愛媛県松山市初?競売不動産セミナー開催のお知らせ

これから「勝ち組大家さん」になる方 必須のセミナーです。


競売は怖いと思っている方はたくさんいると思いますが、食わず嫌いはいけません。 

ポイントさえ押さえれば「ナーンダ」と思うくらい簡単ですよ!

松山市は梅の花が盛りです・・・今日(2/28)はPM2.5が最悪の状況ではありますが・・・。(花粉も凄いようです)

さて 国家機関である裁判所には、私達が納めた多額の税金が投入されています。地方裁判所の不動産執行部は、特定の業者の為だけにあるのではないはずです。この 私達の裁判所が行う、誰でも参加できる手続きを利用して、より安全に少しでも安く不動産を取得しましょう!

競売参加今回のセミナーは大家業が順調に進んでいて、もうひとつ上のレベルを目指したいという方のセミナーにしました。

他の競売セミナーとの違いは、実際に物件・裁判所に行っていただき 現場実地をしますので、机の上ではなく現場も体験できます。時間がかかりますので今回募集人数は3名~4名の少人数にさせて頂きます。

賃貸業(大家業)が成功することの条件の一つに 『いかに資本をかけずに物件を購入できるか?』というのがあります。どんなに良い物件でも費用(購入費)が高過ぎては うまく行っているときはよいのですが、何かアクシデントがあったときにはどうすることも(リフォームにお金を掛けられるか、家賃を下げる余裕があるか・・・です)出来なくなり、金銭的余裕が無いためアパートが荒れてくる、アパートが荒れてくると入居者に選んでもらえなくなる。の悪循環になります。

そうならないための勉強会です。

私も以前、他社主催の競売セミナー初級を受講したことがあります。その時、一緒に受講した私の父位の高齢の男性とは 今でも交流があるのですが

「何がなんだかわからないまま参加したんだけど、まあ何とかなりそうかな。」と言って別れました。

その年配の方、それから2ヵ月後「無事入札が出来ました。」と報告があり 私事のように嬉しくなりました。

競売は怖いと思っている方はたくさんいると思いますが、食わず嫌いはいけません。

ポイントさえ押さえれば「ナーンダ」と思うくらい簡単ですよ。 

そんな競売物件のポイントを約半日間 みっちりとお伝えします。

もちろん質問時間もタップリ、この手のセミナーとしては珍しく現場にも出かけます。

(今回は初級ですが、難あり物件の競売入札のポイントも伝えます。)


■開催日スケジュール

日時
平成26年3月8日(土)13:00~17:00(現場実習)(懇親会17:30~)

会場:松山全日空ホテル 1Fロビー集合
住所:愛媛県松山市一番町3-2-1 (松山空港から車で20分/伊予鉄道リムジンバス一番町・大街道下車スグ/ 伊予鉄道市内電車大街道下車)
TEL:090-3787-4818 (朝日の携帯です)
定員:3~4名(要予約/ 少人数制のため定員になり次第締め切らせていただきます)
受講料:15,750円(テキスト・現場間移動の交通費・懇親会費含む*回数無制限のメール相談付き
会場地図: 地図はコチラ

大家経営を続けていく為の一番のポイントは「いかに初期費用(購入費)をかけずに手に入れるか」ということです。
どんなに良い物件でも 仕入れが高くては、残念ながらその後の利益は出ません・・・。

競売ですと利回り20%30%は当たり前、100%の利回りもあります。
そんな物件の仕入れ方と見極め方を 惜しげもなく伝授いたします。

【競売セミナー 内容】
◆不動産の種類について?

◆競売不動産とは何か?

◆競売不動産のリスク

◆3点セットとは?

◆競売不動産取得の第一歩

◆質疑応答

※当日は一部内容が変更になる場合がございます。

今回は初級と言うことで、競売の入札は初めてという事ことを前提にお話しいたします。

競売で100万円以下での仕入れ値(利回り100%)などの実際のお話や 競売の残り物の中からどんなものが良いのか・・・
朝日流を半日間みっちり伝授いたします。

今回 少人数制で3~4名の募集です。

この方法(ノウハウ)を一度知ってしまえば年間何回も入札でき、1回でも落札できたら元は十分取れます。(仮に落札できなくても損はさせません)
それに このノウハウは何回でも使えるのです。自分の物になるんですから・・・。

僅か半日間で一生使えるノウハウ・・・
当 競売セミナーに是非お申込みください。

今回、現場実習も実施しますし 実際に競売に参加する模擬競売参加(松山地方裁判所にも行きますヨ)も体験できます。


■開催日スケジュール

日時
平成26年3月8日(土)13:00~17:00(現場実習)(懇親会17:30~)

会場:松山全日空ホテル 1Fロビー集合
住所:愛媛県松山市一番町3-2-1 (松山空港から車で20分/伊予鉄道リムジンバス一番町・大街道下車スグ/ 伊予鉄道市内電車大街道下車)
TEL:090-3787-4818 (朝日の携帯です)
定員:3~4名
受講料:15,750円(テキスト・現場間移動の交通費・懇親会費含む*回数無制限のメール相談付き
会場地図: 地図はコチラ


~こんな皆様は是非ご参加ください~

○一般流通不動産と競売不動産の違いを知りたい

競売不動産に興味があるが怖いイメージがあるのでメリットとリスクを知りたい

○3点セットとは何かを知りたい

○初めて入札参加を考えている。競売の入札方法が分からない

○競売不動産に関して改めて勉強したい

○競売不動産を居住用・投資等で取得を考えている

○競売をきっかけに大家業を始めたい

○不動産投資に興味がある

○現在空き家をお持ちで 客付けに困っている

などなど

上記内容にご興味のある方や、競売不動産を含む不動産全般についてのご質問・ご不明点等のある方もお気軽にご参加下さいませ。

これからの大家業は勝ち組大家さんと負け組み大家さんがハッキリしてきます。
成功者とそれなりの人との差は何でしょう?

それはチャンスをつかむ度胸です・・・度胸だけではだめですが
準備をしていた人のところにしか チャンス(前髪の神様)はこないのです。このセミナーは 正にそのチャンスをつかむためのセミナーです。

松山でお待ちしています。

「収益不動産物件情報センター」事務局 朝日信彦

お申込:コチラ お問合せフォームからお願いします。

同行者がいらっしゃる方は備考欄に「同行者名」をお書き下さい。

※なお不動産業者ならびに不動産従事者の参加は固く禁じます。

【追伸】セミナー後の懇親会も用意しております。どんな業種でもそうだと思うのですが、一緒にご飯やお酒を囲んで話す事によって お互いをよく知り、より発展的な WIN-WINの関係に持っていければと思います。

愛媛県松山市・大家業で宅建士(宅建主任者)資格を取得するメリットとは?独学合格のノウハウ暴露

今日は 愛媛県松山市・大家業で宅建士(主任者)資格を取得するメリットとは?独学合格のノウハウ暴露 についてお伝えします。 
1日わずか30分宅建合格プログラム

私は、賃貸不動産経営・不動産投資の趣味が高じて(?) 5年前、宅地建物取引主任者(現在の宅地建物取引士)、つまり宅建の資格を取得しました。目

一般的に大家さんが アパマン経営や不動産投資をするにあたって、宅建資格はなくても 一向に構いませんが、 あるに越したことはないと思いますはてなマーク  

不動産業界で働かない限り、宅建士の資格自体が大した価値があるとは思えませんが、 実は 宅建試験で勉強する内容が不動産投資や賃貸不動産経営にとても役に立つんです。グッド!

宅建とは、 『不動産業者が契約実務を行うにあたって必須な資格』 ですが、 はっきり言って それほど難しい資格ではありませんヨ。  

全力=血眼になってやれば 2ヶ月くらい、 のんびりやっても半年あれば 十分取得可能姉妹です。ニコニコ  

例えば 宅建の勉強をすると、不動産物件の取引に必要な重要事項説明書の読み方や 各種業界用語、簡単な評価法や建築、法令などを効率良く学んでいくことができます。 (大家業では 日常役に立ちませんが、民法等の法令も少々かじることができます。

更に深めたい方は、「司法書士」資格取得をオススメします。)

クローバーどういう物件が高く評価されるのか?

クローバー違法建築とは何か?

クローバー物件の評価で注意すべき点は何か? 

など、 そういったことを系統立てて学ぶのは 広義で アパマン経営に必要なことだと思います。  

それ以上に学べたり覚えられるのが 

『不動産のルール』  

宅建とは不動産のルールが載っているだけで 不動産を安く買ったり、すぐに賃貸の客付けができたり、すぐに売れたりできる資格ではありません。

ただ、ルールを知っていると、スポーツの試合と同じで戦い方がわかるので 応用次第ではものすごい大金を手にする事が出来る 可能性はあります。(逆に、知らないと 大変な目にあうかも・・・叫び)

あくまでも、ルール=武器 をどう応用するかは宅建主任者のアイディア次第です。

そういう意味でも 私は取っておいてよかったと思っていますし これからも勉強します。ラブラブ! 合格

ところで 私は 日本一、安く簡単に宅建を取得した と思っています。

(ちょっと自慢?)

会社も そこそこ忙しい時期でしたし、勉強出来て土日・平日の夜ちょっとくらいでした。

投資したテキスト代は わずか1万円でお釣りがくる金額で 独学合格しました。

(ちなみに宅建の試験代は7千円です。)

さて 私にとってはもう不要な 合格ノウハウ・メソッドですので、これを完全公開したいと思います。  

実は私、朝日はこの本を数十回読み返しただけで 宅建に独学で合格しました。

それがこのテキストダウン

高額な資格試験の専門学校にも一切行っていません。

まだ 宅建を取られていない大家さん・コレから投資家を目指す方は 是非チャレンジしてみてくださいネ!?

【追伸】どうしても不安な方は、コチラもご覧になってみて下さい。 成功者 続出ですヨ。

1日わずか30分宅建合格プログラム

【追伸②】コチラのサイトでも 宅建合格のメソッドを公開しています。

税制改正であなたの場合、相続税はかかるのでしょうか?愛媛県松山市・相続税無料シミュレーション

今日は 税制改正であなたの場合、相続税はかかるのでしょうか?愛媛県松山市・相続税無料シミュレーション についてお伝えします。

 

当サイトでは、アパート建設の動機として「相続制対策」に関連した話題を提供してまいりましたが、

 

肝心の 目相続税を支払わなければならない方は、ごく少数の選ばれた?方で、

 

大半の方はその必要すらありません。

 

しかし

 

クローバーいきなり 結論からお伝えしますが

 

「自分勝手な思い込みで 相続税がかからないと思っていたら、思わぬ落とし穴があった。」

 

という方が 後を絶ちません。叫び

そこで、転ばぬ先の杖として

 

僅か1分!自分自身で 心おきなく確認出来る

 

WEB版「相続税無料シュミレーション」をオススメしていますニコニコ

 

クローバーこの「相続税シミュレーション」は 「平成23年度税制改正大綱」 に基づいて作成している シュミレーションです。

(25年度税制改正大綱が発表されましたネ!施行時期は平成27年1月1日以後の相続から適用になります。このシュミレーションは 現行の税制に基づいて作られているため、ご注意下さいあせる)
尚、このシミュレーションは目安であり、相続税が実際に発生するかどうかについての責任を負うものではありませんので、予めご了承の上、ご利用下さい。
ダウン
http://bit.ly/k6T3Xu 

※この内容は、一般的な説明を目的としており、前提条件によっては結論が異なることもありますので、実行にあたっては 税理士等の専門家に ご相談ください。

 

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如何でしょう?

うちの家内(43歳)も試しにやってみましたが、自身の父の相続税が発生することは知ってたものの 具体的な金額がわかったのには 正直驚いていました。

 

父も72歳。決して大きな額ではありませんでしたが コレで前向きに相続対策の準備ができますネニコニコ

【追伸】コチラにも、セルフで無料のシュミレーションが出来るソフトがございます。

ご参考まで・・・。

相続税がかかる割合は僅か4%程度!愛媛県松山市・相続税がかからない人の対策と準備とは?

今日は 相続税がかかる割合は僅か4%程度!愛媛県松山市・相続税がかからない人の対策と準備とは? についてお伝えします。 

当サイトでは、アパート建設の動機として「相続制対策」に関連した話題を提供してまいりましたが、 

肝心の 目相続税を支払わなければならない方は、ごく少数の選ばれた?方で、 

大半の方はその必要すらありません。 国税庁が発表している資料によりますと、相続税課税対象者は5万1409人(2011年分)ですが、相続税が改正された場合 約6~7%に増加すると予想されています。一年間の死亡者数約120万人の内、相続税対象者は約7~8万人となります。

しかし 

クローバーいきなり 結論からお伝えしますが

「相続税がかからないからといって、相続のための準備は何もしなくていい。」

という訳ではありません。グッド!

財産を相続する子供さんが 2人以上いたら、

必要なのが遺産分割対策

どのように財産を分けるか、後々揉めない様に 考えておかなければなりません。

(残念ながら 相続人である子供様自体は揉める気がなくても、その配偶者が焚き付けるケースが殆ど・・・)

主な財産が自宅等の不動産だけなど、公平に分けるのが難しい場合は

特に 事前準備が大切です。

【ケース①】

例えば 子供さん2人の場合、

お父様が亡くなって長男様が自宅をもらうとラブラブ! 次男様は何ももらえないガーン という事が考えられます。 

そんなとき 「生命保険」 の活用が有効です。

お父様が生命保険に加入し(保険金額は自宅の価値と同等額が望ましい) 受取人を次男にさえすれば、

お父様が亡くなったとき 次男様は保険金という現金を手にすることができます。にひひ

親も安心、子供も納得の、相続 ならぬ 争族(そうぞく)にならないための「打ち出の小槌」ですニコニコ

是非、お父さんお母さんに 教えてあげて下さい。

【ポイント】間違っても、自宅等の不動産を 兄弟の持ち分(共有名義)で相続させたりしないで下さい。

絶対にトラブルが発生しますから ご注意を・・・。

※この内容は、一般的な説明を目的としており、前提条件によっては結論が異なることもありますので、実行にあたっては 税理士等の専門家に ご相談ください。

愛媛県松山市・賃貸不動産のセールスに「PASONAの法則」を使おう!神田昌典先生のマーケティング

WEB経由反響型チラシで 売上の80%をたたき出している会社さんもいれば

 

パンチ!ホームページを作っても イマイチ反応(レスポンス)が悪い・・・。』

 

『チラシをまいても反響率が低い・・・。』

 

ガーン残念ながら上記問題が深刻化している 大家さんや不動産仲介会社も多いかと思います。
さて 「PASONA(パソナ)の法則」をご存知でしょうか?


この法則は5つの要素でできており、その頭文字をとってPASONAと名づけられています。

この PASONAの法則 名づけたのは、あの有名な経営コンサルタントの神田昌典先生で、
過去 実に多くの指導先企業がセールスレターへ応用されたので、結果 この法則に則ったレターの実物を 皆さんも 多かれ少なかれ見られた事があろうかと思います。

また、良くも悪くも 頻繁に情報商材の販売現場において使われたが為、
爆弾「もう このセールス手法は そろそろ古くなったので 通用しないのでは・・・。」

 

と思われる方もいらっしゃるかもしれませんはてなマーク
しかし この法則を使った文章で 商品やサービスを売る、というのはまだまだ有効で いまでも実に多くの業種で結果を出しています。

何故なら、基本的なコンセプトは 古くから海外で熟成されたのを踏襲しており、今も尚変わらない ラブラブ!『普遍的な購買真理をもった法則』 だからです。

問題なのは、「文書形態が業種が変わっても どれもこれも同じ」叫び だということだけです。

 

コレを解決しさえすれば、お客さまから

 

「またか・・・」

 

と思われずに済むのです。グッド!

 

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クローバーそれでは、具体的にPASONAの法則をご紹介いたします。
1.P <Problem>(問題) 問題点を明確化する

 

2.A <Agitation>(扇動) 問題点を煽り立てる

 

3.SO <Solution>(解決策) 解決策を示す


4.N <Narrow down>(絞り込み) 顧客や期間を限定する


5.A <Action> 行動を促す


上記の順番で セールス文章を構成すると 購買意欲が掻き立てられるという 打ち出の小槌とも言える 法則です。

 

それでは 賃貸不動産の業界における その具体的な方法について 考えてみたいと思います。

 

【ポイント】

 

合格①・・・思わず読みたくなる、インパクトのあるタイトルにする。
例: 失敗しない、後悔しない 間違いだらけのアパート建設 etc…

 

合格②・・・読んでいる人が 興味を引くようなエピソードを書く
例: 賃貸不動産であるアパマンは 人生最大の買い物の一つ。高額なローンを組むケースも多く しかも長期にわたって経営するため、それだけに 絶対 失敗は避けたいもの。
しかし、アパマン建設で 『こんなはずじゃなかった!だまされた・・・』 という方も少なくないのも 現実。
実際、新築でも思ったほど入居が埋まらない・・・、多額のローン返済難で夫婦や親子喧嘩が絶えない・・・。など、幸せを育むはずのアパマン経営が、不幸を招いてしまうこともあります。
失敗談を学び、アパマン建設を ゼッタイ成功させましょう!

 

合格③・・・Problem(問題点を明確化する)
例: それではなぜ、アパマン経営に失敗してしまう人が、後を絶たないのでしょうか?
時間をかけて、家族で相談したものの、(実は)肝心要の重要ポイントを知らなかったからなんです。

 

合格④・・・Agitation(問題を煽り立てる)

 

例: それではどんなポイントなのでしょうか?
地域の施工事例や賃貸物件もたくさん見た、月々のアパートローン返済額や経営ににかかる経費や 家賃保証等も確認した、なのに なぜ失敗してしまったのか?

物件を見るポイントのズレ(対象とする入居者ターゲット・賃料相場・長期的に効果がある付加価値・家賃保証の内容・管理委託の方法etc)と長期返済計画(金利・担保・返済方法と期間etc)、そして出口戦略に問題があったのです。

 

合格⑤・・・Solution(解決策を示す)

 

例: 上記のような失敗がないように、アパマン経営に失敗しない会では、現場見学会で、『失敗から学ぶ、アパマン建設セミナー』(無料)を開催しています。
多くの方に、アパマン建設を成功していただくために、このセミナーを行っています。

 

合格⑥・・・NarrowDown(顧客や期間を限定する)

 

例: 現場に来られた方は、20分ほどの現地セミナーでアパマン経営の基礎知識を深めることができます。
その際に20分間でご説明する内容をまとめた『小冊子』もプレゼントいたします。
決して アパマン建設を押し売りするセミナー内容ではございませんので、すぐに建設予定がない方も お気軽にご来場ください。
実際に 満室経営をされているアパートをご覧になりながら、正しいアパマン建設・満室経営への知識を身につけていただければ幸いです。

 

合格⑦・・・Action(行動を促す)

 

例: 現地セミナ―を受ける前に、事前にアパマン経営の基礎知識をつけていただくためのメールセミナー(無料)をご購読いただく事をお勧めいたします。
メールセミナー登録時に 登録完了メールが返信されますので、返信メールをプリントアウトして現地セミナ―に持って来ていただければ、本屋さんでは決して売ってない「今日から使える!松山市限定・オリジナル補助金助成金レポート」をプレゼントします。

 

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如何でしょうか?

 

クローバー自社商品や提供するサービス・システムの良さを 自信を持って、お客さまに理解してもらうことが大切です。
ウソを書くのは絶対にいけませんが、誠実に真実を書きつつも 「売り込み」 出来れば成功です。ニコニコ

この法則は 極端な話 大家さんや社長さんではなく 奥さんや事務員さんが文章を考えても、多くの人に自社の商品内容を知ってもらい、そして購入してもらう事が可能姉妹な 良いツールだと思います。

あとは、お客様を思いやる気持ちで 作る各人の人間性を素直に出す事で 更なるレスポンスを期待したいですネ。

 

上記のように PASONAの法則を利用した、セールス文章を各メディア(WEB・チラシなど)の集客フックとして 入居者募集等に ご活用なさってみてはいかがでしょうかはてなマーク

愛媛県松山市・オフシーズンの内見は絶対ハズセナイ!成功の鍵は「準備3×3の法則」

今日は 愛媛県松山市・オフシーズンの内見は絶対ハズセナイ!成功の鍵は「準備3×3の法則」 についてお伝えします。

 

繁忙期もいよいよ終息に入ってまいりましたが、皆さんの物件の空室率は 如何でしょうか?

 

満室になった大家さんビックリマークおめでとうございます。

 

そうでない大家さん、これからしっかり対策して 数少ないチャンスをものにしましょうDASH!

貸し手市場から 借り手市場へとシフトして久しい 賃貸不動産市場。
大震災の影響も当然ありますが 経済の先行きの不透明さから 出口は決して見えません。
松山市内では築古物件に関して 超激安物件はあまり見受けられませんが、長期空室物件はかなりの勢いで増え 家賃の下落は止まりません。

 

まさにライバル目白押しといった状態。

だからこそライバルに負けない しっかりとした空室対策が必要です。

ここで いきなり今日の結論

 

『同じような条件であれば 大切なのは案内(内見)時のお部屋の印象、イメージ。』

 

松山では 仲介不動産会社によっては 一日に ナント5物件から7物件案内する会社もあるようです。ショック!

(本当は「ブス・ブス・美人の法則」に則って、3件案内するのが王道なんですが・・・)

*「ブス」
=家賃や部屋の広さなど希望条件のポイントになる一部は
満たしているが、外観が古い、駅から遠い、設備が極端に古いなど
「ちょっとここはどうかな」と思う物件。

「美人」
=家賃は少し希望条件よりも高いけれど、その分、立地や
建物、設備等の条件が良い物件。

さて 当然ではありますが、お客様の頭に残っているのは うっすらしたイメージしかありません。

もし それが悪いようでは 決して選んではいただけません・・・あせる
では、どこに注意して 案内の準備をしたら良いのでしょうかはてなマーク

クローバーポイントは 3つの 場所の3つの 要素です。

 

ハウジングジャーナリスト 西村伴之 氏によると
特に注意したい場所は3カ所。

 

①玄関、②リビング、③キッチン。


そして意識したい要素は、①明るさ、②広さ、③匂い の3つ。

合格その中でも一番大切な場所が 玄関です。にひひ
愛媛県松山市 アパートマンションの空室対策・物件再生・土地活用満室経営は 『アパマン経営に失敗しない会』-玄関

南向きの物件の場合、玄関は北にあるのが一般的。

当然のことながら 明るい場所ではありません。叫び

ですからここを 明るく するのが ポイント。

 

普段の生活では 玄関の照明をつけない習慣の人も 案内の時くらいは予めつけておきましょうビックリマーク

多少勿体ないようでも 朝でも昼でも つけておくのが 鉄則ですグッド!

そして、玄関はなるべく広く見せる努力をしてください。
いらないスリッパはすべて下駄箱の中へ。

下駄箱の上も できるだけ物は置かないように・・・。

お花か 観葉植物が置いてある程度の スッキリ感が大切ですヨ。
合格そして日常生活でついつい気にしなくなっているのが匂い です。
冬場は 特にお部屋を密閉して暖房をつけることが多く 匂いはこもりがちです。

消臭剤か さわやかな香りのするものを玄関に置いておくといいでしょう。グッド!

愛媛県松山市 アパートマンションの空室対策・物件再生・土地活用満室経営は 『アパマン経営に失敗しない会』-玄関に消臭剤

合格リビングも同様ですが、ここで特に心がけたいのが 広さを強調できるようにすること です。

 

目にする床の面積が なるべく広く なるようにしましょう。
リビングの広さ自体は変えられませんが 広く見せる工夫はできます。

最近では 壁の一面にアクセントクロスを貼るのも人気です。

合格そして女性がもっとも気にする場所が キッチン です。
愛媛県松山市 アパートマンションの空室対策・物件再生・土地活用満室経営は 『アパマン経営に失敗しない会』-キッチン

ここも他の場所同様、ポイントはスッキリ感。
できればモデルルーム化させたいとこですが、そうでなくとも なるべく生活感がでないよう オシャレ雑貨や小物を置くのも 大切。

 

合格内見者(お客様)をお迎えする基本は、掃除ですが、築古でお部屋が古くなってくると どうしても 生活の匂いは残ります。叫び

特にペット可物件の場合は 尚更です。(仮称)ファブリーズなども 時と場合によっては効果ありです。目

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ハウジングジャーナリスト 西村伴之 氏ではありませんが、
「賃貸不動産仲介 肝はタイミング=タイム・イズ・マネーです。」

 

せっかくの 少ない機会を逃さないように 日頃からの準備は万全にしておきましょう!?

愛媛県松山市の収益不動産は「中古2対新築1の法則」と「分散投資」のコラボでがっちり!

今日は 愛媛県松山市の収益不動産は「中古2対新築1の法則」と「分散投資」のコラボでがっちり! についてお伝えします。

 

私は、大家さんや投資家の方に 不動産投資における分散手法について よく質問されます。

 

株式投資の現場で よく言われるのが

俗に言う

「一つの籠に卵を盛るなビックリマーク=リスク分散しろ!

というやつです。

 

株式投資と違い、不動産投資や賃貸不動産経営は 一般的に借り入れが大きくなりがちな上、

一度返済不能に陥ると 人生の取り返しがつかなくなる(自己破産する?)可能性があります。叫び

そこで、アパマン経営の場合には「分散投資」が必要になってきます。

 

また アパマン経営は、減価償却と借入金返済のバランスでキャッシュフローが決まります。
なかなか このメカニズムを知らないと 正直、大儲けは出来ないようになっています。

以下 メカニズムです。ダウン
ドンッ減価償却分は、耐用年数に合わせて損金にできる(収入をマイナスとして経費として認められる)

ドンッ借入金返済(銀行ローン)は 元本が損金扱いにはならない(元本は資産である)

ドンッ修繕積立金や管理費が差し引かれる場合がある

ドンッ固定資産税 その他、空室率に関係なく 必ず支払いがある
この事をしっかりと頭に入れて どうすれば儲かるかはてなマークを考えてみれば 自ずと答えが出てきます。ニコニコ
ドキドキズバリ 儲ける仕組みは 『2対1の法則』であるビックリマーク と豪語する専門家もいるくらいです。

2対1の法則とは 中古アパート2棟に対して 新築アパートを1棟 購入し保有するという

 

アパマン経営の 黄金律 とでも呼べる 比率の事です。

 

クローバー注意しなければならないのが、中古アパート2棟の法定耐用年数の残存期間が 合計で概ね25年以内に収まるよう 物件取得することです。

 

それは、経営当初からキャッシュフローを残すために 非常に重要なんです。

 

棟数が増えるに従い 儲けを積立て 賃貸不動産経営が軌道に乗ることで、更に新築アパートを建て キャッシュフローを向上させることが可能姉妹です。

 

そして 一気に増えた(残りはじめた)手元のお金をもっと積み立てる、或いは 再投資する。(分散投資)
そうすれば 25~30年後はきっと夢の様な 老後になる筈です。

何はともあれ、賃貸不動産経営は 長いスパンで考える事が肝心です。

 

合格ここで 私が考える 四つの分散方法は

 

物理的 分散

顧客ターゲット別 分散

所有名義 分散

国別・貨幣別 分散

 

です。

 

つまり ①は 物件の所在地を分散する ということです。

 

先般も、東日本大震災で多くの尊い命と財産が失われましたが、

日本は地震大国ですから、地震で物件がダメになる事が 常に想定されます。

特に 今後も関東・東海エリアは 大地震に対して注意が必要ですので

特定エリアに物件をお持ちの大家さんは、今後 所在地を集中させず、関東と九州・四国などと分散することをお勧めします。グッド!

 

②は タイプ別分散 です。

 

ワンルームばかりとか、ファミリーばかりでなく 色々な間取りやタイプの物件を所有しましょう。

他に、倉庫・テナント・事務所・コインパーキング・自動販売機・トランクルームなど収益不動産には 沢山の種類があります。

突如需要がなくなったらどうしよう?というリスクに 備えましょう。

 

③の目的は 連鎖倒産防止 です。

 

自分や奥さん名義だけでなく、家族や法人を設立して 予め名義を分散しておきましょう。

実際には、ローンの支払いが終わっている物件は 抵当権抹消して一つの名義にまとめます。

残債がある時点で、不慮の災害や事故が起きた場合、破産したり取り上げられてしまう可能性がありますので、

もしもの時には、愛する家族や大切な人の為にも 被害が他の物件に及ばないよう 転ばぬ先の杖を 行使しましょう。

 

④は 海外投資。日本国内だけでなく、災害が少なく 法整備のしっかりした他の先進国や、不動産自体の値上がりも期待出来る新興国の不動産も 多かれ少なかれ 所有しているほうが 安心出来ますネ。

 

海外ファンドに積み立てている大家さんも多いですヨ。

愛媛県松山市物件開発から店舗建築までトータルサポート!土地活用提案、複合商業施設企画、テナントリーシング、土地開発サポート、店舗建設コスト管理2

前回の続き【具体的な契約形態・形式】…アパマン以外での土地活用も大事です。
それでは 張り切ってまいります!

■「収益不動産物件情報センター」インターネット店では 地主様の土地有効活用の一環として店舗物件の開発から開店までを強力にサポートしています。å
【具体的な契約形態・形式】
(1)土地の賃貸借契約
a.事業用定期借地・・・土地を10~20年賃貸し、借主が建物を建築します。(契約期間終了後、原則借地権が消滅する借地契約です。事業用の建物の所有を目的とした借地権であり、コンビニやファミリーレストランなど、ロードサイド型ビジネスの多くが事業用定期借地権を採用しています。契約期間終了後、借地人は原則建物を撤去し更地にして、地主に返還しなければなりません。)
b.リース方式・・・リース会社に土地を貸し、リース会社が建物を賃貸します。(例えば、行政の財政が逼迫する中、市民サービスを維持、向上させるために一時的な巨額の建設費を計上せずに済む「リース方式」による施設整備が注目を集めています。長年培ったノウハウを集約し、官民コラボレーションによる新発想を提案してまいります。)
c.駐車場賃貸借・・・建物を建築しない場合、造成費用負担・割合は話合いで決定します。(宅地へ転換するための整地等の費用は、賃借人が負担している場合も多いです。)

(2)建物の賃貸借契約
d.建築協力金方式(リースバック方式)・・・テナントからの預託保証金で建物を建築し、土地・建物を賃貸します。(「リースバック方式」では、建物完成後、建設協力金は、締結した賃貸契約の保証金に転換され、毎月の建物賃料と相殺し テナントに返済していく方式です。 貸し主は建設費について銀行ローン(融資)を組まなくても、場合によっては自己資金0(ゼロ)で建物をリース(賃貸)できます。※造成費用・建設費用等 一部負担が必要な場合もある)
e.定期借家・・・自己資金で建物を建築し、建物を期間を定めて賃貸します。(契約期間が来たら、契約終了。更新はできないが、合意があれば再契約できます。注意点もあるが、有利な点も)
f.リース方式・・・建物をリース契約し、借主に賃貸します。

(3)営業の契約形式
g.フランチャイズ・・・自己資金で建物を建築し、経営指導を受けて地主様自ら経営します。(一方が自己の商号・商標などを使用する権利、自己の開発した商品(サービスを含む)を提供する権利、営業上のノウハウなど(これらを総称してフランチャイズパッケージと呼ぶ)を提供し、これにより自己と同一のイメージ(ブランド)で営業を行わせ、他方が、これに対して対価(ロイヤルティー)を支払う約束によって成り立つ事業契約です。)
h.代理店・・・自己資金で建物を建築し、代理店契約を結び地主様自ら経営します。(代理店はメーカーから代理権限を付与されてその授権に基づき本人であるメーカーのために行動し、メーカーと代理店との間では製品の売買は行われません。代理店はメーカーの代理人として行動し、製品の売買契約自体はメーカーと顧客とで締結します。従って、代理店の報酬(手数料)は、コミッションベースで支払うことが可能です。)

■こんな方は是非ご相談下さい
・「(アパートだけでなく)土地活用方法を見直したい」♪収益の高い安心できる借主をご紹介します。
・「やってみたいが 投資資金が心配だ」♪資金調達方法・ローコスト開発をご提案します
・「相続・税務対策は大丈夫」→♪資産活用に関する疑問・悩みを解決します。是非ご相談下さい。
 

本日はここまで…。

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愛媛県松山市の物件開発から店舗建築までトータルサポート!土地活用提案、複合商業施設企画、テナントリーシング、土地開発サポート、店舗建設コスト管理

店舗物件の開発から開店まで】…アパマン以外での土地活用も大事です。
それでは 張り切ってまいります!

■「収益不動産物件情報センター」では 地主様の土地有効活用の一環として店舗物件の開発から開店までを強力にサポートしています。å
活用例ですが
(1)農地・遊休地の開発・・・ロードサイド店舗(コンビニ・ファミリーレストラン)
(2)既存建物の改築・・・飲食店舗・専門店舗(ファーストフード店・レンタルショップ)
(3)工場等の再開発・・・複合型商業施設(ショッピングモール・スーパー・ホームセンター・家電量販店)

■こんな方は是非ご相談下さい
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・「やってみたいが 投資資金が心配だ」♪資金調達方法・ローコスト開発をご提案します
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土地を継いで、さあどうする?愛媛県松山市 土地活用Q&A 2

地主様からよくある質問に、事例を交えてお答えします。
Q2.「30年家賃保証」、「一括借り上げ」を利用すれば、安定収益を見込めるのでしょうか?

A2.Хアパート・マンション経営を勧める色んな会社が、「30年家賃保証」や「一括借り上げ」を謳っています。
簡単に言うと、例えば「30年一括借り上げ」と言われた場合、「仮に空室が出たとしても、30年間はウチ(アパマンの家賃保証会社)が そのお部屋の家賃をお支払いして保証します。だから安心!!」という契約 だと思ってしまいますヨネ。
一見 オーナー様の不安を払拭する優れた保証のようにも思えますが、よくよく調べてみると それなりにリスクがある仕組みだったりします。
と言いますのも、この家賃保証制度、会社様によっては 予期せずして家賃収入(支払い家賃)がドンドン下がる なんてこともあるらしいのです。
大抵家賃の80~85%を保証 といった契約内容が多いのですが、建物が経年変化(劣化)するにつれて担当営業マンから次のような提案をして来ることも…。
「物件周辺の家賃相場が下がって この家賃では、もう入居者を確保することが出来ません。3,000円家賃を下げて募集させて下さい!」
当然 保証額もそれに連動して、当初予想よりも下がり 契約(計画)当初にたてた収支計画が狂ってしまいます。こういう話、結構耳にします。
そもそも 良く考えてみればわかる話なんですが、満室経営が十分見込める物件なら、家賃保証をする必要性が あまり見当たりません
「家賃保証」もアパマン経営においては安心材料の一つかもしれませんが、家賃保証を当てにするのではなく、どうすれば地域の人々に愛される、地域密着の魅力的な物件になるかを考えたほうが、アパマン経営がよっぽど楽しくなるのではないでしょうか?

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