地主様からよくある質問に、事例を交えてお答えします。
Ｑ２．「30年家賃保証」、「一括借り上げ」を利用すれば、安定収益を見込めるのでしょうか?
Ａ２．
アパート・マンション経営を勧める色んな会社が、「30年家賃保証」や「一括借り上げ」を謳っています。
簡単に言うと、例えば「30年一括借り上げ」と言われた場合、「仮に空室が出たとしても、30年間はウチ(アパマンの家賃保証会社)が そのお部屋の家賃をお支払いして保証します。だから安心!!」という契約 だと思ってしまいますヨネ。
一見 オーナー様の不安を払拭する優れた保証のようにも思えますが、よくよく調べてみると それなりにリスクがある仕組みだったりします。
と言いますのも、この家賃保証制度、会社様によっては 予期せずして家賃収入(支払い家賃)がドンドン下がる なんてこともあるらしいのです。
大抵家賃の80～85％を保証 といった契約内容が多いのですが、建物が経年変化(劣化)するにつれて担当営業マンから次のような提案をして来ることも…。
「物件周辺の家賃相場が下がって この家賃では、もう入居者を確保することが出来ません。3,000円家賃を下げて募集させて下さい!」
当然 保証額もそれに連動して、当初予想よりも下がり 契約(計画)当初にたてた収支計画が狂ってしまいます。こういう話、結構耳にします。
そもそも 良く考えてみればわかる話なんですが、満室経営が十分見込める物件なら、家賃保証をする必要性が あまり見当たりません。
「家賃保証」もアパマン経営においては安心材料の一つかもしれませんが、家賃保証を当てにするのではなく、どうすれば地域の人々に愛される、地域密着の魅力的な物件になるかを考えたほうが、アパマン経営がよっぽど楽しくなるのではないでしょうか?
本日はここまで…。
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