「加藤京子先生流」勝ち組大家さんしか知らない!究極の激安リフォーム⑤

【加藤京子先生流】
お金をかけずに色で魅せる ってどうするの?

ベースカラー
先日お伝えした【メラビアンの法則】
人間の購買意欲の80%は見た目で決まるというもので、例えば、上記の2つの画像があったとき、あなたはどちらの空間に行きたいですか?
よほどの変わり者でない限り、夏ならブルーベース 秋ならイエローベースの方に行くことでしょう。
このように当たり前の事なのですが、同じ商品を扱っていても 見た目が違えば結果も大きく変わってくるのです。

日当たりの悪い部屋を 「温かみのある部屋」 に出来ます。
⇒イエローベースの配色が有効です。
イエローベースの配色・インテリア
・ベースカラーが70%、その他20% アクセントカラーが5%程度であると 一番癒される という結果が出ています。

狭い部屋を 「広く」 見せることが出来ます。
⇒ブルーベースの配色が有効です。
ブルーベースの配色・インテリア

ここで ポイントをお伝えします。

・壁紙の一面の色を変えただけで人気物件に…。

これまで、日本のアパート経営者や不動産業者は 意図的に無難な色を好んできました。
しかし、最近では個性を主張する入居者様が増えてきており、独自の色彩を施した物件に人気が出てきています。

特に、安価でデザイン性豊かな室内を演出してくれる壁紙の張替えが注目を浴びてきており、色相としては、オレンジ系、ブルー系、イエロー系、レンガ調等さまざまです。

※今日のまとめ・・・・・

色彩心理学による<色合の決め方>
・床の色、幅木の色とマッチする色を選ぶ
・インパクトを強める為には、色を換える部分とその他の通常の部分との差 が大きくなるようにしましょう!
 
 


2万円かけて、室内の色彩を変えただけで即満室になった事例もありますので、試してみる価値はありますネ。必ずや成功することを 祈っていますヨ。

最後におまけ
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本日はここまで…。

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「メラビアンの法則」勝ち組大家さんしか知らない!究極の激安リフォーム④

【メラビアンの法則】
アパマンの第一印象 ってどう決まるの?

実は、見た目で印象の55%が決まります。
メラビアンの法則
・「メラビアンの法則」によると、服装・しぐさが55%を占め、声の調子が38%、話の内容は残念ながら7% であるという結果が出ています。

視覚からの情報は、ナ ナント87%。
メラビアンの法則2

ここで ポイントをお伝えします。

・「メラビアンの法則」をアパート経営に応用すると
視覚で87%が決まる…! とも言えます。

第一印象で8割イメージが固まる事を考えると、

如何にファーストインプレッション(一見)で視覚に訴えるか…?

女性カラーコーディネーターである 加藤京子先生のお言葉を借りると

「アパマンのインテリアは、”持家では出来ない「夢」を叶えてあげる”」 だそうです。

皆さんも、お金をかけずに色で魅せる ってことを心掛けてみて下さいね。

※今日のまとめ・・・・・

「メラビアンの法則」と
「ランチェスターの法則」を必ず融合させて 見た目インパクトのあるアパマンにしましょう!  
 


必ずや成功することを 祈っていますヨ。

本日はここまで…。

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勝ち組大家さんしか知らない!究極の激安リフォーム・リノベーション③

【価格戦略】
シルバー人材を味方につける ってどうするの?

週2回 シルバー人材センターに 清掃を依頼します。
・通常、管理会社経由で清掃業者に依頼すると、月一回しか来てくれません。それでは本当には 綺麗に維持するのは不可能です。

清掃日は ゴミの日を基本とし、雨天順延として下さい。

紹介は 最寄りの自治体か県のシルバー人材センター窓口に問合せて下さい。

費用は、1回2時間、月8回の清掃で 2万円程度が相場です。
・一般の清掃業者だと 月1回2時間で 1万円以上取られますからとってもお得です。

最後に 紹介される人材が みんなが皆良い人ばかりとは限りません。ご注意下さい。

矢印
ここで ポイントをお伝えします。

・掃除をするのと、綺麗にするのとは 明らかに違います。

どこをどのように清掃してもらうのか?

チェックリストを作り、(派遣された人材に)確認させるのは大家さんの役目

仕事の完了を確認するという仕組みを、自己の責任において構築して下さいね。
シルバー人材センターの仕組み
※今日のまとめ・・・・・

チェックリストを作って
必ず標準化して 上手く味方にしましょう!  
 


必ずや成功することを 祈っていますヨ。

本日はここまで…。

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勝ち組大家さんしか知らない!究極の激安リフォーム・リノベーション②

【価格戦略】
究極のリフォームコスト削減法とは?

(他の)工事中リフォーム現場に出向き、下請けの職人さんに直接交渉して下さい。(元請けの建設会社ではダメ)
信頼できる職人さんなら、価格面だけでなく品質や工事管理の面でも 安心して依頼できます。(でも お任せは止めて下さい)

簡単な作業なら シルバー人材センターに依頼します。(塗装など)

最後は、自ら労働力を投入
特に30万円以下のリフォームは自分でやる! というくらいの気概も必要です。
矢印
ここで どうやってノウハウを身に付けるのか…をお伝えします。

・リフォーム会社、ハウスクリーニングの会社、ホームセンターなどでアルバイトをする。

・ホームセンターのDIY担当店員や、リフォーム現場の職人さんに直接聞く

・材料はヤフーオークションやホームセンター、インターネットのアウトレット建材店で仕入れる。

※今日のまとめ・・・・・

果たして中古のアパマンに
新品のトイレ便器は必要ですか?  
ヤフオクでは中古の便器はいくらでも出品されていますヨ  
また、取り付け工賃もオークションに出ている場合があります。(笑)  
職人さんで日曜日にアルバイトをしたい方が、  
自分自身の手間賃をオークションに出している場合があります。  
 

こまめにチェックして、職人さんとも仲良くなって下さいネ。

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勝ち組大家さんしか知らない!究極の激安リフォーム・リノベーション①

【価格戦略】
リフォーム費用の限度額の目安とは?

敷金の範囲内で、賃貸物件の商品価値を高め、維持するのは正直難しいです。
入居者様からの「敷金返還請求」などもあるので、予め修繕積立金を用意しておくことをお勧めします。

お部屋のリフォーム費用の目安は 6ヶ月分が限度というのが一般的です。
・例えば 家賃6万円×6ヶ月=36万円 が限度
・    家賃3.5万円×6ヶ月=21万円 が限度

外壁、屋根(外装)のリフォーム、塗り替え等は 家賃2ヶ月分×戸数 が限度
・例えば 家賃6万円×2ヶ月×10戸=120万円

ここで 「リフォーム」と「リノベーション」の予算による定義をお伝えします。

限度となる予算を先に決めましょう!
・リフォーム ⇒家賃×6ヶ月  
・リノベーション ⇒家賃×10ヶ月  
 

※今日のまとめ・・・・・
もちろん、「これ以上かけてはいけない」という事ではありませんが、そもそも愛媛は家賃相場が安いのに、家賃1年分のお金を掛けても ペイしません!

例えば
家賃4万円の和室2DKに80万円かけて1LDKにリノベーションしても、投資回収するのに
20ヶ月以上もかかってしまいますヨ。但し、20ヶ月以上空室よりはマシですが・・・。

本日はここまで…。

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「外壁カラーコーディネート」勝ち組大家さんしか知らない!究極の激安リフォーム

【外壁カラーコーディネート】
外壁の激安丸秘テクニック ってどうするの?

入居者様を獲得するには外観が大切です。
「メラビアンの法則」 何度も出てきましたね。
外壁イメージが暗い場合は、必ず明るくしましょうヨ!
加藤京子先生のカラーコーディネートセミナーで学びましょう!

加藤京子先生プロデュース 高木茂男様アパート外壁
加藤京子先生のカラーコーディネートを実際に導入した大家さんによる、体験レポートです。

香川県高松市のアパートオーナーの 高木様は、非常に勉強熱心な大家さんで、常日頃から新しい取り組みを模索されています。 今回は、4棟まるごとカラーコーディネートによって、周囲の物件との差別化をされました。
高木茂男様のアパートプログ! 
フォブール高松南

ここで ポイントをお伝えします。

・アパートは24時間働く営業マン ・・・高木茂男様

※今日のまとめ・・・・・

<サイディングもモルタルも自由自在>
・塗り替えてから1ヶ月弱で2室埋まって満室に!…なるかも  
 

本日はここまで…。

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