一般的に　不動産業者は収支バランスであるとか、投資分析という事になると、急に提案力が弱くなってしまう事が多いようです。
結果、①世の中の築20年以上の物件はますます稼働率が悪化する、

或いは②ただ家賃を下げ続けるのみ、という事になっています。

実は、「リノベーション提案の投資理論」は新築提案と比べて何倍も難しいんです。新築提案は、「1億円のコストで12戸の賃貸マンションを作りましょう。営業純利益が●●万円で年間借入金返済が△△万円なので、キャッシュフローが■■万円ですネ」という『単年度収支』で説明出来る事が多いのですが、リノベ提案は　それくらいではオーナー様は納得できませんよネ。

何故、難しくなるのか?というと『営業純利益』にあたるものが、中古物件のリノベではそのまま使えないから…。
「現時点で得られる家賃」と「リノべ後の家賃」、この「賃料差額」が『リノべ企画における営業純利益』です。
例えば、今5万円で募集しているファミリー物件があるとします。お風呂が『バランス釜』であったり、洗面台にお湯が来ていない、間取りも古臭い、となれば、決まる根拠がありません！すぐ決めてもらおう思えば4.5万円がやっと?、という賃料相場であれば、その物件の真の実力は「家賃4.5万円」です。
そして、「この物件の欠点を全部クリアするリノべ工事」を施せば必ず5.5万円では決まるとします。すると、リノべ後の増加分は、「5.5万円-4.5万円=1万円」になります。

この様な考え方で、リニューアルによる「営業純利益」を考えて、投資しても良いコストを計算していくべきでしょう。

築年数が経過し陳腐化した物件は、ある程度のコストをかけて根本的に『間取り』『設備・仕様』『外観・外構』を　バランス良くリノベーションする必要があります。
時代と共に、入居者様のニーズは変化していますし、20年以上前の賃貸企画では、入居者様が　真に望んでいる部屋を　しっかりと創っていないと言えます。
松山市でも　近年の市況悪化も相まって、益々入居が決まらなくなっています。しかし、1部屋当たり100万～数百万円のコストをかける決断が、オーナー様におかれましてはなかなか出来ないのが　現実でしょう。

①本当にこれだけのコストをかけて良いのか?
②そもそも　このコストは「理屈に合っている」のか?
この答えを理論的に　納得できる形で説明できる　不動産業者・管理会社がいない事が　オーナー様の不幸の源泉です。