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愛媛県松山市・BIT不動産競売活用研究所

第4回・・・売る（買い換える）ときにかかる税金は？

1.譲渡所得にかかる税金

今の物件を売った結果、売却益が出た場合は、その売却益（譲渡所得）に対して所得税がかかります。譲渡所得とは「売却金額－取得費（購入価格＋諸費用－償却費相当額）－譲渡費用」で算出されます。

自分の住まいの譲渡所得に対する課税の特例には、以下の3つがあります。また売却損が出た場合は別の特約があります。なお、特例を受けるには確定申告をする必要があります。

(1)3，000万円特別控除

現在の物件（譲渡資産）を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得から最高3，000万円まで課税の免除を受けることができます。なお、この特例の適用を受けると「住宅ローン控除」「特定の居住用財産の買換え特例」は使えなくなります。この特例の適用を受けるには、次のような要件（概要）を満たす必要があります。

• 居住の用に供しなくなった日から3年後の12月31日までに譲渡すること
• 直系血族など特別の関係にある者への譲渡でないこと
• 売却の前年、前々年にこの制度の適用を受けていないこと

(2)居住用財産の譲渡の低率課税（軽減税率）

所有期間が10年を超えていると3，000万円の特別控除だけでなく、居住用財産の譲渡の低率（分離）課税の適用も受けることができます。この場合は、課税長期譲渡所得金額6，000万円以下の部分と6，000万円超の部分とに分けたうえで、6,000万円以下の部分に対して所得税・住民税が軽減税率により算出されます。

(3)特定の居住用財産の買換え特例

現在の物件（譲渡資産）を売却し、新しい物件（買換資産）に買換えた場合に、買換え資産の価格が譲渡資産の譲渡価格以上の場合、譲渡所得がなかったものとされ　所得税はかかりません。譲渡資産の譲渡価格が買換え資産の価格より大きかった場合は、その差額分について譲渡があったとみなされ所得税が課せられます。この特例の適用を受けるには、次のような要件（概要）を満たす必要があります。

• 所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡すること
• 譲渡価格が1億5千万円以下であること
• 本人がその建物に通算して10年以上居住していること
• 直系血族など特別の関係にある者への譲渡でないこと
• 買換えた建物の居住用部分の面積が50㎡以上であること

2.居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の繰越控除制度

居住用財産を買換えた場合に譲渡損失が発生したときは　他の所得から差し引き（損益通算）、それでも損失が残ったときは、その譲渡損失額を翌年以降3年間の所得から控除することができます。この特例の適用を受けるには、次のような要件（概要）を満たす必要があります。

• 所有期間が5年を超える居住用財産を譲渡すること
• 直系血族など特別の関係にある者への譲渡でないこと
• 買換えた建物の居住用部分の面積が50㎡以上であること
• 買換資産に係る借入金（当初の償還期間10年以上）があること

なお、買換えた物件の購入にかかる税金は、コチラのサイトを参照してください。

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第3回・・・どうやって物件を売るのか？

1.売却の流れ

まず、売却条件を決めます。売出価格、引渡時期、広告方法など、不動産会社と相談して決定します。

次に広告活動です。インターネットや不動産会社間情報といった、それぞれの広告方法について間取り図や外観写真を提供するなど、不動産会社の広告活動に協力してください。

広告を行うと内見を希望する人が出てきます。不動産会社から連絡を受けたら、綺麗に見えるように清掃しておきましょう。内見では、不動産会社が購入希望者の希望条件を把握した上で案内や質問対応を行いますので、内見に立ち会う場合においても、対応は基本的に不動産会社に任せるようにしましょう。土曜日や日曜日に物件を開放し、自由に見てもらうオープンハウスを行い、早期に買手を見つける方法もあります。

2.契約のポイント

買手が決まったら売買契約を締結し物件を引渡します。トラブルにならないためにも、売買契約書を作成し、売主・買主双方が署名捺印し、各々保管しておく必要があります。この売買契約書は不動産会社と相談して作成することになりますので、以下の点に注意してください。

まず、手付金についてです。宅地建物取引業者が自ら売主となる場合以外は、手付金の額に制限はありません。しかし、売買価格の10％程度に設定するのが一般的です。

続いて、ローンについてです。売買契約を締結した後、買主がローンを借りられないことが判明した場合、契約を白紙に戻す、これをローン特約と言います。個人間取引においてもローン特約を付けることは多くなっています。また、買主がローンを利用する場合、金融機関によっては、売買代金総額を受領する前に買主への所有権移転登記や抵当権設定登記に応じなければならないケースがあります。ここでは、融資金を代理受領できるようにしておく必要があります。この場合は、売主・買主が連名で、融資を実行する金融機関に融資金を売主に直接交付してもらうための手続きを行います。

そして危険負担について取り決めます。売買契約から引渡しまでの間に火災などで（売主・買主双方に責任がない形で）損害が発生した場合、民法で買主は代金を支払うことになっていますが、通常は、契約を解除する特約を付けるのが一般的です。これは、契約書に明記しておいたほうが良いでしょう。

引渡時期については、買換える物件の入居時期に合わせることが大切です。仮に引渡しを買主に待ってもらう場合は　価格を値引きするなどの交渉が必要になります。

3.物件を引き渡す

引渡しとは、物件の鍵を買主に渡すなどして、買主が物件を占有できる状態にすることをいいますが、所有権の移転登記とならぶ売主の基本的義務で、買主の代金支払いと同時に履行される関係にあります。

引渡しに際しては、目的物件が契約書の内容どおりかどうか、また物件の明渡しが完了しているかを確認するようにしてください。特に、契約のときに未完成だった場合は、事前に売主・買主双方立会いの上、物件をチェックすることが重要です。引渡し時に、固定資産税・都市計画税や公共料金の精算を行います。マンションの場合は、管理会社へ通知するとともに管理費や修繕積立金、駐車場などの専用使用料についても精算します。

また、建物については建築確認申請時の書類や検査済証、マンションの場合は管理規約や使用細則など、物件に関する資料や図面、物件の鍵を買主に渡します。

通常、登記は（登記識別情報）司法書士に委任して行いますから、売主から買主への所有権移転登記を行うための書類（権利証、委任状、印鑑証明書等）を司法書士に渡します。さらに、ローンが残っており、買主から残代金を受け取らないと債務を完済できない場合は、完済当日までに抵当権抹消登記の書類を金融機関などに用意しておいてもらうことが必要です。

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