売却予定のボロアパート
■ １番簡単なのに、多くの大家さんがやっていないこと
今回は、アパートで儲けるために１番簡単で、すぐに実行できるのに、多くの大家さんがやっていないことについてお伝えします。
私が実践し、大家さんに勧めている対策の中でも、１番優先順位が高いものであり、これを実行するだけで、近隣のライバル物件に対して圧倒的に有利に立つことができます。
これを私の体験談を交えてお伝えします。
私が 父所有の物件管理を始めて暫く経ったそんなある日、地元の不動産管理会社からダイレクトメールが届きました。
「あなた様の所有するマンションの入居管理させて戴けませんか？」
という内容です。
興味はひかれたのですが、当時は入居仲介をお願いしている不動産会社がありましたので、無視していました。
それでも、前述のダイレクトメールや手作り新聞・社長が書いた本等が、何度も何度も、しつこく送られてきました。
正直、「しつこいなあ。」とは思ったのですが、ダイレクトメールから
「大手ではないが、まじめな会社」というイメージを受けたので、１度話しをしてみようということになり、担当営業マン(社長)が家に来て一通り話を聞きました。
その結果、
「今すぐはお付き合いできないが 正直、社長の人柄は信頼できそうだ。まずはお試しとして入居ではなく２号物件の売買仲介をお願いしてみよう。」
という結論に達しました。
さて、その結果 どうなったでしょう？
未だ買付証明を入れる物件は登場していません。
不動産屋さんのお試しとしては？です。
頑張ってはくれていますが・・・。
私としては、今管理している物件の経営が順調な今、(繰り上げ返済ではなく)一刻も早く次の収益物件に資本投下し、戸数を増やすことによる経営の安定を図りたい、収益を上げたい そう思っていました。
正直、焦りました。
普通の方は、不動産屋さんのおしりを叩くくらいしか対策を思いつきませんし、実践もしませんが、私は違う方法をとりました。
その方法とは、「実際にその管理会社を利用している大家様に会う。」です。
今、「ガクッ」とした人、「なあんだ。」と思った人、「ふざけんな！」と思った人、
いらっしゃることかと思います。
しかし、私は真剣です。
私には次のような読みがあったのです。
「直接お会いすることで、仲介会社様には伝わっていない大家様の琴線の部分が、ダイレクトなら話してくれるのではないか」
ということです。
そしてある会社員の方で、相続で得たアパマンを売却する意向の売主様(大家様)に実際にお会いしました。
６戸のうち４戸が空室で、その方は正直売り急いでおられ、土地代のみでの売却も視野に入れてました。
しかし詳しくご事情を聞くにつけ、こともあろうに私はこんなアドバイスというかお節介をしてしまったのです。
「親御さんが大事にしていたアパマンを、このまま売るなんてもったいない。入居が付かないのは荒れているせい。毎日、アパートの前を通って見れば 何か気付きがきっとあるはず。」
です。
商売人の感覚としては極当たり前ですし、自分の物件をマメにチェックすることになりますので、アパマンが荒れていくのを防ぐことも出来ます。
早速、実行してみてもらいました。当時、その方は仕事の関係で週５回車で走っていましたので、その帰り道にでも遠回りして、アパートの前を通るようにしてもらったのです。
さて、毎日のようにアパートに通い、どうなったかと言うと…。
「悪質な入居者の言動で、他の入居者に迷惑を掛けているのでは。その事で退去する人が多いのか?」と、
さらにチェックを続けることにしました。
そしてある時、ついに決定的な現場を目撃しました。
駐輪場バイクに悪戯をしているのです。
まさかアパートを毎日のようにチェックしている大家がいるとは 普通は考えませんので、
悪戯しても誰にもバレナイと思ったのでしょう。
その方は、見つけたその場で管理会社に電話をされました。
「悪質な入居者を即刻退去させ、今いる優良な入居者に謝罪させ、今後は入居審査を徹底して下さい。きちんとした方に借りてもらってください。」
この時は、
「クレーム（問題）が発生した時に どれだけ迅速に対応することが出来るのか？」
という、管理会社に対するテストも兼ねていました。その結果、管理会社は即日対応してくれ、その入居者は即刻退去することとなりました。
今まで退去があい続いて、空室が多く発生したのも その入居者の仕業ということも白状しました。
そして管理会社は、１ヶ月後 他の入居者と次々に契約取り付けしてくれたのです。
結果としてその売主は、賃貸経営に興味と自信を取り戻し、物件は２度と売らないと決意され、私のお節介はすごく感謝されました。
これはこれで嬉しかったです。
喜んでもらったのも嬉しかったのですが、それよりも嬉しかったのは、
「管理会社任せでなく、自分の努力によって空室は解消される。」
ということが 他人様の物件で検証出来たのが嬉しかったのです。
私は不動産賃貸経営に携わった時点から
「大家さんも商売なんだから 徹底的に努力しなければ！」と心の中で叫んでいました。
そのことを、たかが６戸の小さなアパートとはいえ、証明することが出来たのです。
私が他の大家さんからの相談を受けた時に必ず確認し、お勧めしているのは、
「あなた様は物件の前を毎日通っていますか？ やっていないのなら、すぐに始めてください。
物件が遠いのなら、月に１回でも、２ヶ月に１回でも良いですヨ。とにかく、物件(現場)の前を通ってください。」
ということです。
超・現場主義に徹して 毎日、物件の前を通って、ちらりと見るだけでもいいので、自分の目で状態を確認するのです。
そうすれば、自分の物件がどういう状態なのかが、逐一わかります。
▼入居者の生活態度はどうなのか？
▼共用部分が散らかっていないか？
▼駐車場に違法駐車はされていないか？
などが直ぐにわかるので、対応が素早く取れるのです。
アパマン経営で儲け続けるためには、商品であるアパート自体を、常に最高のコンディションに保ち 商品価値を高め続けねばなりません。
そのための第一歩として、１番簡単で、１番効果的な、
「毎日、アパマンの前を通って見る。」をぜひとも実行してください。管理会社を信用することは大切ですが、決して任せきりにはしないで下さいね。
本日はここまで…。
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