土地を所有しているだけでも 固定資産税・相続税などが課税されてしまう! 失敗しない 土地活用の方法を無料で知りたくありませんか?

■松山市内 またはその近隣に 土地をお持ちの地主さんは、ローコストで高利回りのアパート経営。

出来れば 相続対策も併せて、アパートの一部に後継者様の自宅部分を含めるのがおススメ。

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今日は

【3】松山市内 またはその近隣の土地の事例について書かせて戴きます。

 不動産投資コンサルのページでも書いていますが、アパートやマンションは 装置産業なので、建てた時点(中古の場合 購入した時点)で ほぼ収益(将来に亘って得られる儲け)が決まってしまいます。

例えば、

A:1億円の建築費に対して、年間家賃収入が500万円

⇒表面利回り5%

B:1億円の建築費に対して、年間家賃収入が1000万円

⇒表面利回り10%

C:1億円の建築費に対して、年間家賃収入が1500万円

⇒表面利回り15%

だとすれば、誰しもCが一番良いに決まっています。

 ただし、安普請ですぐ壊れてしまっては、もちろん困りますが・・・。

クローバーしっかりした建物で 利回りがやや低いのと、木造等で利回りが高いのと どっちが良いのか?

という質問をよく受けます。

 立地にもよりますので、一概には言えませんが…。

周りがRC(鉄筋コンクリート造)マンションばかりだと、逆に木造で空間をうまく使った 今風のアパートも良い場合もあります。

市中心部などや バイパス・環状線沿いなどは、音の問題もあるのでRCの方が良いでしょう。

RCマンション実例

こちらは、私共所有の エレベータなしの3階建てマンション「メゾン・ド・カクタス」のケースですが、

エリア初の オール電化マンションということもあり、新築してすぐ満室になり、今年築13年目ですが

その後も おかげ様で高い入居率を誇っています。

デザイナーズではありますが、ごく一般的なシンプルなデザインが かえってよかったようです。

 逆に、ローコストの1Kタイプ(1戸8~10坪)の部屋を効率よく詰め込んで、

3階建てもしくは2階建てで安く建てるのも 高入居率で利回りよく経営できます。

 参考ですが、ある都市銀行の融資担当からお聞きした基準なんですが、

最低利回りは12%だそうです。

これを下回る場合は、自己資金を投入して 融資額をベースとした利回りが12%を超えることが一つの条件。

(但し、家賃の全国一安い松山市内で この利回りは正直難しいですが・・・。)

 ということは、12%を超えていれば、全国どこでも 多少の金利変動や空室にも耐えられる、

そう銀行は判断しているわけです。

表面利回り12%を超えれば 多少の遊びや贅沢装備は許されるような、そんなイメージです。

 松山や その近郊にお住まいの方で、

「相続税がかかる」といっても、土地をいくつもたくさん持っている訳ではなく、

一つだけというケースの方も多いかと思います。

相続があったときに、その一つの土地を複数の子供さんの共有などにしてしまうと、

後あと大変なことになりますから 気を付けて下さいネ!

 相続税対策として最も良く利用されているのが、やはり 

「アパート・マンション建設」です。

 ポイントは クローバー100%評価される預金や借入金が 35%程度しか評価されない建物に変わることです。

クローバー2番目のポイントは、借家人の入居により、建物が借家権控除としてほぼ3割引になること。

クローバー3番目は、同様にその敷地が貸家建付地となることで 約18%引きになることです。

これらの特例が あわせて使えるということになります。

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オーナー住宅併用マンション

 また 私共グループ所有物件なんですが、1階の一部がオーナー自宅になっていて、

2階・3階で1DKタイプのマンション 16部屋ある物件「みよしハイツ」がございます。

オーナー曰く、今現在 家賃収入で十分返済出来てますから、

まるで ただで新築の家に住んで さらにお小遣いまで入ってくる といっても言い過ぎではありません。

 また、新築時に今まで別居していたお父さん家族と 同一敷地に住みだしたので、

敷地の大半が 居住用小規模宅地の適用範囲となりました。

当面、借入金がありますから 有難いことに相続税は全くかからない状況です。

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 ここで、注意しなくてはいけないのは、いくら節税効果があるからといって、

採算の合わないようなハイコストな建築をしたり、全く賃貸需要のない地域に建ててしまうことです。

 そのあたりの判断が 一番迷う部分かもしれませんが、

弊会では 受注優先ではなく

『石橋を叩き割るくらいの気持ちで 慎重な土地活用』

をモットーとしてアドバイスしていますので、どうかご安心下さい。

 やらない方が良い場合は、正直にそうお答えいたします。ニコニコ

最近 不動産投資を考えている サラリーマン投資家の方からの 問合せが非常に多いです。

皆さん、本を読んだり、良く勉強されている方が多いのですが、

本当は 相続税に悩む地主さんにこそ しっかり勉強をしていただきたいのです。ショック!

 良い意味で借入を恐れない 投資的な考え方を身につけて欲しいと思っています。

善は急げです。

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本日はここまで…。

『今日の内容はいかがでしたか?もしよろしければお友達に転送ください。』

土地を所有しているだけでも 固定資産税・相続税などが課税されてしまう!地主が土地の有効利用を考えるとき、そこにはこんな悩みが?

【土地を所有しているだけでも 固定資産税・相続税などが課税されてしまう! 失敗しない土地活用の方法を 無料で知りたくありませんか?】

それでは 張り切ってまいります!

■郊外ロードサイドに土地をお持ちの地主さんは、事業用定期借地権を利用した 土地活用や大手企業への一括賃貸

土地オーナー様が土地の有効利用を考えるとき、そこには

★1.収入の確保

★2.相続税対策

★3.資産(財産)を次世代に受け継がせたい

といった思いや悩みがあろうかと思います。

 現実、土地を所有しているだけだと、固定資産税・相続税などが課税されてしまい、決して旨みなどありませんヨネ。ガーン

残念ながら ほかに打つ手が無く、やむを得ず 青空駐車場アパート経営をされている方も多いことでしょう。

 しかし、最近は

「ハウスメーカーさんの言うとおり、アパートを建てたけれど空室が埋まらない」

といった負の悩みを抱えていらっしゃる方も 多いようです。

アパートを供給している者としては 辛いです。ショック!

 ところで 今、首都圏を中心に 全国で開催される「空室対策」をテーマにしたセミナーは、常に満員御礼状態です。

以前私も、

「あなたの土地活用はやめたほうがいい!」(船井財産コンサルタンツ編 実業之日本社)
という本を読みました。

そこにも書いてあったのですが 確かに、安易な土地活用では大切な土地を失ってしまうことにもなりかねません。

 かといって、ご先祖様から引き継いだ土地を 自分の代で失いたくはない。

「売却して事業用の資産の買い替えを行いなさい!」

とコンサルにいとも簡単に言われても

「簡単に売るなんて そう簡単に出来るわけがない」

と お考えの地主さんも多いことと思います。

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クローバー私のおススメする土地活用は、大きく分けて3つのパターンです。

晴れ1.郊外ロードサイドに土地をお持ちの地主さんは、事業用定期借地権を利用した土地活用や大手企業への一括賃貸。

晴れ2.郊外ロードサイド以外の土地の場合は、高齢者世帯と一般世帯、子育て世帯が同居する「コミュニティアパート」、戸建賃貸。

晴れ3.松山市内またはその近隣に土地をお持ちの地主さんは、ローコストで高利回りのアパート経営。出来れば相続対策も併せて、アパートの一部に自宅部分を含めるのがおススメ。

今日は

【1】郊外ロードサイドの土地の事例

について書かせて戴きます。

M様の場合…こちらは、もともとは田んぼでした。

後継者がいない中、おじいさんの

「あの土地、なんとかならんかへんはてなマーク

の一言から話がスタートしました。

最終的には一部上場の衣料品販売S社様(仮名)と 事業用の一括賃貸契約をして建築した店舗です。(工事中の画像です)

ファッションセンターしまむら 工事中

20年間の家賃保証が付いている上に、建物の建築費は 企業側より建設協力金が出ます。

ということは、銀行から融資を受ける必要もなく、計画的に家賃の中から返済が出来るのです。

万が一 撤退する場合にも 家賃保証は20年間継続し、建物の解体・原状復帰も約束されています。

一括賃貸なので、維持管理コストも企業持ちになります。

S様の場合…こちらは、実は市街化調整区域内の土地でした。

宅配便会社が配送センター建設用地として、ちょうどこの地域で土地を探していて、

一括賃貸契約がまとまりました。

 通常は全く使いようのない調整区域内の土地ですが

配送センター・病院などは、建築確認許可がおりるようです。(要; 確認)

調整区域のボロ土地ながら、結構な収入を得られていますヨ。ラブラブ!諦めないで・・・。

 本日はここまで…。

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