大家さんなら必ず知っておきたい!賃貸アパート・マンション経営に関わるキャッシュフロー2

大家さんなら必ず知っておきたい!】…賃貸経営に関わるキャッシュフロー特集 第二回です。
それでは 張り切ってまいります!

■「アパマン経営に失敗しない会」愛媛県松山支部では、キャッシュフローに関する知識を勉強することをおススメしています。ޥ

賃貸住宅経営は事業ですå事業を成功させるためには、「事業収支計画」から「収益性」と「節税効果」を読み取ることが必要となります。
そこで 事業計画を読み解く『メソッド』をご紹介いたします。

そのうち 今日は、「2・単純利回り(グロス)とは?」と「3・実質利回り(ネット)とは?」について分かりやすく解説します。ޥ
■2・「単純利回り」の算出方法を説明します。

※例えばRC(鉄筋コンクリート)構造の2LDKファミリータイプのアパート・マンションですが
6世帯で、本体価格が4500万円程度の物件を例に取ると、屋外給排水工事などの各種工事、附属付帯と消費税を加えて、初期投資は大体5670万円程度になります。

この5670万円を、3%の金利で30年間の返済期間としてアパートローンを借りると、返済額は月々24万円になります。

つまりローン年額は288万円になりますが、固定資産税・都市計画税と委託管理費、修繕積立金等も掛かるので、年間の支払額は約395万円になります。

これに対しては収入は、家賃が7万5千円とれる地域ならば6世帯分で年間540万円となります。

単純利回りは、年間収入を初期投資で割って算出しますので、540÷5670=約0.095

つまり9.5%になります。

あくまでも一般論ですが、通常この数値は7%以上で及第点で、8%以上ならば優秀な数値といわれています。したがって、このケースは非常に良い利回りといえます。注)工事費には、解体工事や造成費用、土地取得費用は含んでおりません。また諸経費や消費税、不動産取得税、登録免許税、印紙税、司法書士手数料、入居募集にかかる経費、中長期的な大規模改修費や退去リフォーム費等は 別途必要です。礼金等の収入も含んでおりません。
また、物件の稼働率や家賃の変動、減価償却後の建物解体等も考慮しておりません。
所得税や市民税も アパマン取得前より増える場合があります。

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■3・「実質利回り」の算出方法を説明します。

先ほどのケースで
実質利回りは、年間手残り収入を初期投資で割ると算出できます。

年間手残り収入=年間収入-年間支出

540万円-395万円=145万

145÷5670=約0.026

2.6%になりますよね。

この数値は、不動産投資以外の投資方法(銀行金利・国債等)との比較検討材料数値となります。

金融機関でアパートローンを利用しての事業で 30年間の利回りが 2.6%というスペックが、例えば定期預金と比較してどうか、株式投資と比べてどうか など あなた様のライフプランやスタイルにぴったり合うものを選びたいですよね。

最終的には、自己責任において自身の資産を活用しなければなりませんが、ミドルリスクミドルリターンのアパート投資は、比較的誰でも 年齢性別に関係なく取り組める点で 有効だと思いますヨ

如何ですか?さらに詳しくお知りになりたい方 お問い合せはこちらから
本日はここまで…。

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大家さんなら必ず知っておきたい!賃貸アパート・マンション経営に関わるキャッシュフロー

大家さんなら必ず知っておきたい!】…賃貸経営に関わるキャッシュフロー特集です。
それでは 張り切ってまいります!

■「アパマン経営に失敗しない会」愛媛県松山支部では、キャッシュフローに関する知識を勉強することをおススメしています。ޥ

賃貸住宅経営は事業ですå事業を成功させるためには、「事業収支計画」から「収益性」と「節税効果」を読み取ることが必要となります。
そこで 事業計画を読み解く『メソッド』をご紹介いたします。

そのうち 今日は、「1・キャッシュフローとは?」について分かりやすく解説します。ޥ
■キャッシュフローとは一定期間にどれだけの『現金が流入』し、反対にどれだけの『現金が流出』したのかに着目した考え方です。
実際にグロスの『全ての収入』から『全ての支出』を差し引いて ネットとしての『手元に残る資金の流れ(手残り)』と表現した方が分かりやすいかもしれません。
現金収支を原則としているため、将来的に入る予定の利益(例えば預金利息など)に関しては含まれないことがポイントとして上げられます。

前職で私も使っていたのですが、企業の経済活動においては、『キャッシュフロー計算書』というものを用いて お金の流れを把握しています。これもまた、現金ベースの考えに則ったもので、将来的に入る予定の利益を見込んだ『損益計算書』と意味合いが異なります。

では、実際にアパマン経営に視点を移すとどうでしょうか?

収入は、入居者様から毎月支払ってもらう『家賃』が最も大きいものとなります。支出は、『借入金(アパートローン)の返済』、『税金(固定資産税、都市計画税等)の支払い』、『管理費等(修繕積立金なども)の支払い』などが上げられます。
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~*~*~<キャッシュフローが良いマンション経営にするためには>~*~*~
1・きちんと収入を得続ける。つまり、高入居率を維持する。  
2・長期資金計画をたてていること。将来を見据えて修繕費の積み立てを行っておくなど。  
3・経費計上をうまく利用する。  
4・相談相手として専門家をつける。(税理士、会計士、ファイナンシャルプランナーなど)  

それでは詳しく見ていきましょう。  

1・確実に収入を得続ける。つまり、高い入居率を維持し続ける。
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収入のほとんどが家賃から得られるわけですから、皆さまにはご理解いただけると思います。
新築後はその新しさから どんな?アパマンでも入居率は高い傾向にあります。

しかし、経年とともに『真に魅力のあるマンション』でないと、徐々に空室が目立つ様になります。『入居率が下がる』と『家賃収入』が『減少』する。収入が減少するということは、単純にキャッシュフローが悪化してしまうことになります。 

2・長期的視野で資金計画をたてること。
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事前に 毎月、毎年いくらの収入が見込め、いくらの支出があるのかを綿密に計画することが大切です。
収入は比較的計算がしやすいと思いますが、支出は時に専門家を交えて行うことがいいと思います。支出は、借入金の返済だけでなく、税金の支払い、管理費・修繕積立金などがあります。

借入金の返済は、『元利均等返済』、『元金均等返済』どちらを選択するかによって毎月の支払額が変わります。税金の支払いに関しては、節税をいかに上手く行うかでこれもまた支払額が変わってきます。
また、建てて12~13年目頃には、建物のメンテナンスなどが必要になる時期なので、これに備え修繕費として積み立てておく必要が出てきます。こういったことを長期的に、総合的に『収入と支出』という観点から計画することが重要です。 

3・使える「経費」計上をうまく利用する。
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経費計上をうまく利用すると節税に効果を発揮します。キャッシュフローをまわすためには重要な要素となります。『借入金(アパートローン)の金利』や『建物、付属設備の減価償却費』、これらは経費計上することができます。

借入金返済方法として『元利均等返済』、『元金均等返済』、減価償却方法として『定額法』、『定率法』どちらを選択するかも考えなければなりまん。それぞれ長所と短所がありますので、どちらがいいということは言えませんが 返済方法は『元利均等返済』、減価償却方法は『定率法』が主流です。

4・相談相手として専門家を味方に付ける。(税理士、会計士、ファイナンシャルプランナーなど)
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税理士、会計士、FPなどこれらの専門家をアパートマンション事業のネットワークに入れることが望ましいです。
節税の効果は、『知識』や『テクニック』などに大きく左右されるものですから、その知識やテクニックは専門家(特にアパマン経営に精通していることが大事ですが)に提案してもらい、よいキャッシュフローを維持するためにバックアップしてもらうことが大切です。

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