土地を所有しているだけでも 固定資産税・相続税などが課税されてしまう! 失敗しない 土地活用の方法を無料で知りたくありませんか?

■松山市内 またはその近隣に 土地をお持ちの地主さんは、ローコストで高利回りのアパート経営。

出来れば 相続対策も併せて、アパートの一部に後継者様の自宅部分を含めるのがおススメ。

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今日は

【3】松山市内 またはその近隣の土地の事例について書かせて戴きます。

 不動産投資コンサルのページでも書いていますが、アパートやマンションは 装置産業なので、建てた時点(中古の場合 購入した時点)で ほぼ収益(将来に亘って得られる儲け)が決まってしまいます。

例えば、

A:1億円の建築費に対して、年間家賃収入が500万円

⇒表面利回り5%

B:1億円の建築費に対して、年間家賃収入が1000万円

⇒表面利回り10%

C:1億円の建築費に対して、年間家賃収入が1500万円

⇒表面利回り15%

だとすれば、誰しもCが一番良いに決まっています。

 ただし、安普請ですぐ壊れてしまっては、もちろん困りますが・・・。

クローバーしっかりした建物で 利回りがやや低いのと、木造等で利回りが高いのと どっちが良いのか?

という質問をよく受けます。

 立地にもよりますので、一概には言えませんが…。

周りがRC(鉄筋コンクリート造)マンションばかりだと、逆に木造で空間をうまく使った 今風のアパートも良い場合もあります。

市中心部などや バイパス・環状線沿いなどは、音の問題もあるのでRCの方が良いでしょう。

RCマンション実例

こちらは、私共所有の エレベータなしの3階建てマンション「メゾン・ド・カクタス」のケースですが、

エリア初の オール電化マンションということもあり、新築してすぐ満室になり、今年築13年目ですが

その後も おかげ様で高い入居率を誇っています。

デザイナーズではありますが、ごく一般的なシンプルなデザインが かえってよかったようです。

 逆に、ローコストの1Kタイプ(1戸8~10坪)の部屋を効率よく詰め込んで、

3階建てもしくは2階建てで安く建てるのも 高入居率で利回りよく経営できます。

 参考ですが、ある都市銀行の融資担当からお聞きした基準なんですが、

最低利回りは12%だそうです。

これを下回る場合は、自己資金を投入して 融資額をベースとした利回りが12%を超えることが一つの条件。

(但し、家賃の全国一安い松山市内で この利回りは正直難しいですが・・・。)

 ということは、12%を超えていれば、全国どこでも 多少の金利変動や空室にも耐えられる、

そう銀行は判断しているわけです。

表面利回り12%を超えれば 多少の遊びや贅沢装備は許されるような、そんなイメージです。

 松山や その近郊にお住まいの方で、

「相続税がかかる」といっても、土地をいくつもたくさん持っている訳ではなく、

一つだけというケースの方も多いかと思います。

相続があったときに、その一つの土地を複数の子供さんの共有などにしてしまうと、

後あと大変なことになりますから 気を付けて下さいネ!

 相続税対策として最も良く利用されているのが、やはり 

「アパート・マンション建設」です。

 ポイントは クローバー100%評価される預金や借入金が 35%程度しか評価されない建物に変わることです。

クローバー2番目のポイントは、借家人の入居により、建物が借家権控除としてほぼ3割引になること。

クローバー3番目は、同様にその敷地が貸家建付地となることで 約18%引きになることです。

これらの特例が あわせて使えるということになります。

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オーナー住宅併用マンション

 また 私共グループ所有物件なんですが、1階の一部がオーナー自宅になっていて、

2階・3階で1DKタイプのマンション 16部屋ある物件「みよしハイツ」がございます。

オーナー曰く、今現在 家賃収入で十分返済出来てますから、

まるで ただで新築の家に住んで さらにお小遣いまで入ってくる といっても言い過ぎではありません。

 また、新築時に今まで別居していたお父さん家族と 同一敷地に住みだしたので、

敷地の大半が 居住用小規模宅地の適用範囲となりました。

当面、借入金がありますから 有難いことに相続税は全くかからない状況です。

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 ここで、注意しなくてはいけないのは、いくら節税効果があるからといって、

採算の合わないようなハイコストな建築をしたり、全く賃貸需要のない地域に建ててしまうことです。

 そのあたりの判断が 一番迷う部分かもしれませんが、

弊会では 受注優先ではなく

『石橋を叩き割るくらいの気持ちで 慎重な土地活用』

をモットーとしてアドバイスしていますので、どうかご安心下さい。

 やらない方が良い場合は、正直にそうお答えいたします。ニコニコ

最近 不動産投資を考えている サラリーマン投資家の方からの 問合せが非常に多いです。

皆さん、本を読んだり、良く勉強されている方が多いのですが、

本当は 相続税に悩む地主さんにこそ しっかり勉強をしていただきたいのです。ショック!

 良い意味で借入を恐れない 投資的な考え方を身につけて欲しいと思っています。

善は急げです。

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