番外編・大家さんなら必ず知っておきたい!賃貸アパート・マンション経営に関わる11の税金

大家さんなら必ず知っておきたい!】…賃貸経営に関わる11の税金特集 番外編です。
それでは 張り切ってまいります!

■「アパマン経営に失敗しない会」愛媛県松山支部では、税金の意味と得する節税方法を勉強することをおススメしています。ޥ

税金は難しいから・・・と思われますが、「知って出来る節税」と「知らないと取られてしまう税金」とがあります。
税金について あまり深く覚える必要はありませんが、何に対して税金がかかるかはざっと知っておきましょう。ここでは『勝ち組大家さん』になるために必要な11種類の税金他についてご紹介いたします。

そのうち 今日は、「番外編・事業税」について分かりやすく解説します。
番外編・事業税
家屋、土地(駐車場を除きます。)の貸付けが、次の1から7までのいずれかに該当する場合は、「不動産貸付業」として個人事業税の課税対象となります。

不動産の種類・用途など 認定基準

1、住宅用の一戸建家屋を貸し付けている場合 10棟以上のもの

2、住宅用以外の一戸建家屋を貸し付けている場合 5棟以上のもの

3、一戸建以外の家屋を貸し付けている場合10室以上のもの

4、住宅用の土地を貸し付けている場合 貸付契約件数が10件以上または貸付総面積が2,000平方メートル以上のもの

5、住宅用以外の土地を貸し付けている場合 貸付契約件数が10件以上のもの

6、上記1から5に掲げる家屋、土地を併せて貸し付けている場合 棟数、室数、契約件数の合計が 10件以上のもの

7、上記1から3または6に該当しない家屋を貸し付けている場合 家屋の貸付総面積が600平方メートルを超え、家屋の賃貸料(一時に受ける権利金、更新料、礼金等を除きます。)のうち、個人に帰属する収入金額が年1,200万円を超えているもの

※家屋の貸付けについては、空棟・空室であっても棟数・室数に含めます。Ӥä

駐車場業…駐車場の貸付けが、次の1から3のいずれかに該当する場合は、「駐車場業」として個人事業税の課税対象となります。

■駐車場の種類 認定基準

1、建築物である駐車場を貸し付けている場合 すべてのもの

2、建築物以外の駐車場を貸し付けている場合 駐車可能台数が10台以上のもの

3、建築物である駐車場と建築物以外の駐車場をあわせて貸し付けている場合 建築物であるか、建築物以外であるかを問わず すべてのもの

※備考 「建築物である駐車場」とは、屋根や柱を有する駐車場や機械設備などを有する駐車場などをいい、単にフェンスを施したような駐車場はこれには該当せず、「建築物以外の駐車場」に該当します。

■事業税の計算方法

※事業税は不動産取得を基に計算されます。

不動産取得=家賃の総収入-必要経費
(不動産取得-事業主控除)×税率(5%)=事業税

※事業主控除=290万
※税率の5%は愛媛県の場合であり、都道府県により税率が変わります。
(標準税率は5%)
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大家さんなら必ず知っておきたい!賃貸アパート・マンション経営に関わる11の税金6

大家さんなら必ず知っておきたい!】…賃貸経営に関わる11の税金特集 第六回です。
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税金は難しいから・・・と思われますが、「知って出来る節税」と「知らないと取られてしまう税金」とがあります。
税金について あまり深く覚える必要はありませんが、何に対して税金がかかるかはざっと知っておきましょう。ここでは『勝ち組大家さん』になるために必要な11種類の税金についてご紹介いたします。

そのうち 今日は、「11・消費税」について分かりやすく解説します。
11・消費税
消費税はマンション建設時の建築費に掛かるものです。

消費税は最終消費者から負担するという事を考えると、賃貸マンションにおける最終的な消費者は入居者であると考えられますが、家賃収入は非課税であり 残念ながら入居者から家賃収入を取ることは出来ません。ܤ

ここで注意して頂きたいのですが、マンションの家賃に消費税は掛かりませんが、事務所・店舗・倉庫・駐車場などの賃料には消費税が掛かってきます。

現行、消費税の税率は5%です。(2014年4月に8%、15年10月に10%に引き上げる消費増税法案が 閣議決定しています。)

※なお 以前消費税還付のコンサルティングをしておりましたが、所官庁の指導により 今現在 勝手ながら受付を中止させていただいております。誠に申し訳ありません。

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大家さんなら必ず知っておきたい!賃貸アパート・マンション経営に関わる11の税金5

大家さんなら必ず知っておきたい!】…賃貸経営に関わる11の税金特集 第五回です。
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税金は難しいから・・・と思われますが、「知って出来る節税」と「知らないと取られてしまう税金」とがあります。
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そのうち 今日は、「9・不動産取得税」と「10・譲渡所得税」について分かりやすく解説します。
9・不動産取得税
不動産を取得した人に課税される都道府県税です。
この場合の「取得」には、購入した場合だけでなく、新築や増改築、交換、贈与、寄付などによって所有権を得た場合も含まれます

ただし、相続や法人の合併等による取得は非課税です。本来は申告納税が原則です。(自治体により申告期限が異なる)

不動産取得税の課税標準は固定資産税評価額。
標準税率は4%(※2015年3月31日までの取得は3%とする特例が設けられています)
なお住宅の取得には軽減措置があり、一戸につき1200万円(税額にして36万円)を控除されます。← ※長期優良住宅は 1300万円(平成26年3月31日まで)

※税額=課税標準×0.4

10・譲渡所得税
土地を売却した際の利益に掛かるのが取得税です。
譲渡所得税は、売買代金からその土地を取得するのに掛かった費用(販売経費)や売るための様々な費用を差し引いて譲渡益を求めて計算します。

事業用の建物や土地を売って、別の建物や土地を買った時には所定の条件を備えれば、買換え特例を受けることが出来ます。ޥ

また、土地区画整理事業で強制的に換地させられた場合や、公共工事を行うために補償金などを受けて強制的に譲渡させられた場合の所得税には優遇措置があります。

市街化を高度利用するための都市開発や、等価交換方式でマンションや共同ビルを建てる場合にも譲渡所得税の特例があります。

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大家さんなら必ず知っておきたい!賃貸アパート・マンション経営に関わる11の税金4

大家さんなら必ず知っておきたい!】…賃貸経営に関わる11の税金特集 第四回です。
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そのうち 今日は、「7・登録免許税」と「8・印紙税」について分かりやすく解説します。
7・登録免許税
完成して登記をすると「登録免許税」がかかります。

建物が完成したら 他人に対して“この建物は私のものですよ”
という権利を明らかにするために、「登記」が必要になってきます。
不動産の登記をすることによっていわゆる 「権利証」ができあがります。

この登記をする際にかかってくる税金が 「登録免許税」です。
自分が持っている土地の上に建物を新築して自分のモノにする場合の登記を 「所有権保存登記」といいます。

【登録免許税を求める算式】

登録免許税の税額=課税標準X税率

税率は、普通の新築であれば固定資産税の評価額の1000/4になります。

※H21.4.1現在の税率となります。

8・印紙税
賃貸不動産(アパート・マンション)を建てる場合、工事を依頼する建設会社・アパートメーカーとの間で『請負契約書』を取り交わします。
この時にかかってくる税金が『印紙税』です。

請負契約書には、工事請負契約書、工事注文請書、修理承り書、広告契約書などがあります。

なお、印紙税は契約書に記載された内容により取扱いが異なりますので、詳しくは税務署又は税務相談室に文書をお持ちになり、お問合下さい。

例ですが、1億円を超え5億円以下の契約金額の場合、印紙代は10万円です。
(但し平成23年3月31日までの間に作成される契約書について印紙税の税率が軽減され8万円となります。 )

※尚、通常『請負契約書』は2通作り、発注者側と請負者側に1通づつ保管します。
しかし、1通のみ作り依頼主側がコピーを保管することで『印紙税代』を2分の1に減らすことができますޥ

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大家さんなら必ず知っておきたい!賃貸アパート・マンション経営に関わる11の税金3

大家さんなら必ず知っておきたい!】…賃貸経営に関わる11の税金特集 第三回です。
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税金は難しいから・・・と思われますが、「知って出来る節税」と「知らないと取られてしまう税金」とがあります。
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そのうち 今日は、「5・相続税」と「6・贈与税」について分かりやすく解説します。
5・相続税
相続税とは死亡により財産を継承した場合、又は遺贈によって財産の贈与を受けた場合に掛かる税金です。

相続税には、5000万円+(1000万円×法定相続人の数)の基礎控除があり、これを超えた遺産に税金が掛かる仕組みになっています。ää

例えば法定相続人が2人の場合、取得した遺産が7000万円までであれば 非課税となります。また死亡保険金や死亡退職金も、一定額(500万円×法定相続人の数)は非課税財産として扱われます。不動産の相続財産の評価は、相続税評価額を基に計算されます。

土地の評価については路線化方式倍率方式があり、建物の評価については固定資産税の評価と同じになります。

6・贈与税
贈与税とは、個人が自分の財産を、無償で別の個人に譲渡した場合にかかる税金のことです。贈与を取得した個人(贈与を受け取った側)が納める事になります。

贈与税には、110万円の基礎控除があり、1年間に贈与を受けた財産の合計が110万円以内であれば、課税されません。
税金は110万円を超えた分のみにかかり、その金額により税率は10パーセント(200万円以下)から50パーセント(1000万円超)の6段階に分かれています。

結婚生活が20年以上(入籍してから)になる妻へ贈与する場合は、一度に限り2000万円までの控除が認められています。また、子が住宅取得するため資金の贈与を親から受ける時にも、優遇措置が設けられています。ޥ

※なお不動産を贈与した場合は、相続税評価額を基に税額が計算されます。
【今日の用語解説】相続税評価額・・・
相続税評価額とは、相続税と贈与税、地価税を算出する際の基準となる価格のことです。公示価格の8割が目安となります。

土地の相続税評価額の評価方法には、路線価を基準にする「路線価方式」と、固定資産税に一定の倍率を掛けて計算する「倍率方式」の二つがあります。市街地では主に路線価方式の評価方法が用いられます。
相続税評価額は公示価格などに基づいて算定され、毎年8月下旬に公表されます。
建物の相続税評価額は、固定資産税評価額と同じです。

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大家さんなら必ず知っておきたい!賃貸アパート・マンション経営に関わる11の税金2

大家さんなら必ず知っておきたい!】…賃貸経営に関わる11の税金特集 第二回です。
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■「アパマン経営に失敗しない会」愛媛県松山支部では、税金の意味と得する節税方法を勉強することをおススメしています。ޥ

税金は難しいから・・・と思われますが、「知って出来る節税」と「知らないと取られてしまう税金」とがあります。 
税金について あまり深く覚える必要はありませんが、何に対して税金がかかるかはざっと知っておきましょう。ここでは『勝ち組大家さん』になるために必要な11種類の税金についてご紹介いたします。

そのうち 今日は、「3・所得税」と「4・住民税」について分かりやすく解説します。
3・所得税
アパマン経営をしている場合、その賃料収入は不動産所得として所得税の課税対象となります。
その年の所得税額は、不動産での所得に給与などその他の収入を合わせたものに 所得税が課税されます。

不動産所得=(収入-必要経費)

※青色申告をすると10万円(事業規模であれば65万円)を限度する青色申告控除を所得金額から差し引く制度もあります。ޥ

4・住民税
アパマン経営などの土地活用で所得税が掛かると、住民税が同時に課せられることになります。å

住民税に関しては所得が発生した翌年に、前年の所得から算出された金額を納めることになるため、今年の所得がプラスになっても実際に住民税を納めるのは翌年の4月以降という事になります。(正直、忘れた頃にやってくるので結構きついですネܤäƤ

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大家さんなら必ず知っておきたい!賃貸アパート・マンション経営に関わる11の税金

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~*~*~アパマン経営で知っててほしい11種類の税金~*~*~
1・固定資産税不動産を持っている限り、毎年掛かってきます  
2・都市計画税…不動産を持っている限り、毎年掛かってきます  
3・所得税…アパート・マンションを建てて収入が入ると掛かります  
4・住民税…アパート・マンションを建てて収入が入ると掛かります  
5・相続税…親が亡くなって財産を受け継ぐと掛かります  
6・贈与税…生前に財産を贈与すると掛かります  
7・登録免許税…不動産を新しく取得した場合に掛かります  
8・印紙税…不動産を登記したり、工事請負契約をする際に掛かります  
9・不動産取得税…不動産を取得した初年度に掛かります  
10・譲渡取得税…不動産を売った場合に掛かります  
11・消費税…建物の建築費に掛かります  

そのうち 今日は、「1・固定資産税」と「2・都市計画税」について分かりやすく解説します。
原則として、固定資産課税台帳に登録された価格が課税標準額となります。
なお 住宅用地のように課税標準の特例措置が適用される場合や、土地についての負担調整措置が適用される場合には、この課税標準額は価格よりも低く算定されますので ご注意ください。 

固定資産の価格は、土地と家屋については、総務大臣が定める固定資産評価基準に基づいて
基準年度(3年ごと)に評価替えを行い、原則として3年間据え置かれます

1・固定資産税
土地や建物を買ったり、もらったりした場合に掛かるのではなく、持っているだけで毎年未来永劫かかかってくるのが固定資産税です。å

課税標準は、固定資産税台帳の評価額をもとにして算出されます。
基本的に 毎年1月1日現在において、固定資産税台帳にある名義人の所有者が納税義務者となります。

固定資産税の土地と家屋の評価額は3年に一度評価替えが行われます。

税額=課税標準額×税率(1.4%)で計算します。

※固定資産税と一緒に都市計画税も一緒に支払います。

2・都市計画税
都市計画税は、住み良い街づくりのための都市計画事業や 土地区画整理事業に要する費用の一部を負担していただくための目的税で、市街化区域内の土地・家屋に対してかかる税金です。
税率については各市区町村によって違ってきますが、たいてい0.3%が適用されます。(税率については各市区町村に直接お問合せ下さい。)

税額=課税標準額×税率(0.3%)で計算します。

例:1000万円(課税評価額)の土地(更地)を所有の場合
固定資産税 年/14万円+都市計画税 年/3万円
年間=17万円税金を支払うことになります。

【今日の用語解説】固定資産評価額・・・
固定資産税評価額とは、固定資産税など土地と建物にかかる税金の基準となる価格のことです。土地は公示価格の7割、新築の建物の場合は建築費の5~7割程度が目安となります。

建物や土地などの不動産を購入したり、保有したりすると、固定資産税、不動産取得税、登録免許税といった税金がかかります。この税金の額を算出する際の基本となるのが、固定資産税評価額です。固定資産税評価額は、市町村が決定し、3年に1度評価が見直されます。

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