愛媛県の人口は5年で約3万7000人減ってます。人口減少・少子高齢化時代のアパマン経営

人口減少が続く愛媛県 年代別にみた世帯構成の変化と少子高齢化による 今後の賃貸住宅市場・経営!

…アパート経営の最新情報・成功の法則です。 

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随分前になりますが 2010年10月付の国勢調査速報で 愛媛県の人口推移が発表されました。

先ずは PDFデータで 詳細をご覧になって下さい。

http://bit.ly/i6G2vA

※以下は2011年01月28日「毎日新聞社」地方版 の記事の抜粋です。

県は27日、昨年実施された国勢調査(10月1日)の速報値を発表した。

それによると、県内の人口は、前回調査(05年)より3万6858人減って143万957人となったことが明らかになった。

市町別では、増加したのが松山、東温の2市のみで、残り18市町はいずれも減少した。

その一方で、世帯数は前回比7979世帯増の59万782世帯と過去最高。

松山市域への一極集中と、独居世帯の一層の増加が浮き彫りとなる調査結果となった。

【栗田亨】

国勢調査は5年に1度実施。

県の人口は近年のピークだった85年の152万9983人を境に減少傾向が続いており、少子高齢化による自然減が主な原因とみられる。

増加した自治体は前回の4から2に減少。

松山市(2151人増)は「仕事のある県内最大都市の松山に人口が集まるためとみられ、今も転入による社会増は続いている」と説明。

東温市(2人増)は「松山のベッドタウンとして、新たな住宅地の開発など減らない努力をしている」としている。

一方、減少した自治体は16から18に増加。

減少に転じた砥部町(433人減)は「住宅開発が以前より減り、転入する人が減っている」、同じく減少した松前町(209人減)は「明確な理由は分析していないが、少子高齢化の流れの一環では」と話す。

減少数の最大は今治市で7451人減だった。

また、人口減少率が11・88%と県内最大だった久万高原町は「高齢化だけではなく、市町村合併後、仕事がなくなって町外に出る人が増えた。

07年度から空き家バンク制度など町外からの移住を図っているが、実を結んでいない」と説明する。

減少率が前回(3・75%)から7・08%と大きく広がった大洲市は「パナソニック四国エレクトロニクスの工場閉鎖が影響しているとみられる」と分析する。

中村時広知事は危機感を示し、「即効性のある打開策は見いだせないが、働く場所を確保し、少しでも人口減少のスピードをゆるめたい」と話していた。 

さて、文面にもありますように 愛媛県では 

松山圏への一極集中と 独居増が顕著

になっております。 

地元紙「愛媛新聞社」でも こんな記事が・・・。

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この記事を見て、地主様からこんな問い合わせをいただきました。 

「人口減少や 少子化が進むので、やっぱりアパート経営は心配です。」

良い質問ですね。 

ここで 国立社会保障 ・人口問題研究所が発表した


「三つのキーワード」で要点をまとめてみます。

◆人口減少社会…

2005年より日本の人口は 緩やかに減少していますが、それでも世帯数は2015年まで増加が予想されます。2020年以降は日本全国において人口も世帯数も減少する社会になります。尚、1世帯当りの世帯人員は1975年以降、継続して減少しています。

◆世帯人員の減少と 高齢者世帯の増加によるニーズの変化…

人口、世帯数の減少は 賃貸住宅供給の減少につながる問題ですが、1世帯人員の減少や家族構成の変化から 今後の賃貸需要を考える必要があります。世帯主を年齢層別に見ると明らかに70代以上の高齢世帯主が増加し、今後もこの傾向が続くと予想されます。その中でも、夫婦2人のみ、1人暮らし等、少人数構成の世帯が増える傾向にあります。

◆世帯数に占める家族構成…

  現在、夫婦2人、一人暮らし等の少人数世帯が拡大する一方、ファミリー世帯が急激に縮小しています。

一人暮らし世帯が増加するのは、晩婚化による若年層と、高齢化に伴うお年寄りの1人暮らしの増加がその原因で、夫婦のみの世帯が増加するのは、子供が独立した高齢カップルと結婚しても子供のいない夫婦の増加がその原因であると考えられます。

住宅市場において、3人以上の住宅ニーズが減少し、広く、部屋数が多い物件よりも、コンパクトで、設備が充実し、留守が多くなる為、セキュリティが強化された物件のニーズが高まっているのも これらの世帯構成変化の影響であると思われます。

あくまでも私見ですが 上記の事を鑑みまても、少なくともあと10年間は アパート経営にドンドン取り組んでいって 問題ないと思います。 

何故なら 徹底的な調査と市場分析によると 核家族化による 独身者や高齢者の著しい世帯増加は 新たな賃貸市場を作り出すという情報がある からです。 

従って 彼らをターゲットにした 物件を持ち 集客のしくみを考える ことが大切です。 

現代は「格差社会」と言われて久しいですが、 

愛媛県のような田舎でも セレブもいれば、フリーター層など 年収200万円以下の若者も 増え続けています。 

高齢者もそうですが、今後増えていく入居ターゲットにしっかりと合わせた賃貸物件

即ち 「10年後、20年後に差がつく コンセプトを持った賃貸住宅」を所有し 経営していれば、 

日本国が続く限りにおいて 入居者様に困ることはありません。 

例えば、松山市内でボロボロの 再建築不可の戸建てを購入して、シェアハウスとして そこそこの家賃で賃貸して 高利回りで稼いでる凄腕大家さんもいらっしゃいます。 

あまり悲観的にならず、前向きに取り組んでいくことが重要ですね 

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とっても危険!愛媛県松山市の 大家さんが、アパート・マンションに無関心な理由とは?

パンチ!大家さんはアパート・マンション“経営”にはとても関心がありますが、自らが建築するアパートという“建物”には、とっても無関心です!メラメラ

クローバーどんな間取りなのか

クローバーどんな内装・設備がついているのか?

クローバーどんな外観デザインの建物なのか?

クローバー何階建てで 何室あるのか?

クローバー耐震性や建物の防犯対策はどうか? 

 これが 自宅ならば、壁紙の柄や和室のタタミ縁の模様、システムキッチンや洗面化粧台の高さまで、

とことん拘る方でも 自身がオーナーのアパートのことには無関心です。

 興味があるのは、

▼建築費はいくらなのか?

▼隣り近所に迷惑にならないか?

くらいのものでしょうか・・・。

 その一番の理由は、

「決して自分が住むわけではないから」

です。

 でも、現代は賃貸住宅の市場も そんなに甘くありませんので、

多少は大家さんの認識も変わってきています。 

 それでも、大抵の大家さんは建物に無関心です。

なぜでしょうか?

大きな理由は2つ考えられます。

ドクロ『 考えようとしても、よくわからない・・。 』

大家さんの多くの方は、一戸建て持家、しかもかなり大きい家に住んでいるケースがほとんどではないでしょうか?

だから、一度も住んだ事もない (いや住もうとしない)

コンパクトなアパートのことや 入居者様の気持ちなど、考えてもわからない・・、(わかろうともしていない)

が本音でしょう。

 私の設計・営業の経験からすると、新築アパマンの計画を練る方の 実に97%

戸建て(の しかも豪邸)にお住まいでした。

 また 賃貸住宅に一度も住んだこともないという方が、ほとんどでした。 

ドクロ『 真の最大の理由は『家賃保証というシステム』でしょう。 』

コレがあるお陰で、実は、そんな事 考えても仕方ないや!(意味が無い)と思っています。

 実は、アパートのセールスマンも 同じ理由で、間取りや設備などは、あまり考えません。

暴露してしまいましたが 大変申し訳ありません。

心よりお詫び申し上げます。

 何故なら

「弊社の家賃保証なら、入居者が決まろうが、決まるまいが キチッキチッと毎月、家賃が振り込まれますよ。」

と、セールスマンは建築を勧めますので・・・。

チョッと位、リビングが狭い1Kの部屋を作ったり、現場でコンセントを付け忘れちゃっても・・

仮に入居者様にあまり人気のないアパートを 作っちゃっても・・・。

家賃は振り込まれるので、大家さんは決して文句を言いません。

(多少の心配はするかもしれませんが…)

大家さんから 文句さえ来なければ、基本的にはアパート営業は合格なんです。

すべては 家賃保証があるので、新築時は丸く収まってしまいます。

 でも、その家賃保証・・・・、 大家さんも、営業マンもそんなに信用して大丈夫なのでしょうか?

さて 借地借家法32条1項をご存じでしょうか?

私もアパマンの設計・営業を始めた頃は、正直 恥ずかしながらも知りませんでした。

実は 先輩も上司も教えてくれませんでした。

(たぶんよく知らなかったためだと思われます。

知ってて教えてくれないのだとすれば、確信犯ですよ。プンプン) 

本日はここまで…。 

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フリーレント◆仲介手数料無料◆愛媛県新居浜市の 楽器OK!ペット共生・戸建賃貸は「Train View(トレインビュー)新居浜」

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不動産会社 (有)大栄不動産 代表 高橋(たかはし)まで
〒792-0812
愛媛県新居浜市坂井町1丁目4-37
TEL: 0897-34-1616

・免許番号 愛媛県知事(11)1722号

【24時間対応 オーナーへの 直接問合せ】
朝日 信彦(あさひ のぶひこ)まで
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収益不動産物件情報センター・インターネット店
090-3787-4818
事務局 ピアノ大家まで

新居浜駅前の(有)大栄不動産!新居浜市内及び周辺地域の売買・賃貸物件を豊富にラインナップ

ようこそいらっしゃいませ。

新居浜駅前の(有)大栄不動産です!

当店では、新居浜市内及び周辺地域の売買・賃貸物件を豊富に取り扱っております。

お客様に喜ばれる物件・求める物件を根気よくお探し、お客様の心に幸せ・やすらぎ・憩いといった真の豊かさを実感できる、そんな住まいに関する良き相談相手になれるよう心掛けておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせ下さい。

皆様のご来店を心よりお待ちしております。⇒詳しい地図はコチラ(JR予讃線/新居浜 徒歩3分)

【ミニ知識】免許番号から、不動産会社の免許権者(国土交通大臣か都道府県知事か)と免許の更新回数を確認することができます。免許は5年ごと(平成8年3月以前は3年ごと)に更新されますので、更新回数が多い会社は営業歴が長く、一定の経験を有すると判断できます。

尚、弊社は 免許番号11です!ご安心ください。

商 号 (有)大栄不動産 住所 〒792-0812
愛媛県新居浜市坂井町1丁目4-37
代表者 高橋 初太郎 免許番号 愛媛県知事免許(11)第1722号
所属団体名 (公社)愛媛県宅地建物取引業協会 保証協会 全国宅地建物取引業保証協会
主な取扱物件 貸アパート・マンション 貸戸建ほか 貸事務所・店舗 売新築一戸建 売中古一戸建 売土地 売事務所・店舗
TEL: 0897-34-1616/FAX:0897-34-1639
営業時間: 09:00~17:00
定休日: 日曜日

設計士によって大きく違う事は何か?②愛媛の満室経営コンサルティング

先日のコラムで「設計士」の話題を書いたところ 早速、メール連絡頂きました。

ありがとうございます。ニコニコ

 勿体ぶるのも何なんで、いきなり 先日の続きというか 答えに入りたいと思います。

 コンサル案件のお話 続きです。

正直なところ、その案件の「土地」での「法令上の制限」や

今回の「調査分析結果」によりあがってきた 「間取り」(配置図・外構図)でいきますと、

条例や指導要綱など詰めていけば、どなたも(どの会社も)似たり寄ったりになるのは ある意味 当然です。

 その中で最終的に なにが決め手になるか?

実はクライアントさんと設計士さんとのフィーリングです。

 えっ目 と仰られるかも知れませんが たとえアパマンのような収益物件と言えども

設計思想やコンセプト、経験と情報・その蓄積、そしてアパマン建築に対するスキル 等、

様々数値化・可視化出来る比較項目はありますが、

最終的には やっぱり設計士さんの

「やる気」(パッション・情熱)と 「この人と一緒に仕事したい!」という 「フィーリング」ではないでしょうか?

当然ですが これから莫大な打合せ項目を(しかも多大な時間とお金を掛けて) ディスカッションするに当たり

「フィーリング」と話しやすさというのは重要です。

 クライアントさんには 設計士さんと打ち合せする前に

「これはお見合いです。(笑)」

なんて 余計な事を言ったりします。

当然 ウマが合わない 或いはちょっと違うな とお感じになられた場合は 違う設計士さんと打ち合せすべきでしょう。グッド!

 担当営業マン以上に重要かもしれませんヨ!

本日はここまで…。

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愛媛県不動産業界初!完全成功報酬型の賃貸不動産物件検索サイト「OUTLET賃貸」を開設

収益不動産物件情報センター・インターネット店(事務局:愛媛県松山市桑原5-5-3-202、代表:朝日 康代)は19日、完全成功報酬型の賃貸不動産物件検索サイト「OUTLET賃貸」を開設した。スマートホンからの利用も可能。

 OUTLET賃貸に対する 大家さん・不動産会社側の掲載費は無料サイトを閲覧しているユーザーが、問合せフォームから問合せ・内見・成約まで至った際に、初めて費用が発生する 完全成功報酬型(問合せ課金は一切なし)モデルで運用する。入居者と成約し、成約後に賃料の1カ月分(※基本)を「OUTLET賃貸」へ手数料として支払う仕組み。愛媛県の不動産業界 初の試み。開設時点で、複数の大家さん・不動産会社と既に契約しており、順次 賃貸住宅の物件情報を掲載していく。

収益不動産物件情報センターでは、成果報酬型の物件ホームページの制作や空室対策リフォーム・モデルルームコーディネートを組み合わせた 集客代行業務を主力に、成功報酬型のサービスを複数運営している。今年3月ごろから、次の事業分野についての検討をはじめ 「不動産の物件検索サイトは、掲載料が必要なサイトが中心で、弊会が強みにしてきた成功報酬型サイトはまだ少ない」(同会)ことから、市場規模の大きい 賃貸不動産ポータル分野への進出を決めた。
 「まずは零細大家さんや中小不動産業者さんからとなるが、その後大手との契約を進めていく」(同会)方針で、1年を目途に、掲載物件数で200件の掲載を目指している。
収益不動産物件情報センター・インターネット店
https://e-apamankeiei-ehime.com/

愛媛県に住む勉強熱心な大家さん!!必見J-RECの賃貸経営実務検定(通称:大家検定)が愛媛県で受講できるかも ってご存知ですか?

過日、愛媛県新居浜市の 菅工務店さん(ホームメイトFC新居浜店)が主催される勉強会

「愛媛の大家塾」に参加してまいりました。勉強させて戴きありがとうございました。

今日はその中で得た 超・超 お得な情報をご紹介します。

ご期待下さい…
―――――――――――――――――――――――――――――
今日は 公認資格の情報です。

■大家検定ってご存知ですか?

皆さん~ 大家検定ってご存知ですか?
一般財団法人 日本不動産コミュニティー(代表理事浦田健氏)J-RECが運営し 公認資格として定着してまいりました。

J-RECの賃貸経営実務検定(通称:大家検定)は、健全な経営を実現したい大家さん、これから不動産投資によって安定した将来を実現したい方、また、より高度なコンサルティング技能を身につけ顧客に安心したサービスを提供したい建築不動産関係の方のために不動産運用にまつわる実践知識を体系的に網羅した日本初の不動産投資専門資格です。

認定講座でライフプランニング、不動産投資、満室経営、税金対策、建築、ファイナンス、土地活用コンサルティングなど幅広い知識を学ぶことができます。

◇ゼロから大家さんになる方法を学びたい・・・・・
◇今ある空室を満室にして健全経営をしたい・・・・・
◇土地の有効活用をはかりたい・・・・・
◇社員教育、プロのコンサルタント育成に生かしたい・・・・・

そんな これから大注目の資格試験の2級講座がナント
愛媛県新居浜市で開講されるかも しれません?

残念ながら 今現在 申し込みは受け付けてないようですが、次回も検討されているようです。

*ご興味のある方は、是非、受講してみてください。

事務局:愛媛支部
(株)菅工務店 不動産事業部 ホームメイトFC新居浜店さん

担当:愛媛支部長 石川慎二さん
    (賃貸経営コンサルティング技能士)
TEL:(0897)47-3200

「大家検定」について 詳しくはこちら

⇒ お問合せフォーム

私も機会があれば 是非このような資格試験に受講参加したいと思います。

現実、多くの資格試験が名ばかりで役に立ちません。
こと賃貸経営に関して言うと、今まで公認資格は全くなく、また体系的に学ぶ機会もないので 勉強熱心な大家さんなどは、セミナーや本で スポット的に知識や情報を深めてこらたかと思います。

この 「大家検定」はそういう意味でも画期的と言えます。
勝ち組を目指す大家さんには、一日も早くその重要性に気づいて欲しいですネ。
そうでないと(我流で行けば)、必ずと言っていいほど思わぬ失敗をします。

今回の資格試験は、このあたりの内容にも 十分配慮されています。

なお、次回の講座まで待てないという方に取っておきなお知らせ

J-RECの大家検定は、日本初の不動産投資専門資格です。登録したその日から、あなたのメールアドレスに一問一答の「大家検定(R)」メール講座を毎日お届けします。問題は全部で365問。1年後には大家検定1級の実力が身につくはず!

今まで勉強が苦手だった方も、毎日届くメールを見るだけで、プロの実力が身につきます。資格に興味がある人もない人も、実務に役立つメール講座を是非ご購読ください。購読は無料です。

配信は2009年8月1日から始まっています。

大家検定メール講座は下記から今すぐご登録下さい。 詳しくはこちら

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私は既に、登録してますよ。皆さんも 私と一緒に勉強しようね♪

本日はここまで…。

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序章◆ あなたはこの内容を知らずにアパート・マンションを本当に建てるのですか?愛媛県松山市での失敗しない後悔しない 建設会社の選び方◆

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さて そのコスト削減方法と 打ち出の小槌とは?

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