手間暇かけて…物件の下見はできるだけ2回行うのが吉!

引っ越しで失敗しないためのコツをお伝えするblogというサイトをご紹介いたします。

引っ越しをする際に安易に行うと失敗してしまうことも多いですよネ。賃貸物件の場合、退去時に敷金返還などでモメてしまうこともよくあるようです。それでも 中々引っ越しはやり直しがききません。

引越で失敗したくない方に、業者選びや物件選びのコツなどをわかりやすく伝えてくれる 本当に親切なHPです。

是非一度ご覧になってみて下さい。

コチラ ↓

手間暇かけて…物件の下見はできるだけ2回行うのが吉!

 

一棟融資を受けたいなら、先ずは 地元地銀・信金の抵当物件として価値ある「ボロ戸建て」を狙おう!

戸建年金塾

「小資本の個人が稼ぐなら、
その業界のニッチ、ブルーオーシャンを狙う」

これは、投資、ビジネスの世界では常識となっている話であり、結果に拘る方なら よく理解できることかと思います。

勝てる場所で戦うからこそ稼げる。これが、最短で結果を出すことに 確実に繋がります。

さて、近い将来 一棟ものに融資を受けたいと思っている私は、

抵当に入れるボロ戸建・築古戸建を 現金で複数棟購入し準備していますが、

単純に利回りが良さげな物件を買った訳ではなく、(そうは言っても表面利回りはどれも34%を軽く超えていますが…

この驚異の利回りは 投資の神様であるウォーレン・バフェットも用いている、投資の原理原則を忠実に守っている事で実現しています。(笑))

実は 「抵当物件としての価値」を相当意識して購入しています。

四号機(今治市東鳥生町)

今日はそのノウハウについて、惜しみなく解説させて頂きます!

  抵当物件としての築古戸建ての条件

ピアノ大家の「築古戸建て購入の極意」です。

①自分が住んでいる地元(少なくとも県内)で探す。

私自身 数行のメガバンクと取引がありますが 築古ボロ戸建ては、全国区の都市銀行・メガバンクでは 残念ながら担保として評価してもらえません。

ですが 地元の地銀か信金なら、担保としてしっかりとみてもらえます。

平たく言うと 付き合いのある金融機関のテリトリー内(本店がある県)で買わないと、担保としての意味が ありません。

なので、ご自身の住む県内で探すのが 正直無難です。

初号機(新居浜市庄内町)

 

②接道のない物件は(なるべく)買わない!

融資を意識するなら、再建築不可の物件は買ってはいけません。(但し書き道路等は △)

 再建築不可は価格が安いので、高利回りになりやすいのですが、

 金融機関は担保価値を、ほとんど認めてくれませんヨ。

③借地物件や区分マンションは 絶対に買わない!

銀行は法定耐用年数が切れた築古の建物の価値は認めません。(0円)

担保価値は全て土地ですので、土地がない・借地物件や 区分物件は

担保価値がない訳です。

弐号機(西条市喜多川)

④狭小戸建てや連棟(テラスハウス)は 固定資産税評価額以下で買う!

狭小戸建てや 連棟は接道さえあれば、ナント土地として担保評価が受けられます。

できれば、固定資産税評価額くらいか(路線価の70%位)

それ以下で買いたいところです。

これくらいで買っておくと(どうやったら買えるかは コチラをご覧下さい…最低金額として、250万ほどの資金があれば、借金というリスクを背負う事なく、誰でも不動産投資をはじめることができます。然も200万円の物件で年間家賃60万円を狙う事も可能姉妹です!)

ほぼ、投入現金と同価値程度の担保評価が 受けられる可能性は高いですヨ。

  まとめ

ボロ戸建て投資で、高利回りを求めると、一般的に 地価があまりに安い地域だったり、

接道がない物件になってしまいがちですよね。

また、他府県で探したほうが見つけやすいこともあるでしょう。(特に 私は愛媛県在住なんで、香川県や岡山県の方が羨ましく思った事もあります。(笑))

四号機(新居浜市北内町)

 ですが、将来 効率よく抵当物件として活躍させたいなら、

 県内で、そこそこ土地値のある 

 接道のある戸建て・連棟が 断然オススメですヨ!

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携帯・スマホサイトでお客様呼びたい!賃貸物件のインターネット・モバイル戦略

★ご提案の背景

中小アパマン経営者にも チャンス到来!

現代のお部屋探しは、インターネットである程度 家賃相場や部屋を吟味してから、不動産屋さんに出向くスタイルが主流になりました。 

また 携帯電話・スマホからもPC環境とほぼ同様の機能で利用が可能となったため、インターネット人口の半数以上が 既に携帯・スマホからアクセスするようになりました。
よって 携帯・スマホサイトは 入居を希望するお客様を呼び込む 必須ツールとなっています
チラシやパンフレット・マイソクには 必ずQRコードをつけ、専用の物件携帯サイトにお客様を誘導しましょう。
意外と簡単 携帯サイトを使ったインターネット戦略は 今すぐ「収益不動産物件情報センター」へ! 

只今 キャンペーン中! 

<モバイル不動産賃貸ランキングより抜粋> 

1.
ケータイHOME`S
2.
CHINTAIモバイル
3.
部屋探しアットホーム
4.
SUUMO(スーモ)
5.
ホームメイト
6.
アパマンショップ
7.
いい部屋ネット
8.
レオパレス21
9.
ドッとあーる賃貸モバイル版
10.
Yahoo!不動産

★インターネット・モバイル戦略の成功のポイント

  • 入居ターゲットの明確化
  • 家賃に見合ったサービス・付加価値の明確化
  • 誘導シナリオ
  • お客様(入居希望者)の利便性

賃貸経営コンサルティングの「収益不動産物件情報センター」は、成功までのプランもご支援致します。 

★導入手順・費用概算

1.コース選択
ベーシック 5万円: 5ページまで
プレミアム 10万円⇒9万円:10ページまで+TOP簡易FLASH動画付き
2.戦略支援の有無を選択
※携帯サイトの有効活用のための戦略支援をご要望の場合、5万円~
3.スタート時期の確定
4.ドメイン・サーバの選択
※弊社に代行をご希望の方は1.5万円~/(「お店のミカタ」や「ケイティ」等)独自で登録される場合もご支援致します
5.ヒアリング開始
2回を目処にお打合せをさせて頂きます
6.画像のご提供
※写真撮影が必要な場合もお申し付けください!別途格安でお見積り致します
7.構築・テスト・ご確認
8.公開
※一ヶ月間無償フォロー
9.運用開始
月額3千円~ 定例費用を発生させずに都度依頼される方法も可能(5千円/回)
弊社がサーバの管理を代行する場合、サーバレンタル・各種設定代行費用が別途必要
2万円~/年 (公開後・一年毎にご連絡致します)

※公開までの期間の目安は、ベーシックコースで2週間~3週間、プレミアムコースで1ヶ月

★制作事例…デザイナーズ賃貸マンション「メゾン・ド・カクタス」

※当会直営の3LDK・オール電化マンションです

  • http://katy.jp/maison-de-cactus/
  • 物件詳細の紹介(内外観 画像あり)
  • 家賃他
  • 空室 キャンペーン情報提供
  • 内見予約 申込システム
  • お得なクーポン
  • TOPページのFLASH動画←YouTube
  • トピックス ブログ(日記)
  • 物件の詳細地図MAP
  • 集客戦略支援
  • SEO対策

マンション「メゾン・ド・カクタス」のQRコード

 

 

 

 

 

 

★「収益不動産物件情報センター」からのアドバイス

合格携帯・スマホサイトは 中身の情報量が 多すぎてもいけません。
容量の大きい動画は最低限に・・・ 画面の表示範囲の小ささも注意して 絵文字や文字色等の工夫で情報の直観的な識別が重要。
合格見栄えよりも 実を優先してください。使いやすさが第一グッド!
携帯電話ボタンでの入力という特有の制限を考慮、最低限の機能で 簡単に 軽い仕組みが理想。(「お店のミカタ」や「ケイティ」等が良い)
合格チラシやポスターなどの別の媒介・メディアとの連動が重要です。
QRコードをお作りしますので 名刺などにもどうぞ・・・。
合格携帯・スマホSEO対策もご検討ください。←常に試行錯誤ですがガーン
合格パソコンサイトや リアルの物件外観などのイメージの統一感も大切です。
合格将来に 開発コストの負債(ローン等)を残さないで下さい。出来れば無料の携帯サイト・サービスを利用しましょう。 インターネットの進化の速さは 想像以上に直ぐに古くなります。ショック!

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【追伸】仲介手数料無料!フリーレント/ 愛媛県新居浜市の 楽器OK!ペット可の戸建賃貸「トレインビュー・新居浜」のスマートフォンサイトです。

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保護中: 2012年の振り返り、物件Check!~100万円以下で手に入る土地付き一戸建(賃貸)を検証!~

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◆不動産屋さんはどんな物件を紹介したがらないのか、仲介営業マンの優先順位・本音とは?◆

「こんなの客付けしたくない! 仲介営業マンの本音とは?」】…当然ですが、入居仲介には優先順位があるようです。それでは 張り切ってまいります!

■「収益不動産物件情報センター」では業界裏話として、「仲介営業マンの優先順位・本音」を敢えて公表しています。

GW突入、5月に入り、物件探しをしている入居希望者の足取りも止まってきた今日この頃、オーナー様の物件の募集状況はいかがでしょうか 😯
一般的に 今年の春は厳しい状況だったせいか、空室対策の相談数が多くなっています。 😳

しかし、
「大体 内見はおろか 問合せすらないんだゾ。どうしたものか・・・トホホ」と悩む前に、あなた様は 仲介営業マンが アパマン物件をどういった優先順位で 見込み客に紹介しているか、ご存知でしょうか?

もしご存知でないのなら要注意。もしかすると あなた様の物件は入居希望者を目の前にしながら、紹介すらされていない可能性もあるんですヨ。
「 😡 んどういうこと?」

実は、営業マンには紹介できる(したがる)物件」 と 紹介できない(したがらない・したくない)物件が予め 法則として決まっているんです。もちろん、大家であるあなた様に対して営業マンが直接この基準を話すことは 絶対にありません 😡

そこで今回は、当会が実際にヒアリングした「地元・仲介営業マンの本音」をご紹介したいと思います。このコンテンツを読めば、「紹介される物件の優先順位はどうなっているか」「どうすればあなた様の物件がお客様に紹介されやすくなるのか」、満室経営のヒントが見つかること請け合いです。

■そもそも あなた様の物件は 本当に紹介されているのでしょうか?
もしかすると、
「今まで○○不動産とは 良い付き合いしてきたから、これからも大丈夫な筈や :-)
と思われるかもしれませんね。
しかし、地域の空室率が高まっている今こそ 仲介会社との付き合い方には気を付けないといけません。(因みに 今現在 松山エリアは26.32%)
空室が多くなればなるほど 入居希望者に対し紹介できる物件の数が増えるということです。ということは 空室が多ければ多いほど仲介会社は来店者の希望に近い物件を紹介でき、つまり、紹介する物件が何もあなた様の物件でなくてもよい、ということにもなりかねません。
あなた様の物件情報は 残念ながら その他多くの物件の中に埋もれてしまう、ということになり、このような状況になると、あなた様の物件が そもそも紹介すらされていないことにもなるのです。

■紹介したがる物件と その優先順位とは?
先日、当会のお付き合い先である 不動産会社の仲介営業マンへ ぶっちゃけ取材を敢行しました。聞き取りでは、「どのような物件を優先して紹介するのか」といった核心部分を聞かせてもらったのです。

まず某営業マンが言うことには、
「当然ながら 店の方針としてどの物件に力を入れ、どの物件を優先に紹介するかというのが、決まっているんですよ。やはりお客様に一番に紹介するのは会社でかかえている自社所有物件や、管理しているオーナー様の物件(所謂 管理物件)が優先になりますね。」
とのことでした。

もちろん、基本的には 入居者様の希望に基いて部屋を紹介していくのですが、担当営業マンは店長から紹介するように指示されている物件の中から要望に近い物件をピックアップするわけです。

■あなた様の物件はきっちり線引きされています
その他 不動産会社様が入居希望者に紹介する物件は、下記のような物件です。

・専任物件>一般物件(一般に出回っていて、どの不動産会社でも客付けができる物件の優先順位は当然低くなります。)

・その他 手数料の高い物件、物件自体に魅力がある物件・・・高い広告料の物件や、お客様を何人も連れていかなくても、物件に魅力があり、即決で決めてもらえるような物件は優先して紹介される可能性があります。

■店の方針を見極める
あなた様が依頼している仲介会社の方針を まずはつかむことが大事です。その上で、どのような条件ならあなた様の物件を紹介してくれるのか(紹介したくなるのか)を聞き出して下さい。

でもこれだけでは 正直片手落ち。
営業マンには、実は建前と本音があり、「どんな物件を紹介したがらないのか」これを知っているかどうかで あなた様の満室経営(入居募集の成否)が左右されるといっても過言ではありません。
ズバリ こんな大家が嫌われていますヨ 😥
●家賃条件の交渉にのってくれない。(現行家賃を相場並み或いはそれ以下に下げてくれない)
●エアコンや照明器具を付けてくれない。
●募集時、内見前に 事前にリフォームしてくれない。(汚い部屋の状態で決めてもらわないといけない)
●入居が決まった途端、条件変更をしてくる
●入居が決まった途端、難癖付けてくる
●上から目線
●高い確率で、自宅や携帯電話にかけるも 留守若しくは不在
●鍵の保管の関係で 物件が会社から遠い
●敷金で揉める 

本日はここまで…。

『今日の内容はいかがでしたか?もしよろしければお友達に転送ください。』