【間違いだらけの管理会社選び。あなた様の誤った判断からくる　悩みを解消する方法を無料で知りたくありませんか】

それでは　張り切ってまいります！

■あなた様が依頼している管理会社様は　空室を早く埋めるためにどのような提案をしてきますか？

もし、２ヶ月も３ヶ月　あるいはそれ以上も空室の状態が続いているようでしたら、

次のような質問をしてみてください。

１．「この物件の空室原因は何か？」

２．「物件の入居募集及び情報をどの程度　ウェブ上を含め　どの範囲に公開していますか？」

３．「募集後、今日までに何件の人が内見にきましたか？」

　 管理会社様の普通の回答(実しやかな言い訳？)は後記に記載します！

一般論ですが、空室を早く埋めるためには、情報公開が欠かせません。

情報公開というのは、単にインターネットや情報誌に掲載するだけではなく、

他の不動産業者様にも　お客様を紹介してもらえるようにすることをいいます。

　私の勤務先の場合は、自前でポータルサイト「◎△■メイト」(仮名)
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レインズと呼ばれる全ての不動産会社が登録しているシステムに登録いたします。

他には以下のサイトにも登録します。

★当社のインターネット広告提携サイト一覧

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　・YAHOOモバイル

　・Docomo

　・au

　・REUTERS

　・ZAQ　(順不同)

　ビックリですけど　今どき賃貸の募集図面　兼　チラシだけ作成して、

不動産業者さんの間に配布して終わりの業者様や、募集図面すら配布しない業者様なども　

たまにいらっしゃいますが　問題外ですネ・・・。

ましてや、インターネット広告すら掲載していないなんて・・・。

　私の知ってる　ある業者様は、

「ホームページを作って物件を掲載しているけど　全くと言っていいほど問合せがない・・・」

申し訳ありませんが　コンニチ、こんなことを言っているようでは　空室を埋めることは　絶対出来ませんよ。

ホームページを見てもらうにはどのようにしたら良いのか　残念ながら理解されていないようです。

　詳しいことは、ここで書いても長くなってしまいますので、

もし　あなた様のアパート・マンションが　以下の１つでもあてはまるようでしたら、私の無料相談を受けることをお勧めします！

無料相談のお申込み希望の方は

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ください。

２ヶ月以上もの間、空室があるにもかかわらず　何の対策や提案もない…。

入居が決まってもすぐ空室になる。空室が出るたびにすぐに埋まらない…。

入居者の募集は、特定の不動産業者１社だけに任せている…。　

家賃滞納があったり、定期的に遅れる入居者がいる(不良入居者)…。　

実は自身の物件の、募集図面や広告、インターネット等を見たことがない…。　

管理会社としての、賃貸経営の中・長期的なアドバイスがない…。　

年々、家賃の減額とか礼金解除で、収入が減少する一方、リフォーム修繕で支出が増加している…。

賃貸経営・物件管理において一番重要なことは、満室の状態を継続することです。

もう一度言います。満室の状態を継続することです。

アパ・マン管理と経営の無料相談のお申込みは

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ください。

追伸　もしあなた様が、

空室で本当に困っている　

今の管理会社様から　よりよいサービスを受けられる管理会社に切替えたい

とりあえず　正しいアパマンの管理について聞いてみたい

という場合は、今すぐ　ご相談ください。

　最後になりましたが、

冒頭の質問の回答

【管理会社様の普通の回答(実しやかな言い訳？)】です。

　１．この物件の空室原因は何か？

近くに新築も増えたし、似たような間取りや設備の物件が多いからですかネ。

空室はお宅だけじゃないですけど・・・

　２．物件の入居募集及び情報をどの程度　ウェブ上を含め　どの範囲に公開していますか？

図面も作っているし、ホームページにも載せてるけど、それだけじゃだめですか・・・

　３．募集後、今日までに何件の人が内見にきましたか？

５人くらいかな?(５人～１０人くらいなどアバウトに答える等、正確に把握していない)

まあまあ　問い合わせありますよ・・・

★★★ほんの少しだけ、頭(脳)と体(営業活動)を働かせるだけで　収入が確実にＵＰしますよ！

周りはまだまだ甘い、ぬるい大家さんばかりです。

他の大家さんが始めるまでに、是非取り組んで下さい。

これがアパート経営の最大の長所であり醍醐味です！

こちら、「ITで日本中の空室減らし隊」もご参考にして下さい！

　本日はここまで…。

『今日の内容はいかがでしたか？もしよろしければお友達に転送ください。』

★原状回復費無料、退去時クリーニング費無料、鍵交換無料で、専有面積25平方m以内のワンルーム、1Kを月額管理費わずか5000円で受託する管理会社が　超・話題です★

その名は「みまもルーム」というサービスを　今年の7月から始めたジャスト（東京都練馬区）です。
「新米大家よしゆき」こと　渡辺よしゆき氏が発起人となり、リフォーム屋の友人、及び管理のプロと3人で「本当に大家さんの為に働ける管理会社を作ろう！」と平米単価￥１５０の管理費で原状回復工事無料の管理会社として創業。

社長を務めるのは、賃貸住宅の年間工事件数1200件の実績を持つ平賀ひろのり氏。

定期清掃を管理会社さんへ依頼しているオーナーさん、多いと思います。

管理業務を行う会社であれば、必ず清掃業務の請負も行っています。

相場ですが　6戸のアパートを月２回清掃して10,000円程度でしょうか？

管理会社さんの儲けを上乗せする手前、費用は　若干高くなっていますネ。

清掃作業自体は、①管理会社さんから別の会社に委託する所が多いのですが、②管理会社の社員さんが　見回りがてらやってる会社もあります。

一般的に　管理会社経由の場合　費用は高いくせに、融通も利かない　というのが専らの評判

管理会社さんに清掃を依頼するメリットは　一見してなさそうですよネ。

しかし、大きなメリットが　一つだけあります。

それは、

「管理会社さんを儲けさせてあげる事ができる」

です。

定期清掃を管理会社さんに依頼すると、管理会社にお金が定期的に　しかも安定して落ちます。

少額ではありますが　正に貴重な安定現金収入です。

「儲けさせてくれるお客」になれば、管理会社さんの中での重要度が　必然的にあがります。

重要度があがれば　客付けにも優位に働きますので、結果として、大家さんにとっての安定経営につながる　という訳です。

ただし、管理会社さんだからといって、清掃を任せきりにしておくのは危険。

数ヶ月に一度でも良いので、必ず物件の状況を　大家さん自らが見に行きましょう。

忙しくて行けない大家さんは、私共にご相談下さい。

ピアノ大家さん親子と　ザイラー先生

私は父所有の賃貸マンション「メゾン・ド・カクタス」をピアノ講師の仕事の合間に自主管理しています。
もし、管理会社にお任せするなら　是非こんな会社に頼みたいと考えています。

★社内を常に盛り上げる　そんな社風がある管理会社★
具体的に言うと
・月次ではなく「(仮称)本日の稼働率」を事務所内に貼りだし　空室があること意識する
・物件とエリアの担当者を決め　責任の所在を明確にする
・「(仮称)空室対策会議」を定期的に開催する
・客観的に　数字で測れる、評価する仕組みがある（褒める、報奨金　等）

【結論】「空室対策」というものは、社員の皆さんで知恵を出し合ったり、成功している他社の事例を集めたりと、数多くの「手段」を挙げる事ができるはずです。努力・改善し続け　常に進化していくことが　オーナー様に　真の安心を提供できる管理会社の基本ですネ。言うは易しですけど…。

月次の数値目標が明確で、かつ数的に業務管理が出来ている　不動産会社・管理会社では「(仮称)空室対策会議」を開いているケースがほとんど。あなたさまのお付き合い先はどうでしょう？

今日は　その中身を公開いたします。

【空室対策会議】

①空室対策に対する意識を持ち続けるために　視覚効果を狙います。
「入居率」の数字を、スタッフの目に付くところに大きく貼り出します。
入居率は、目標と現在の数値の両方を貼りましょう。例　95％
たとえば、「今月末の目標値」と「本日現在の数値」を並べます。
そして、目標にたどり着くために、「決めるべき部屋数」を明確にします。(例「あと何部屋」決めれば目標達成という風に･･･)
↓
②定期的に「空室対策会議」を開きます。
例　月曜に会議を開いて　そのとき検討課題として出された物件の空室対策案を決めます。

↓
火曜から木曜までの間に、オーナーに提案して了解を得ます。

↓
金曜日までにネットと案内図等の変更を終えて、近隣の客付業者にも告知

↓
土曜と日曜にお客様をご案内して、決めてもらう。

空室対策会議のメインテーマは、『いくつかの空室物件を課題としてあげて、全員で対策案を話し合うこと』。
秤（はかり）の均衡を取り戻すためのアイディアや、その「見せ方」や「貸し方」を考えたり、案内件数を増やす方法や、案内後の申し込み率を高める工夫を、参加者全員で考えます。

会議のテーマとしてその他には、入居率の目標値を決めたり、全国の賃貸管理会社の成功事例を調べて発表しあったり、自社の空室対策力を常にアップさせていくことを目指します。時間にして30分から60分程度。
ダラダラと行わずに、テーマに沿ってテキパキと進めます。

③物件を担当制にすることで、空室対策の意識を高めることも出来ます。
担当スタッフごとに入居率を明確にすれば、責任意識と競争意識も高まります。

④入居率が高いという実績が評価される「社内体制」を構築する。
賃貸仲介料売上の実績や、管理物件の獲得実績と並んで、高い入居率を達成したスタッフ・サポートした事務員に名誉が与えられる環境を作ることも、空室対策を永続させるためには大事なことです。

【まとめ】

オーナー様に賃貸管理の営業をする上でも、一番分かりやすいのは「入居率」の実績です。
もし、1000戸の管理物件があったとして、その入居率がいつも99％を超えていたら、黙っていてもオーナーから「管理してほしい」と申し出があろうことは、容易に想像できるでしょう。

99％は不可能としても、95％という数値は現実的に可能です。
実際に維持し続けている賃貸管理会社さんは、全国に何社も報告されています。
それらはすべて、一朝一夕になった訳ではなく、小さな改善の積み重ねで今日を築きました。

全国の専門家と評する方たちが空室対策を語っていますが、空室対策の本当の答えは、「〇〇をやったら実現できる」というノウハウではありません。
空室を無くしたい、という強い意識を持ち続け、そのためのアイディアを全員で考え、新しい手法にもチャレンジして、それらに改善を加えて、決して諦めずに最後までやり続ける姿勢が、
やがて「入居率95％以上」を維持する組織を作り上げるのです。

本日はここまで…。

『今日の内容はいかがでしたか？もしよろしければお友達に転送ください。』

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それでは　張り切ってまいります！

■管理会社に関するＱ＆Ａ

Ｑ．募集中のお部屋の管理料はかかるのですか？
Ａ．管理費は入居の有無にかかわらず、全戸有償とし、毎月の入金家賃より受領させて戴きます。(家賃額、駐車場料金の４％)

Ｑ．管理料以外に必要な経費はあるのですか？
Ａ．共用部分の光熱費や定期清掃費、建物修繕費、エレベーター、受水層清掃費など各種点検費用、募集広告料等が必要です。アパマンの規模により異なります。

Ｑ．支払方法はどうすればよいか？
Ａ．各戸入居者様より毎月弊社が家賃集金し、当月分を２０日に賃貸オーナー様の指定口座へ振り込み送金します。お振込時に精算金(募集広告料や管理費など)がある場合は決済金、及び毎月の家賃送金額から相殺させていただきます。

Ｑ．敷金は誰が預るのですか？
Ａ．基本的には、オーナー様にて収納管理し、入居者退去の場合に退去者の責にて行う修復修理費(自然損耗は除く)、及び入居者の未払い賃料、その他未払い債務等の確認とその精算をオーナーさまにて行います。

Ｑ．入居者の募集は他の業者に依頼しなくても大丈夫ですか？
Ａ．基本的に弊社が窓口になり情報はフルオープンにします。
従って、他の不動産業者様からのお客様も多数御紹介いただけます。
入居者募集のノウハウは、地域ごと、物件ごと(立地条件、家賃相場、入居需要)にご提案させていただきます！

Ｑ．入居者の審査は誰がするのですか？
Ａ．弊社とクレジット会社または保証会社(弊社の系列会社)で行います。

★★★ほんの少しだけ、頭(脳)と体(営業活動)を働かせるだけで収入が確実にＵＰしますよ！周りはまだまだ甘い、ぬるい大家さんばかりです。他の大家さんが始めるまでに、是非取り組んで下さい。
これがアパート経営の最大の長所であり醍醐味です！

本日はここまで…。

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それでは　張り切ってまいります！

■管理会社に支払う費用はどれくらい？

そもそも賃貸管理・経営代行とはどのような業務を行っているのでしょうか？

一言でアパート・マンションの管理と言っても、
・入居者
・家賃
・建物
・資産
と分けられます。　本来、大家さんができることはご自身でやっていただくことが望ましいですが、任せるべきところはプロに任せた方が、最終的にはリスクは少なくなります。

現在弊会では、『家賃管理保証システム』という名称で、他社にて建築された物件(一般物件と呼んでいます)の
▼入居仲介業務
▼賃貸管理業務
▼家賃集金代行業務
▼新築空室半金家賃保障(物件が新築の場合のみ)
を実施させて頂いております。

月額管理料を４％で運営しています。(毎月の家賃、駐車場料金の全戸の合計の)

一般的には、管理料が３％の大家さんもいれば、５％の大家さんもいらっしゃることと思いますが、弊社ではこの一括システムが　大家さんに人気です。

物件のメンテナンスをご自身でできる大家さんもいれば、清掃だけはご自身で行うという大家さんもいらっしゃいますよネ。
こういう大家さん向けとしては、『スポット管理』メニューもご用意しています。

このように、当会では大家さんからの受託の範囲によって管理料が決まります。

中には、近い将来はご自身で管理したい、という大家さんもいらっしゃると思いますので、

一定期間弊社で管理を受託後、全ての管理マニュアルをサポート付きで提供(有償)することも検討しています！(笑)

詳細・お見積りは、こちらをクリックして　http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P32671698
こちらからお尋ねください。

ここで業務内容を詳しく解説させて戴きます。

１．入居仲介業務・・・当社がオーナー様に代わって、当社独自の５メディア仲介システムなど、あらゆるメディア媒介を駆使して入居者募集(広告)を行ない、早期入居仲介、及び安定した満室経営を図ります。また、当社独自の入居者審査チェックにより、厳正な入居審査を行い、オーナー様の物件に不良入居者が入居することを防ぎます。その他、当社所定の賃貸借契約書・誓約書による賃貸借契約や電気・ガス・水道の開栓、戸鍵のお渡しなど　入居仲介業務全般を行ないます。

２．入居仲介業務・・・入居者が退去する際の退去立会、及び入居中・退去時にかかわらず、室内点検業務を行い、リフォーム工事が必要と判断された場合は、リフォーム工事のご提案します。
また、当社のノウハウにより入居者の退去に伴う保証金(敷金)の精算・返還手続のオーナー様に対する事務指導、及び援助を行い、オーナー様・入居者双方に満足した保証金精算が行えるようにします。
その他、賃貸借契約の更新や家賃の値上げ交渉、苦情・トラブル処理などの煩わしい管理業務全般をオーナー様に代わって当社が行います。滞納家賃の督促業務(但し、法的手段の場合は別途料金となります)も行います。
尚、保証金は当社が入居者から決済金として一度お預かりした後、最初の家賃送金日に遅滞なくオーナー様に送金し、オーナー様自身に管理をしていただきます。

３．家賃集金業務代行・・・当社が入居者より毎月家賃を集金し、管理費を差し引いた当月分を毎月２０日にオーナー様の指定口座へ、振込送金させて戴きます。オーナー様に代わって当社が家賃の集金業務を行うことで、滞納者の早期発見、家賃に関するトラブル防止などを図る事が可能となります。

４．新築空室半金家賃保障・・・建物竣工後、入居が遅延した場合は、本体竣工日(入居可能になった日)、または本体竣工後に本契約を締結した場合は、本契約を締結した日を起算日として２ヶ月後より、全戸数入居完了までの間、一ヶ年間、未入居部分の家賃の半金額を当社が支払保障します。

★★★ほんの少しだけ、頭(脳)と体(営業活動)を働かせるだけで収入が確実にＵＰしますよ！周りはまだまだ甘い、ぬるい大家さんばかりです。他の大家さんが始めるまでに、是非取り組んで下さい。
これがアパート経営の最大の長所であり醍醐味です！

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■あなた様が依頼している管理会社様は空室を早く埋めるためにどのような提案をしてきますか？
もし、２ヶ月も３ヶ月　あるいはそれ以上も空室の状態が続いているようでしたら、次のような質問をしてみてください。

１．この物件の空室原因は何か？

２．物件の入居募集及び情報をどの程度　ウェブ上を含め　どの範囲に公開していますか？

３．募集後、今日までに何件の人が内見にきましたか？

管理会社様の普通の回答(実しやかな言い訳？)は後記に記載します！

一般論ですが、空室を早く埋めるためには、情報公開が欠かせません。
情報公開というのは、単にインターネットや情報誌に掲載するだけではなく、他の不動産業者様にもお客様を紹介してもらえるようにすることをいいます。

弊会の場合は、自前でポータルサイト「○△◇メイト」(仮名)
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ビックリですけど　今どき賃貸の募集図面兼チラシだけ作成して、不動産業者さんの間に配布して終わりの業者様や、募集図面すら配布しない業者様などもたまにいらっしゃいますが　問題外ですネ・・・。
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コンニチ、こんなことを言っているようでは　空室を埋めることは　絶対出来ませんよ。
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２ヶ月以上もの間、空室があるにもかかわらず　何の対策や提案もない…。
入居が決まってもすぐ空室になる。空室が出るたびにすぐに埋まらない…。
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家賃滞納があったり、定期的に遅れる入居者がいる(不良入居者)…。

実は自身の物件の、募集図面や広告、インターネット等を見たことがない…。
管理会社としての、賃貸経営の中・長期的なアドバイスがない…。
年々、家賃の減額とか礼金解除で、収入が減少する一方、リフォーム修繕で支出が増加している…。

賃貸経営・物件管理において一番重要なことは、満室の状態を継続することです。

もう一度言います。満室の状態を継続することです。

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追伸

もしあなた様が、

空室で本当に困っている

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とりあえず　正しいアパマンの管理について聞いてみたい

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最後になりましたが、冒頭の質問の回答
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１．この物件の空室原因は何か？
近くに新築も増えたし、似たような間取りや設備の物件が多いから。空室はお宅だけじゃないですけど・・・

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売却予定のボロアパート

■　１番簡単なのに、多くの大家さんがやっていないこと
今回は、アパートで儲けるために１番簡単で、すぐに実行できるのに、多くの大家さんがやっていないことについてお伝えします。

私が実践し、大家さんに勧めている対策の中でも、１番優先順位が高いものであり、これを実行するだけで、近隣のライバル物件に対して圧倒的に有利に立つことができます。

これを私の体験談を交えてお伝えします。

私が　父所有の物件管理を始めて暫く経ったそんなある日、地元の不動産管理会社からダイレクトメールが届きました。

「あなた様の所有するマンションの入居管理させて戴けませんか？」

という内容です。

興味はひかれたのですが、当時は入居仲介をお願いしている不動産会社がありましたので、無視していました。

それでも、前述のダイレクトメールや手作り新聞・社長が書いた本等が、何度も何度も、しつこく送られてきました。

正直、「しつこいなあ。」とは思ったのですが、ダイレクトメールから

「大手ではないが、まじめな会社」というイメージを受けたので、１度話しをしてみようということになり、担当営業マン(社長)が家に来て一通り話を聞きました。

その結果、

「今すぐはお付き合いできないが　正直、社長の人柄は信頼できそうだ。まずはお試しとして入居ではなく２号物件の売買仲介をお願いしてみよう。」

という結論に達しました。

さて、その結果　どうなったでしょう？

未だ買付証明を入れる物件は登場していません。

不動産屋さんのお試しとしては？です。

頑張ってはくれていますが・・・。

私としては、今管理している物件の経営が順調な今、(繰り上げ返済ではなく)一刻も早く次の収益物件に資本投下し、戸数を増やすことによる経営の安定を図りたい、収益を上げたい　そう思っていました。

正直、焦りました。

普通の方は、不動産屋さんのおしりを叩くくらいしか対策を思いつきませんし、実践もしませんが、私は違う方法をとりました。
その方法とは、「実際にその管理会社を利用している大家様に会う。」です。

今、「ガクッ」とした人、「なあんだ。」と思った人、「ふざけんな！」と思った人、

いらっしゃることかと思います。

しかし、私は真剣です。

私には次のような読みがあったのです。

「直接お会いすることで、仲介会社様には伝わっていない大家様の琴線の部分が、ダイレクトなら話してくれるのではないか」

ということです。

そしてある会社員の方で、相続で得たアパマンを売却する意向の売主様(大家様)に実際にお会いしました。

６戸のうち４戸が空室で、その方は正直売り急いでおられ、土地代のみでの売却も視野に入れてました。

しかし詳しくご事情を聞くにつけ、こともあろうに私はこんなアドバイスというかお節介をしてしまったのです。

「親御さんが大事にしていたアパマンを、このまま売るなんてもったいない。入居が付かないのは荒れているせい。毎日、アパートの前を通って見れば　何か気付きがきっとあるはず。」

です。

商売人の感覚としては極当たり前ですし、自分の物件をマメにチェックすることになりますので、アパマンが荒れていくのを防ぐことも出来ます。

早速、実行してみてもらいました。当時、その方は仕事の関係で週５回車で走っていましたので、その帰り道にでも遠回りして、アパートの前を通るようにしてもらったのです。

さて、毎日のようにアパートに通い、どうなったかと言うと…。

「悪質な入居者の言動で、他の入居者に迷惑を掛けているのでは。その事で退去する人が多いのか?」と、

さらにチェックを続けることにしました。

そしてある時、ついに決定的な現場を目撃しました。
駐輪場バイクに悪戯をしているのです。

まさかアパートを毎日のようにチェックしている大家がいるとは　普通は考えませんので、
悪戯しても誰にもバレナイと思ったのでしょう。

その方は、見つけたその場で管理会社に電話をされました。

「悪質な入居者を即刻退去させ、今いる優良な入居者に謝罪させ、今後は入居審査を徹底して下さい。きちんとした方に借りてもらってください。」

この時は、

「クレーム（問題）が発生した時に　どれだけ迅速に対応することが出来るのか？」

という、管理会社に対するテストも兼ねていました。その結果、管理会社は即日対応してくれ、その入居者は即刻退去することとなりました。
今まで退去があい続いて、空室が多く発生したのも　その入居者の仕業ということも白状しました。

そして管理会社は、１ヶ月後　他の入居者と次々に契約取り付けしてくれたのです。

結果としてその売主は、賃貸経営に興味と自信を取り戻し、物件は２度と売らないと決意され、私のお節介はすごく感謝されました。

これはこれで嬉しかったです。

喜んでもらったのも嬉しかったのですが、それよりも嬉しかったのは、

「管理会社任せでなく、自分の努力によって空室は解消される。」

ということが　他人様の物件で検証出来たのが嬉しかったのです。

私は不動産賃貸経営に携わった時点から

「大家さんも商売なんだから　徹底的に努力しなければ！」と心の中で叫んでいました。

そのことを、たかが６戸の小さなアパートとはいえ、証明することが出来たのです。

私が他の大家さんからの相談を受けた時に必ず確認し、お勧めしているのは、

「あなた様は物件の前を毎日通っていますか？　やっていないのなら、すぐに始めてください。
物件が遠いのなら、月に１回でも、２ヶ月に１回でも良いですヨ。とにかく、物件(現場)の前を通ってください。」

ということです。

超・現場主義に徹して　毎日、物件の前を通って、ちらりと見るだけでもいいので、自分の目で状態を確認するのです。

そうすれば、自分の物件がどういう状態なのかが、逐一わかります。

▼入居者の生活態度はどうなのか？
▼共用部分が散らかっていないか？
▼駐車場に違法駐車はされていないか？

などが直ぐにわかるので、対応が素早く取れるのです。

アパマン経営で儲け続けるためには、商品であるアパート自体を、常に最高のコンディションに保ち　商品価値を高め続けねばなりません。

そのための第一歩として、１番簡単で、１番効果的な、

「毎日、アパマンの前を通って見る。」をぜひとも実行してください。管理会社を信用することは大切ですが、決して任せきりにはしないで下さいね。

本日はここまで…。

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