銀行主導で収益物件を売るケース~注意が肝要です!

一般論ですが、銀行は返済が滞りはじめると、担保物の売却を求めてきます。

例えば事業主様なら、本社の建物や経営者の自宅の売却はあとまわしにしますが、
賃貸(収益)物件を所有していれば、銀行は売却を催促してきます。

しかし、収益を上げている賃貸物件を売却すると、
その後の資金不足を引き起こす可能性があります。
ただでさえ苦しい状況で、確実な収入源であるその家賃がなくなるのです。

考えてみてください!

賃貸物件を売却し、たとえ借入金の返済に充当しても残債が残り
(借入金が不動産の時価を上回る場合)、以降の返済額はなんら変わりません。
実は、収益物件を手放すことにより、いままで以上に返済が苦しくなります。

銀行は不動産を売却するにあたり、一定期間は返済を考慮してくれますが、
その期間を過ぎれば いままで以上に資金が苦しくなるのが普通です。

キャッシュフローを改善する「打ち出の小槌」はありませんが、専門家に相談し 売却の優先順位を良く考えてから行動しましょう!

一点突破 金融機関攻略の為のミーティング開催!20111014

【金融機関一点突破の為のミーティング開催】
善は急げ という事で

10/14(金)夜7時30分に Nさんの勤務先に近い

Mナルド三津店(須賀町)にて ミィーティングをすることに。(この時がお互い初対面)

それまでは 携帯電話とメールやり取りがほとんど
しかし密な打ち合わせで 人間関係は 大分構築できていました。
【おまけ】当日までの宿題として 持ち込みたい金融機関を2~3行 ピックアップして来てもらうこととしました。
目的は、最新の 融資情報を提供するためです。
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約90分の予定が 2時間を越える熱いミーティングになりました。
お互いの自己紹介から始まり 私共のミッションを伝え Nさんから今後のビジョンを聞かせて戴くというもの。
着地点が見えてきたところで 具体的なアドバイスを時系列・タイムリミットを押さえつつさせていただきました。
ミーティング後、Nさんからこのような 感謝のメールが・・・
朝日 様
本日はご多忙中にもかかわらず、私の為に大変貴重な時間を費やして頂き感謝の念で一杯です。
有難うございました。
今後、ご相談に乗って頂く為にも私の履歴内容を把握して頂きたいと思い、添付にて送信させて頂きます。
今後とも、何かとご教示をお願いするかと存じますが、その節には、よろしくご指導くださいます様、お願い申し上げます。
まずは、略儀ながら書中をもってお礼申し上げます。
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N
携帯 080-6907-
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売主と連携し 銀行持ち込みに向け準備20111012

◆売主と連携し 銀行持ち込みに向け準備◆

以下 会員様に送ったメールのコピーです↓

N 様、アパマン経営に失敗しない会・愛媛県松山支部 事務局の朝日です。お世話になります。
ご連絡有難うございます。
まず 北斎院物件の続報です。
①テナントですが10/3に入居が決定・契約しております。
帝人の孫請け会社 S社が事務所として使用です。10/25入居予定です。
②物件ですが 前所有者が破産、競売にて売主が取得
外壁塗装や防水、空室部屋をリフォーム後 今回売却という流れのようです。
③本日、物件写真、法務局の登記事項証明書と建物図面、平成23年度の固定資産課税台帳記載事項証明書を入手しております。コピーお渡しします。
④参考資料として 収支表・事業計画を作成しております。
金利1.8% 修繕費・管理費なし で19年ローンで計算しました。
投下資本の回収期間は 12.1年です。これもプレゼントします。
⑤レントロールは請求しています。
完了検査済証は紛失している模様。金融機関が求めるのであれば これに代わる証明を発行する申請が必要です。
⑥敷地内駐車場は テナント用に3台、入居者用に2台確認しております
隣接地が 月極め駐車場である為、当面は心配無用です。
以上ご報告です。
金融機関につきましては、どこが良いか一概には言えません
N様の属性で決定するのをおススメします。
金融機関をどこにするか決定後、正式に攻略法を考えます。(別添えにレポート付けています。ご参考まで)
他のお客様向けに作った「S銀行アパートローン攻略法」オリジナルレポートです。
S銀行の 「アパートローン基準表」と 「融資判定の肝」を中心に作成していますが、
他の金融機関にも通ずることも多々あります。
A4 6枚のボリュームですので すぐ読んで お役にたてていただけるかとは思いますが、
あくまでも、N様のことをよく確認せず
新築アパートの事例について レポートしておりますので
中古一棟売りの場合は お役に立たない事もあろうかと思います。
その点につきましては スピードを重視しているため ご容赦いただければと思います。

保護中: 一棟アパート・マンションを次々買い続けられる 金融機関から の融資の引き方をご存知ですか?

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