今日は 今年の繁忙期にみる愛媛県松山市の「不動産ネット集客の肝!」とは? についてお伝えします。
「アパマン経営に失敗しない会」では毎日、仲介不動産会社様や大家様のホームページを巡回し 独自の考察・診断をしています。
(※あくまでもお部屋を探している お客様の目線で診断しています)
5月に入りシーズンも終了、昨年と比較して今年の繁忙期で見えてきたことは
『昨年より 反響を増やしている会社様や大家様が多くなった』
ということ。
簡単に成功ポイントをまとめると
①他社・自社を含め 「掲載物件詳細の確認」の徹底が進んでいます。
当会関連会社の仲介部門でも、管理物件は特に 毎日 空室状況や賃料改定等チェックをし 正確な情報提供に努めています。 (週に一回、最新の更新データを同業他社にもアナウンスしています。)
②「ツイッター、ブログ、ユーチュブ経由」が増えています。
当会関連会社の物件紹介ブログでは 画像点数を増やし動画も一緒に見れるように ソフト中心となっています。
また、最近では「現場監督ブログ」を始めたことで、工事中の新築物件をハードの部分からも情報提供出来るようになりました。
ナント 反響全体の半数近くがSNS経由になっている会社様・大家様も多いようです。
③「スタッフや社員のプライベートを紹介」しているサイトが上手くいっています。
社長は当然として HP担当者以外に 一営業スタッフも記事を書くことで「顔が見える接客」が期待できる と反響が増えています。来店客のアンケートより
※写真・動画点数は多ければ多い方が良いです。
④ 仕入れ物件を 積極的に増やし 消費者に選択枝を提供している。(ポータルサイト化)
以上です。
【追伸】物件を取得した後、長期的に安定した家賃収入を得られるかどうかは、空室が発生したときに、いかに早く次の入居者を決められるかに かかっています。
空室を早期に埋める力があるかどうか、それを判断するための指標がこの入居率です。
ただ、重要な指標である入居率も業界全体で決められた 算出方法があるわけではありません。
不動産会社のHPや広告を見ると、どこの会社も高い入居率を表示していて 不思議に思ったことはないでしょうか?
そこには入居率の算出方法に秘密があります。入居率というくらいですから、『入居中の部屋』を『全管理戸数』で割って計算したり、『空室の部屋』を『全管理戸数』で割り、いったん空室率を出してから、入居率を算出するはずです。
しかし、実際の入居率はこのように 単純な計算式では算出されていません。各社独自の解釈で入居率を計算しています。
入居率という見た目は同じでも、全く意味が異なっているのです。たとえば、「98%の入居率」と掲載されていたとしても、一年間で最も入居率が高くなる 繁忙期の3月の入居率だけしか表示していなかったり、入居率の算定の基準となる「空室」の定義を 『1ヶ月間空室が続いた部屋』としているケースなど、管理会社によってさまざまなやり方で 入居率を表示しているのです。
さらに、人気のある特定のマンション・アパートシリーズだけの入居率を強調して表示している場合もあります。
ちなみに、当会直営物件・コンサルティング物件の場合、空室は『内装工事・美装が終わって即入居できる部屋』と定義しています。これは、いくら入居者が住みたいといっても、内装・美装工事が完了しなければ部屋に住むことができないからです。
また、工事も 退去後7日以内に完了させることを目標にしています。この空室基準のもと、毎月の入居率をHP上で掲載しています。
入居率は賃貸管理会社選びの重要な指標です。見かけの数値だけにとらわれるのではなく、
「入居率はいつの時点のものなのかか?」
「どのような基準で計算しているのか?」
「正確な管理戸数を公表しているのか?」
賃貸管理会社を選ぶ際には、ここまでしっかりと確認しておくことが大切ですネ。