【元・不動産屋が伝授!】良い賃貸不動産会社はこうやって選ぶべし

元・不動産屋から見た、良い不動産会社の選び方をお伝えしていきます。

【元・不動産屋が伝授!】良い賃貸不動産会社はこうやって選ぶべし

金融機関・不動産会社様へ!収益物件の再生案件 大・大募集~

弊会では、収益の落ちた 低収益物件・不動産の再生事業を手掛けております。

①リフォーム・リノベーション・入居スキームの変更・コンバージョン(用途変更)など 様々な手法でアパート・マンションを満室に導きます。また、支出の削減(徹底した管理費の削減、ローン借り換えによる借入金負担の軽減)などと合わせ、総合的な対策を講じる事により再生させる事が可能です。今後、住宅供給が過剰になる中でのアパート・マンション経営において、益々その重要性は高くなってくると思われます。

②更に、支払い不能になった担保債権を買い取り、適切に保守・再開発することで高収益物件へと再生するニーズも増えています。豊富な経験に基づくノウハウによって錯綜した権利関係の整理など法規上の問題を解決し、最適なプロパティ・マネージメントを実施して収益性を回復させます。不動産流通のうえでウィークポイントとなる権利関係の錯綜や建築法規上の規制に対しても、不動産関連の各法令に精通したエキスパートが適切な処理を実施。資産価値を損なう障害をクリアするとともに市場ニーズに合わせて再開発し、高収益物件へと再生させます。

融資先案件、管理物件等で、売却再生の案件がございましたら、お気軽にご相談ください。

※問題を抱えた所有地の整理や現金化も お手伝いいたします。

◆「不動産会社が空室を決めてくれない」困った時の空室対策②◆

今日は「土地活用」の続きをお伝えするつもりでしたが、管理物件の近所で大変なことが起きたため、予定を変更して「空室対策」について緊急特集です。
それでは 張り切ってまいります!

■パートナー選びを間違うと、最悪 物件を手放さないといけないかも!

私は、大家さんに常に「良いパートナーさんを見つけて、満室経営チームを作りましょう!」とお伝えしているのですが、

今日の出来事は、正直 大変ショックなことです。是非、反面教師として参考にしてほしいので、その一部始終をブログで公開します。

それは 昨日のことですが、管理物件のエントランスを掃除していた時、ゴミ箱から1枚のポスティングチラシが出てきました。

それがこのチラシ。

他社 募集チラシ

実はこの物件、とある不動産会社さんが専任仲介と管理をしてるのですが、築21年の
3DK(広告では3LDK) ごく普通のファミリータイプの3階建てマンションです(戸数は15戸)。

以前からポツポツと空室が出始めていたんですが
今現在4戸の空室、入居率は73.3%。

かなりヤバい状況ですよね。当然家賃保証もされていないので、ローンの返済も出来るかできないかのレベルかもしれませんね。

そこでこの管理会社さんが周辺のアパマンにポスティングしたのが、さっきのチラシです。

チラシの出来栄えについては敢えてコメントしませんが、気になったことが何点かありました。

ほんのチョット前まで このマンションは家賃55,000円で入居募集していました。
ところがナント 今回は47,000円です。
しかも、ゼロゼロ物件に敷金・礼金を解除
さらに契約者プレゼントとして、空気清浄機・ウォシュレット・圧力鍋のいずれかをプレゼント
そしてご希望の部屋にエアコン一台プレゼント
という、暴挙というか大盤振る舞いに出ました。(たぶん不動産屋さんの言いなりの条件や家賃です。でも不動産屋さんの腹は ちっとも痛みません。)

その大家さんは、自身では何もせず

「もう古いんだから(築21年)仕方がない。」或いは「不動産屋さんを信じてやってみるか?」と思っていらっしゃるのでしょうか、いきなり家賃のディスカウントですネ。

私はまだまだそんなに古くないし、あらゆる知恵を使えば何とかなるのでは?
善くない(アイディア・ノウハウの無い)管理会社さんに引っかかってしまったな と感じました。

そこで、物件をこの目で見て見たい と思いました。

実際行ってみると驚くべきことがいくつかありました。

正直、後手に回っているな と唖然としてしまいました。

「(いくらいろんな特典を付けられても)おそらくこんなマンション 内見しても、自分だったら入居しないな。」

これが私の率直な感想でした。

そして入居仲介を依頼されていた不動産屋さんに対して ある不信感を覚えました。

「何が当社にお任せ下さいだ。いい加減なこと言いやがって…こんな部屋で決まるわけがない!」

前も書きましたが、入居者から預かっている敷金の範囲内での 退去リフォームで、済ましてきたのだとすると、商品価値は新築時が最高で常に下がり続けます・・・。
また上辺だけの定期清掃や管理では、入居者は満足しません。

その施策の失敗が、今日の空室を招いていることに、大家さんも管理会社も 本当に気付いているのでしょうか?

私が感じた、商品価値が低いというか 気になったところを書くと

▼駐車場が狭く、車を止めるのに前から斜めに駐車しないといけない。(運転の上手い下手にかかわらず止めにくく事故が起きやすい)
▼通常 松山のファミリータイプは、駐車場200%が必要だが150%すら確保できていない。
▼駐輪場が2か所に分散され大変不便で、しかも台数も不足している。
▼放置自転車が2台捨てられたままでいる。
▼ゴミステーションにネット(網)が無く、カラスや野良猫に荒らされている。
▼全戸東向きで、日当たりが悪く全体的に部屋が暗い。
▼植栽が少なく、和まない。樹種も古臭い。
▼駐車場から道路に出るところにミラーが無く、死角となり大変危険。
▼和室が2部屋もあり、不人気な間取り。
▼広告はテレビ付きインターホンだが、実際はチャイム。
▼元付け業者(この不動産屋さん)が同業他社に情報をフルオープンにしていないので、殆どの周辺不動産会社では、この物件のことを知らないし、入居希望者に紹介できない。(広告料の支払いを渋る)
ざっと2、3分外から見ただけでも、以上の項目が頭に浮かびました。

空室物件の 外観及び駐車場

正直、収支や予算 今までのお付き合いや経緯等、様々なことがあるでしょうが、

上記の点は早急に解決しなければ、先ほどのチラシで多少一時的に入居が決まっても
スグに出て行ってしまうでしょう。

入居を絶対決めるのだという強い信念が チラシからは感じられますが、大家さんの 物件を愛するハートは残念ながら伝わってきません。

でも これで入居者が決まらなかったら 大家さんとしては大変な損害ですし、管理会社さんの信用も・・・。

とにかく入居者を見つけなければなりません。

ここで結論ですが、私なら家賃を下げずに以下のことをまず実施して様子を見ます。

▼駐車場が、前から斜めに駐車しないといけないので、1台づつのスペースを幅50センチ広げライン引き、白線内に止めやすく 出やすくする。(運転の上手い下手にかかわらず事故が起きにくい)
▼駐車スペースを広げたことで、更に足りなくなった駐車場を、近隣で確保し 大家さんが一括して借りる。(不要の場合は戻す)
▼駐輪場は入居者と協議の上、マンション登録制とし 予め置く場所を決定する。
▼放置自転車を 入居者に気を付けて告知し、処分する。
▼ゴミステーションにネット(網)を新設、入居者に正しいマナーで協力依頼。
▼日当たりが悪いのは、照明器具を無料で取り付け、内見時に暗さを感じさせないようにする。
▼植栽は新しく植え替え、季節感が感じられるエントランスにする。
▼市に依頼して、駐車場から道路に出るところにミラーを設置、安全を確保する。
▼和室の内、1部屋を洋室にリニュアル、クッションフロアとクロス、クローゼットでオシャレ度アップ。(クロスとフローリングは契約者に色を選んでもらう)
▼広告の通り、セキュリティ対策でテレビ付きインターホンにする。
▼情報をフルオープンにし、松山市内の主要不動産会社と、物件周辺不動産会社に入居付けを依頼する。(広告料をキチット払う)

しめて4室で100万円あまりの投資になります。

「今まで、55,000円で決まらなかったものが、100万円もかけて大した変化もなく、同じ金額で決まるわけがないじゃないですか!責任持てませんよ。」

と管理会社さんに言われそうですが、私はそれは違うと思います。

今まで55,000円の家賃で10ヶ月の空室だとすると、
一室当たり 55,000円×10ヵ月=550,000円
4室総額で 220万円もの損害が既に発生しています。(管理会社さんは自分の非を決して認めないでしょうが…)

それが100万円の投資により、
もとの55,000円の家賃ですぐに入居が決まったらいかがでしょう。

机上の空論かもしれませんが、あの時(前の住人が退去した時)これだけのリフォームしていれば、10ヶ月も空かなかったかもしれません。今となっては悔やまれるところですが・・・

これで パートナーである管理会社選びでこんなにも差が付く どちらが得か損か 明白ですよね。

これも「たらばなし」ですが、今回100万円も掛かる提案になってしまいましたが、もし最初から違う管理会社さんに依頼してたら、1度にこんなに費用はかからなかったでしょうし、損失も少なかったでしょう。

なお 必要最低限の費用で次の入居者が満足するリフォームを行うには、独自のノウハウがあります。これについては、また別の機会にお伝えしたいと思います。

本日はここまで…。

『今日の内容はいかがでしたか?もしよろしければお友達に転送ください。』

「不動産会社が空室を決めてくれない」困った時の空室対策

 

Reform

築11年の物件をリフォームした事例

■リフォームは徹底的にやる!

私は、大家さんに退去後のリフォームには命を懸けるようにお勧めしているのですが、(但し気持ですよ、気持ち・・・)
今日は、そのきっかけとなった 貴重な体験をお伝えします。

それは 私が前職でアパマンのリフォーム受注を生業としてた頃、それはある大家さんとの出会いだったんですが、10ヵ月間も空室になっていた部屋がありました。

家賃も新築時70,000円だったものが50,000円まで下がっていました。(不動産屋さんの言いなりの家賃です。)

その大家さんは、自身では何もせず

「もう古いんだから(当時築11年)仕方がない。」と言っていましたが、私はまだまだ新しい物件だから、何とかなるし、何とかしなければならない と感じました。

そこで、物件をこの目で見せてもらうことになりました。

玄関のドアを開けたとき、私の目の前には信じられない光景が広がりました。

正直、唖然としてしまいました。

築11年のはずなんですが

白いクロスを張ってある壁は一面すすけたような汚れで覆われており、床のフローリングは水をこぼしたのでしょうか、色褪せてマダラになっていました。

またトイレの普通便座は割れたままで、流し台は扉表面の化粧板が剥がれていました。

「(いくら築11年と言われて)おそらくこんなアパート 内見しても、自分だったら入居しないな。」

これが私の率直な感想でした。

そして入居仲介を依頼されていた不動産屋さんに対して ある不信感を覚えました。

「何が当社にお任せ下さいだ。いい加減なこと言いやがって…こんな部屋で決まるわけがない!」

大家さんに聞けば、入居者から預かっている敷金の範囲内での 退去リフォームで、済ましてきたのだとか・・・。

そうすれば大家さんにも、退居者にも更なる負担がないし、手続き上も面倒くさくないと考えている管理会社さんは ココだけに限らず本当に多いのです。

その大家さんに 現状分析と私の所見を報告し、すぐにリフォームの許可を取りました。

そして、スグに見積りを提出、リフォームの指示を職人さんに出しました。

▼壁クロスを全部貼り替え。
▼天井クロスを全部貼り替え。
▼傷んだフローリングは上から全部クッションフロアーを張る。
▼流し台は新品に交換。(コンロ共)
▼トイレの壁クロスと床クッションフロアをやり替え。
▼割れた便座を新品に交換。(暖房便座)
▼和室の畳を全て新品に交換。(新床)
▼鍵をピッキング対応キーに交換。
▼網戸を張り替え
▼照明器具を全室に取り付け
▼カーテンレールやり替え、レースカーテン取り付け
以上の項目を実行しました。

正直、収支や予算のこともありましたが、

「自分が入居したくなる部屋にする。」という観点からリフォームのメニューを決定しました。

しかし、かかった費用はオッカナビックリです。
何と 500,000円!!

築11年、家賃50,000円のアパートに投資するには 正直度胸のいる金額です。

入居を絶対決めるのだという強い信念があればこそ、出来たのだと思います。
(断わっておきますが けっしてリフォーム工事を受注したいから、押し切った訳ではありません。)
でも これで入居者が決まらなかったら 大家さんとしては大変な損害ですし、私の信用も・・・。

とにかく入居者を見つけなければなりません。

ところが、私はさらに(仲介業者さんに言わせると)非常識な行動に出ました。

不動産屋さんに、

「家賃を50,000円から56,000円に、
駐車場を3,000円から4,000円に値上げして募集をかけていただけません?」

とお願いしたのです。

先方はビックリです。

「今まで、50,000円で決まらなかったものが、56,000円で決まるわけがないじゃないですか!
無謀ですよ。」

と言われましたが、私はそこを譲らず

「構いません。大家さんには了解を取り付けております。当社がリフォームしましたから、部屋はバッチリです。共用部分や駐車場は私共が無償で、ゴミや雑草を片付けて綺麗にします。どうかよろしくお願いします。」

と言って電話をワザと一方的に切りました。

「お客様にキメの細かいサービスをし、高品質な商品(空間)を提供すれば、高い値段でも商品は売れる!まして今まで何もしなくて50,000円貰えてた位だから、きっと大丈夫。」

仲介業者さんは、呆れていましたが、私はなぜか自信満々でした。(自分の感性を信じていました。)

さて結果はどうなったかというと、
ナント リフォーム終了後1週間で入居が決まりました!

家賃も値切られず、56,000円でOK!

今まで50,000円の家賃で10ヶ月の空室ですから、
50,000円×10ヵ月=500,000円 の損害が既に発生しています。

それが500,000円の投資により、
56,000円の家賃ですぐに入居が決まってしまいました。

結果論ですが、あの時(前の住人が退去した時)これだけのリフォームしていれば、10ヶ月も空かなかったかもしれません。今となっては悔やまれるところですが・・・

これでリフォームするしない どちらが得か損か 明白ですよね。

これも後日談ですが、今回500,000円も掛ってしまいましたが、もし新築時からマメにリフォームをしていれば、こんなに費用はかからなかったでしょう。

実際に、徹底したリフォームが空部屋全てに一巡した現在では、高額なリフォームは全くといってよいほど行わず、キレイに住んでもらった部屋などは、ハウスクリーニングだけで済むケースも出てきています。(笑)
大家さんもキャッシュフローが向上し、大満足です。ありがとうございます。

なお 必要最低限の費用で次の入居者が満足するリフォームを行うには、独自のノウハウがあります。これについては、また別の機会にお伝えしたいと思います。

本日はここまで…。

『今日の内容はいかがでしたか?もしよろしければお友達に転送ください。』

不動産会社と 進捗状況を確認20111015

◆不動産会社と 進捗状況を確認◆

以下、Nさんに報告メールしました。金融機関は Nさんが財形貯蓄している商工中金も視野に入れることとなりました。↓

朝日です。

不動産会社より連絡ありました。

1.1階約4㎡の増築登記が完了しました 。(現況に合わせて登記修正してもらいました)
2.入居者の勤務先等情報は明日聞きます。(レントロールの内容 詳細を確認しました)
  個人名なしの情報公開となります。
3.Nさん以外にも 購入を検討したいというお客様が一人います。
  農協(JA)に融資申し込みたい とのことです。
以上です。それでは 商工中金の攻略法を考えます。
宜しくお願いします。

◆不動産会社に頼らない、非常識な空室対策とは?◆

好評の無料オファー「賃貸物件の空室対策リフォーム事例集」

好評の無料オファー「賃貸物件の空室対策リフォーム事例集」です。

【入居者の条件をほんの少し緩和するだけで…】
「外国人賃貸」「ペット可賃貸」「ご高齢者賃貸」不動産市況の変化にともなう空き室対策・戦術戦略

大家さんにお伝えしたい 今回のキーワードは「外国人可」「ペット可」「ご高齢者可」です。

●1・外国人入居可物件…

対応は読んで字の如しなんですが、松山でも既に何社かの不動産会社様は取り組まれています。外国人の方は一度、ご契約させて頂くとそのお友達やお身内の方を連れてきてくれ、紹介による成約(リピート)がとても高いようです。

もちろん 日本の方と宗教も生活慣習も違うので、トラブルにならないか心配、家賃の滞納が本当にないのか、という大家さんもいらっしゃいますが、それは日本人の方でも条件は同じではないでしょうか?
あくまでも私の情報というか感覚ですが、日本人入居者の方のほうがトラブルが多かったり滞納があったり、マナーの無い常識知らずの方も意外にいるものです。

もちろん外国の方がもし騒いだり間違ったことをすれば、然るべき対応をすべきですが…。

●2・ペット可賃貸物件…

最近は『婚活』がブームらしいですが、婚期がより遅くなっていますネ。ずっと独身の方も多く、そういう方はやはり 癒しを求めて動物を飼っている傾向のようです。また最近「ペット可物件」を求めて引越しするシングルも増えてきているとも言えます。

もちろん 途中からペット可物件にするためには、以前からの入居者様に同意を得る必要はございますが、これができると、同じ価格帯の周辺アパートと差別化が出来て良いと思います。
ペット可物件ですとやはり汚れや匂いも付きやすいので 敷金を2~3カ月にして対応するのが得策です。
当然、契約書や覚書、入居審査やペットとの面談等の厳格化は言うまでもありません。

●3・ご高齢者対応賃貸物件

「高齢社会 日本」これからますます 爆発的に増えるであろうご高齢者の方。現在では入居審査も厳しいというのが実情のようです。大家さんの中には、家賃の滞納や病気、事故を心配する声があり、諸手を挙げて入居を許可することに 踏み切れない方もいるようです。しかし、参入するのは今がチャンス!
ご高齢者が賃貸を借りるにあたって、専用の保険等を始めている企業も出始めており、入居者様のご負担で保険料を払っていただき入居していただくというのは、リスクも少ないでしょう。

いち早く取り組んで、満室経営を安定化させましょう!!

本日はここまで…。

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◆不動産会社に頼らなくても、入居率95%の経営とは?◆

USP ユニーク・セリング・プロポジション

【あなた様の物件を常に満室にする、時代の変化に対応できる あなた様の物件専用・空室対策手法を無料で知りたくありませんか?】それでは 張り切ってまいります!

一日でも早く空室を埋めて 少しでも損失を減らしたいあなた様へ

1月末、管理物件に入居している方から、3月退去のアナウンスがありました。

試しに アパマン大家さんの業界で有名な投資家けーちゃんの「満室チーム」をモデルに、私が実際に

「アパート経営の遠隔操作」にチャレンジしてみました。

★「満室チーム」の詳細については、こちらをクリックしてください。

ところが、暫く経っても 不動産仲介会社さん曰く、内見申込が全くない。内見が全くないどころか、問合せも全くないそうだ。また暫くして、仲介会社の担当者さんが さすがにこれはヤバイ、気まずいと思ったのか、

「入居募集について再度打ち合せをしたい」と父に言ってきました。

それはそれで有り難いんですが、私はどうも釈然としませんでした。どうしてかと言うと、その物件がエリアでも一番お値打ちな、

「松山市駅から車で10分。大学から歩いてスグ、日当たり最高、全室角部屋、ルームシェア可能な、3LDKオール電化デザイナーズマンション」だからです。

神田昌典さん言うところの『究極のUSP』を持つマンションですネ。

「このUSPをもってして入居してくれないんだとすると、何を基準にお部屋選びしているんだ?」

という怒りにも似た感じです。

★「USP(ユニーク・セリング・プロポジション)」の詳細については、こちらをクリックしてください。

本来、「オール電化」というのは最強のキーワードの一つです。

実際、私の運営する入居者募集ブログでは、このキーワードでの検索がダントツで多くなっています。

それにもかかわらず、担当者さんは問合せすらないと仰います。このような状況の場合、考えられる原因は1つです。

【募集概要をきちんと設定していないのです】

私のお願いしている仲介会社さんでは、カサブランカ、アットホーム、ホームズなどの大手・有力ポータルサイトに物件を掲載してくれます。とってもありがたいです。

最強のUSPでありながら、ここからの問い合わせがないということは、募集概要の設定に問題があるとしか考えられません。

担当者さんが打合せに来たとき、このことを正直伝え、実際に目の前で、検索サイトを使って、最寄り駅や賃料等の希望条件を入力して私の物件を検索してみました。

そうすると、膨大な数の物件が出てきますので、自分の物件に該当する条件すべてにチェックを入れて更に絞り込みをします。

・南向き/・角部屋/・ルームシェア可/・バス・トイレ別/・BS/・駐車場無料/・駐輪場あり/・オール電化/・デザイナーズ/・鉄筋コンクリート造

そして、「検索」をクリック!

その結果は…

ミゴト

「申し訳ございません。 ご指定の検索条件に該当する物件はありませんでした…。」

という表示が出てきました。ガックリです・・・。

でもこれで、私の仮説が正しかったことが証明されました。

そう 仲介会社さんが物件情報を登録するときに、私の物件の特徴をきちんと設定していなかった訳です!

これでは、待てど暮らせど、仮にどんなに頑張って、最強のUSPを用意したとしても、一生問い合わせが来るはずがありません。

その後、担当者さんは青い顔ですっ飛んで帰り、社長に報告。条件設定を正しくやり直すように段取りして下さいました。ありがとうございます。

その結果、複数の内見・申し込みをいただき、審査の結果、少なくとも3年間は住んでくれそうな優良顧客に入居していただけるようになりました。(今現在では空室待ちの予約を受け付きしています。)

瞬く間に 再び満室経営です。(笑)

当たり前ですが、初歩的なミスをきちんとなくしただけで、スバラシイ結果が出ます。

「この物件のUSPは魅力的なはずなのに、何で問合せすらないんだ?」

という疑問をお持ちの大家さんは、実際にご自身の物件を パソコンで検索してみることをお勧めします。ひょっとしたら、私共のケースように、きちんと条件設定がされていないのかもしれませんネ。心当たりのある方は、直ちに実践されて下さい。

本日はここまで…。

『今日の内容はいかがでしたか?もしよろしければお友達に転送ください。』