とっても危険!愛媛県松山市の 大家さんが、アパート・マンションに無関心な理由とは?

パンチ!大家さんはアパート・マンション“経営”にはとても関心がありますが、自らが建築するアパートという“建物”には、とっても無関心です!メラメラ

クローバーどんな間取りなのか

クローバーどんな内装・設備がついているのか?

クローバーどんな外観デザインの建物なのか?

クローバー何階建てで 何室あるのか?

クローバー耐震性や建物の防犯対策はどうか? 

 これが 自宅ならば、壁紙の柄や和室のタタミ縁の模様、システムキッチンや洗面化粧台の高さまで、

とことん拘る方でも 自身がオーナーのアパートのことには無関心です。

 興味があるのは、

▼建築費はいくらなのか?

▼隣り近所に迷惑にならないか?

くらいのものでしょうか・・・。

 その一番の理由は、

「決して自分が住むわけではないから」

です。

 でも、現代は賃貸住宅の市場も そんなに甘くありませんので、

多少は大家さんの認識も変わってきています。 

 それでも、大抵の大家さんは建物に無関心です。

なぜでしょうか?

大きな理由は2つ考えられます。

ドクロ『 考えようとしても、よくわからない・・。 』

大家さんの多くの方は、一戸建て持家、しかもかなり大きい家に住んでいるケースがほとんどではないでしょうか?

だから、一度も住んだ事もない (いや住もうとしない)

コンパクトなアパートのことや 入居者様の気持ちなど、考えてもわからない・・、(わかろうともしていない)

が本音でしょう。

 私の設計・営業の経験からすると、新築アパマンの計画を練る方の 実に97%

戸建て(の しかも豪邸)にお住まいでした。

 また 賃貸住宅に一度も住んだこともないという方が、ほとんどでした。 

ドクロ『 真の最大の理由は『家賃保証というシステム』でしょう。 』

コレがあるお陰で、実は、そんな事 考えても仕方ないや!(意味が無い)と思っています。

 実は、アパートのセールスマンも 同じ理由で、間取りや設備などは、あまり考えません。

暴露してしまいましたが 大変申し訳ありません。

心よりお詫び申し上げます。

 何故なら

「弊社の家賃保証なら、入居者が決まろうが、決まるまいが キチッキチッと毎月、家賃が振り込まれますよ。」

と、セールスマンは建築を勧めますので・・・。

チョッと位、リビングが狭い1Kの部屋を作ったり、現場でコンセントを付け忘れちゃっても・・

仮に入居者様にあまり人気のないアパートを 作っちゃっても・・・。

家賃は振り込まれるので、大家さんは決して文句を言いません。

(多少の心配はするかもしれませんが…)

大家さんから 文句さえ来なければ、基本的にはアパート営業は合格なんです。

すべては 家賃保証があるので、新築時は丸く収まってしまいます。

 でも、その家賃保証・・・・、 大家さんも、営業マンもそんなに信用して大丈夫なのでしょうか?

さて 借地借家法32条1項をご存じでしょうか?

私もアパマンの設計・営業を始めた頃は、正直 恥ずかしながらも知りませんでした。

実は 先輩も上司も教えてくれませんでした。

(たぶんよく知らなかったためだと思われます。

知ってて教えてくれないのだとすれば、確信犯ですよ。プンプン) 

本日はここまで…。 

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「報告ネット愛媛県松山支部」★遠方大家の代行 愛媛県のアパート・マンション等投資用不動産の定期巡回報告サービスが好評!

「遠方大家さんでも 地元大家さん以上の空室対策が出来ます。」

今日はそんな 新サービスのご紹介です。ご期待下さい…
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【遠方に住む熱心な大家さんに朗報!!大家代行で愛媛県のアパート・マンション等投資用不動産の定期巡回報告サービスが 好評!】

今日は特集 定期巡回報告サービスの情報です。

それでは 張り切ってまいります!

「収益不動産物件情報センター」インターネット店では、インターネット環境等を利用し、本州などの遠方地から愛媛県に不動産投資している投資家・大家さん向けにアパート・マンションの管理状況報告をする、
新しいサービス「報告ネット・愛媛県松山支部」として活動しています。ޥ

松山市を中心に 愛媛県にはバブル期以降 区分所有ワンルームを主に分譲系賃貸マンションや 一棟売りアパート・マンションが増加しました。また相続等で県外にいながら、愛媛のアパマンを所有する大家さんも多くいらっしゃいます。

このような遠方オーナー様は、地元愛媛の管理会社さんに管理を委託していらっしゃいますが、残念ながら 必ずしも適切に管理されているとはいえない事例が多々見受けられます。ܤ
清掃不足や原状回復の遅延、募集ポスター貼りなどの
宣伝告知不足等の管理不足を日々把握できるわけではありません。

地元オーナー様であれば、自分で物件を観察し不備を見つけ、対策できるのでしょうが、遠方オーナー様は 物理的な距離が障害になってしまいます。
管理会社様に物件状況のレポートを依頼しても、都合の悪い箇所の説明・撮影はなく、実はフィルターのかかった良い箇所のみの報告になってしまうことが多いのです。å

遠方オーナー様が管理不足を知る方法は、抜き打ちで愛媛に行くしかありませんが、それでは
旅費(交通費や滞在費)が収益を圧迫し、投資効率を著しく低下させます。

我々が参画している「報告ネット・愛媛県松山支部」では、遠方から松山市内の不動産へ投資しているオーナーに代わり 所有物件を定期巡回し、現在どのような状態にあるのか物件の様子を撮影し画像付き電子メールにて報告するサービスです。
管理会社ではない第三者機関である我々が、公平かつ客観的視点でオーナー様へ 巡回報告しますので、遠方に居ながら投資物件・管理物件のありのままの姿を確認できます。å

「報告ネット」の目的は、すべての不動産投資家・大家さんが安心して松山への不動産投資をできる環境を作り、それをお手伝いすることです。

「報告ネット」のメリット
▼遠方より松山へ投資されているオーナー様の代わりに巡回報告しますので、物件確認のための旅行費用や宿泊費、時間などを大幅に削減できます。
▼巡回報告は画像付きなので視覚的にも把握できます。
▼アパート・マンション共用部の清掃状況、ゴミステーションの様子、不法投棄、不法駐輪の放置の有無など、自己物件が正しく管理されているか把握できます。
▼アパート・マンションに空室が出た時には、のぼり・ポスターなどの空室募集状況が把握できます。
▼天災・災害時のアパート・マンションの状態を画像で把握できます。
▼オーナー様が遠方に居ながら物件状況を把握できるので、距離的障害がなくなり、適切な早期対処を行うことができるため、物件の資産価値を最大限に高めることが可能です。
▼管理状況の不備が見つかれば、契約している管理会社様に改善要望でき、早めの不備改善が可能です。
▼遠方物件を監視することで、物件をコントロールできていることを金融機関にアピールでき、次期購入物件の融資付けがしやすくなります。

★このような大家さんにオススメしますå
□県外等 遠方から収益不動産の投資をされている大家さん
□密な管理を通じて 空室対策のための糸口を探している大家さん
□普段は勤めなどがあって、自分のアパート・マンションなどをゆっくり見ることができない大家さん
□松山まで来るのに、渡航費用がかかりすぎて なかなか来られない大家さん
□松山にいるが、なかなかアパートやマンションを見に行く時間がない超・忙しい大家さん
□松山の賃貸業界事情に不安をお持ちの大家さん
□自己所有のアパートやマンションの入居者様の出入りが激しく、原因を追及したいという大家さん
□第三者の目で、自分の不動産を見てもらい、プロとしての率直な意見を聞きたいという大家さん
□管理会社の管理状態・管理不足や品質を確認したい大家さんetc・・・

※ココでひとつ
管理会社の方々に誤解されぬようお伝えしたいのですが

・「報告ネット」は管理会社を作ろうとしている。

・「報告ネット」では管理会社の変更を斡旋している。

・「報告ネット」は我々の仕事を取ろうとしている。etc・・・などは
まったくの誤解で、どちらかと言うと管理会社様の為に動いて、管理会社様のサポートをしているので、敵対するよりも、団結してよりよい物件を大家さんのために作っているのです。

空室が埋まれば管理会社様も大家さんからクレームはなくなり、管理手数料も入る。大家さんは満室になり嬉しい。「報告ネット」はお客さんの力になれて嬉しい。3者ともハッピーです。
大家さん目線からの「撮影」と「報告」で少しでも皆様の不動産投資が成功し満室経営のお手伝いが出来れば大変嬉しく思います。

改めて
遠距離収益不動産投資には絶対欠かせない 管理会社のサポートを間接的に手助けし、オーナー様と管理会社様と「報告ネット」この3つが上手に機能し 三位一体の力で遠距離収益不動産投資を成功させる大家さんが増えることを、心より祈念しております。

なお、「報告ネット・愛媛県松山支部」のサービスは、現在松山市内と近郊市をカバーしておりますが、今後は四国全域に展開していく予定です。

本日はここまで…。

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不動産投資家のための「商工中金」完全マニュアル 融資審査で落ちまくった人に朗報!アパート・マンションを融資を駆使して購入し、短期間で資産と収入を増加する仕組み

不動産投資家のための「商工中金」完全マニュアル 融資審査で落ちまくった人に朗報!アパート・マンションを融資を駆使して購入し、短期間で資産と収入を増加する仕組み

これからアパート・マンション経営を始めたい方、また、資産拡大を考えていてもなかなか融資が通らず次のステップに進めない大家さん・不動産投資家さんのための商品です。

アパート・マンション経営は、きちんとした知識を持って取り組めば、リスクを減らすことのできる投資です。

しかし、なかなか見つからないような物件を取得した体験であったり、ほんのわずかな期間で次々と投資を進めていった話など、体現性がない教材や、時間の経過でそのノウハウが使えない教材が多いのも事実です。

今回私たちが制作した”不動産投資家のための「商工中金」完全マニュアル”は、優良な物件を見つけてもローンが通らずあきらめてしまっている不動産投資家のために、面談の方法、どういった物件に向いている融資か、事業計画書の書き方などを解説しました。

不動産投資で一番の難関である「融資」は、投資家のなかでも非常に関心の高いテーマです。

更にアパート・マンション投資をしようとする方は、何か自分に役立つノウハウがないか、インターネットなどで情報収集をしている方が多い分野です。

ぜひこのマニュアルを、悩んでいる方々に紹介していただければ幸いです。 (追伸:この商品の送料は無料です)
不動産投資家のための「商工中金」完全マニュアル 融資審査で落ちまくった人に朗報!アパート・マンションを融資を駆使して購入し、短期間で資産と収入を増加する仕組み

◆わずか書籍2冊分で受けられる アパート・マンション(賃貸)の満室経営コンサルティング◆

アパート・マンションの賃貸経営には

悩みがつきものです。

▲空室の悩み?

▲経営の悩み?

▲建物の維持管理・メンテナンスの悩み?

▲入居者とのトラブルの悩み?

▲不動産屋さんとの付き合いの悩み?

▲アパートローン?

▲税金?

▲相続? ・・・
 
考えれば考える程 キリがありませんヨネ。

夜も眠れないそんな悩み そんな時はご相談ください。

私でよろしければ 知識や経験、ネットワークを駆使して スグにアドバイスいたします。

【電話相談・コンサルティング】

1回30分以内で3,150円(税込)でお受けいたします。

ご相談希望の方は

090-3787-4818
朝日の携帯に直接お電話いただくか、

下記フォームからお申し込みください。


http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P32671698

振込み入金確認後、お時間を決め アドバイスさせて戴きます。

※1.その場でアドバイスできない場合は、様々な調査をしてから、

適切にお答えする事もあります。予めご了承下さいませ。

※2.電話代、振込手数料は申し訳ありませんが、ご負担いただきます。

電話コンサルティング後は、問題解決するまでメールで対応いたします。(1ヶ月以内は何回でも無料)

※3.1週間以上の余裕を持ってご予約ください。
 注) 翌日の予約や、3日後の予約はできません。(スケジュールによって変動することもあります。)

※4.ご予約は、900~のようにジャストスタートでお願いいたします。

※5.相談したいテーマを出来るだけ明確にして下さい。
 テーマが明確であればあるほど、より高い効果と結果が得られます。

※6.もし見て欲しい資料等があれば、事前にメールか郵送でお送り下さい。

本日はここまで…。

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◆セミオーダーキッチン直販売で家主開拓?愛媛県松山市の「グリップ」は賃貸マンション改装で空室対策のお手伝い・100種超の商品ラインナップ1センチ単位まで要望に対応◆

今日は空室対策において期待のビジネスパートナーのお話。

入居者様の立場で考えると、色々なアイディアが湧いてきますが、実際に 今日からスグ使えそうなノウハウや商品は少ないと思います。

そんな中、愛媛県松山市で賃貸住宅向け商品の企画販売を行う「株式会社グリップ」さんのキッチン他をご紹介します。

通常は、「キッチンメーカー」と「大家さん」は直接会う事がありません。
なぜかというと、

メーカー ⇒ 問屋 ⇒ 大家
という流れで、工事の話が進むからです。
ところが、藤野社長率いるグリップさんでは 賃貸住宅用のフルオーダーキッチンを手掛けている性質上、

メーカー ⇒ 大家
という形を採用しているそうです。

つまり、藤野社長自ら空室対策の提案を親身になって取り組む そんなキッチンメーカーなんです。

グリップの 賃貸住宅向けオーダーキッチン

いや、これは業界の常識としては 絶対に有り得ません。

問屋を必ず通す営業スタイルは、この業界の悪しき慣習なのですが、誰も改めようとはしませんが、それをあえて真正面から変えていこうという その藤野社長のミッション・パッションは本当に熱いんです。

きっと 貴女の願いを叶えて見せます。世界で一つのオンリーワン ユアルーム

注)株式会社グリップ様のショウルームの事例です
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■グリップ・藤野社長の チョットいい話

グリップ社 藤野社長

藤野社長のお話を聞くと、

キッチンを納品させて頂いて、それでも空室が埋まらなかったオーナーさんからも

「あれだけやったんだったら、仕方ないと思えるよ」

という言葉を頂けるとか。

つまり、それだけ親身になってやってくれるからこそ、大家さんもそこまでの気持ちになれるのだと思います。

カスタマイズで幅が広がる。住む方の個性を活かせる、ライフスタイル。
自分だけのセレブリティ空間へ・・・

賃貸向け L型キッチン

どこの部屋も同じ設備・同じキッチンの賃貸物件ばかり、そんな方に「グリップ」の賃貸住宅用キッチン・洗面化粧台 毎日がプリンセス気分に・・・

こんな賃貸マンション 見たことない!

賃貸なのに、分譲みたいな自分だけの空間・マンション登場 です。

如何でしょう?

既に松山だけでなく全国で、結果が出始めています。

オーダー洗面台

「メゾン・ド・カクタス」でも空室が出てキッチンやり替えれば、すぐに効果測定できるのですが・・・。

何だか、ワクワクしてきますね~。

■ちなみに、藤野社長のグリップさんでは、フルオーダーキッチンを全国どこでも対応するとの事。

キッチンの天盤の高さは1センチ~対応出来ますし、柄も1面1面オーダーできるそうです。

コーナー洗面台

凄い熱くて、絶対一押しの会社だと思います。

気になる価格ですが、w1800のシステムキッチンで 驚きの164,000円~(水栓、加熱調理器、レンジフード、搬入費、取付費、消費税は別途)
w600のオーダー洗面台で 39,500円~です。(水栓、搬入費、取付費、消費税は別途)

ちなみにホームページはこちらです。【賃貸住宅用キッチンはグリップ】⇒ http://www.grip-japan.com/index.html

【追伸】グリップさんは オーダースーツ?のお店「アッフェラーレ」も展開しています。(笑)

http://www.afferrare.com/home/index.php

今日はここまで…。

最後まで 当ブログにお付合いいただきましてありがとうございました。『今日の内容はいかがでしたか?もしよろしければお友達に転送ください。』

◆アパマン建設コンシェルジュが 大家としての経験を生かし大家さんの代わりに建設業者さんと打合せ・折衝 2 ◆

前回の続きですが 【アパート・マンション建設に絶対はありません!】

空室・トラブルなど不安の種は尽きないものです。だからこそ建設にあたって多くの視点としっかりしたプランが必要です。

その土地に適した建物は 鉄筋コンクリート造ですか 鉄骨造ですか それとも木造ですか?

入居される方のターゲットは 学生ですか 単身者ですか それともファミリー世帯ですか?

そういった内容は計画を進める内に見えてくることがほとんどです。

5社程度の建設業者・ハウスメーカーさんと一緒にプランを練り上げれば こんなに心強いことはないと思いませんか?

しかし、それには多大な時間と労力がかかります。特に専業大家さんではない方や、サラリーマン大家さんにとっては大きな負担になってしまいます。

そこで 私 アパマン建設コンシェルジュ 「朝日 康代」が大家としての経験を生かし 3~5社の建設業者・ハウスメーカーさんが参加するコンペを設定します。

【大家さんの こんなお悩みを解消します】
一旦相談してしまうと断りにくい 断るときに心が痛む

一度建設業者・ハウスメーカーさんに相談をすると、殆どの担当の方が本当に一生懸命プランを作成してプレゼンしてくれます。しかし、その提案で契約出来なければ 彼らにとっては努力が無駄になってしまい タダ働きです。(笑) だから断るのは心が痛む。そう思うのもまた人情です。

しかし あくまでも業者さんはプロです。決して趣味ではなく 仕事としてやっています。提案が契約出来なければ利益にはなりませんが、次のお客様のより良い提案の糧になります。間違いありません。私が第三者としてお客様の代わりに 断りのオファーを行います。お客様のご要望を的確に伝える事こそ 業者さんの次に繋がるのです。心を痛める必要は全くありませんヨ。

それぞれの業者さんの 考え方や会社内容、提案の違いがわからない

アパート・マンションを供給している建設業者・ハウスメーカーさんは日々、より入居者様に喜ばれる建物を研究しています。その結果、最大公約数を狙い(広めのストライクゾーンで)、商品展開はどうしてもどこも 似たり寄ったりに見えてしまいます。(いわゆる金太郎飴ですね)
また、構造や工法の説明は専門的で、正直 聞いてもなかなか理解できず、益々差がわからなくなってしまうでしょう。

そこで 私が各提案の比較資料をおつくりします。また、それぞれの提案のメリット・デメリットを明らかにします。第三者として サラリーマン大家さんの立場だからこそ、建設業者・ハウスメーカーさんとも突っ込んで話ができます。

建設業者・ハウスメーカーごとに資料のフォーマットが違う
建設業者・ハウスメーカーさんに提案を依頼すると、事業収支計画書をつくってくれます。しかし、そのフォーマットは業者ごとに 意図的にそれぞれ違います。(ワザと比較検討できなく作ってあります)
一番困るのが、収支の部分 表面利回りです。例えば 建設コストと言っても、税金を含んでいるか否か、設備工事・外構工事を含んでいるか、基礎補強や地盤改良は見ているか、修繕積立金が入っているか、等ということは業者ごとに コトゴトク違います。よくありがちな「坪単価~万円」というのも、どこまで含んでの数字までなのか 詳しく聞かないとわからないものです。これでは各案の収益性や適正を比べようがありません。

私が各業者作成の事業計画書をもとに、フォーマットを揃えた収支表をつくります。それぞれの案の収益性にどれほど違いがあるか、一目瞭然にします。

何社も自宅に来られるのは困る
多くの大家さんにとってアパマン経営の仕事場は自宅。大家さんが自ら進めようとする場合、業者さんとの打ち合わせは自宅に来てもらうか、業者さんの会社・オフィスへ行くか、ということになります。しかし何社も自宅に来るのは近所の目もあるし、1社以外は断る(契約出来るのは1社しかない)のですから、自宅にあげること自体、気分良くない方もおられるかと思います。

業者さんを絞る前の段階では建設業者・ハウスメーカーさんと直接打ち合わせをする必要は 決してありません。また私が松山市桑原に打合せ場所を用意しています。業者さんを3社ほどに絞ったのちも、こちらを利用していただくことも可能です。心おきなく業者さんを選んでください。

【気になるサービスの価格・料金】

コンペから業者決定までのコーディネート パック料金
◎3社によるコンペを設営 :9万円(税別)←電話とメールによるアドバイス・コンサルティング無制限付

◎5社によるコンペを設営 :15万円(税別)←電話とメールによるアドバイス・コンサルティング無制限付

パック料金に含まれるもの
▼コンペの設定
▼計画地の現地調査・役所調査・簡易測量
▼建設業者・ハウスメーカーさんとの打合せ内容報告
▼比較資料の作成
▼打合せ場所(松山市桑原)の提供

基本的に全ての業務は 基本パック料金に含まれています。特殊な依頼がない限りは、追加の費用が発生することは 一切ありません。ご安心下さいね!

タイムイズマネーです。

一度にお受けできる件数に限りがあります。

また 本当にこの業者でよいのか?どうしようか と悩むくらいなら、今すぐご相談ください。

お申込み・お問合せは
お申込みはこちらこちらをクリックして
お名前とメールアドレス、ご希望内容や連絡方法、連絡先等をお送りください。

本日はここまで…。

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◆ アパマン建設コンシェルジュが 大家としての経験を生かし大家さんの代わりに建設業者さんと打合せ・折衝◆

いきなりですが 【アパート・マンション建設に 絶対はありません!】

空室・トラブルなど不安の種は尽きないものです。だからこそ 建設にあたって多くの視点としっかりしたプランが必要です。

その土地に適した建物は 鉄筋コンクリート造ですか 鉄骨造ですか それとも木造ですか?

入居される方のターゲットは 学生ですか 単身者ですか それともファミリー世帯ですか?

そういった内容は計画を進める内に見えてくることがほとんどです。

5社程度の建設業者・ハウスメーカーさんと一緒にプランを練り上げれば こんなに心強いことはないと思いませんか?

しかし、それには多大な時間と労力がかかります。特に専業大家さんではない方や、サラリーマン大家さんにとっては大きな負担になってしまいます。

そこで 私 アパマン建設コンシェルジュ 「朝日 康代」が大家としての経験を生かし 3~5社の建設業者・ハウスメーカーさんが参加するコンペを設定します。

アパマン建設コンシェルジュ

まず 私がお客様の計画や希望をヒヤリングし、建設地や内容にマッチする建設業者・ハウスメーカーさん3~5社が参加するコンペを設定します。

最初の段階では 特にご希望がなければ、私がお客様に代わって建設業者さんとの打ち合わせを進めていき、業者さんからの提案をお客様に報告します。

その報告を受けて お客様の希望を業者さんに伝え、修正案を提案してもらいます。

そのやりとりを何度か繰り返しながら、業者さんを最終的に1社に絞っていきます。

業者選定に役立つよう 各案の比較資料もおつくりします。

時間がない方はその比較資料を見れば、各案のメリット・デメリットも一目瞭然になります。

アパマン建設コンシェルジュ2

【こういう方に最適です!】
■急な相続を受けた2代目大家さん・・・・・

相続は 残念ながら、突然やってきます。
「遺された土地を活用したい」、「老朽化したアパートを建て替えしたい」、「しかし自分は仕事があるし不動産経営の経験はあまりない。」

そんな時
私が3社以上の建設業者・ハウスメーカーさんとの打合せを効率的に行い、ベストな選択のお手伝いをします。

■相続対策・資産活用をお考えの兼業大家さん・・・・・

「駐車場では固定資産税も大変だし、相続税のことも不安。」「そろそろアパート建設をして相続の対策をしたい。」
「老後に備えて安定した収入のために不動産を活用したい。」
「でも、セミナーに行っても業者に相談しても、同じような提案ばかりで違いがわからない。」

そんな時
私が各社の提案比較資料をおつくりして、各提案のメリット・デメリットをはっきりとさせます。意外なほど違いがあることに驚きますヨ。(笑)

■不動産投資をお考えのサラリーマン大家さん(実は私と同じ立場です)・・・・・

昨今 本業の収入減少から、収益不動産を購入して積極的な資産形成をお考えの方も多いはずです。

「更地を購入した」、「老朽化が進んだアパートを購入した」、「所有していたアパートも老朽化が進んできた」、「だから賃貸住宅を新たに建てたい」、
「しかし、本職が忙しくて土日休日以外はなかなか時間がとれない」

そんな時
私が、建設業者・ハウスメーカーさんとの打合せを代行します。

インターネットを 通じてリアルタイムにその状況をお伝えすることも可能姉妹です。

休日だけで5社との打合せは不可能でも、3社まで絞ればバトンタッチも可能でしょう。

もちろんアパート・マンション完成までコーディネートし続けることも、入居仲介会社の選定も対応可です。(オプション)

ギリギリまでお任せで報告のみ受ける、というやり方もできますヨ。

■自社遊休地の活用をお考えの企業様・・・・・

「安定した収益のために、自社遊休地を転用して賃貸経営をしたい」、「しかし不動産とは全く無関係の業種で、不動産事業部があるわけではない」、「賃貸経営のために人員を割くのももったいない」

そんな時
私が建設業者・ハウスメーカーさんとの打合せを代行します。

また 意外と困るのが、建設業者・ハウスメーカーさんによって 事業収支表のフォーマットが違うこと。
私がフォーマットを揃えた収支表を各案ごとにおつくりいたしますので、断然 経営計画と照らし合わせやすくなりますヨ。

本日はここまで…。

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序章◆ あなたはこの内容を知らずにアパート・マンションを本当に建てるのですか?愛媛県松山市での失敗しない後悔しない 建設会社の選び方◆

戦術・戦略的視点から建設会社を選び、ある基準に照らし合わせて

見積りを取ることで、何千万円も余分に支払わずに済んでしまう

そんな方法を知りたくありませんか?

新築アパート・マンションのコスト削減のために、非常に重要な考え方があります。

大人気のデザイナーズ アパ・マンの建設工事見積り金額を 全く同じ仕様でも 2割、ひょっとしたら 3割削減できる、

しかも 誰でもコスト削減が出来る方法を このサイトの読者にのみ 公開します!!

さて そのコスト削減方法と 打ち出の小槌とは?

本日はここまで…。

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★アパート・マンションも 「見せ方」と「貸し方」でライバルに差をつけよう!★

どんな業界であれ 同じ商品でも「見せ方」で全然違います。
あるいは「売り方」で売れ行きが桁違いに変わることがあります。
まず、「見せ方」の代表選手はインターネットです。
ネットでの「見せ方」にも工夫は色々あると思いますが 今回提案するのはシンプルに一つだけ・・・・
それは、
①物件の個性を表現するために「20枚以上の写真」(少なくとも10枚)を掲載しましょう!
・・・・ということです。

簡単に「20枚」と書きましたが、それこそ簡単に見過ごさないでください。
とても重要なポイントです。

現在インターネットでは、数10万円の中古自動車でも、写真は10枚~20枚は掲載しています。
※「カーセンサー」等で確かめてください。

http://www.carsensor.net/
たとえ数千円の電気製品であっても、4~5枚の写真で紹介しています。
あなた様が紹介するのは、月に数万円も 『家賃』というお金を払い続ける高額商品です。
その情報を売るのに、間取図とたった数枚の写真で足りるはずがないと思いませんか?

詳しくはコチラから 続きをお読みください!

http://bit.ly/wIwrGc 

★新築より難しい 中古マンション再生投資★ つづき2

NOI(=Net Operating Income:金利支払前&減価償却前営業利益)率を80%とすると「1万円×12カ月×0.8=9.6万円」が 一室当たりの年間修得賃料になります。
この「リノベーションNOI=9.6万円」という数値をベースにリノベコストを算出していきます。
ここで、所謂「返済倍数」という投資指標を使います。
「返済倍数(DCR)」とは、「NOI(営業純利益)」を「ADS(年間借入金返済額)」で割ったものです。
[NOI(営業純利益)]÷[ADR(年回借入金返済額]=[DCS(返済倍数)]という公式なんですが、これは、借入金返済額の「何倍の実質収入があるのか?」という指標。
藤澤雅義 先生によると 安全域は金利4.5%まで上がったと仮定して、最長のローンを組んでDCRが1.25以上を目指そう~ との事。
1.25に満たない場合は自己資金の額を増やす等 投資のリスクを減らすことがこれからの金利上昇局面には大切。
しかし、私は地方の場合 この返済倍数が最低1.50以上は欲しいと思っています。
「返済倍数が1.50」という事は、仮にNOIが建物全体で年間90万円で、リノべの年間ローン返済額が60万円なら「90万円÷60万円=1.50」となります。90万円の家賃が3分の1以上下がってしまって、60万以下になればローンが返せなくなるということです!
不動産投資において、一番ありえない事は借金が返せなくなる事。このリスクの度合いを計る指標が まさに「返済倍率」なんです。