランや企画提案書をみて欲しい!」

ということです。

私が過去　診断させて戴いた「企画提案書」の中には こんなひどいのもありましたよ。

ごまかしで想定以上に　利益が出ているケースが増えています。

　例えば、事業提案書に記された　家賃の上昇率ですが　当初１０年間は　２年ごとに３．０％

←断わっておきますが下落じゃなく上昇になってますね！

普通はゼロですよ。

　またローンの借入利率(金利)は当初１０年固定で　２．５％←相場が３．８～４％の時にこれはなかなか無いですね！

この金利で借りれる　属性の方はありがたい。そんな銀行やお客様なら　紹介して欲しいくらいです。

　さらに当初６年目まで　４５％の租税公課

（固定資産税のもととなる建物の評価割合）←このエリアなら　５０～５５％の設定が妥当。

収支計算上　これでは危険ですネ。

　と　いった感じで　これって現実離れしてるだろうって内容でした。

⇒当然　金融機関のローン取り付けが出来ませんでしたが・・・

それはさておき、既存のお付き合い先の　コンサルティングを最優先している為、正直スグにはお受けすることができません。

申し訳ありません。

　そこで、大家さんご自身で　判断できるよう、判断するチェックポイントをお伝えしようと思います。

送って頂くプランや企画提案書は　どれもこれも、ほぼ同じ　怪しいテクニックを使っています。(笑)

でも　マジシャンといっしょで、手品のタネさえ判ってしまえば、全く怖くありませんヨ。

どんなに巧みなトークでも　騙されたりしないように、タネを暴露しちゃいますネ。

　怪しいテクニックを見破るには、企画提案書の「長期プラン」の項目をみてみましょう。

特に下記の３つを　是非チェックしてみてください。

１）家賃収入： 30年間に渡り、家賃が１円も下がらないプランになっていませんか？

年々商品価値が下がるのに、新築の時の家賃のまま、長期間変わらないというのは、ありえないですよね。

　また、ずーーーーっと満室が続くことになっていませんか？(空室率ゼロ)

入退去が必ず、しかも突然にありますので、入居率１００％というのも、ありえません。

２）修繕費(修繕積立金)： 入退去があれば、大家さんの負担で修繕するところが　必ず出てきます。

(代表的なのがクロスや畳、フローリングなど)

また、特に水廻りなどの設備も　建てて１０年経過した辺りから、どんどん壊れたり　古くなっていきます。

　当然　外壁塗装も必要ですね。

それらをあらかじめ積み立てとして　見込んでありますか？

本来なら５年ごとに請負金額の１．５％以上を計上すべきです。

３）家賃設定： 家賃設定は、適正ですか？

(相場より２割も高くないですか)

近くの仲介業者さんに　行ってみたことはありますか？

もし、行ったことがなければ、ぜひ行ってみましょう。

そして、プランの図面を持っていって、新築時と５年後、１０年後の相場を聞いてみることを　お勧めいたします。

「え？そんなアポ無しで押しかけていって、ほんまに教えてくれるんか？」

大丈夫、ご安心下さい。

将来　自分の顧客になるかもしれない大家さんを　無下に扱ったりしません。

「なに～？５年後、１０年後の相場は　どうしたら判るんや？」

簡単です。

物件周辺の築５年、築１０年のアパマンの　家賃相場を聞けばいいのです。

聞けば聞くほど　愕然とし、冷や汗が流れること必至です。

ぜひ、お試しあれ。(笑)

　まず、この３つをチェックして、もしＯＫだったら、それは、中々誠実なセールスマンです。

その場合、もう一つの重要なチェックポイントを、お教えします。

これは、新築に限ったことだけではないのですが、よく聞いて下さいね。

それは・・・

勿体ぶって申し訳ありませんが　続きは次回のお楽しみ。

　ではまた、お会いいたしましょう。

本日はここまで…。

『今日の内容はいかがでしたか？もしよろしければお友達に転送ください。』

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それでは　張り切ってまいります！

■家賃保証を前面に掲げているセールスマンは、市場調査や企画の内容が甘い場合が多い！

　今日は 「営業マンの見分け方」について書かせて戴きます。

ご計画予定の土地の　立地条件を調べて企画を立てる際に、重要なのは あなた様が主観的に判断するのではなく、地元の賃貸市場に精通した　専門家に判断してもらう(アドバイスしてもらう)という事。

　ご注意戴きたいのは、依頼する相手を間違えると 中には多少立地条件が厳しくても、

「入居は問題ありません。ご心配なら家賃保証があるから・・・」

などと　言われる場合もありますので　お気を付け下さい。

　基本的に　家賃保証や一括借り上げを前面に掲げているセールスマンは、

市場調査や企画の内容が甘い場合が多いと思います。

　つまり

「家賃保証があるので　入居者が付こうが付くまいが、私には関係ない。」

という考えを腹に一物　といった感じにお持ちになっている営業マンさんの

調査や企画は、いい加減である場合が多い、ということです。

営業マンにとっては　アパート商品を売る事が仕事ですので、 致し方ないことかも知れませんが、

あなた様と、(３０年という)長い間　お付き合いする覚悟があるかどうか?

売りっぱなし(建てっぱなし)で　仲介・管理は人任せにしないかどうか?

等々

見極めたうえで、契約される事をおススメします。

本日はここまで…。

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【大家さんなら必ず知っておきたい!】…賃貸経営に関わるキャッシュフロー特集　第二回です。
それでは　張り切ってまいります！

■「アパマン経営に失敗しない会」愛媛県松山支部では、キャッシュフローに関する知識を勉強することをおススメしています。

賃貸住宅経営は事業です事業を成功させるためには、「事業収支計画」から「収益性」と「節税効果」を読み取ることが必要となります。
そこで　事業計画を読み解く『メソッド』をご紹介いたします。

そのうち　今日は、「２・単純利回り(グロス)とは?」と「３・実質利回り(ネット)とは?」について分かりやすく解説します。
■２・「単純利回り」の算出方法を説明します。

※例えばＲＣ(鉄筋コンクリート)構造の2LDKファミリータイプのアパート・マンションですが
６世帯で、本体価格が４５００万円程度の物件を例に取ると、屋外給排水工事などの各種工事、附属付帯と消費税を加えて、初期投資は大体５６７０万円程度になります。

この５６７０万円を、３％の金利で３０年間の返済期間としてアパートローンを借りると、返済額は月々２４万円になります。

つまりローン年額は２８８万円になりますが、固定資産税・都市計画税と委託管理費、修繕積立金等も掛かるので、年間の支払額は約３９５万円になります。

これに対しては収入は、家賃が７万５千円とれる地域ならば６世帯分で年間５４０万円となります。

単純利回りは、年間収入を初期投資で割って算出しますので、５４０÷５６７０＝約０．０９５

つまり９．５％になります。

あくまでも一般論ですが、通常この数値は７％以上で及第点で、８％以上ならば優秀な数値といわれています。したがって、このケースは非常に良い利回りといえます。注)工事費には、解体工事や造成費用、土地取得費用は含んでおりません。また諸経費や消費税、不動産取得税、登録免許税、印紙税、司法書士手数料、入居募集にかかる経費、中長期的な大規模改修費や退去リフォーム費等は　別途必要です。礼金等の収入も含んでおりません。
また、物件の稼働率や家賃の変動、減価償却後の建物解体等も考慮しておりません。
所得税や市民税も　アパマン取得前より増える場合があります。

※※※※※　※※※※※　※※※※※　※※※※※　※※※※※
■３・「実質利回り」の算出方法を説明します。

先ほどのケースで
実質利回りは、年間手残り収入を初期投資で割ると算出できます。

年間手残り収入＝年間収入－年間支出

５４０万円－３９５万円＝１４５万

１４５÷５６７０＝約０．０２６で

２．６％になりますよね。

この数値は、不動産投資以外の投資方法（銀行金利・国債等）との比較検討材料数値となります。

金融機関でアパートローンを利用しての事業で　３０年間の利回りが　２．６％というスペックが、例えば定期預金と比較してどうか、株式投資と比べてどうか　など　あなた様のライフプランやスタイルにぴったり合うものを選びたいですよね。

最終的には、自己責任において自身の資産を活用しなければなりませんが、ミドルリスクミドルリターンのアパート投資は、比較的誰でも　年齢性別に関係なく取り組める点で　有効だと思いますヨ

如何ですか?さらに詳しくお知りになりたい方　お問い合せはこちらから
本日はここまで…。

最後まで　当ブログにお付合いいただきましてありがとうございました。『今日の内容はいかがでしたか？もしよろしければお友達に転送ください。』

【大家さんなら必ず知っておきたい!】…賃貸経営に関わるキャッシュフロー特集です。
それでは　張り切ってまいります！

■「アパマン経営に失敗しない会」愛媛県松山支部では、キャッシュフローに関する知識を勉強することをおススメしています。

賃貸住宅経営は事業です事業を成功させるためには、「事業収支計画」から「収益性」と「節税効果」を読み取ることが必要となります。
そこで　事業計画を読み解く『メソッド』をご紹介いたします。

そのうち　今日は、「１・キャッシュフローとは?」について分かりやすく解説します。
■キャッシュフローとは一定期間にどれだけの『現金が流入』し、反対にどれだけの『現金が流出』したのかに着目した考え方です。
実際にグロスの『全ての収入』から『全ての支出』を差し引いて　ネットとしての『手元に残る資金の流れ(手残り)』と表現した方が分かりやすいかもしれません。
現金収支を原則としているため、将来的に入る予定の利益(例えば預金利息など)に関しては含まれないことがポイントとして上げられます。

前職で私も使っていたのですが、企業の経済活動においては、『キャッシュフロー計算書』というものを用いて　お金の流れを把握しています。これもまた、現金ベースの考えに則ったもので、将来的に入る予定の利益を見込んだ『損益計算書』と意味合いが異なります。

では、実際にアパマン経営に視点を移すとどうでしょうか？

収入は、入居者様から毎月支払ってもらう『家賃』が最も大きいものとなります。支出は、『借入金(アパートローン)の返済』、『税金(固定資産税、都市計画税等)の支払い』、『管理費等(修繕積立金なども)の支払い』などが上げられます。
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それでは詳しく見ていきましょう。　　

１・確実に収入を得続ける。つまり、高い入居率を維持し続ける。
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収入のほとんどが家賃から得られるわけですから、皆さまにはご理解いただけると思います。
新築後はその新しさから　どんな?アパマンでも入居率は高い傾向にあります。

しかし、経年とともに『真に魅力のあるマンション』でないと、徐々に空室が目立つ様になります。『入居率が下がる』と『家賃収入』が『減少』する。収入が減少するということは、単純にキャッシュフローが悪化してしまうことになります。 

２・長期的視野で資金計画をたてること。
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事前に　毎月、毎年いくらの収入が見込め、いくらの支出があるのかを綿密に計画することが大切です。
収入は比較的計算がしやすいと思いますが、支出は時に専門家を交えて行うことがいいと思います。支出は、借入金の返済だけでなく、税金の支払い、管理費・修繕積立金などがあります。

借入金の返済は、『元利均等返済』、『元金均等返済』どちらを選択するかによって毎月の支払額が変わります。税金の支払いに関しては、節税をいかに上手く行うかでこれもまた支払額が変わってきます。
また、建てて１２～１３年目頃には、建物のメンテナンスなどが必要になる時期なので、これに備え修繕費として積み立てておく必要が出てきます。こういったことを長期的に、総合的に『収入と支出』という観点から計画することが重要です。 

３・使える「経費」計上をうまく利用する。
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経費計上をうまく利用すると節税に効果を発揮します。キャッシュフローをまわすためには重要な要素となります。『借入金(アパートローン)の金利』や『建物、付属設備の減価償却費』、これらは経費計上することができます。

借入金返済方法として『元利均等返済』、『元金均等返済』、減価償却方法として『定額法』、『定率法』どちらを選択するかも考えなければなりまん。それぞれ長所と短所がありますので、どちらがいいということは言えませんが　返済方法は『元利均等返済』、減価償却方法は『定率法』が主流です。

４・相談相手として専門家を味方に付ける。（税理士、会計士、ファイナンシャルプランナーなど）
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税理士、会計士、FPなどこれらの専門家をアパートマンション事業のネットワークに入れることが望ましいです。
節税の効果は、『知識』や『テクニック』などに大きく左右されるものですから、その知識やテクニックは専門家(特にアパマン経営に精通していることが大事ですが)に提案してもらい、よいキャッシュフローを維持するためにバックアップしてもらうことが大切です。

如何ですか?
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本日はここまで…。

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