◆不動産屋さんはどんな物件を紹介したがらないのか、仲介営業マンの優先順位・本音とは?◆

「こんなの客付けしたくない! 仲介営業マンの本音とは?」】…当然ですが、入居仲介には優先順位があるようです。それでは 張り切ってまいります!

■「収益不動産物件情報センター」では業界裏話として、「仲介営業マンの優先順位・本音」を敢えて公表しています。

GW突入、5月に入り、物件探しをしている入居希望者の足取りも止まってきた今日この頃、オーナー様の物件の募集状況はいかがでしょうか 😯
一般的に 今年の春は厳しい状況だったせいか、空室対策の相談数が多くなっています。 😳

しかし、
「大体 内見はおろか 問合せすらないんだゾ。どうしたものか・・・トホホ」と悩む前に、あなた様は 仲介営業マンが アパマン物件をどういった優先順位で 見込み客に紹介しているか、ご存知でしょうか?

もしご存知でないのなら要注意。もしかすると あなた様の物件は入居希望者を目の前にしながら、紹介すらされていない可能性もあるんですヨ。
「 😡 んどういうこと?」

実は、営業マンには紹介できる(したがる)物件」 と 紹介できない(したがらない・したくない)物件が予め 法則として決まっているんです。もちろん、大家であるあなた様に対して営業マンが直接この基準を話すことは 絶対にありません 😡

そこで今回は、当会が実際にヒアリングした「地元・仲介営業マンの本音」をご紹介したいと思います。このコンテンツを読めば、「紹介される物件の優先順位はどうなっているか」「どうすればあなた様の物件がお客様に紹介されやすくなるのか」、満室経営のヒントが見つかること請け合いです。

■そもそも あなた様の物件は 本当に紹介されているのでしょうか?
もしかすると、
「今まで○○不動産とは 良い付き合いしてきたから、これからも大丈夫な筈や 🙂 」
と思われるかもしれませんね。
しかし、地域の空室率が高まっている今こそ 仲介会社との付き合い方には気を付けないといけません。(因みに 今現在 松山エリアは26.32%)
空室が多くなればなるほど 入居希望者に対し紹介できる物件の数が増えるということです。ということは 空室が多ければ多いほど仲介会社は来店者の希望に近い物件を紹介でき、つまり、紹介する物件が何もあなた様の物件でなくてもよい、ということにもなりかねません。
あなた様の物件情報は 残念ながら その他多くの物件の中に埋もれてしまう、ということになり、このような状況になると、あなた様の物件が そもそも紹介すらされていないことにもなるのです。

■紹介したがる物件と その優先順位とは?
先日、当会のお付き合い先である 不動産会社の仲介営業マンへ ぶっちゃけ取材を敢行しました。聞き取りでは、「どのような物件を優先して紹介するのか」といった核心部分を聞かせてもらったのです。

まず某営業マンが言うことには、
「当然ながら 店の方針としてどの物件に力を入れ、どの物件を優先に紹介するかというのが、決まっているんですよ。やはりお客様に一番に紹介するのは会社でかかえている自社所有物件や、管理しているオーナー様の物件(所謂 管理物件)が優先になりますね。」
とのことでした。

もちろん、基本的には 入居者様の希望に基いて部屋を紹介していくのですが、担当営業マンは店長から紹介するように指示されている物件の中から要望に近い物件をピックアップするわけです。

■あなた様の物件はきっちり線引きされています
その他 不動産会社様が入居希望者に紹介する物件は、下記のような物件です。

・専任物件>一般物件(一般に出回っていて、どの不動産会社でも客付けができる物件の優先順位は当然低くなります。)

・その他 手数料の高い物件、物件自体に魅力がある物件・・・高い広告料の物件や、お客様を何人も連れていかなくても、物件に魅力があり、即決で決めてもらえるような物件は優先して紹介される可能性があります。

■店の方針を見極める
あなた様が依頼している仲介会社の方針を まずはつかむことが大事です。その上で、どのような条件ならあなた様の物件を紹介してくれるのか(紹介したくなるのか)を聞き出して下さい。

でもこれだけでは 正直片手落ち。
営業マンには、実は建前と本音があり、「どんな物件を紹介したがらないのか」これを知っているかどうかで あなた様の満室経営(入居募集の成否)が左右されるといっても過言ではありません。
ズバリ こんな大家が嫌われていますヨ 😥
●家賃条件の交渉にのってくれない。(現行家賃を相場並み或いはそれ以下に下げてくれない)
●エアコンや照明器具を付けてくれない。
●募集時、内見前に 事前にリフォームしてくれない。(汚い部屋の状態で決めてもらわないといけない)
●入居が決まった途端、条件変更をしてくる
●入居が決まった途端、難癖付けてくる
●上から目線
●高い確率で、自宅や携帯電話にかけるも 留守若しくは不在
●鍵の保管の関係で 物件が会社から遠い
●敷金で揉める 

本日はここまで…。

『今日の内容はいかがでしたか?もしよろしければお友達に転送ください。』