融資に悩む大家さん・投資家も参加可!日本管理センターのリフォーム付サブリース説明会 in今治

 

日本管理センター 今治市でセミナー開催 6/11(月)

収益不動産を購入する際、一番の障壁となるのが融資付け

どなた様も 苦い経験を一度はされた事があろうかと思います。

ロバート・キヨサキの著書「金持ち父さん」を読んだ貴方。 不動産投資に憧れ 「よお~し 俺も大家さんになって巨万の富を得るぞ!」 そう意気込んで高利回りのボロ物件を購入検討しても、金融機関が貸してくれなくては 路上にいつになっても出れません。

容易に大家さんデビュー すらできないのが、今の厳しい現状です。

ところが 探せばあるのが「打ち出の小槌」

それが日本管理センターの「スーパーリフォーム」です。http://www.jpmc.jp/sr

最大の特徴は 日本管理センターの サプリースに加え、適正なリフォームを施すことで 物件の取得費用だけでなく リフォーム費用さえも 提携金融機関が融資してくれるという事 優れモノです。

購入時点でリフォームしますので 減価償却という点でも有効に働きますし、利回りが確定する安心感は 不確実性の世の中にあっては 一筋の明かりであるとも言えます。

そんな 「スーパーリフォーム」の事例なども聞く事が出来る 大変有意義なセミナーが参加費無料で開催されます。是非 参加をご検討下さい!

■開催概要

エリア 今治市
タイトル 融資に悩む大家さん・投資家も参加可!日本管理センターのリフォーム付サブリース説明会
講師 日本管理センター株式会社
代表取締役 社長執行役員 武藤 英明
開催日 2012年6月11日(月)
時間 10:00~12:00(講演開始10:30)
定員 20名
会場 今治地域地場産業振興センター小会議室 今治市旭町2-3-5
主催 日本管理センター(株)
対象 建設、リフォーム、賃貸管理、介護会社の経営者様、幹部様、営業責任者様  融資に悩む大家さん・投資家
参加費 無料
問合せ先 日本管理センター(株)
TEL 082-568-5601     担当:鬼丸(オニマル)

イベントチラシのPDFはコチラ↓
日本管理センターセミナーDM(6月11日開催分).pdf

リフォーム工事費用の1/3が補助金で受け取れる「セーフティネット」の概要実例公開セミナー開催!

 

新居浜市・菅工務店 愛媛の大家塾

リフォーム工事費用の「3分の1」が補助金として受け取れる
「セーフティネット」の概要・実例公開!賢く使う補助金活用法!セミナー開催

昨年も登場しました「ストック活用型住宅セーフティネット整備推進事業」の補助金制度(以下、補助金制度)をみなさんご存じでしょうか?
前回の補助金制度は、工事金額の3分の1を、100万円を上限として受け取ることが出来ました。この補助金制度があらたに5月頃からスタートすると予想されております。
新居浜市の ㈱菅工務店が主催する 愛媛の大家塾では、この補助金制度の過去の実例や概要 又、あらたにスタートする補助金制度の概要や、補助金を使った太陽光発電の導入・活用方法などの内容で勉強会『大家塾』を開催致します。
現在 賃貸物件に空き部屋があり、空き部屋の改修工事や外部補修・塗装工事などの工事をお考えの大家さんは、是非この補助金制度を利用してはいかがでしょうか?
申請に関する面倒な手続きは、愛媛の大家塾が全て代行してくれるそうです!

日程 2012年5月19日土曜日
時間(受付開始) 午後1時30分(午後1時)
会場 株式会社菅工務店3F会議室
定員数 15名様
参加料金 大家塾会員:無料 / 一般:2,000円 / はじめての参加の方は無料
お申込み
お問合せ
・お電話:(0897)41-61-6803
㈱菅工務店 愛媛の大家塾事務局 担当:石川、眞鍋
・webからのお申込みは こちらから
・案内チラシを印刷し、FAXからでもお申し込みいただけます。

案内チラシはコチラ↓

http://www.ooyajuku.net/ooyajuku-14.pdf

「不動産会社が空室を決めてくれない」困った時の空室対策

 

Reform

築11年の物件をリフォームした事例

■リフォームは徹底的にやる!

私は、大家さんに退去後のリフォームには命を懸けるようにお勧めしているのですが、(但し気持ですよ、気持ち・・・)
今日は、そのきっかけとなった 貴重な体験をお伝えします。

それは 私が前職でアパマンのリフォーム受注を生業としてた頃、それはある大家さんとの出会いだったんですが、10ヵ月間も空室になっていた部屋がありました。

家賃も新築時70,000円だったものが50,000円まで下がっていました。(不動産屋さんの言いなりの家賃です。)

その大家さんは、自身では何もせず

「もう古いんだから(当時築11年)仕方がない。」と言っていましたが、私はまだまだ新しい物件だから、何とかなるし、何とかしなければならない と感じました。

そこで、物件をこの目で見せてもらうことになりました。

玄関のドアを開けたとき、私の目の前には信じられない光景が広がりました。

正直、唖然としてしまいました。

築11年のはずなんですが

白いクロスを張ってある壁は一面すすけたような汚れで覆われており、床のフローリングは水をこぼしたのでしょうか、色褪せてマダラになっていました。

またトイレの普通便座は割れたままで、流し台は扉表面の化粧板が剥がれていました。

「(いくら築11年と言われて)おそらくこんなアパート 内見しても、自分だったら入居しないな。」

これが私の率直な感想でした。

そして入居仲介を依頼されていた不動産屋さんに対して ある不信感を覚えました。

「何が当社にお任せ下さいだ。いい加減なこと言いやがって…こんな部屋で決まるわけがない!」

大家さんに聞けば、入居者から預かっている敷金の範囲内での 退去リフォームで、済ましてきたのだとか・・・。

そうすれば大家さんにも、退居者にも更なる負担がないし、手続き上も面倒くさくないと考えている管理会社さんは ココだけに限らず本当に多いのです。

その大家さんに 現状分析と私の所見を報告し、すぐにリフォームの許可を取りました。

そして、スグに見積りを提出、リフォームの指示を職人さんに出しました。

▼壁クロスを全部貼り替え。
▼天井クロスを全部貼り替え。
▼傷んだフローリングは上から全部クッションフロアーを張る。
▼流し台は新品に交換。(コンロ共)
▼トイレの壁クロスと床クッションフロアをやり替え。
▼割れた便座を新品に交換。(暖房便座)
▼和室の畳を全て新品に交換。(新床)
▼鍵をピッキング対応キーに交換。
▼網戸を張り替え
▼照明器具を全室に取り付け
▼カーテンレールやり替え、レースカーテン取り付け
以上の項目を実行しました。

正直、収支や予算のこともありましたが、

「自分が入居したくなる部屋にする。」という観点からリフォームのメニューを決定しました。

しかし、かかった費用はオッカナビックリです。
何と 500,000円!!

築11年、家賃50,000円のアパートに投資するには 正直度胸のいる金額です。

入居を絶対決めるのだという強い信念があればこそ、出来たのだと思います。
(断わっておきますが けっしてリフォーム工事を受注したいから、押し切った訳ではありません。)
でも これで入居者が決まらなかったら 大家さんとしては大変な損害ですし、私の信用も・・・。

とにかく入居者を見つけなければなりません。

ところが、私はさらに(仲介業者さんに言わせると)非常識な行動に出ました。

不動産屋さんに、

「家賃を50,000円から56,000円に、
駐車場を3,000円から4,000円に値上げして募集をかけていただけません?」

とお願いしたのです。

先方はビックリです。

「今まで、50,000円で決まらなかったものが、56,000円で決まるわけがないじゃないですか!
無謀ですよ。」

と言われましたが、私はそこを譲らず

「構いません。大家さんには了解を取り付けております。当社がリフォームしましたから、部屋はバッチリです。共用部分や駐車場は私共が無償で、ゴミや雑草を片付けて綺麗にします。どうかよろしくお願いします。」

と言って電話をワザと一方的に切りました。

「お客様にキメの細かいサービスをし、高品質な商品(空間)を提供すれば、高い値段でも商品は売れる!まして今まで何もしなくて50,000円貰えてた位だから、きっと大丈夫。」

仲介業者さんは、呆れていましたが、私はなぜか自信満々でした。(自分の感性を信じていました。)

さて結果はどうなったかというと、
ナント リフォーム終了後1週間で入居が決まりました!

家賃も値切られず、56,000円でOK!

今まで50,000円の家賃で10ヶ月の空室ですから、
50,000円×10ヵ月=500,000円 の損害が既に発生しています。

それが500,000円の投資により、
56,000円の家賃ですぐに入居が決まってしまいました。

結果論ですが、あの時(前の住人が退去した時)これだけのリフォームしていれば、10ヶ月も空かなかったかもしれません。今となっては悔やまれるところですが・・・

これでリフォームするしない どちらが得か損か 明白ですよね。

これも後日談ですが、今回500,000円も掛ってしまいましたが、もし新築時からマメにリフォームをしていれば、こんなに費用はかからなかったでしょう。

実際に、徹底したリフォームが空部屋全てに一巡した現在では、高額なリフォームは全くといってよいほど行わず、キレイに住んでもらった部屋などは、ハウスクリーニングだけで済むケースも出てきています。(笑)
大家さんもキャッシュフローが向上し、大満足です。ありがとうございます。

なお 必要最低限の費用で次の入居者が満足するリフォームを行うには、独自のノウハウがあります。これについては、また別の機会にお伝えしたいと思います。

本日はここまで…。

『今日の内容はいかがでしたか?もしよろしければお友達に転送ください。』

賃貸マンション・リフォーム完成見学会のお知らせ

 

ウエステリア東大和3

ウエステリア東大和3 外観

マンション「ウエステリア東大和3」(東京都東大和市仲原3-16-3)のリフォーム完成を記念して GWの9日間連続で 『リフォーム完成見学会』を開催します。

今なら お客様希望の日時で予約出来ますヨ。
適切なリフォームを施し、生まれ変わったお部屋を、是非一度ご覧になってください。 きっとご満足していただけると思います。

 

ウエステリア東大和3

ウエステリア東大和3 キッチン回り内装

また、見学会では 賃貸オーナー向けの「リフォーム・リノベーション」による空室対策相談も承っております。

併せて「ウエステリア東大和3」を紹介して下さる 不動産業者様の見学も 大歓迎です!
問合せ・入居申込は豊友住宅㈱ 042-390-3363 北見社長までご連絡下さい!

 

イベントカレンダー

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ウエステリア東大和3 周辺マップ

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