【元・不動産屋が伝授!】良い賃貸不動産会社はこうやって選ぶべし

元・不動産屋から見た、良い不動産会社の選び方をお伝えしていきます。

【元・不動産屋が伝授!】良い賃貸不動産会社はこうやって選ぶべし

「知らないとマズイ!マンションの購入と賃貸「基本ルール」

夢のマンション 「賃貸」と比較して「買う」場合のメリットを無料で伝授します。

http://manshon-kounyuji.com/comparison/

将来を見据えた住宅環境を手に入れるには 一体何をするべきでしょうか?頭が痛い方も多いかと思います。

時間がある方は、何度となく読み返すと 凄く勉強になると思いますヨ。

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一棟融資を受けたいなら、先ずは 地元地銀・信金の抵当物件として価値ある「ボロ戸建て」を狙おう!

戸建年金塾

「小資本の個人が稼ぐなら、
その業界のニッチ、ブルーオーシャンを狙う」

これは、投資、ビジネスの世界では常識となっている話であり、結果に拘る方なら よく理解できることかと思います。

勝てる場所で戦うからこそ稼げる。これが、最短で結果を出すことに 確実に繋がります。

さて、近い将来 一棟ものに融資を受けたいと思っている私は、

抵当に入れるボロ戸建・築古戸建を 現金で複数棟購入し準備していますが、

単純に利回りが良さげな物件を買った訳ではなく、(そうは言っても表面利回りはどれも34%を軽く超えていますが…

この驚異の利回りは 投資の神様であるウォーレン・バフェットも用いている、投資の原理原則を忠実に守っている事で実現しています。(笑))

実は 「抵当物件としての価値」を相当意識して購入しています。

四号機(今治市東鳥生町)

今日はそのノウハウについて、惜しみなく解説させて頂きます!

  抵当物件としての築古戸建ての条件

ピアノ大家の「築古戸建て購入の極意」です。

①自分が住んでいる地元(少なくとも県内)で探す。

私自身 数行のメガバンクと取引がありますが 築古ボロ戸建ては、全国区の都市銀行・メガバンクでは 残念ながら担保として評価してもらえません。

ですが 地元の地銀か信金なら、担保としてしっかりとみてもらえます。

平たく言うと 付き合いのある金融機関のテリトリー内(本店がある県)で買わないと、担保としての意味が ありません。

なので、ご自身の住む県内で探すのが 正直無難です。

初号機(新居浜市庄内町)

 

②接道のない物件は(なるべく)買わない!

融資を意識するなら、再建築不可の物件は買ってはいけません。(但し書き道路等は △)

 再建築不可は価格が安いので、高利回りになりやすいのですが、

 金融機関は担保価値を、ほとんど認めてくれませんヨ。

③借地物件や区分マンションは 絶対に買わない!

銀行は法定耐用年数が切れた築古の建物の価値は認めません。(0円)

担保価値は全て土地ですので、土地がない・借地物件や 区分物件は

担保価値がない訳です。

弐号機(西条市喜多川)

④狭小戸建てや連棟(テラスハウス)は 固定資産税評価額以下で買う!

狭小戸建てや 連棟は接道さえあれば、ナント土地として担保評価が受けられます。

できれば、固定資産税評価額くらいか(路線価の70%位)

それ以下で買いたいところです。

これくらいで買っておくと(どうやったら買えるかは コチラをご覧下さい…最低金額として、250万ほどの資金があれば、借金というリスクを背負う事なく、誰でも不動産投資をはじめることができます。然も200万円の物件で年間家賃60万円を狙う事も可能姉妹です!)

ほぼ、投入現金と同価値程度の担保評価が 受けられる可能性は高いですヨ。

  まとめ

ボロ戸建て投資で、高利回りを求めると、一般的に 地価があまりに安い地域だったり、

接道がない物件になってしまいがちですよね。

また、他府県で探したほうが見つけやすいこともあるでしょう。(特に 私は愛媛県在住なんで、香川県や岡山県の方が羨ましく思った事もあります。(笑))

四号機(新居浜市北内町)

 ですが、将来 効率よく抵当物件として活躍させたいなら、

 県内で、そこそこ土地値のある 

 接道のある戸建て・連棟が 断然オススメですヨ!

愛媛県松山市・賃貸不動産のセールスに「PASONAの法則」を使おう!神田昌典先生のマーケティング

WEB経由反響型チラシで 売上の80%をたたき出している会社さんもいれば

 

パンチ!ホームページを作っても イマイチ反応(レスポンス)が悪い・・・。』

 

『チラシをまいても反響率が低い・・・。』

 

ガーン残念ながら上記問題が深刻化している 大家さんや不動産仲介会社も多いかと思います。
さて 「PASONA(パソナ)の法則」をご存知でしょうか?


この法則は5つの要素でできており、その頭文字をとってPASONAと名づけられています。

この PASONAの法則 名づけたのは、あの有名な経営コンサルタントの神田昌典先生で、
過去 実に多くの指導先企業がセールスレターへ応用されたので、結果 この法則に則ったレターの実物を 皆さんも 多かれ少なかれ見られた事があろうかと思います。

また、良くも悪くも 頻繁に情報商材の販売現場において使われたが為、
爆弾「もう このセールス手法は そろそろ古くなったので 通用しないのでは・・・。」

 

と思われる方もいらっしゃるかもしれませんはてなマーク
しかし この法則を使った文章で 商品やサービスを売る、というのはまだまだ有効で いまでも実に多くの業種で結果を出しています。

何故なら、基本的なコンセプトは 古くから海外で熟成されたのを踏襲しており、今も尚変わらない ラブラブ!『普遍的な購買真理をもった法則』 だからです。

問題なのは、「文書形態が業種が変わっても どれもこれも同じ」叫び だということだけです。

 

コレを解決しさえすれば、お客さまから

 

「またか・・・」

 

と思われずに済むのです。グッド!

 

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クローバーそれでは、具体的にPASONAの法則をご紹介いたします。
1.P <Problem>(問題) 問題点を明確化する

 

2.A <Agitation>(扇動) 問題点を煽り立てる

 

3.SO <Solution>(解決策) 解決策を示す


4.N <Narrow down>(絞り込み) 顧客や期間を限定する


5.A <Action> 行動を促す


上記の順番で セールス文章を構成すると 購買意欲が掻き立てられるという 打ち出の小槌とも言える 法則です。

 

それでは 賃貸不動産の業界における その具体的な方法について 考えてみたいと思います。

 

【ポイント】

 

合格①・・・思わず読みたくなる、インパクトのあるタイトルにする。
例: 失敗しない、後悔しない 間違いだらけのアパート建設 etc…

 

合格②・・・読んでいる人が 興味を引くようなエピソードを書く
例: 賃貸不動産であるアパマンは 人生最大の買い物の一つ。高額なローンを組むケースも多く しかも長期にわたって経営するため、それだけに 絶対 失敗は避けたいもの。
しかし、アパマン建設で 『こんなはずじゃなかった!だまされた・・・』 という方も少なくないのも 現実。
実際、新築でも思ったほど入居が埋まらない・・・、多額のローン返済難で夫婦や親子喧嘩が絶えない・・・。など、幸せを育むはずのアパマン経営が、不幸を招いてしまうこともあります。
失敗談を学び、アパマン建設を ゼッタイ成功させましょう!

 

合格③・・・Problem(問題点を明確化する)
例: それではなぜ、アパマン経営に失敗してしまう人が、後を絶たないのでしょうか?
時間をかけて、家族で相談したものの、(実は)肝心要の重要ポイントを知らなかったからなんです。

 

合格④・・・Agitation(問題を煽り立てる)

 

例: それではどんなポイントなのでしょうか?
地域の施工事例や賃貸物件もたくさん見た、月々のアパートローン返済額や経営ににかかる経費や 家賃保証等も確認した、なのに なぜ失敗してしまったのか?

物件を見るポイントのズレ(対象とする入居者ターゲット・賃料相場・長期的に効果がある付加価値・家賃保証の内容・管理委託の方法etc)と長期返済計画(金利・担保・返済方法と期間etc)、そして出口戦略に問題があったのです。

 

合格⑤・・・Solution(解決策を示す)

 

例: 上記のような失敗がないように、アパマン経営に失敗しない会では、現場見学会で、『失敗から学ぶ、アパマン建設セミナー』(無料)を開催しています。
多くの方に、アパマン建設を成功していただくために、このセミナーを行っています。

 

合格⑥・・・NarrowDown(顧客や期間を限定する)

 

例: 現場に来られた方は、20分ほどの現地セミナーでアパマン経営の基礎知識を深めることができます。
その際に20分間でご説明する内容をまとめた『小冊子』もプレゼントいたします。
決して アパマン建設を押し売りするセミナー内容ではございませんので、すぐに建設予定がない方も お気軽にご来場ください。
実際に 満室経営をされているアパートをご覧になりながら、正しいアパマン建設・満室経営への知識を身につけていただければ幸いです。

 

合格⑦・・・Action(行動を促す)

 

例: 現地セミナ―を受ける前に、事前にアパマン経営の基礎知識をつけていただくためのメールセミナー(無料)をご購読いただく事をお勧めいたします。
メールセミナー登録時に 登録完了メールが返信されますので、返信メールをプリントアウトして現地セミナ―に持って来ていただければ、本屋さんでは決して売ってない「今日から使える!松山市限定・オリジナル補助金助成金レポート」をプレゼントします。

 

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如何でしょうか?

 

クローバー自社商品や提供するサービス・システムの良さを 自信を持って、お客さまに理解してもらうことが大切です。
ウソを書くのは絶対にいけませんが、誠実に真実を書きつつも 「売り込み」 出来れば成功です。ニコニコ

この法則は 極端な話 大家さんや社長さんではなく 奥さんや事務員さんが文章を考えても、多くの人に自社の商品内容を知ってもらい、そして購入してもらう事が可能姉妹な 良いツールだと思います。

あとは、お客様を思いやる気持ちで 作る各人の人間性を素直に出す事で 更なるレスポンスを期待したいですネ。

 

上記のように PASONAの法則を利用した、セールス文章を各メディア(WEB・チラシなど)の集客フックとして 入居者募集等に ご活用なさってみてはいかがでしょうかはてなマーク

賃貸住戸数と入居率データ・・・香川県の現状について

全国平均をはるかに上回る 香川県の空室率。
有効な対策を取れないままでは、時だけが過ぎて行きますヨ…

賃貸物件の空室率は 今後ますます増加していきます。香川県は全国平均をはるかに上回っており、県都・高松市においても 23.5%家主間の競争が激化しているのはご存知ですよネ?

香川県の賃貸住戸数と空室率

↑ 画像は「iマンション」さんのサイトからお借りしました。

今後、少子化が進む事もあり、空室率は更に上昇します。そのうちに良くなる…はありえません。(涙)
他の物件との差別化が 急務です。

特に 小規模物件では、空き部屋ひとつで大きなダメージです。
でも、安易な家賃の値下げは、周囲の物件を巻き込む負のスパイラル!
では 効果がある入居率UPの方法とは・・・。

詳しくはお問合せ下さい。

羽曳野市の賃貸マンションなら「暁(あかつき)21-2号館」

近鉄長野線・喜志を最寄駅にした閑静な住宅街に、とびっきりエレガントな格安賃貸マンション「暁(あかつき)21-2号館」が羽曳野市内に4万円台で登場! 光インターネット無料! 大阪芸術大の学生に大人気! 約10畳の広々フローリングに、バス・トイレ別の余裕の1Kタイプ! 敷地内に自動販売機があり、小川を眺められるベンチもあります。 学生、留学生はもちろん、社会人も大歓迎。駐車場も併設されているので、とっても便利!

神戸市東灘区のリノベーション賃貸マンション「灘ハイツ」は阪神魚崎駅徒歩1分

kari003阪神電鉄、六甲ライナー魚崎駅徒歩1分の賃貸マンション灘ハイツです。JR住吉駅も徒歩14分の距離です。

 

 

名古屋市西区の賃貸総合サイト「素敵なアパート」by 湯浅オーナー

「なぜ、古臭い”間取り図”だけしか載っていないのか?」

昨今、インターネットが発展し、HOME’sなどのたくさんの賃貸ホームページで物件の情報が掲載されています。

しかし、掲載されている多くの物件の情報は決まりきった「古い間取り図」などです。

形式が決まっているので見易いのは良いのですが、室内の様子がどうなのか?近隣の様子はどうなのか?この物件の本当の魅力は何か?そんなことがなかなか伝わってきません。

私は1人の大家さんですが、もともと建物が好きだから大家をやっているところもあるので、もっと物件の情報を細部まで載せたいという気持ちもありました。

そこで賃貸物件のよいところや特徴を少しでも知ってもらいたいと思い「自分でWEBサイトを作ってみよう!」と思いったった結果が、このホームページです。

「素敵なアパート」

大阪市平野区 出戸のデザイナーズ賃貸マンション 【ムアナ88】【STムアナ】

STムアナ,ムアナ88ムアナ88,STムアナのオフィシャルサイトはコチラ

大阪市ハウジング賞を受賞した 個性的なデザイナーズマンションシリーズです。

〒547-0011 大阪府大阪市平野区長吉出戸2丁目4番26号

↓ Youtube動画も どうぞ!

保護中: 2012年の振り返り、物件Check!~100万円以下で手に入る土地付き一戸建(賃貸)を検証!~

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