土地を継いで、さあどうする?愛媛県松山市 土地活用Q&A 2

地主様からよくある質問に、事例を交えてお答えします。
Q2.「30年家賃保証」、「一括借り上げ」を利用すれば、安定収益を見込めるのでしょうか?

A2.Хアパート・マンション経営を勧める色んな会社が、「30年家賃保証」や「一括借り上げ」を謳っています。
簡単に言うと、例えば「30年一括借り上げ」と言われた場合、「仮に空室が出たとしても、30年間はウチ(アパマンの家賃保証会社)が そのお部屋の家賃をお支払いして保証します。だから安心!!」という契約 だと思ってしまいますヨネ。
一見 オーナー様の不安を払拭する優れた保証のようにも思えますが、よくよく調べてみると それなりにリスクがある仕組みだったりします。
と言いますのも、この家賃保証制度、会社様によっては 予期せずして家賃収入(支払い家賃)がドンドン下がる なんてこともあるらしいのです。
大抵家賃の80~85%を保証 といった契約内容が多いのですが、建物が経年変化(劣化)するにつれて担当営業マンから次のような提案をして来ることも…。
「物件周辺の家賃相場が下がって この家賃では、もう入居者を確保することが出来ません。3,000円家賃を下げて募集させて下さい!」
当然 保証額もそれに連動して、当初予想よりも下がり 契約(計画)当初にたてた収支計画が狂ってしまいます。こういう話、結構耳にします。
そもそも 良く考えてみればわかる話なんですが、満室経営が十分見込める物件なら、家賃保証をする必要性が あまり見当たりません
「家賃保証」もアパマン経営においては安心材料の一つかもしれませんが、家賃保証を当てにするのではなく、どうすれば地域の人々に愛される、地域密着の魅力的な物件になるかを考えたほうが、アパマン経営がよっぽど楽しくなるのではないでしょうか?

本日はここまで…。

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土地を継いで、さあどうする?愛媛県松山市 土地活用Q&A

地主様からよくある質問に、事例を交えてお答えします。
Q1.専門家にまかせっぱなしにせず、時間をかけてでも土地活用についてじっくり勉強した方がいいのでしょうか?

A1.ޥ失敗しているオーナー様の多くが、専門家を頼り切ったアパマン経営をしてしまっている人々です。
「何だか難しそうだから、プロに任せたほうが安心!!」と思われるのも致し方ありませんが、最終的に損をしたくなければ、ご自身で勉強して 最悪自力でアパマン経営を行う覚悟が必要です。ޥ
法律、建築+基準法、最新の税制、賃貸不動産市場、入居エリアのマーケティング等々 幅広いジャンルの知識が求められます。
こう言われると 勉強する前から食わず嫌いになってしまいそうですが、全てをマスターする必要はありません。(そんなの待っていたら、お爺ちゃんお婆ちゃんも亡くなってしまい 相続や土地活用が上手くいかなくなります。元気なうちに即行動)
オーナー様は、基本となる知識を勉強し、深イイ部分はプロである専門家の力を借りて下さい。オーナー様はプロからの提案に対して、良し悪し イエスノーを判断するだけ…。
基本となる知識や情報が備わっていれば、この判断精度を挙げるのにきっと役立ちます。

本日はここまで…。

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◆市街地の木賃古(古い木造アパート)の活用◆

木賃古 木造古アパートの事例

市街地の木賃古(古い木造アパート)の活用について相談を受けました。
一般的に、古アパートのある土地自体は 立地条件が良い場合が多く、耐震性に優れ 時流にあった競争力のあるアパート・マンションに建て替えれば、高い収益性が望め 土地の資産価値もぐっと高まることは間違いありません。
また、大家さんは、すでにアパート経営をしているプロですから、理想的な経営を実現するにはどうしたら良いかも 当然ながら ある程度わかっていますよネ。
建て替えはリフォーム・リノベーションと違って、一度取り壊して新築するので、当然 事業資金も大きくなりますが、収益物件としての実力も高くなります。おススメ!

◆土地オーナーが郊外の土地有効利用を考えるとき、誰に相談してよいか分からない悩みが?◆

■郊外ロードサイド「以外」の土地をお持ちの地主さんは、高齢者世帯と一般世帯、子育て世帯が同居する「コミュニティアパート」、戸建賃貸
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今日は

【2】郊外ロードサイド「以外」の土地

の事例について書かせて戴きます。

立地条件にもよるのですが、
山林や原野で どうもこうもならん土地も中にはあります。

そういうとこは別として 現実的に、ここでは、もう少し町なか(一般的な地方の郊外)のケースでお話します。

ズバリお答えしましょう。

「コミュニティアパート」または「戸建賃貸」がお勧めです。

「コミュニティアパート」とは、江戸時代の長屋をイメージしたアパート・マンションです。

子どもから年配の方まで、シングルの方も子育て世代も、
あらゆるライフスタイルの方が入居出来る、古き良き時代の長屋のような雰囲気がある賃貸住宅。

建物周辺の福祉施設やNPO団体とも業務提携し、地域全体の活性化やポテンシャルを高めつつ、入居者様へも福祉サービス・育児サービスなどを行います。

次に「戸建賃貸」ですが
所謂、昔からよくある貸家のことなんですが、これがちょっと進化しているんです。

子供さんがやんちゃで 家の中を走り回る時期、アパートやマンションでは隣り近所と
トラブルになってしまう可能性があります。

また、一戸建ての持家を折角買っても(建てても)、会社の転勤等で住めなくなってしまうこともあります。

今現在含め、戸建賃貸は、従前から借りたい方のニーズに対して供給が圧倒的に少ないため入居率が高く、

また将来にわたっても 他のアパート・マンションと差別化が出来ます。

戸建賃貸を成功させるポイントは、三つあります。

1.徹底してローコストで作ること。
2.
昔の建売住宅のように、同じような家(外観、内装、設備)を単純に並べて作らない。
3.
建築家やデザイナー、インテリアコーディネーターとコラボして (規格型だけど)オーダーメイドで作る。

少し矛盾しているようですが、実は戸建賃貸の分野も、最近は業者さんが かなり乱立しています。

競争も激しいので、どこへ頼んでもローコストのものは大抵作ることができます。
ただ、複数の戸建賃貸が小さな街のように並び、全体として

「ここに是非住んでみたいなあ~♪」

という雰囲気を醸し出していないと、やはり将来的には厳しいことになりますヨ。

やっぱり企画が大切です。(笑)

本日はここまで…。

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