賃貸マンション経営の成功については　可能性が高いことは良く知られています。しかし、元気な親を前にしても　入院中の親を前にしても　やっぱり相続の話はしづらい・・・。

そんな話をよく聞きます。しかし、もしもの時の為に相続対策を考えておかないと残された家族が大変な思いをしますヨ。詳しくはコチラをお読みください。

家族できちんと相続の話し合いをしていますか？

■松山市内　またはその近隣に　土地をお持ちの地主さんは、ローコストで高利回りのアパート経営。

出来れば　相続対策も併せて、アパートの一部に後継者様の自宅部分を含めるのがおススメ。

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今日は

【３】松山市内　またはその近隣の土地の事例について書かせて戴きます。

　不動産投資コンサルのページでも書いていますが、アパートやマンションは　装置産業なので、建てた時点(中古の場合　購入した時点)で　ほぼ収益(将来に亘って得られる儲け)が決まってしまいます。

例えば、

Ａ：1億円の建築費に対して、年間家賃収入が500万円

⇒表面利回り5％

Ｂ：1億円の建築費に対して、年間家賃収入が1000万円

⇒表面利回り10％

Ｃ：1億円の建築費に対して、年間家賃収入が1500万円

⇒表面利回り15％

だとすれば、誰しもＣが一番良いに決まっています。

　ただし、安普請ですぐ壊れてしまっては、もちろん困りますが・・・。

しっかりした建物で　利回りがやや低いのと、木造等で利回りが高いのと　どっちが良いのか？

という質問をよく受けます。

　立地にもよりますので、一概には言えませんが…。

周りがＲＣ(鉄筋コンクリート造)マンションばかりだと、逆に木造で空間をうまく使った　今風のアパートも良い場合もあります。

市中心部などや　バイパス・環状線沿いなどは、音の問題もあるのでＲＣの方が良いでしょう。

こちらは、私共所有の　エレベータなしの3階建てマンション「メゾン・ド・カクタス」のケースですが、

エリア初の　オール電化マンションということもあり、新築してすぐ満室になり、今年築13年目ですが

その後も　おかげ様で高い入居率を誇っています。

デザイナーズではありますが、ごく一般的なシンプルなデザインが かえってよかったようです。

　逆に、ローコストの1Ｋタイプ(1戸8～10坪)の部屋を効率よく詰め込んで、

3階建てもしくは2階建てで安く建てるのも 高入居率で利回りよく経営できます。

　参考ですが、ある都市銀行の融資担当からお聞きした基準なんですが、

最低利回りは12％だそうです。

これを下回る場合は、自己資金を投入して　融資額をベースとした利回りが12％を超えることが一つの条件。

(但し、家賃の全国一安い松山市内で　この利回りは正直難しいですが・・・。)

　ということは、12％を超えていれば、全国どこでも　多少の金利変動や空室にも耐えられる、

そう銀行は判断しているわけです。

表面利回り12％を超えれば　多少の遊びや贅沢装備は許されるような、そんなイメージです。

　松山や　その近郊にお住まいの方で、

「相続税がかかる」といっても、土地をいくつもたくさん持っている訳ではなく、

一つだけというケースの方も多いかと思います。

相続があったときに、その一つの土地を複数の子供さんの共有などにしてしまうと、

後あと大変なことになりますから　気を付けて下さいネ！

　相続税対策として最も良く利用されているのが、やはり　

「アパート・マンション建設」です。

　ポイントは　100％評価される預金や借入金が　35％程度しか評価されない建物に変わることです。

２番目のポイントは、借家人の入居により、建物が借家権控除としてほぼ3割引になること。

３番目は、同様にその敷地が貸家建付地となることで　約18％引きになることです。

これらの特例が　あわせて使えるということになります。

――――――――――――――

　また　私共グループ所有物件なんですが、１階の一部がオーナー自宅になっていて、

２階・３階で1ＤＫタイプのマンション　16部屋ある物件「みよしハイツ」がございます。

オーナー曰く、今現在　家賃収入で十分返済出来てますから、

まるで　ただで新築の家に住んで　さらにお小遣いまで入ってくる　といっても言い過ぎではありません。

　また、新築時に今まで別居していたお父さん家族と　同一敷地に住みだしたので、

敷地の大半が　居住用小規模宅地の適用範囲となりました。

当面、借入金がありますから　有難いことに相続税は全くかからない状況です。

―――――――――――――――

　ここで、注意しなくてはいけないのは、いくら節税効果があるからといって、

採算の合わないようなハイコストな建築をしたり、全く賃貸需要のない地域に建ててしまうことです。

　そのあたりの判断が　一番迷う部分かもしれませんが、

弊会では　受注優先ではなく

『石橋を叩き割るくらいの気持ちで　慎重な土地活用』

をモットーとしてアドバイスしていますので、どうかご安心下さい。

　やらない方が良い場合は、正直にそうお答えいたします。

最近　不動産投資を考えている　サラリーマン投資家の方からの　問合せが非常に多いです。

皆さん、本を読んだり、良く勉強されている方が多いのですが、

本当は　相続税に悩む地主さんにこそ　しっかり勉強をしていただきたいのです。

　良い意味で借入を恐れない　投資的な考え方を身につけて欲しいと思っています。

善は急げです。

無料相談を随時受け付けていますので、今すぐお申し込みください！！

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本日はここまで…。

『今日の内容はいかがでしたか？もしよろしければお友達に転送ください。』

いきなりですが本題、今日は設計士(建築家・建築士)のお話をしたいと思います。

コンサル案件のお話です。

アパート建築を行う場合、ついつい　建築コストが高くオーバークオリティになりがちなケースと

ローコストに走って　安普請のものになりがちなケース、

両極端の大家さんを多数見かけます。

あまりに高い建築費は収支を圧迫し、投資資金の回収期間が　必要以上に長くなってしまいます。

また、あまりに安っぽいアパートは　中古になったとき市場での競争力が激減しますし、地震・火災など万一の災害の時の安全性も心配です。

さらに　ハウスメーカーさんがつくる収支シミュレーションは

家賃設定や金利設定、空室率設定に　無理があるものが殆ど。

実際に運用を始めて数年経った後で

「こんなはずじゃなかった」

と　後悔しても後の祭り・・・。

最悪はデフォルト（破綻）の危険性さえあります。

そうなると、せっかく活用しようとしていた土地ごと　手放さなくてはならない　ことにもなりかねません。

また、いざ土地活用をしようとした時に、

果たしてアパートを建てるべきか　建てない方が良いのか？

予算はいくらまでかけるのが妥当なのか？

何を建てるのか・建てられるのか？

商業テナント・居住系・駐車場など　用途は何が一番あっているのか？

ＲＣ・鉄骨・木造など構造はなにが一番適しているのか？

間取りはファミリーかシングルか　何m2か？

階数・戸数のボリュームは？・・・

悩みは尽きませんネ。

そういう紆余曲折を経て　企画やプランもようやく決定し、

実際に　図面を描く担当「設計士」(建築家・建築士)を決定する段階に入ってからの事です。

(社内コンペなんかがそれにあたります。)

当然　私の使命・立場として、社内外の各設計士さんの特徴を加味し、クライアントさんに様々な選択できる「案」をプレゼンテーションします。

例えば、「該当敷地」に対して　「調査分析」に基づいて判明した、 建築する建物の「構造」、「間取り」と「広さ」、「ターゲットとする入居者・客層」、

そして「コストと容積率の消化のバランス」を最大限目指す事、

車を止めやすい「駐車場」の付置・台数など、 諸条件を伝えて　大まかな図面を描いていきます。

実はこの「設計」という仕事、人によって本当に大きく変わります。

(建築士である私が言うのですから、間違いありません。)

何が変わるか？

「デザイン」や「どんな部屋が何戸建つか」の擦り合わせは、

私や担当営業マン、仲介部等で指定するので　そう変わる事はありません。

「集合住宅」(アパート・マンション)の場合　「戸建」と大きく違うのは、

「採算性」と「収益」を出す(しかも高利回りで・・・)というのが前提なんですが、

はっきりいって、部材や建材、工法など熟知していないと　良いものを安く建てる(造る)ことは困難です。

もっといえば、建築業界特有の「商流」や「業界の常識」(一般の非常識)などを知った上で

「部材を安く調達できるか？」

どうかということも 建築コストを削減する為には本当に重要です。

そういう点で言うと、私の勤務先では原則　企画商品を主力としていますので、コストパフォーマンスが高く、最大利回りを追求し、しかもオーナー様の個性で選べる　アパマンを多数提案させて頂いております。

本案件のプロジェクトマネージャーである私達　社内コンサルタント側(設計事業部)で

▼「どのようなデザインが客付けしやすいか？」

(特に女性)

▼「長年入居者様とオーナー様に愛されるか？」

(高い入居率が確保できるか)

▼「メンテナンスコストが安いか？」

(後あと手間がかからないか)

というポイントを中心に　複数案をオーナー様へ提示し、 最終的にクライアントさんに決めて戴きます。

そしてこの敷地に対して　コンサル側の「調査分析」により 最もニーズが高いと判明した「間取り」(配置図・外構図)で実施設計します。

詳細は「建築基準法」や市町村の「条例・指導要綱」など「法的な規制」の中で　ほぼ決まってしまいます。

ですからここまで指定した場合、担当設計士により　大きく内容が変わるということはありません。

ここまでコンサル側で指定して　はじめて、 法的な観点からみて　該当敷地で建てられる「建物」の詳細も決まってしまう。

なのに設計士によって大きく違うのは何か？

その答えは直接メールでお答えします！

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【土地を所有しているだけでも　固定資産税・相続税などが課税されてしまう!　失敗しない土地活用の方法を　無料で知りたくありませんか?】

それでは　張り切ってまいります！

■郊外ロードサイドに土地をお持ちの地主さんは、事業用定期借地権を利用した　土地活用や大手企業への一括賃貸

土地オーナー様が土地の有効利用を考えるとき、そこには

★１．収入の確保

★２．相続税対策

★３．資産(財産)を次世代に受け継がせたい

といった思いや悩みがあろうかと思います。

　現実、土地を所有しているだけだと、固定資産税・相続税などが課税されてしまい、決して旨みなどありませんヨネ。

残念ながら　ほかに打つ手が無く、やむを得ず　青空駐車場やアパート経営をされている方も多いことでしょう。

　しかし、最近は

「ハウスメーカーさんの言うとおり、アパートを建てたけれど空室が埋まらない」

といった負の悩みを抱えていらっしゃる方も　多いようです。

アパートを供給している者としては　辛いです。

　ところで　今、首都圏を中心に　全国で開催される「空室対策」をテーマにしたセミナーは、常に満員御礼状態です。

以前私も、

「あなたの土地活用はやめたほうがいい！」（船井財産コンサルタンツ編　実業之日本社）
という本を読みました。

そこにも書いてあったのですが　確かに、安易な土地活用では大切な土地を失ってしまうことにもなりかねません。

　かといって、ご先祖様から引き継いだ土地を　自分の代で失いたくはない。

「売却して事業用の資産の買い替えを行いなさい！」

とコンサルにいとも簡単に言われても

「簡単に売るなんて　そう簡単に出来るわけがない」

と　お考えの地主さんも多いことと思います。

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私のおススメする土地活用は、大きく分けて3つのパターンです。

１．郊外ロードサイドに土地をお持ちの地主さんは、事業用定期借地権を利用した土地活用や大手企業への一括賃貸。

２．郊外ロードサイド以外の土地の場合は、高齢者世帯と一般世帯、子育て世帯が同居する「コミュニティアパート」、戸建賃貸。

３．松山市内またはその近隣に土地をお持ちの地主さんは、ローコストで高利回りのアパート経営。出来れば相続対策も併せて、アパートの一部に自宅部分を含めるのがおススメ。

今日は

【1】郊外ロードサイドの土地の事例

について書かせて戴きます。

▼Ｍ様の場合…こちらは、もともとは田んぼでした。

後継者がいない中、おじいさんの

「あの土地、なんとかならんかへん」

の一言から話がスタートしました。

最終的には一部上場の衣料品販売Ｓ社様(仮名)と　事業用の一括賃貸契約をして建築した店舗です。(工事中の画像です)

20年間の家賃保証が付いている上に、建物の建築費は　企業側より建設協力金が出ます。

ということは、銀行から融資を受ける必要もなく、計画的に家賃の中から返済が出来るのです。

万が一　撤退する場合にも　家賃保証は20年間継続し、建物の解体・原状復帰も約束されています。

一括賃貸なので、維持管理コストも企業持ちになります。

▼Ｓ様の場合…こちらは、実は市街化調整区域内の土地でした。

宅配便会社が配送センター建設用地として、ちょうどこの地域で土地を探していて、

一括賃貸契約がまとまりました。

　通常は全く使いようのない調整区域内の土地ですが

配送センター・病院などは、建築確認許可がおりるようです。(要;　確認)

調整区域のボロ土地ながら、結構な収入を得られていますヨ。諦めないで・・・。

　本日はここまで…。

『今日の内容はいかがでしたか？もしよろしければお友達に転送ください。』

前回の続き【具体的な契約形態・形式】…アパマン以外での土地活用も大事です。
それでは　張り切ってまいります！

■「収益不動産物件情報センター」インターネット店では　地主様の土地有効活用の一環として店舗物件の開発から開店までを強力にサポートしています。
【具体的な契約形態・形式】
（１）土地の賃貸借契約
a.事業用定期借地・・・土地を10～20年賃貸し、借主が建物を建築します。(契約期間終了後、原則借地権が消滅する借地契約です。事業用の建物の所有を目的とした借地権であり、コンビニやファミリーレストランなど、ロードサイド型ビジネスの多くが事業用定期借地権を採用しています。契約期間終了後、借地人は原則建物を撤去し更地にして、地主に返還しなければなりません。)
b.リース方式・・・リース会社に土地を貸し、リース会社が建物を賃貸します。(例えば、行政の財政が逼迫する中、市民サービスを維持、向上させるために一時的な巨額の建設費を計上せずに済む「リース方式」による施設整備が注目を集めています。長年培ったノウハウを集約し、官民コラボレーションによる新発想を提案してまいります。)
c.駐車場賃貸借・・・建物を建築しない場合、造成費用負担・割合は話合いで決定します。(宅地へ転換するための整地等の費用は、賃借人が負担している場合も多いです。)

（２）建物の賃貸借契約
d.建築協力金方式(リースバック方式)・・・テナントからの預託保証金で建物を建築し、土地・建物を賃貸します。(「リースバック方式」では、建物完成後、建設協力金は、締結した賃貸契約の保証金に転換され、毎月の建物賃料と相殺し　テナントに返済していく方式です。 貸し主は建設費について銀行ローン（融資）を組まなくても、場合によっては自己資金０（ゼロ）で建物をリース（賃貸）できます。※造成費用・建設費用等　一部負担が必要な場合もある)
e.定期借家・・・自己資金で建物を建築し、建物を期間を定めて賃貸します。(契約期間が来たら、契約終了。更新はできないが、合意があれば再契約できます。注意点もあるが、有利な点も)
f.リース方式・・・建物をリース契約し、借主に賃貸します。

（３）営業の契約形式
g.フランチャイズ・・・自己資金で建物を建築し、経営指導を受けて地主様自ら経営します。(一方が自己の商号・商標などを使用する権利、自己の開発した商品（サービスを含む）を提供する権利、営業上のノウハウなど（これらを総称してフランチャイズパッケージと呼ぶ）を提供し、これにより自己と同一のイメージ（ブランド）で営業を行わせ、他方が、これに対して対価（ロイヤルティー）を支払う約束によって成り立つ事業契約です。)
h.代理店・・・自己資金で建物を建築し、代理店契約を結び地主様自ら経営します。(代理店はメーカーから代理権限を付与されてその授権に基づき本人であるメーカーのために行動し、メーカーと代理店との間では製品の売買は行われません。代理店はメーカーの代理人として行動し、製品の売買契約自体はメーカーと顧客とで締結します。従って、代理店の報酬（手数料）は、コミッションベースで支払うことが可能です。)

■こんな方は是非ご相談下さい
・「(アパートだけでなく)土地活用方法を見直したい」♪収益の高い安心できる借主をご紹介します。
・「やってみたいが　投資資金が心配だ」♪資金調達方法・ローコスト開発をご提案します
・「相続・税務対策は大丈夫」→♪資産活用に関する疑問・悩みを解決します。是非ご相談下さい。 

本日はここまで…。

最後まで　当ブログにお付合いいただきましてありがとうございました。『今日の内容はいかがでしたか？もしよろしければお友達に転送ください。』

【店舗物件の開発から開店まで】…アパマン以外での土地活用も大事です。
それでは　張り切ってまいります！

■「収益不動産物件情報センター」では　地主様の土地有効活用の一環として店舗物件の開発から開店までを強力にサポートしています。
活用例ですが
（１）農地・遊休地の開発・・・ロードサイド店舗（コンビニ・ファミリーレストラン）
（２）既存建物の改築・・・飲食店舗・専門店舗（ファーストフード店・レンタルショップ）
（３）工場等の再開発・・・複合型商業施設（ショッピングモール・スーパー・ホームセンター・家電量販店）

■こんな方は是非ご相談下さい
・「(アパートだけでなく)土地活用方法を見直したい」♪収益の高い安心できる借主をご紹介します。
・「やってみたいが　投資資金が心配だ」♪資金調達方法・ローコスト開発をご提案します
・「相続・税務対策は大丈夫」→♪資産活用に関する疑問・悩みを解決します。是非ご相談下さい。 

本日はここまで…。

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【「賢者ならこう答えるといいよ!」業者とのやり取り教えます。3】…しつこい～悪徳業者さんはこうやって懲らしめてやりましょう。続編
それでは　張り切ってまいります！

■あなた様が所有する　遊休土地や農地の土地活用を勧めてくる業者さんは、本当にしつこい(熱心?)ですし　営業上手ですネ
しかし、ご注意下さい！皆が友達のような存在ではありません。
残念ながら、中にはあなた様のためにならない　害虫のような業者さんもいるんです。
簡単なやりとりで「あなた様のためになる　業者さんを見抜く極秘テクニック」をお教えします。

今日は『固定資産税対策』の巻です。
もし営業マンに「アパートを建てて　固定資産税を軽減しましょうよ～」と言われたら、こんな風にロールプレイ(応酬話法)して下さい。

はたして　賃貸アパート・マンション建設による　固定資産税軽減効果のほどは?

『駐車場のままだと　固定資産税と都市計画税がかかって大変ですよね。アパートを建てることで大幅に軽減されますヨ』と言われたとします。
—– —– —– —– —–
■事実、雑種地の上に賃貸居住用建築物（アパート・マンションなど）を建てると用途が住宅用地となり、固定資産税が更地評価の1/6、都市計画税が1/3に軽減されます。
・・・・・・【解説します】
「アパート・マンションを建てて固定資産税対策を」というのが、建設業者(アパートメーカー・不動産会社)の一般的な”入口トーク”です。
しかし、建物を建てると建物にも固定資産税はかかってきます。
つまり、建物が収益を生まなければ　逆に税負担が大きくなることもあります。大事なのは、建てたアパート・マンションが固定資産税などの支出以上に収益を生むかどうかです。

アパマンを建設して固定資産税減税効果がどれくらい出るのかを知るためには、以下の項目を知る必要があります。
１・現在の固定資産税額はどれくらいか?
２・土地の路線価や時価など?
３・土地の広さ・面積はいくらか?

★ポイントは”現在の固定資産税・都市計画税が試算できてるか?””今のトータルの収支(駐車場のまま)とアパマン建設後のトータルの収支を比較して出してくれているか?”を把握した上で提案の良し悪しを判断するということ　です。それが、業者さんを見極めるツボになります。

応酬話法の例です。『今の私共の固定資産税・都市計画税の額は大体いくらですか?
そこの土地に、いくら(どの位の)のアパートを建てたら、トータルの収支は駐車場の時とどうですか?』 
■【良い答え】
今の状態での収支を予想しますと、駐車場収入が年間○○円－固定資産税・都市計画税が年間○○円＝手残り収支○○円ですね。アパートを建てると、年間予想収入が○○○円－固定資産税・都市計画税○○円－管理費他経費○○円＝手残り収支○○○円です。

（と、答えて、現在の収支とアパート建設後の収支をトータルで試算して比較してくれたら、その業者さん(営業マン)は　本当によくわかっています。）

■【悪い答え】
今の状態での収支を予想しますと、固定資産税・都市計画税が年間○○円ですね。アパートを建てると、固定資産税・都市計画税は年間○○○円になり差額の○○円も軽減されるのです。
（土地に対する固定資産税・都市計画税の額の比較だけではまだ不十分ですね。トータルでどうなるのか、がポイントですから　この担当営業マンはよくわかっていませんネ。・・・ダメです。）

■【最悪な答え】
えっと、今実際に払っておられる金額の1/6になるんですよ。
（全く　断片的な知識しかありませんネ。こういう営業担当者がトータル的な提案が出来るとは思えません要注意）

さらに詳しい対処方法をお知りになりたい方、自分一人では怖くて対応できないと思ったら　お問い合せはこちらから

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【「賢者ならこう答えるといいよ!」業者とのやり取り教えます。2】…しつこい～悪徳業者さんはこうやって懲らしめてやりましょう。続編
それでは　張り切ってまいります！

■あなた様が所有する　遊休土地や農地の土地活用を勧めてくる業者さんは、本当にしつこい(熱心?)ですし　営業上手ですネ
しかし、ご注意下さい！皆が友達のような存在ではありません。
残念ながら、中にはあなた様のためにならない　害虫のような業者さんもいるんです。
簡単なやりとりで「あなた様のためになる　業者さんを見抜く極秘テクニック」をお教えします。

今日は『損益分岐点でみる工事費』の巻です。
もし営業マンに「この配置計画ですと　総工事費は一億円ですよ～」と言われたら、こんな風にロールプレイ(応酬話法)して下さい。

はたして　賃貸アパート・マンション建設における　損益分岐点工事費とは?

『お客様の土地の広さですと、2階建て12戸のカップルタイプのアパートが配置計画できます。この企画ですと、総工事費は、お安くさせていただいて　およそ１億円になりますヨ。いかがですか』と言われたとします。
—– —– —– —– —–
■事実、賃貸アパート建設など、土地活用の検討が進むと　具体的な企画や配置プラン、工事費の話が出てきます。そのときに大事なのはまずその計画そのものが　実現可能なものかどうかを慎重に検討しておくことです。(ローンが引けるとか収支が合うとかを含め)
・・・・・・【解説します】
建設業者さん(アパートメーカー・不動産会社)は、「建築にかかる費用」を積み上げて工事費を出してきます。でもあなた様にとってより大事なのは、「そこから毎月いくら収入が生まれるのか」のはずです。いくら良い建物(例えばデザイナーズ物件)を建てても　収支が赤字では　全く意味がありません。まず必要とする手取り収入額を考えてましょう。予想される設定家賃や自己資金、借入金利、返済期間等からみて、目標工事費は概ね　いくら程度にしなければならないか?
ただし「とにかく安くあげる」というものでもありません。建物グレードを下げれば　取れる家賃も自ずと下がります。計画で設定した家賃を得るのに必要なグレード・設備・仕様のアパートを建設するにあたり無理のない工事費かどうかを検討することもポイントです。

収支から見て妥当な工事費を知るためには、以下の項目を知る必要があります。
１・企画されたプランで　そのエリアで設定できる家賃は幾らくらいか?
２・修繕費や管理費などの運営費用など?
３・企画されたプランは競争力があって　家賃が長期的に見て下がらないか?空室率が上がらないか?
４・資金調達条件（自己資金額・借入額・利率・期間など）はどうか?

★ポイントは”あなた様の目標とする　手取り収入額をまず第一として　考えてくれているかどうか?””そこから逆算して、予定工事費は　総額で概ねいくら程度にしなければならないか?””その工事費は、設定された家賃を得るのに必要な仕様のアパートを建設するにあたって、無理のない妥当な計画か?”
そういった事を十分検討した上で、提案をしてくれている業者さんかどうかです。それが、業者さんを見極めるツボになります。

応酬話法の例です。『もし、１億円も掛けるんやったら、最低でも毎月３０万円は欲しいんやけど、この計画で本当に大丈夫ですか?』 
■【良い答え】
周辺の同等物件(カップルタイプのアパート)を十分調査した結果、私共が自信をもって設定できる家賃は　このプランですと6万円です。仮に空室率が10％となっても毎月30万円は可能です。もし　長期的には家賃が5万円までしか取れないとお考えでしたら・・・えーと、毎月の収入を確実に30万円確保するには　総工事費は6500万円程度に抑えないといけませんね。そうしますと1戸あたり540万円程度しか　かけられないことになります。それでは相当グレードが落ちますので、かえって5万円も無理かもしれません。

（と、答えて、工事費と家賃・収入と支出のバランス関係をしっかり説明して、中長期的に試算してくれる業者さん(営業マン)はよくわかっています。）

■【悪い答え】
今の計画で行きますと・・・・（と事業計画書を見ながら）・・・・あー毎月28万円になっていますね。少し足りないですけど・・・いいですよね？？？私は、会社に戻りまして何とか企業努力で工事費が下げられないか　上司に交渉してみます。何とかこれでよろしくお願いします！（深々と礼！）
（・・・知りたいのは得られる収入に見合う工事費かどうかなんですが・・・。値引き交渉しているわけじゃないんですけどねぇ・・・ダメです。）

■【最悪な答え】
大丈夫・・・？？？だと思いますよ。我が社は、最新鋭工場で生産される　高耐震の特許・○○工法を採用していますので、今回の1億円という見積りでも安いくらいですよ。我が社のモットーは「技術で信頼にこたえる○○建設」ですし　上場企業ですから、安心して下さい。そもそも我が社の歴史は・・・（長時間続く）
（論外かも知れませんが　建物の話と　会社の自慢話以外出来ない　営業マンってたまにいますね要注意）

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最後まで　当ブログにお付合いいただきましてありがとうございました。『今日の内容はいかがでしたか？もしよろしければお友達に転送ください。』

【「賢者ならこう答えるといいよ!」業者とのやり取り教えます。】…しつこい～悪徳業者さんはこうやって懲らしめてやりましょう。
それでは　張り切ってまいります！

■あなた様が所有する　遊休土地や農地の土地活用を勧めてくる業者さんは、本当にしつこい(熱心?)ですし　営業上手ですネ
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残念ながら、中にはあなた様のためにならない　害虫のような業者さんもいるんです。
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今日は『相続税対策』の巻です。
もし営業マンに「相続税対策でアパートを建てましょうよ～」と言われたら、こんな風にロールプレイ(応酬話法)して下さい。

はたして　賃貸アパート・マンション建設による　相続税軽減効果のほどは?

『お客様の土地に賃貸アパートを建てることで、相続税が軽減でき　相続税対策になりますヨ!
大切な土地・資産を守るため、息子様に引き継ぐためにも　是非アパートを建てましょう』と言われたとします。
—– —– —– —– —–
■更地の上に賃貸不動産（アパート・マンションなど）を建てると相続税評価額を引き下げる効果があります。
・・・・・・【解説します】
「アパートを建てて相続税対策を」というのが、建設業者(アパートメーカー・不動産会社)の一般的な”入口トーク”です。
アパートを建築して相続税減税効果が　(金額的に)どれくらい出るのかを知るためには、以下の項目を知る必要があります。
１・現在の相続財産(動産・不動産)はどれくらいか?
２・法定相続人は誰か?
３・土地の相続税評価額はいくらか?
４・土地の借地権割合、借家権割合は何％か?

★ポイントは”あなた様がどれくらいのアパートを建設するのが、相続税対策上よいのか?”を把握した上での提案かどうか　です。必要事項をキッチリ　漏らさず聞き取りしてもらってから、正しい試算や提案をしてくれるかどうかが、業者さんを見極めるツボになります。

応酬話法の例です。『私の相続税額は大体いくらですか?
そこの土地に、いくらのアパートを建てたら、どれくらいの減税効果があるんですか?』 
■【良い答え】
飽くまでもケースバイケースですが、もし宜しければお客様のケースで簡単に試算してみましょうか
（と、答えて、現在の相続財産の額、法定相続人の有無などを詳しく聞いてきて、その場で試算してくれたらその業者さん(営業マン)は　本当によくわかっています。）

■【悪い答え】
ケースバイケースですので、次回調べてお持ちします。
（この担当営業マンはよくわかっていませんが、わからないことは調べて持ってくるのはいいですね。でも試算に必要な項目を聞いてこなかったら・・・ダメですね。何を根拠に試算するんでしょう）

■【最悪な答え】
ケースバイケースですが、マンションを建てれば　相続税評価額は大体半分くらいにはなります。
（適当なことを言って早くこの話題を終わらせようとしています要注意）

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