【「賢者ならこう答えるといいよ!」業者とのやり取り教えます。2】…しつこい～悪徳業者さんはこうやって懲らしめてやりましょう。続編
それでは 張り切ってまいります！
■あなた様が所有する 遊休土地や農地の土地活用を勧めてくる業者さんは、本当にしつこい(熱心?)ですし 営業上手ですネ
しかし、ご注意下さい！皆が友達のような存在ではありません。
残念ながら、中にはあなた様のためにならない 害虫のような業者さんもいるんです。
簡単なやりとりで「あなた様のためになる 業者さんを見抜く極秘テクニック」をお教えします。
今日は『損益分岐点でみる工事費』の巻です。
もし営業マンに「この配置計画ですと 総工事費は一億円ですよ～」と言われたら、こんな風にロールプレイ(応酬話法)して下さい。
はたして 賃貸アパート・マンション建設における 損益分岐点工事費とは?
『お客様の土地の広さですと、2階建て12戸のカップルタイプのアパートが配置計画できます。この企画ですと、総工事費は、お安くさせていただいて およそ１億円になりますヨ。いかがですか
』と言われたとします。
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■事実、賃貸アパート建設など、土地活用の検討が進むと 具体的な企画や配置プラン、工事費の話が出てきます。そのときに大事なのはまずその計画そのものが 実現可能なものかどうかを慎重に検討しておくことです。(ローンが引けるとか収支が合うとかを含め)
・・・・・・【解説します】
建設業者さん(アパートメーカー・不動産会社)は、「建築にかかる費用」を積み上げて工事費を出してきます。でもあなた様にとってより大事なのは、「そこから毎月いくら収入が生まれるのか」のはずです。いくら良い建物(例えばデザイナーズ物件)を建てても 収支が赤字では 全く意味がありません。まず必要とする手取り収入額を考えてましょう。予想される設定家賃や自己資金、借入金利、返済期間等からみて、目標工事費は概ね いくら程度にしなければならないか?
ただし「とにかく安くあげる」というものでもありません。建物グレードを下げれば 取れる家賃も自ずと下がります。計画で設定した家賃を得るのに必要なグレード・設備・仕様のアパートを建設するにあたり無理のない工事費かどうかを検討することもポイントです。
収支から見て妥当な工事費を知るためには、以下の項目を知る必要があります。
１・企画されたプランで そのエリアで設定できる家賃は幾らくらいか?
２・修繕費や管理費などの運営費用など?
３・企画されたプランは競争力があって 家賃が長期的に見て下がらないか?空室率が上がらないか?
４・資金調達条件（自己資金額・借入額・利率・期間など）はどうか?
★ポイントは”あなた様の目標とする 手取り収入額をまず第一として 考えてくれているかどうか?””そこから逆算して、予定工事費は 総額で概ねいくら程度にしなければならないか?””その工事費は、設定された家賃を得るのに必要な仕様のアパートを建設するにあたって、無理のない妥当な計画か?”
そういった事を十分検討した上で、提案をしてくれている業者さんかどうかです。それが、業者さんを見極めるツボになります。
応酬話法の例です。『もし、１億円も掛けるんやったら、最低でも毎月３０万円は欲しいんやけど、この計画で本当に大丈夫ですか?』
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【良い答え】
周辺の同等物件(カップルタイプのアパート)を十分調査した結果、私共が自信をもって設定できる家賃は このプランですと6万円です。仮に空室率が10％となっても毎月30万円は可能です。もし 長期的には家賃が5万円までしか取れないとお考えでしたら・・・えーと、毎月の収入を確実に30万円確保するには 総工事費は6500万円程度に抑えないといけませんね。そうしますと1戸あたり540万円程度しか かけられないことになります。それでは相当グレードが落ちますので、かえって5万円も無理かもしれません。
（と、答えて、工事費と家賃・収入と支出のバランス関係をしっかり説明して、中長期的に試算してくれる業者さん(営業マン)はよくわかっています。）
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【悪い答え】
今の計画で行きますと・・・・（と事業計画書を見ながら）・・・・あー毎月28万円になっていますね。少し足りないですけど・・・いいですよね？？？私は、会社に戻りまして何とか企業努力で工事費が下げられないか 上司に交渉してみます。何とかこれでよろしくお願いします！（深々と礼！）
（・・・知りたいのは得られる収入に見合う工事費かどうかなんですが・・・。値引き交渉しているわけじゃないんですけどねぇ・・・ダメです。）
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【最悪な答え】
大丈夫・・・？？？だと思いますよ。我が社は、最新鋭工場で生産される 高耐震の特許・○○工法を採用していますので、今回の1億円という見積りでも安いくらいですよ。我が社のモットーは「技術で信頼にこたえる○○建設」ですし 上場企業ですから、安心して下さい。そもそも我が社の歴史は・・・（長時間続く）
（論外かも知れませんが 建物の話と 会社の自慢話以外出来ない 営業マンってたまにいますね要注意
）
さらに詳しい対処方法をお知りになりたい方、自分一人では怖くて対応できないと思ったら お問い合せはこちらから
本日はここまで…。
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