■松山市内 またはその近隣に 土地をお持ちの地主さんは、ローコストで高利回りのアパート経営。
出来れば 相続対策も併せて、アパートの一部に後継者様の自宅部分を含めるのがおススメ。
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【３】松山市内 またはその近隣の土地の事例について書かせて戴きます。
不動産投資コンサルのページでも書いていますが、アパートやマンションは 装置産業なので、建てた時点(中古の場合 購入した時点)で ほぼ収益(将来に亘って得られる儲け)が決まってしまいます。
例えば、
Ａ：1億円の建築費に対して、年間家賃収入が500万円
⇒表面利回り5％
Ｂ：1億円の建築費に対して、年間家賃収入が1000万円
⇒表面利回り10％
Ｃ：1億円の建築費に対して、年間家賃収入が1500万円
⇒表面利回り15％
だとすれば、誰しもＣが一番良いに決まっています。
ただし、安普請ですぐ壊れてしまっては、もちろん困りますが・・・。
しっかりした建物で 利回りがやや低いのと、木造等で利回りが高いのと どっちが良いのか？
という質問をよく受けます。
立地にもよりますので、一概には言えませんが…。
周りがＲＣ(鉄筋コンクリート造)マンションばかりだと、逆に木造で空間をうまく使った 今風のアパートも良い場合もあります。
市中心部などや バイパス・環状線沿いなどは、音の問題もあるのでＲＣの方が良いでしょう。
こちらは、私共所有の エレベータなしの3階建てマンション「メゾン・ド・カクタス」のケースですが、
エリア初の オール電化マンションということもあり、新築してすぐ満室になり、今年築13年目ですが
その後も おかげ様で高い入居率を誇っています。
デザイナーズではありますが、ごく一般的なシンプルなデザインが かえってよかったようです。
逆に、ローコストの1Ｋタイプ(1戸8～10坪)の部屋を効率よく詰め込んで、
3階建てもしくは2階建てで安く建てるのも 高入居率で利回りよく経営できます。
参考ですが、ある都市銀行の融資担当からお聞きした基準なんですが、
最低利回りは12％だそうです。
これを下回る場合は、自己資金を投入して 融資額をベースとした利回りが12％を超えることが一つの条件。
(但し、家賃の全国一安い松山市内で この利回りは正直難しいですが・・・。)
ということは、12％を超えていれば、全国どこでも 多少の金利変動や空室にも耐えられる、
そう銀行は判断しているわけです。
表面利回り12％を超えれば 多少の遊びや贅沢装備は許されるような、そんなイメージです。
松山や その近郊にお住まいの方で、
「相続税がかかる」といっても、土地をいくつもたくさん持っている訳ではなく、
一つだけというケースの方も多いかと思います。
相続があったときに、その一つの土地を複数の子供さんの共有などにしてしまうと、
後あと大変なことになりますから 気を付けて下さいネ！
相続税対策として最も良く利用されているのが、やはり
「アパート・マンション建設」です。
ポイントは 100％評価される預金や借入金が 35％程度しか評価されない建物に変わることです。
２番目のポイントは、借家人の入居により、建物が借家権控除としてほぼ3割引になること。
３番目は、同様にその敷地が貸家建付地となることで 約18％引きになることです。
これらの特例が あわせて使えるということになります。
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また 私共グループ所有物件なんですが、１階の一部がオーナー自宅になっていて、
２階・３階で1ＤＫタイプのマンション 16部屋ある物件「みよしハイツ」がございます。
オーナー曰く、今現在 家賃収入で十分返済出来てますから、
まるで ただで新築の家に住んで さらにお小遣いまで入ってくる といっても言い過ぎではありません。
また、新築時に今まで別居していたお父さん家族と 同一敷地に住みだしたので、
敷地の大半が 居住用小規模宅地の適用範囲となりました。
当面、借入金がありますから 有難いことに相続税は全くかからない状況です。
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ここで、注意しなくてはいけないのは、いくら節税効果があるからといって、
採算の合わないようなハイコストな建築をしたり、全く賃貸需要のない地域に建ててしまうことです。
そのあたりの判断が 一番迷う部分かもしれませんが、
弊会では 受注優先ではなく
『石橋を叩き割るくらいの気持ちで 慎重な土地活用』
をモットーとしてアドバイスしていますので、どうかご安心下さい。
やらない方が良い場合は、正直にそうお答えいたします。
最近 不動産投資を考えている サラリーマン投資家の方からの 問合せが非常に多いです。
皆さん、本を読んだり、良く勉強されている方が多いのですが、
本当は 相続税に悩む地主さんにこそ しっかり勉強をしていただきたいのです。
良い意味で借入を恐れない 投資的な考え方を身につけて欲しいと思っています。
善は急げです。
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