【大家さんなら必ず知っておきたい!】…賃貸経営に関わるキャッシュフロー特集です。
それでは　張り切ってまいります！

■「アパマン経営に失敗しない会」愛媛県松山支部では、キャッシュフローに関する知識を勉強することをおススメしています。

賃貸住宅経営は事業です事業を成功させるためには、「事業収支計画」から「収益性」と「節税効果」を読み取ることが必要となります。
そこで　事業計画を読み解く『メソッド』をご紹介いたします。

そのうち　今日は、「１・キャッシュフローとは?」について分かりやすく解説します。
■キャッシュフローとは一定期間にどれだけの『現金が流入』し、反対にどれだけの『現金が流出』したのかに着目した考え方です。
実際にグロスの『全ての収入』から『全ての支出』を差し引いて　ネットとしての『手元に残る資金の流れ(手残り)』と表現した方が分かりやすいかもしれません。
現金収支を原則としているため、将来的に入る予定の利益(例えば預金利息など)に関しては含まれないことがポイントとして上げられます。

前職で私も使っていたのですが、企業の経済活動においては、『キャッシュフロー計算書』というものを用いて　お金の流れを把握しています。これもまた、現金ベースの考えに則ったもので、将来的に入る予定の利益を見込んだ『損益計算書』と意味合いが異なります。

では、実際にアパマン経営に視点を移すとどうでしょうか？

収入は、入居者様から毎月支払ってもらう『家賃』が最も大きいものとなります。支出は、『借入金(アパートローン)の返済』、『税金(固定資産税、都市計画税等)の支払い』、『管理費等(修繕積立金なども)の支払い』などが上げられます。
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それでは詳しく見ていきましょう。　　

１・確実に収入を得続ける。つまり、高い入居率を維持し続ける。
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収入のほとんどが家賃から得られるわけですから、皆さまにはご理解いただけると思います。
新築後はその新しさから　どんな?アパマンでも入居率は高い傾向にあります。

しかし、経年とともに『真に魅力のあるマンション』でないと、徐々に空室が目立つ様になります。『入居率が下がる』と『家賃収入』が『減少』する。収入が減少するということは、単純にキャッシュフローが悪化してしまうことになります。 

２・長期的視野で資金計画をたてること。
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事前に　毎月、毎年いくらの収入が見込め、いくらの支出があるのかを綿密に計画することが大切です。
収入は比較的計算がしやすいと思いますが、支出は時に専門家を交えて行うことがいいと思います。支出は、借入金の返済だけでなく、税金の支払い、管理費・修繕積立金などがあります。

借入金の返済は、『元利均等返済』、『元金均等返済』どちらを選択するかによって毎月の支払額が変わります。税金の支払いに関しては、節税をいかに上手く行うかでこれもまた支払額が変わってきます。
また、建てて１２～１３年目頃には、建物のメンテナンスなどが必要になる時期なので、これに備え修繕費として積み立てておく必要が出てきます。こういったことを長期的に、総合的に『収入と支出』という観点から計画することが重要です。 

３・使える「経費」計上をうまく利用する。
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経費計上をうまく利用すると節税に効果を発揮します。キャッシュフローをまわすためには重要な要素となります。『借入金(アパートローン)の金利』や『建物、付属設備の減価償却費』、これらは経費計上することができます。

借入金返済方法として『元利均等返済』、『元金均等返済』、減価償却方法として『定額法』、『定率法』どちらを選択するかも考えなければなりまん。それぞれ長所と短所がありますので、どちらがいいということは言えませんが　返済方法は『元利均等返済』、減価償却方法は『定率法』が主流です。

４・相談相手として専門家を味方に付ける。（税理士、会計士、ファイナンシャルプランナーなど）
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税理士、会計士、FPなどこれらの専門家をアパートマンション事業のネットワークに入れることが望ましいです。
節税の効果は、『知識』や『テクニック』などに大きく左右されるものですから、その知識やテクニックは専門家(特にアパマン経営に精通していることが大事ですが)に提案してもらい、よいキャッシュフローを維持するためにバックアップしてもらうことが大切です。

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本日はここまで…。

最後まで　当ブログにお付合いいただきましてありがとうございました。『今日の内容はいかがでしたか？もしよろしければお友達に転送ください。』

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