◆あなたの物件を満室にし、空室に関する不安を綺麗さっぱりなくしたいと思いませんか?◆

一日でも早く空室を埋めて損失を減らしたいあなた様へ

「えっ、それってなんか騙されてないですか? どうして安易にそんなことするの?」

私 アパマン建築士の朝日は 時としてこんな怒りを大家さんに感じることがあります。

私自身、サラリーマン大家として物件の管理をしながら、現役土地活用会社のアパマン建築士を担当していますので 月に最低でも20人以上の大家さんと話をする機会があります。

ビックリですが、大家さんの中には「そんなの出来ません。無理に決まってるでしょ。」というような要望を出して来られる方もいるのです。
それも自分のこと(儲け)しか考えてないような非常識な内容を・・・。

「何故、お客様(大家さん)の物件を 優先的に 紹介しないといけないんでしょうか?」

もちろんあなた様の気持ちもよ~く分かります。(私もサラリーマン大家として…)
「自分の物件の入居を決めて欲しい。」
「退去したら出来るだけ早く、すぐにでも決めて欲しい。」
「他者より優先的に入居希望者に紹介して欲しい。」
「当初の家賃を下げるのは絶対に嫌だ。」
「金(経費)をかけたり、一時的に持ち出しするのは嫌だ。」
「アンタ、本当に入居者を探しとんかい?」
「キャッシュフローが悪くなる。このままではローンが払えなくなる。」
「資金計画が狂う。嘘つき~・・・」

想像するに、こんな気持ちじゃないですか。(あなた様も同じことを思われているかもしれません。)

空室ゼロを達成し、満室経営で、勝ち組大家さんになる。不動産で利益を得、将来にわたって得続けるためには至極当然のことだと思います。

「空室は悪だ。」ある大家さんから聞いた言葉です。ですが、ここで是非お伝えしたいことがあります。

それは、「別に あなた様の物件の入居が決まらなくても、不動産屋さんの腹は痛みません!」

そうです。これが不動産屋さんの本音というか現実です。正直、あなた様の物件の入居付けをする理由が 不動産屋さんにはないんです。

そして私の実感(主観)で申し訳ないんですが、実に不動産屋さんの殆どがこう思って営業されているといっても過言ではありません。

なぜでしょうか?理由は簡単です。それは不動産仲介業者の収益構造(売り上げ構成)の事情がベースになっています。

概ね、仲介業者の賃貸物件に関する収益は以下の3つです。(基本的にはどの会社も変わりありません)
1、仲介手数料… 仲介物件が決まった時に貰える手数料。
2、管理手数料… 毎月の物件管理時の手数料。
3、更新手数料… 契約更新時に貰う手数料。

この3つが賃貸業務の主な収益です。この時、当たり前ですが入居が決まらなければ、不動産屋さんには収益は発生しないという事です。
極端な話し100人お客様が来店されても、1件も成約できなければ1円の利益にもなりません。

これでは不動産屋さんはつぶれます。では、いったいどうするのでしょうか?
「とりあえず、決めやすい物件から決めます。」
例えば 新築、駅から近い、家賃が安い、設備が充実している、コンビニがある等々、とにかくお客様が欲しているニーズを満たしている物件。
そういう物件から紹介していくわけです。(逆の立場なら当たり前ですヨネ。)
わざわざ決めにくい物件を紹介するよりも、決めやすい物件を紹介する方が楽に決まってます。
こんなことを言うと「それなら家賃の高い、ウチの物件を決めた方が、手数料が他所のより多く取れるじゃないか?」とお考えかもしれませんが、それは違います。

確かに家賃が高い物件を決めれば手数料(家賃の1ヶ月分×1.05)は多く取れますが、
(家賃5万円の場合52,500円に対し、家賃10万円の場合は105,000円)これはこれで、とても魅力的です。しかし、それはあくまでも契約できた場合の話で、決まらなければ1円も儲かりません。

要は手数料が少し多く取れるからといって、決まらなければ何にもならないのです。
まさにあなた様の空室と同じ。
あなた様も高い家賃にして入居が決まらないよりは、多少安くとも埋めてから損失を減らす方が良いと考えますよね。(これは普遍的な原理原則です)

【結論】決めやすい物件から紹介するのが、不動産屋さんです。社員さんもそれに基づいて行動します。極端な話をすれば、あなた様の物件がお客さんのニーズのあった、しかも決まりやすい物件じゃければ 寝てど暮らせど 空室は埋まらないんです。

「とすると、やっぱり家賃を下げたり、設備を良くしたりしないとだめなのか?」
そうお考えになられても不思議ではありません。今まで不動産屋さんの担当者に「なんとかウチの入居を決めてくれ。」と言った時にそのやり取りを思い出して下さい。
「とりあえず2ヶ月の礼金を1ヶ月にして様子をみましょう。礼金を下げてもその分早く決まれば良いですよね・・・」というような内容ではなかったでしょうか?
また「最近この辺も新築が増えてきましたね。中々大変なんですよ。家賃をもっと下げれば何とかなるかもしれませんが・・・」というような内容ではなかったでしょうか?

或は「最近は光インターネットを引いてる所や、暗証ドアロック、CATVが標準の物件が増えてきましたからね。設備を追加・リフォームすればいいかも・・・」などと言われた経験はありませんか?
いかがでしょう?これは「自分なりに頑張ってるけど、オタクの物件価値が低いから決まらないんだヨ。」ということの裏返しの表現でしょう。
何故いとも簡単にそう言うのかというと、不動産屋さん自身の懐が痛まないからです。
そして、あなた様にしてみれば いかなる方法であってもお金(キャッシュ)が出て行く話です。

「もし家賃を下げて決まらなかったらどうしますか?」
例えば不動産屋さんの言いなりに礼金を1ヶ月に減額したとしましょう。それで見事に決まればいいですヨネ。でも、万が一それで決まらなかったら次はどうしますか?
礼金をゼロ(解除)にする? 敷金もゼロにする? 家賃も下げる? 設備投資もする?

どうでしょう?【結論】どれを選んでもあなたの懐が痛む話ばかりだということに お気付き頂けましたでしょうか?
それも入居が決まらなければ延々と繰り返されます。その光景はまるで、「競馬にニンジンをぶら下げて走らせている」 かのようです。

「本当に簡単に家賃を下げられますか?」
確かに 一般論ですが家賃を下げれば決まりやすくなるでしょう。ただ、あなた様にお聞きしたいのは 「本当に簡単に家賃を下げられますか?」ということ。
こう言うのは簡単ですがその後の事業計画、当初からの収益の計算をしてみると、比較にならない位のマイナスに転落してしまいます。
長期のスパンで見ても大きくマイナスになりませんか?(最悪、ローン支払いが出来なくなるような状況になるかも?)
家賃を下げるということは、最悪物件を売って処分することになる事、考えた事ありますか?

本日はここまで…。

『今日の内容はいかがでしたか?もしよろしければお友達に転送ください。』


コメントは受け付けていません。