空室ゼロ物件を目指そう!アパマン建築の極意★ 建築の流れ

それでは 張り切ってまいります!

アパート建築の流れを一言でまとめると

調べる。予測する。イメージする。発注する。」

これに尽きるのではないかと思います。

役所での人口動態調査や物件周辺の空室率・家賃相場などのマーケティング調査ができたら、 次は「どのようなアパートを建築したら、もっとも○○○なのか」を予測します。

(ここをハウスメーカー任せにすると アパート・マンション建築は詰まらないものになってしまいますヨ。ガーン)

この○○○は、あなた様がアパート・マンションを建築する上での最重要部分。

いわばアパート建築のミッション(使命や目的)になるものです。

例えば ⇒収益が目的なら、最も収益(儲け)を生むプラン、企画。

相続対策が目的なら、資産の圧縮額と収益のバランスが最も良いプラン、企画。 ⇒地主様で借入金額が少ない場合(自己資金が入れれる)は、最も安定したプラン、企画。グッド!

ということになろうかと思います。

●建築する場所(立地)や土地によって大きく異なりますが、一般的には間取りが狭いワンルームや1K(10坪まで)の単身者(シングル)向けアパート・マンションは、敷地面積あたりの収益が大きいので、場所(立地)さえよければ大きなキャッシュを生みます。

ただし競合物件も多く、学生さんや単身者が中心なので、入退去のサイクルが短くかつ激しく 一度空室が出ると経営が安定しにくいというマイナス面もあります。

頻繁に入退去があった場合、原状回復リフォームの頻度も高くなり 経費もかかります。

●逆に、1LDKのカップル、2DK以上のファミリータイプでは入居ターゲットが広く、一旦入居が決まると比較的長期に渡って住み続けてくれる場合が多いのがプラス面です。

(私が管理するファミリー物件では平均3年以上住んで頂いております。)

そのほか、地域柄 駐車場を多く確保した方がよいのか、ペット可物件にした方が良いのか、外観デザインは一般的な可もなく不可もないモノにするべきか、差別化を第一に考えたデザイナーズ風の建物が良いのかも、調査と感性(嗅覚)で判断するべきところです。

百戦錬磨のプロでもこればっかりは本当に難しいです。

迷いに迷い様々なアパート・マンションを想像して、アパートが満室になっている状態をリアルにイメージできるかどうか。

ある意味 観念的な部分なんですが、非常に 非常に重要な部分です。

あなた様のアパートが高稼働(入居率100%近く)を続け、建築のミッションが達成されている状態をカラー映像でイメージ(ナポレオンヒルの成功哲学っぽいですが)できたら、文句なく そのプランで発注しましょう。

ただし、いくらプラン・企画が良いからといっても ハウスメーカーの出してきた数字の再検討は必須です。

ここが経営の肝ですから・・・。

本日はここまで…。

『今日の内容はいかがでしたか?もしよろしければお友達に転送ください。』

空室ゼロ物件を目指そう!アパマン建築の極意★ リサーチ編

★「日本一家賃の安い都市」超・激戦区松山から発信 空室ゼロ、アパート・マンション建築の極意/リサーチ編

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アパート経営をする大家さんは、土地や建物という資本(資産)をもとに、室内空間(商品・サービス)を提供して 年間売上 何百万円、或いは何千万円もあげている 一種の経営者です。

経営者たるもの、事業の企画やそれに伴うリサーチが重要なのは当然ですヨネ。

企画の重要性については先にお伝えしましたので ここでは、アパート・マンション建築の企画決定までに必要なリサーチについて説明します。

(意外に簡単にできるので 是非面倒くさがらずご自身で実行して下さい。)

1.人口の推移(中長期的な視点で) ・・・ 先ず 市町村のホームページなどで、過去5年間の人口と世帯数の推移を調べます。

一般論ですが人口があまりに減っているような地域は、アパート経営としては向かない可能性もあります。

(その場合は専門家に、土地活用を相談することをお勧めします。)

また、人口は横這いでも 世帯数が増えているような地域は、世帯あたりの 人数が減っているということが推測できますので、単身者向けの間取りが有望だということも言えます。(年齢の分布も参考にし 若者老人どちらかを確認して下さい。)

2.法令(条例)上の制限・・・ 自治体や地域によっては、建築する間取りに制限がある場合があります。

一定戸数以上のワンルームを建築できなかったり、駐車場を必ず確保しなければならなかったり・・・といったものです。

この制限に抵触してしまうと、せっかく考えた企画も水の泡になってしまいますので、予めしっかりと確認しましょう。

市町村役場の建築指導課に行って聞いてみるのが手っ取り早い方法です。

3.周辺の空室状況と家賃相場・・・ この調査は非常に重要です。大切なマーケティング戦略になります。(時間を掛けて下さい)

建設予定地周辺ではどのような間取りのアパマンに、どれくらいの空室があるのかを、実際に周辺を歩いてチェックします。

空室率の調査はいろいろありますが、電気やガスのメーター・集合郵便受けやドアを確認するのが良いでしょう。

また、家賃相場は賃貸情報誌やインターネットで調べられますし、エリアの不動産屋さんも教えてくれます。(できればデジカメで写真を撮って、差別化を図る資料として活用して下さい。特に満室物件は地域での人気モデルケースとも言えます。)

家賃相場を把握していないと、ハウスメーカーが提案した収支プランや企画提案書が妥当なのかどうか分かりません。

仕事を受注したいがために、あり得ないような高い家賃でシミュレーションした収支プランを持って来るメーカーもありますので、それを信じてしまうことがないよう注意しましょう。(数字が読めると、比較検討も容易です。)

本日はここまで…。

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空室ゼロ物件を目指そう!アパマン建築の極意★序章

★「日本一家賃の安い都市」超・激戦区松山から発信 空室ゼロ、アパート・マンション建築の極意

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それでは 張り切ってまいります!

アパート・マンション建築を計画する場合、最も重要なのは「企画」です。

もう一度言います。 何を差し置いても「企画」です。

建築についての大凡の知識は必要ですが (あれば越したことはないというレベルです)、あなた様は建築士になる訳ではありませんので、専門的な用語を全て覚えておく 必要は全くありません。

それよりも もっと重要なのは、立地や地域特性から、どんな入居者様を獲得するのが 効率的であるかを判断し、予算をいくら使ってどんなコンセプトの アパートを建築するのかをしっかり「企画」すること が大切です。

また、できるだけ多くの収益 (儲け) を生みたいのか、それとも相続対策として アパート経営を行うか 等の目的や目標によっても、企画するアパート・マンションは違ってきます

ハウスメーカーからも様々な提案があるかとは思いますが、最終的なリスクとリターンはあなた様のものです。

あくまでも自己責任なんです。 企画提案書を鵜呑みにせず、現場や周辺の役所・不動産屋に行って、ご自身でもしっかりと調査・検討し、納得のいく企画ができれば、 実はアパート建築の折り返し点まで到達したといっても過言では ありません。

本日はここまで…。

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