愛媛県内の空き家、空きアパート 借して下さい♪または買い取りします♪廃墟でも可!

【廃墟でも可!】

愛媛県内の空き家やアパートの空室など 使用されていない住宅を私共がお借上げし、必要なリフォームを行ない(リフォーム代は弊社負担)、通常の賃貸物件として活用する事業を開始します。システムの詳細は コチラ (松山市及び近郊がメイン、その他のエリアは応相談)

「空き家」活用住宅として活用する為に、お貸しいただける『空き家・空きアパート』を募集します。100万円を上限にリフォーム工事を行ないます。そのリフォーム費用は弊社の負担にて行ないます。お引き受けした空き家・空きアパートは、通常の賃貸物件として貸し出し出来るようにリニューアル・リノベーションされます。

【借上げに関する内容・要件】

1.借上げ期間は5年を基本とし、期間満了時には借上げた住宅を「賃貸住宅」として返却いたします。(期間は、応相談)

2.所有者様に対し借上げ賃料を支払います。

3.借上げ賃料は、借り上げた空き家および敷地の固定資産税額を最低保証するものとし、固定資産税額が変動した場合は 賃貸借契約の期間中であっても協議の上変更が出来るものとします。

4.借上げ賃料以外は、敷金、礼金などのいかんを問わず お支払い致しません。

5.借上げた空き家などについて 改修が必要な場合は100万円を限度に私共が改修を行ないます。

6.改修の詳細については、改修の内容を所有者様と協議の上行ないます。

7.借上げ期間内は弊社が借上げた空き家の補修・維持管理を行ないます。

弊社は 独自のお洒落リフォームノウハウ、入居客付けノウハウがあり、今まで手掛けてきた物件は 募集後6ヶ月以内で全て満室です。試算では平均月2万円の借上げ賃料をお支払い出来ます。(但し 空室期間を除く)

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尚 どんなにボロボロな廃墟不動産でも 買い取りは可能ですし、最低でも上記の写真のように綺麗に再生させる事は可能です。
一般の不動産業者に買い取りを断られた物件でも 白蟻被害があっても再生・買い取り・借り上げ可能ですヨ。

相続されて使い道がないような 処分や管理に困っている土地や古家があれば買取、もしくは賃借させて頂ければと思います。

これから日本は少子高齢化で不要な土地や家が売れなくなってくる時代が近い将来必ず訪れます。
そうなる前に 親族間で話し合い、資産を上手に管理する方がこの先成功して行くと思います。
弊社は不動産会社ではありませんので、無理な営業や、しつこい連絡等は一切致しません。
困っている方の力に少しでもなれればと思いこの取り組みをしております。

もし 少しでも気になる方はお気軽にご連絡ください。よろしくお願いします。

詳しくはコチラからお問合せ下さい。

岡山大家のインサイダー不動産投資日記

『物件を持ったほうがお得なのにな~。みんな気づかないんだよな~。』

岡山大家さんは そんな思いで、岡山市限定でサラリーマン大家をやりながらブログを更新されております。 現在も 不動産賃貸会社勤務で通算10年以上になられます。岡山市近郊の賃貸事情なら大概のことは知ってらっしゃいますし、いろいろ表に出ない情報も入ってくるそうなので、完全に「インサイダー大家」さんと言えるかもしれませんね(笑)

『岡山大家のインサイダー不動産投資日記』

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↓ 関連サイト

『岡山大家の 賃貸物件探訪』

◆広島賃貸ネット◆

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http://chintai-hiroshima.net/

広島の賃貸物件をさがすなら、広島賃貸ポータルサイトにお任せください。重複物件を排除した、見やすく探しやすいユーザ目線の賃貸ポータルサイトです。

物件の「見せ方」「貸し方」

オーナー様が持っている「賃貸物件の秤(はかり)」が均衡を取り戻せば、それだけで部屋が決まることもあるでしょう。

ターゲットがしっかり定まり(需要がある)、ライバルとなる物件が少ない(供給が不足している)、という状況なら「それだけでも」決まる可能性が高いです。
因みに秤(はかり)の図はこちらです。

秤(はかり)の均衡がとれているのが「当たり前」のことであり、スタートラインに立った = 0にリセットできた に過ぎないのです。

でも現実は、そんなに簡単ではありません。少し設備を追加したり、お部屋のクロスを張り替えたからといって、「たちどころに」決まるわけではありません。
同じレベルのライバルは、他にも多くありますから…。秤(はかり)の均衡がとれているのが「当たり前」のことであり、スタートラインに立った = 0にリセットできた に過ぎないのです。

だから多くの場合は、秤(はかり)のバランスが戻っても、それだけで部屋が決まるとは限らない。
よって つぎは「見せ方」と「貸し方」でライバルに差を付けなければなりません。
同じ商品でも「見せ方」で全然違います。あるいは「売り方」で売れ行きが桁違いに変わることがあります。
まず、「見せ方」の代表選手はインターネットです。インターネットでの「見せ方」にも工夫は色々あると思いますが 今回提案するのはシンプルに一つだけ・・・・
それは、

物件の個性を表現するために「20枚以上の写真」を掲載しましょう。
・・・・ということです。

簡単に「20枚」と書きましたが、それこそ簡単に見過ごさないでください。とても重要なポイントです。現在インターネットでは、数10万円の中古自動車でも、写真は10枚~20枚は掲載しています。 ※「カーセンサー」等で確かめてください。

たとえ数千円の電気製品であっても、4~5枚の写真で紹介しています。あなた様が紹介するのは、月に数万円も払い続ける高額商品です。その情報を売るのに、間取図とたった数枚の写真で足りるはずがないと思いませんか?

いますぐに「スーモ」で、あなた様のエリアの賃貸物件を検索してみてください。家賃が低額の物件から高額の物件まで確かめてください。15枚以上の写真が掲載されている物件がどれだけありますか?

もし「ほとんど」だったら急がなければマズイです。同じ枚数を掲載して、やっとエリアの中でスタートラインに立てます。

でも「数えるほど」しかなかったらチャンスでしょう。こんな簡単に差が付く方法は、そんなに多くはありませんから…。

でも、「20枚もの写真って、いったい何を撮ったらいいの?」と言うかもしれません。外観や部屋や設備を撮っても「たかが知れている」ワケですね。意味のない写真を載せてもしょうがないし・・・・と思うかもしれませんね。

しかし考えてください。その街を知らないお客様がインターネットを通じてPCの前で見ているのです。その街に行ったこともないかもしれない。そんなお客様なら、物件の写真だけでなく、周りの環境も見たいと思いますよね。だから、ターゲットに見てもらいたい個所は、エントランスや室内はもちろんですが、近くにある公園やコンビニやスーパーなどの周辺の施設、周りの景色や駅前の写真まで、すべて掲載し尽くしましょう。そうしたら、20枚でも足らないかもしれませんよ。

写真の枚数は本当に重要です。同じエリアのライバルに差を付けてください。

つぎの
「見せ方の工夫」は案内図面・チラシです。

この案内図面にも同じだけの写真や間取図を掲載しましょう。となると、必然的にB4用紙1枚の紙面では入りきりませんよね。2~3枚組の案内図になってしまうはずです。
一枚目が物件概要と外観と間取り図、
二枚目が物件の写真集、
三枚目は近隣の施設や公園や駅前の写真集・・・・とか。

そして、この案内図面・チラシを「客付け業者さん」に データと紙で配ります。近隣の主な客付け業者には図面を配布しているはずですが、その図面は白黒ではなくカラーで配りましょう。せっかく間取りや写真を苦労して「見やすく」作ったのに、白黒では台無しですよね。

・・・・ということは、送る方法は、FAXではなく、手渡しか郵送・メールということになりますね。

あなた様も、FAXで送ってきた案内図面では「本気」にならないのではないでしょうか?

白黒だし、画像もさらに汚いし・・・・・特に、客付け力のある業者には「手渡し」で配布すべきです。そして、真剣にお客様に紹介してもらうようお願いしましょう。

客付け業者には本気で案内してもらうことが重要です。同じ案内でも「当て物件」扱いをされてはたまりませんね。それはなくても、「その他の物件の中の一つ」としてでなく、常に「本命」として扱ってもらう必要があります。

そのためには、オーナーからのバックフィーを渡すことはもちろん、担当者へ報償を出すことも検討してもいいのではないでしょうか。

ここで、空室対策をもうひとつの「観点」から見てみることにします。

それは、
お客様に部屋を見ていただくため、つまり、「案内の回数を増やすため」の手段と、「案内後の申し込み率を上げるため」の手段を、別に考えることです。

今まで述べてきた、インターネットネットや、案内図面や、客付け業者への協力依頼や、担当者報酬は、すべて「案内を増やすため」の工夫でしたね。

それ以外にお客様に選んでいただいて、案内を増やす手段として、どんなものがあるでしょうか?私の周りの現場では、次のような方法が採用されています。

・初期費用がゼロ円で入居できる部屋
ホテルのように入居時にはお金を請求せず、月末から翌月分の家賃等を請求するシステムです。実際には、日割り家賃や、保険料、連帯保証料などが必要なはずです。それらは「誰がいつ」負担するのか、というと、足りない分は、フリーレント扱いでオーナーが負担する仕組みになっているのです。ただ「フリーレント」と表現するより、「ゼロ円で入居」の方がインパクトがあります。だから、この方法が採用されているのです。

・月額100円で入居できる部屋
最初の月、あるいは翌月も、「家賃は100円です」といって貸します。もちろん、そのあとは通常の家賃です。これもフリーレントの表現を変えたバージョンです。ただ「フリーレント」と表現するよりインパクトがあります。半年間は○円引き、とかいうバージョンもあります。

・クロスが選べる
部屋の一面や全面のクロスを、お客様が自由に選んで入居できるサービスです。自分が選んだクロスなら長く住もうと思うので、テナント・リテンションとしても効果が期待できますね。もっと徹底して「カスタマイズできる部屋」も登場しています。つまり「改造オッケイ」の部屋です。

・家具付きの部屋
その家具はターゲットにもよりますが、モデルルーム用に設置したモノを「そのまま使えますよ」というアピールも有効だと思います。「どんな家具だろう?」と誰でも思いますよね。

空室期間が長い物件は、どこかに原因があります。
その原因を改善するのが空室対策ですが、そのためにはまず「案内されているか」どうかをチェックすべきです。
案内が少なければ決まるはずがありませんし、案内が発生しないのは、何か原因があるのです。その原因を改善して、まず案内を増やすことを考えるのです。

インターネットや業者さんの店頭で、お客様に「見てみよう」と思っていただける工夫を最大限にしましょう。そして、ライバル物件に負けないようにアピールさせましょう。

もうひとつの観点は、
案内後の申し込み率を高めるための手段を考えることです。

そのためには、部屋を「一目見て気に入って」いただく必要があるワケです。まず基本ですが、部屋が汚れていたり「臭い」がするのは話になりません。そこで、空いている部屋の日常管理が重要になります。空室は、いつ案内があっても最適な状態に保っておくべきですね。定期的(7日~10日ごと)に空室を巡回して、空気の入れ替えと簡単な掃除をしましょう。
埃(ほこり)や臭いを防ぎ、「なんとなく薄汚れている感」を取り除きましょう。

3点セットとして、
・玄関マット、スリッパ、消臭剤
・照明器具
・カーテン
は必須アイテムです。

さらに家具をセットしてモデルルームのように演出します。これらは空室対策として、もはや当たり前になっていますね。

お客様のために、現場に色々なグッズを置いている業者さんも増えています。

・間取図と巻き尺
お客様にサイズを測って記入していただきます。
その行為は、お客様に本気で住む気を起こさせるでしょう。

・周辺マップ
物件を中心において、生活に必要な施設をマップ上に落としたものです。
このマップは、どこの業者さんでもお客様に一番好評だそうです。

・オーナーからの挨拶
さりげなくオーナーの「ウエルカム」の気持ちを伝えます。

これも「基本中の基本」ですが、外観・エントランスと通路の日頃の整備は重要ですね。部屋が整っていても「そこが」乱れていたらダメでしょう。お客様は外観を見て、通路を歩いて部屋に向かう途中にも目を配っています。部屋に行く着くまでの過程が乱れていたら 部屋を見る前に「ここはやめよう」と決めています。いくら室内を準備しても台無しになります。

【まとめ】
空室対策は、ひとつの設備を追加するとか、入居条件を変えるとか、そのような単発の処方箋だけでは難しくなってきています。物件全体での総合力が求められるのです。