★新築より難しい 中古マンション再生投資★ つづき

一般的に 不動産業者は収支バランスであるとか、投資分析という事になると、急に提案力が弱くなってしまう事が多いようです。
結果、①世の中の築20年以上の物件はますます稼働率が悪化する、

或いは②ただ家賃を下げ続けるのみ、という事になっています。

実は、「リノベーション提案の投資理論」は新築提案と比べて何倍も難しいんです。新築提案は、「1億円のコストで12戸の賃貸マンションを作りましょう。営業純利益が●●万円で年間借入金返済が△△万円なので、キャッシュフローが■■万円ですネ」という『単年度収支』で説明出来る事が多いのですが、リノベ提案は それくらいではオーナー様は納得できませんよネ。

何故、難しくなるのか?というと『営業純利益』にあたるものが、中古物件のリノベではそのまま使えないから…。
「現時点で得られる家賃」と「リノべ後の家賃」、この「賃料差額」が『リノべ企画における営業純利益』です。
例えば、今5万円で募集しているファミリー物件があるとします。お風呂が『バランス釜』であったり、洗面台にお湯が来ていない、間取りも古臭い、となれば、決まる根拠がありません!すぐ決めてもらおう思えば4.5万円がやっと?、という賃料相場であれば、その物件の真の実力は「家賃4.5万円」です。
そして、「この物件の欠点を全部クリアするリノべ工事」を施せば必ず5.5万円では決まるとします。すると、リノべ後の増加分は、「5.5万円-4.5万円=1万円」になります。

この様な考え方で、リニューアルによる「営業純利益」を考えて、投資しても良いコストを計算していくべきでしょう。

★新築より難しい 中古マンション再生投資★

築年数が経過し陳腐化した物件は、ある程度のコストをかけて根本的に『間取り』『設備・仕様』『外観・外構』を バランス良くリノベーションする必要があります。
時代と共に、入居者様のニーズは変化していますし、20年以上前の賃貸企画では、入居者様が 真に望んでいる部屋を しっかりと創っていないと言えます。
松山市でも 近年の市況悪化も相まって、益々入居が決まらなくなっています。しかし、1部屋当たり100万~数百万円のコストをかける決断が、オーナー様におかれましてはなかなか出来ないのが 現実でしょう。

①本当にこれだけのコストをかけて良いのか?
②そもそも このコストは「理屈に合っている」のか?
この答えを理論的に 納得できる形で説明できる 不動産業者・管理会社がいない事が オーナー様の不幸の源泉です。

優遇された税制・国の補助金・提携ローンで 10kW未満アパート向け太陽光発電が熱い!

アパート・マンションなどの集合住宅は、一般住宅に比べて屋根が広く、多くの太陽電池モジュールを設置できるため、より多くの発電が可能です。共用部分での消費電力は限られておりますので、発電した電力の大部分を余剰電力として電力会社に買い取ってもらえます。

ところで 日本が太陽光発電システムの販売量で世界一だったのは すでに過去の話になってしまいました。現在は、中国企業の販売量が大きく躍進し、日本国内でも中国や韓国の太陽光発電システムが 多く販売されています。

海外の太陽光発電システムを製造するメーカーの特長として、ベンチャーやまだ設立して10年程度の企業が多く見受けられます。そのため、名前を聞いてもそれが海外企業なのか日本のメーカーなのかも 一般の方は 正直分からないのではないでしょうか?

そこで、私共では 各メーカーが販売する太陽光発電システムの特長や価格帯、モジュールの変換効率などを徹底的に比較して、この太陽光発電システムをおススメしたいと思います。

それが中国メーカー トリナソーラー です。http://www.trinasolar.co.jp/

トリナソーラー

同じく中国企業では、世界最大の「サンテックパワー」社が有名ですが、そこよりも価格が安くモジュール変換効率も断然よいのが トリナソーラーの特徴です。

ここでもう少し トリナソーラーを解説します。

①トリナ・ソーラーは、卓越の垂直統合型ビジネスモデルの展開により、着々と世界シェアを拡大しています。2010年には世界売上シェアが2008年の11位から4位へと躍進。当社の高品質かつ低コストの製品は、世界の各地で高い評価を得ています。現在の世界出荷国は18ヵ国。さらなる市場開拓を視野に、品質の安定・向上と、太陽光発電エネルギー産業の発展につとめています。

②世界一、上場が厳しいとされるニューヨーク証券取引所(NYSE)。現在上場されている約2,800社*のうち、日本企業は18社です。トリナ・ソーラーは、2006年にNYSE上場を果たし、さらなる増資により順調に事業を拡大。大幅な生産能力の向上を果たしました。原料調達、より高品質な太陽光発電製品を実現することで、世界各国からの信頼を獲得しています。

③トリナソーラーは高品質な製品作りにより高効率のセルの開発と低反射ガラスの採用によって、モジュール内部に光をしっかり取り込むことが可能になりました。そして徹底した品質管理により、太陽光発電モジュールの25年出力保証を実現しました。お客様に末永くお使いいただくためにトリナソーラーは長く安定した出力をお約束します。

パワーコンディショナー・接続箱・カラーモニターはあんしんの日本製品(オムロン社)を採用しています。特にパワーコンディショナーは業界トップレベルの変換効率94%(JIS C8961に基づく)の機器でたっぷり発電して効率よく家庭用電気に変換することが可能です。

元 京セラ役員(太陽光発電事業のトップ)がプレーンを務めるため、国産の良いところをすべて継承しています。

そんな、高性能でリーズナブルな太陽光発電が、簡単に見積り依頼出来るってご存知ですか?

お問合せはコチラ↓

参考に国産大手メーカーの情報もお伝えしましょう!
同規模の シャープ製太陽光発電です。

愛媛県にも「トリナソーラー」の施工代理店がございます。さあ、あなたなら どっちを選びますか?

私なら間違いなく・・・。

◆愛媛新聞政治経済部様から取材を受けました◆アパマンの孤独死

論より証拠!愛媛新聞に 事務局・朝日が取り上げられた記事のコピーです

先日、愛媛新聞政治経済部 記者T様から電話取材を受けました。
飯島愛さんの突然死は 今でも鮮明に記憶に残るところですが、彼女をはじめとした有名人を含め、孤独死で亡くなる方が 小さな社会問題となっています。
愛媛県内でも65歳以上の単身世帯が 年々増えるなか、「孤独死」している人々も増えているといいます。そんな孤独死の実態をつかもうと、記者T様から電話取材のオファーがありました。

全国で増加の一途をたどっている「孤独死」は、賃貸住宅に住んでいる人がほとんどだとか…。付け加えると、公営よりも民間の1DK、2Kのアパート・マンションにお住まいの方に多くみられるらしいです。(驚きだが 孤独死が多いのは、50~65歳の男性だという)

時代の変化・時流の流れに伴い、それに対応する事業者も現れ始めています。
当会でも今後 入居者様の孤独死・自殺後の特殊清掃、初期対応・事後対応等に 真摯に対応せねば と改めて感じた 今回の取材でした。

T様、勉強させていただき 本当に有難うございました。
本日はここまで…。

『今日の内容はいかがでしたか?もしよろしければお友達に転送ください。』

松山市桑原のオール電化マンション「メゾン・ド・カクタス」のサイト

◆当会 直営賃貸マンション◆

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マンション『ウエステリア東大和3』の ブログ

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◆同 サテライトサイト◆

http://www.niihama-mansion.com/westeria/