空室ゼロ物件を目指そう!アパマン建築の極意★ リサーチ編

★「日本一家賃の安い都市」超・激戦区松山から発信 空室ゼロ、アパート・マンション建築の極意/リサーチ編

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アパート経営をする大家さんは、土地や建物という資本(資産)をもとに、室内空間(商品・サービス)を提供して 年間売上 何百万円、或いは何千万円もあげている 一種の経営者です。

経営者たるもの、事業の企画やそれに伴うリサーチが重要なのは当然ですヨネ。

企画の重要性については先にお伝えしましたので ここでは、アパート・マンション建築の企画決定までに必要なリサーチについて説明します。

(意外に簡単にできるので 是非面倒くさがらずご自身で実行して下さい。)

1.人口の推移(中長期的な視点で) ・・・ 先ず 市町村のホームページなどで、過去5年間の人口と世帯数の推移を調べます。

一般論ですが人口があまりに減っているような地域は、アパート経営としては向かない可能性もあります。

(その場合は専門家に、土地活用を相談することをお勧めします。)

また、人口は横這いでも 世帯数が増えているような地域は、世帯あたりの 人数が減っているということが推測できますので、単身者向けの間取りが有望だということも言えます。(年齢の分布も参考にし 若者老人どちらかを確認して下さい。)

2.法令(条例)上の制限・・・ 自治体や地域によっては、建築する間取りに制限がある場合があります。

一定戸数以上のワンルームを建築できなかったり、駐車場を必ず確保しなければならなかったり・・・といったものです。

この制限に抵触してしまうと、せっかく考えた企画も水の泡になってしまいますので、予めしっかりと確認しましょう。

市町村役場の建築指導課に行って聞いてみるのが手っ取り早い方法です。

3.周辺の空室状況と家賃相場・・・ この調査は非常に重要です。大切なマーケティング戦略になります。(時間を掛けて下さい)

建設予定地周辺ではどのような間取りのアパマンに、どれくらいの空室があるのかを、実際に周辺を歩いてチェックします。

空室率の調査はいろいろありますが、電気やガスのメーター・集合郵便受けやドアを確認するのが良いでしょう。

また、家賃相場は賃貸情報誌やインターネットで調べられますし、エリアの不動産屋さんも教えてくれます。(できればデジカメで写真を撮って、差別化を図る資料として活用して下さい。特に満室物件は地域での人気モデルケースとも言えます。)

家賃相場を把握していないと、ハウスメーカーが提案した収支プランや企画提案書が妥当なのかどうか分かりません。

仕事を受注したいがために、あり得ないような高い家賃でシミュレーションした収支プランを持って来るメーカーもありますので、それを信じてしまうことがないよう注意しましょう。(数字が読めると、比較検討も容易です。)

本日はここまで…。

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