一棟融資を受けたいなら、先ずは 地元地銀・信金の抵当物件として価値ある「ボロ戸建て」を狙おう!

戸建年金塾

「小資本の個人が稼ぐなら、
その業界のニッチ、ブルーオーシャンを狙う」

これは、投資、ビジネスの世界では常識となっている話であり、結果に拘る方なら よく理解できることかと思います。

勝てる場所で戦うからこそ稼げる。これが、最短で結果を出すことに 確実に繋がります。

さて、近い将来 一棟ものに融資を受けたいと思っている私は、

抵当に入れるボロ戸建・築古戸建を 現金で複数棟購入し準備していますが、

単純に利回りが良さげな物件を買った訳ではなく、(そうは言っても表面利回りはどれも34%を軽く超えていますが…

この驚異の利回りは 投資の神様であるウォーレン・バフェットも用いている、投資の原理原則を忠実に守っている事で実現しています。(笑))

実は 「抵当物件としての価値」を相当意識して購入しています。

四号機(今治市東鳥生町)

今日はそのノウハウについて、惜しみなく解説させて頂きます!

  抵当物件としての築古戸建ての条件

ピアノ大家の「築古戸建て購入の極意」です。

①自分が住んでいる地元(少なくとも県内)で探す。

私自身 数行のメガバンクと取引がありますが 築古ボロ戸建ては、全国区の都市銀行・メガバンクでは 残念ながら担保として評価してもらえません。

ですが 地元の地銀か信金なら、担保としてしっかりとみてもらえます。

平たく言うと 付き合いのある金融機関のテリトリー内(本店がある県)で買わないと、担保としての意味が ありません。

なので、ご自身の住む県内で探すのが 正直無難です。

初号機(新居浜市庄内町)

 

②接道のない物件は(なるべく)買わない!

融資を意識するなら、再建築不可の物件は買ってはいけません。(但し書き道路等は △)

 再建築不可は価格が安いので、高利回りになりやすいのですが、

 金融機関は担保価値を、ほとんど認めてくれませんヨ。

③借地物件や区分マンションは 絶対に買わない!

銀行は法定耐用年数が切れた築古の建物の価値は認めません。(0円)

担保価値は全て土地ですので、土地がない・借地物件や 区分物件は

担保価値がない訳です。

弐号機(西条市喜多川)

④狭小戸建てや連棟(テラスハウス)は 固定資産税評価額以下で買う!

狭小戸建てや 連棟は接道さえあれば、ナント土地として担保評価が受けられます。

できれば、固定資産税評価額くらいか(路線価の70%位)

それ以下で買いたいところです。

これくらいで買っておくと(どうやったら買えるかは コチラをご覧下さい…最低金額として、250万ほどの資金があれば、借金というリスクを背負う事なく、誰でも不動産投資をはじめることができます。然も200万円の物件で年間家賃60万円を狙う事も可能姉妹です!)

ほぼ、投入現金と同価値程度の担保評価が 受けられる可能性は高いですヨ。

  まとめ

ボロ戸建て投資で、高利回りを求めると、一般的に 地価があまりに安い地域だったり、

接道がない物件になってしまいがちですよね。

また、他府県で探したほうが見つけやすいこともあるでしょう。(特に 私は愛媛県在住なんで、香川県や岡山県の方が羨ましく思った事もあります。(笑))

四号機(新居浜市北内町)

 ですが、将来 効率よく抵当物件として活躍させたいなら、

 県内で、そこそこ土地値のある 

 接道のある戸建て・連棟が 断然オススメですヨ!

空室ゼロ物件を目指そう!アパマン建築の極意★ リサーチ編

★「日本一家賃の安い都市」超・激戦区松山から発信 空室ゼロ、アパート・マンション建築の極意/リサーチ編

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アパート経営をする大家さんは、土地や建物という資本(資産)をもとに、室内空間(商品・サービス)を提供して 年間売上 何百万円、或いは何千万円もあげている 一種の経営者です。

経営者たるもの、事業の企画やそれに伴うリサーチが重要なのは当然ですヨネ。

企画の重要性については先にお伝えしましたので ここでは、アパート・マンション建築の企画決定までに必要なリサーチについて説明します。

(意外に簡単にできるので 是非面倒くさがらずご自身で実行して下さい。)

1.人口の推移(中長期的な視点で) ・・・ 先ず 市町村のホームページなどで、過去5年間の人口と世帯数の推移を調べます。

一般論ですが人口があまりに減っているような地域は、アパート経営としては向かない可能性もあります。

(その場合は専門家に、土地活用を相談することをお勧めします。)

また、人口は横這いでも 世帯数が増えているような地域は、世帯あたりの 人数が減っているということが推測できますので、単身者向けの間取りが有望だということも言えます。(年齢の分布も参考にし 若者老人どちらかを確認して下さい。)

2.法令(条例)上の制限・・・ 自治体や地域によっては、建築する間取りに制限がある場合があります。

一定戸数以上のワンルームを建築できなかったり、駐車場を必ず確保しなければならなかったり・・・といったものです。

この制限に抵触してしまうと、せっかく考えた企画も水の泡になってしまいますので、予めしっかりと確認しましょう。

市町村役場の建築指導課に行って聞いてみるのが手っ取り早い方法です。

3.周辺の空室状況と家賃相場・・・ この調査は非常に重要です。大切なマーケティング戦略になります。(時間を掛けて下さい)

建設予定地周辺ではどのような間取りのアパマンに、どれくらいの空室があるのかを、実際に周辺を歩いてチェックします。

空室率の調査はいろいろありますが、電気やガスのメーター・集合郵便受けやドアを確認するのが良いでしょう。

また、家賃相場は賃貸情報誌やインターネットで調べられますし、エリアの不動産屋さんも教えてくれます。(できればデジカメで写真を撮って、差別化を図る資料として活用して下さい。特に満室物件は地域での人気モデルケースとも言えます。)

家賃相場を把握していないと、ハウスメーカーが提案した収支プランや企画提案書が妥当なのかどうか分かりません。

仕事を受注したいがために、あり得ないような高い家賃でシミュレーションした収支プランを持って来るメーカーもありますので、それを信じてしまうことがないよう注意しましょう。(数字が読めると、比較検討も容易です。)

本日はここまで…。

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空室ゼロ物件を目指そう!アパマン建築の極意★序章

★「日本一家賃の安い都市」超・激戦区松山から発信 空室ゼロ、アパート・マンション建築の極意

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それでは 張り切ってまいります!

アパート・マンション建築を計画する場合、最も重要なのは「企画」です。

もう一度言います。 何を差し置いても「企画」です。

建築についての大凡の知識は必要ですが (あれば越したことはないというレベルです)、あなた様は建築士になる訳ではありませんので、専門的な用語を全て覚えておく 必要は全くありません。

それよりも もっと重要なのは、立地や地域特性から、どんな入居者様を獲得するのが 効率的であるかを判断し、予算をいくら使ってどんなコンセプトの アパートを建築するのかをしっかり「企画」すること が大切です。

また、できるだけ多くの収益 (儲け) を生みたいのか、それとも相続対策として アパート経営を行うか 等の目的や目標によっても、企画するアパート・マンションは違ってきます

ハウスメーカーからも様々な提案があるかとは思いますが、最終的なリスクとリターンはあなた様のものです。

あくまでも自己責任なんです。 企画提案書を鵜呑みにせず、現場や周辺の役所・不動産屋に行って、ご自身でもしっかりと調査・検討し、納得のいく企画ができれば、 実はアパート建築の折り返し点まで到達したといっても過言では ありません。

本日はここまで…。

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