愛媛県内の空き家、空きアパート 借して下さい♪または買い取りします♪廃墟でも可!

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愛媛県内の空き家やアパートの空室など 使用されていない住宅を私共がお借上げし、必要なリフォームを行ない(リフォーム代は弊社負担)、通常の賃貸物件として活用する事業を開始します。システムの詳細は コチラ (松山市及び近郊がメイン、その他のエリアは応相談)

「空き家」活用住宅として活用する為に、お貸しいただける『空き家・空きアパート』を募集します。100万円を上限にリフォーム工事を行ないます。そのリフォーム費用は弊社の負担にて行ないます。お引き受けした空き家・空きアパートは、通常の賃貸物件として貸し出し出来るようにリニューアル・リノベーションされます。

【借上げに関する内容・要件】

1.借上げ期間は5年を基本とし、期間満了時には借上げた住宅を「賃貸住宅」として返却いたします。(期間は、応相談)

2.所有者様に対し借上げ賃料を支払います。

3.借上げ賃料は、借り上げた空き家および敷地の固定資産税額を最低保証するものとし、固定資産税額が変動した場合は 賃貸借契約の期間中であっても協議の上変更が出来るものとします。

4.借上げ賃料以外は、敷金、礼金などのいかんを問わず お支払い致しません。

5.借上げた空き家などについて 改修が必要な場合は100万円を限度に私共が改修を行ないます。

6.改修の詳細については、改修の内容を所有者様と協議の上行ないます。

7.借上げ期間内は弊社が借上げた空き家の補修・維持管理を行ないます。

弊社は 独自のお洒落リフォームノウハウ、入居客付けノウハウがあり、今まで手掛けてきた物件は 募集後6ヶ月以内で全て満室です。試算では平均月2万円の借上げ賃料をお支払い出来ます。(但し 空室期間を除く)

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尚 どんなにボロボロな廃墟不動産でも 買い取りは可能ですし、最低でも上記の写真のように綺麗に再生させる事は可能です。
一般の不動産業者に買い取りを断られた物件でも 白蟻被害があっても再生・買い取り・借り上げ可能ですヨ。

相続されて使い道がないような 処分や管理に困っている土地や古家があれば買取、もしくは賃借させて頂ければと思います。

これから日本は少子高齢化で不要な土地や家が売れなくなってくる時代が近い将来必ず訪れます。
そうなる前に 親族間で話し合い、資産を上手に管理する方がこの先成功して行くと思います。
弊社は不動産会社ではありませんので、無理な営業や、しつこい連絡等は一切致しません。
困っている方の力に少しでもなれればと思いこの取り組みをしております。

もし 少しでも気になる方はお気軽にご連絡ください。よろしくお願いします。

詳しくはコチラからお問合せ下さい。

愛媛県八幡浜市の ペット可・戸建賃貸は「Vintage Avenue(ヴィンテージアベニュー)保内町宮内」

2DK戸建

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仲介手数料無料 愛媛県八幡浜市・レトロな街並みにしっくり馴染む  ペット可・戸建賃貸は『Vintage Avenue(ヴィンテージアベニュー)保内町宮内』 広々広縁付きの2DKです。「サザエさん」 はたまた 「ちびまる子ちゃん」家的 和風味・アンティークにお洒落コーディネートされました。

【この物件のP­R】 生活保護受給者相談可⇒http://bit.ly/29s4VZ1
とにかく 家賃が相場よりかなり安いアウトレット価格

・­物件種別 一戸建て(木造・2階建)

・賃料2.8万円(共益費0円) 木造 室内も適切にリフォーム済み。ペットが飼えるだけでなく ペット用足洗い場もあり!ご家族・新婚さんや単身者にお勧めしたい物件です。・格安の優良物件。相場よりかなり安い!

・間取り・面積3SDK(52.94m²)

・築年月昭和48年1月・間取り詳細 和 8・ 和 4.5+広縁・DK 7.5 他

・交通 伊予鉄南予バス 保内庁舎前バス停(徒歩5分) /JR八幡浜駅(車で6分)

・学校 宮内小学校・保内中学校

【物件・入居に関するお問合せ】
http://www.athome.co.jp/ahto/sunpro-estate.html

不動産会社 (㈱)エスピーイノベーション (いずみ)まで
〒796-0201

愛媛県八幡浜市保内町川之石1番耕地53-10
TEL: 0894-37-3357

・免許番号 愛媛県知事(1)5316号

【24時間対応 オーナーへの 直接問合せ】
朝日 信彦(あさひ のぶひこ)まで
TEL: 090-3787-4818

【空室対策・ムービー・ホームページ制作編集のお問合せ】
http://e-apamankeiei-ehime.com/

収益不動産物件情報センター・インターネット店
090-3787-4818
事務局 ピアノ大家まで

愛媛県松山市の『空き家管理』は 私共 プロの大家(愛媛空き家・空き地活用推進協会)にお任せ下さい!

【本サービスの特徴は?】愛媛空き家・空き地活用推進協会

・相続で取得したが、活用方法がわからない。

・転勤になったけれど、自宅を貸したくない。

・介護 老人福祉施設で長期リハビリで留守にする。etc…そんな方々の

相続転勤長期出張入院施設入所等で止むを得ない空家・大切な家を守ります!

当社 専属のスタッフが、毎月一回お客様の所有している 管理できない家を巡回訪問し、点検・簡単な掃き掃除・郵便受けの転送業務などを行い 写真付きの『報告書』にまとめてお届けする 画期的なサービスです。

空家管理

物件ごとの専属スタッフが巡回し『報告書』を作成
(提携先スタッフは、住宅業界に精通したベテランスタッフです。ご安心下さい。)

●入会費10,800円(税込)(キャンペーン中につき0円)で弊社と専任スタッフがお客様の物件を内覧

物件ごとの管理項目を決定  (一級建築士 または一級建築施工管理技士が 的確に判断します)

定期巡回毎月1回の『空き家管理』スタート

月額10,800⇒今だけ月額7,020税込で毎月1回ご依頼の空き家を巡回し、空き家の状態を確認管理します。

●写真付の管理結果報告書を作成し、メールor郵送でご報告いたします。

※短期及び単独・単発作業も承っております。(別途 お見積りさせて頂きます。)

詳しくは

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① 他の会社に依頼するより、圧倒的に価格が安い!

オープン記念価格料金表(平成27年4月末まで)

安心空き家フルパック 簡易パック
初期費用

0円

通常10,800円(税込)

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通常10,800円(税込)

ランニング
コスト
月額費用

7,020円(税込)

通常10,800円(税込)

4,860円(税込)

通常7,560円(税込)

郵便転送 転送にかかる包装、郵送代を実費精算頂きます 
オプション 必要が生じた場合、別途お見積いたします

※上記料金はオープン記念価格です。平成27年4月30日までにご契約いただいた方のみ、2年間上記料金でサービスいたします。
※サービス停止を申し入れた時点でお支払いいただいたサービス料金は返金できません。
※契約期間の定めはございません。

弊社の【空き家管理】は他社になかったサービスなのに、初期費用だけでなく、ランニングコスト圧倒的に価格が安くなっています。

これは、当社の専属スタッフが 自社物件の貸家・賃貸マンション等の管理業務に空いた時間を活用して活動することで、費用を抑えることができました。

また、更新費用解約費用もかかりません。
お客様が再度居住されたり、売却・賃貸する場合にも、すぐに解約できる仕組みになっております。

詳しくは

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② 安心のサービス内容

 【2つのサービス作業比較表】

通風換気 封水 室内掃き 建物点検 郵便整理 災害巡回
安心フルパック

簡易パック

外のみ
簡易パック イメージ

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1.通風・換気

窓と収納を開放し、全室空気を入れ替えることで湿気やカビ臭を取り除き、雑菌の繁殖を防ぎます。

空気の入れ替えで、風が家に吹き込むことにより、家は呼吸することができます。長持ちさせるための必須条件です。

2.トラップ封水

家の水回りの排水口には、必ず排水トラップが設置されています。この排水トラップは、わざと水が貯まることによって下水道や配水管の悪臭が家内に上がってきません。これが、長い間放置されることにより封水は蒸発してしまい、臭いを抑える機能が無くなります

月に一回水を流すことにより、封水状態を維持し、悪臭が上がるのを防ぎます

3.室内掃き掃除(簡易清掃)

室内は長い間放置すると、ホコリがたまります。
このホコリはダニや微生物の恰好の住家となり、繁殖してしまいます。

月に一回、簡単な掃き掃除を実施しホコリがたまるのを防ぎます。これにより、ダニ等の繁殖を防ぎ家内の畳やクロスの劣化を抑制します

4.建物内外の点検

建物を放置している間に、庭木は雑草や樹木が生い茂り、外観だけで放置家屋ということを宣伝してしまいます。これは、泥棒や粗大ごみの不法投棄者にとって格好の餌食になっていしまいます。

月に一回、庭木・雨漏り・屋根材・外壁のチェックを行い、ご報告します。庭木の剪定時期の把握不法投棄の早期発見侵入者の有無を早期に発見できます。

5.郵便ポストの整理・転送

放置家屋の郵便受けには、たくさんのチラシやダイレクトメールといった郵便物が投げ込まれます。これも外観で空き家と判断される要素です。

ポストに投函された郵便物を整理し、チラシ等は処分します。
必要書類や、お客様あての宛名が記された郵便物は指定された住所に転送いたします。
※送料は別途実費をご請求させていただきます。

6.自然災害後の巡回

自然災害後の家屋の状態は大変心配ですヨネ。

地震・台風・大雨等の自然災害が発生したのち4日以内に巡回し、家屋の状態を写真撮影しご報告いたします。

※地震は松山市で震度3以上を観測した場合。台風、大雨は弊社で必要と判断した場合の適時になります。

安心フルバック

安心フルバックイメージ


【オプション】

管理業務に伴って発生する修繕等をオプション作業としてご用意しています。

●除草作業
●植木の剪定
●害虫防除
●破損個所の修繕
●室内大掃除
●お墓の清掃
●代行できる手続き等

オプション作業は必ず別途お見積りを提出させていただき、ご依頼された作業のみ行います。先行作業は一切おこないませんのでご安心ください。

詳しくは

090-3787-4818

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愛媛県新居浜市北内町の ペット可・戸建賃貸は「Vintage Avenue(ヴィンテージアベニュー)北内」

間取り図

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仲介手数料無料 愛媛県新居浜市・長田通りにほど近い  ペット可・戸建賃貸は『Vintage Avenue(ヴィンテージアベニュー)北内』 広々3SDKです。「サザエさん」 はたまた 「ちびまる子ちゃん」家的 和風味・アンティークにお洒落コーディネートされました。

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・­物件種別 一戸建て(木造・平屋建)

・賃料3.5万円(共益費0円・無料の屋根付き駐車スペースあり*軽のみ) 木造 室内も適切にリフォーム済み。ペットが飼えるだけでなく 駐車場も無料!ご家族・新婚さんや単身者にお勧めしたい物件です。・格安の優良物件。相場よりかなり安い!

・間取り・面積3SDK(51.84m²)

・築年月昭和40年1月・間取り詳細 和 6・ 和 6・洋3・DK 7・納戸2

・交通 せとうちバス 要害バス停(徒歩10分) /JR新居浜駅(徒歩39分)

・学校 角野小学校・角野中学校

【物件・入居に関するお問合せ】
http://daiei-fudousan.com/

不動産会社 (有)大栄不動産 (たかはし)まで
〒792-0812

愛媛県新居浜市坂井町1丁目4-37
TEL: 0897-34-1616

・免許番号 愛媛県知事(12)1722号

【24時間対応 オーナーへの 直接問合せ】
朝日 信彦(あさひ のぶひこ)まで
TEL: 090-3787-4818

【空室対策・ムービー・ホームページ制作編集のお問合せ】
http://e-apamankeiei-ehime.com/

収益不動産物件情報センター・インターネット店
090-3787-4818
事務局 ピアノ大家まで

愛媛県西条市の ペット可・戸建賃貸は「Vintage Avenue(ヴィンテージアベニュー)喜多川」

ヴィンテージアベニュー・喜多川http://saijo-kodate-chintai.jimdo.com/

仲介手数料無料 愛媛県西条市 喜多川通り沿いの  ペット可・戸建賃貸は『Vintage Avenue(ヴィンテージアベニュー)喜多川』 広々4DKです。「サザエさん」 はたまた 「ちびまる子ちゃん」家的 和風味・アンティークにお洒落コーディネートされました。

【この物件のP­R】 生活保護受給者相談可⇒http://bit.ly/1r90Tkx
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・­物件種別 一戸建て(木造・平屋建)

・賃料3.5万円(共益費0円・無料の駐車スペースあり*軽のみ) 木造 室内も適切にリフォーム済み。ペットが飼えるだけでなく 水道料金も無料!ご家族・新婚さんや単身者にお勧めしたい物件です。・格安の優良物件。相場よりかなり安い!

・間取り・面積4DK(65.42m²)

・築年月昭和47年2月・間取り詳細 和 6・ 和 6・リビング6・DK 7洋 3

・交通 せとうちバス停(徒歩8分) /JR西条駅(徒歩16分)

・学校 神拝小学校・西条北中学校

【物件・入居に関するお問合せ】
http://www.ace-j.co.jp/

不動産会社 エース住宅㈱ (かどた)まで
〒793-0042

愛媛県西条市喜多川266番地1
TEL: 0897-56-0008

・免許番号 愛媛県知事(9)2892号

【24時間対応 オーナーへの 直接問合せ】
朝日 信彦(あさひ のぶひこ)まで
TEL: 090-3787-4818

【空室対策・ムービー・ホームページ制作編集のお問合せ】
http://e-apamankeiei-ehime.com/

収益不動産物件情報センター・インターネット店
090-3787-4818
事務局 ピアノ大家まで

たった3分で読める!から 先ずは相続税の節税「納税資金対策」から学びましょう

相続税とは、相続開始から10ヶ月以内に現金で払うことが原則とされています。

相続税対策というと、どのように相続税を安くするかということに焦点を置きがちですが、「納税資金」にも目を向けていなければなりません。相続税は、基本的に現金で支払うことが原則です。

納税資金は、預貯金や生命保険、投資信託などがすぐに換金し、使用できるものです。しかし、現金がなかった場合には土地を売却しなければならない可能性もあるんです。土地を売却しなくて済むように、納税資金対策をしておかなければなりません。

そこで今回は、納税資金対策について 書いていきたいと思います。

お札


1.納税に必要な金銭の確保

所有している不動産を、収益性の高い賃貸物件に組み替える、売却して換金しておく 等の必要があります。納税には現金が必要となりますので、売却しても良い土地や宅地は、出来るだけ早く売却しておきたいですね。


 

2.優良な土地を開発する

たとえば商業地や、通勤アクセスのよい駅前付近などに土地がある場合は、積極的に開発するべきです。利用価値が高い土地は、相続税評価も高くなりますので、資産の圧縮を図ることができます。


 

3.自宅として最適な土地を決める

自宅の場合には、小規模宅地の評価減の特例を利用することができます。240㎡まで80%の評価減となります。

 


4.生命保険で納税資金対策をする 

納税資金対策としてしばしば生命保険が活用されています。法定相続人1人あたり500万円の相続税の非課税枠がありますので、相続対策として効果を発揮します。ただし、相続対策として生命保険に加入する場合には、終身保険に加入する必要がありますので、その点等 よく確認をして下さいネ。


 

【まとめ】・・・相続税には、「納税資金対策」をしなければなりません。

1.納税に必要な金銭の確保

2.優良な土地を開発する

3.自宅として最適な土地を決める

4.生命保険で納税資金対策をする


 

【おまけ】

相続対策として効果を発揮する「戸建賃貸経営」は如何でしょうか?戸建賃貸経営は、小規模宅地としての評価減を受けますので、正に相続税の節税効果を十分に発揮する方法です。

愛媛県松山市初?競売不動産セミナー開催のお知らせ

これから「勝ち組大家さん」になる方 必須のセミナーです。


競売は怖いと思っている方はたくさんいると思いますが、食わず嫌いはいけません。 

ポイントさえ押さえれば「ナーンダ」と思うくらい簡単ですよ!

松山市は梅の花が盛りです・・・今日(2/28)はPM2.5が最悪の状況ではありますが・・・。(花粉も凄いようです)

さて 国家機関である裁判所には、私達が納めた多額の税金が投入されています。地方裁判所の不動産執行部は、特定の業者の為だけにあるのではないはずです。この 私達の裁判所が行う、誰でも参加できる手続きを利用して、より安全に少しでも安く不動産を取得しましょう!

競売参加今回のセミナーは大家業が順調に進んでいて、もうひとつ上のレベルを目指したいという方のセミナーにしました。

他の競売セミナーとの違いは、実際に物件・裁判所に行っていただき 現場実地をしますので、机の上ではなく現場も体験できます。時間がかかりますので今回募集人数は3名~4名の少人数にさせて頂きます。

賃貸業(大家業)が成功することの条件の一つに 『いかに資本をかけずに物件を購入できるか?』というのがあります。どんなに良い物件でも費用(購入費)が高過ぎては うまく行っているときはよいのですが、何かアクシデントがあったときにはどうすることも(リフォームにお金を掛けられるか、家賃を下げる余裕があるか・・・です)出来なくなり、金銭的余裕が無いためアパートが荒れてくる、アパートが荒れてくると入居者に選んでもらえなくなる。の悪循環になります。

そうならないための勉強会です。

私も以前、他社主催の競売セミナー初級を受講したことがあります。その時、一緒に受講した私の父位の高齢の男性とは 今でも交流があるのですが

「何がなんだかわからないまま参加したんだけど、まあ何とかなりそうかな。」と言って別れました。

その年配の方、それから2ヵ月後「無事入札が出来ました。」と報告があり 私事のように嬉しくなりました。

競売は怖いと思っている方はたくさんいると思いますが、食わず嫌いはいけません。

ポイントさえ押さえれば「ナーンダ」と思うくらい簡単ですよ。 

そんな競売物件のポイントを約半日間 みっちりとお伝えします。

もちろん質問時間もタップリ、この手のセミナーとしては珍しく現場にも出かけます。

(今回は初級ですが、難あり物件の競売入札のポイントも伝えます。)


■開催日スケジュール

日時
平成26年3月8日(土)13:00~17:00(現場実習)(懇親会17:30~)

会場:松山全日空ホテル 1Fロビー集合
住所:愛媛県松山市一番町3-2-1 (松山空港から車で20分/伊予鉄道リムジンバス一番町・大街道下車スグ/ 伊予鉄道市内電車大街道下車)
TEL:090-3787-4818 (朝日の携帯です)
定員:3~4名(要予約/ 少人数制のため定員になり次第締め切らせていただきます)
受講料:15,750円(テキスト・現場間移動の交通費・懇親会費含む*回数無制限のメール相談付き
会場地図: 地図はコチラ

大家経営を続けていく為の一番のポイントは「いかに初期費用(購入費)をかけずに手に入れるか」ということです。
どんなに良い物件でも 仕入れが高くては、残念ながらその後の利益は出ません・・・。

競売ですと利回り20%30%は当たり前、100%の利回りもあります。
そんな物件の仕入れ方と見極め方を 惜しげもなく伝授いたします。

【競売セミナー 内容】
◆不動産の種類について?

◆競売不動産とは何か?

◆競売不動産のリスク

◆3点セットとは?

◆競売不動産取得の第一歩

◆質疑応答

※当日は一部内容が変更になる場合がございます。

今回は初級と言うことで、競売の入札は初めてという事ことを前提にお話しいたします。

競売で100万円以下での仕入れ値(利回り100%)などの実際のお話や 競売の残り物の中からどんなものが良いのか・・・
朝日流を半日間みっちり伝授いたします。

今回 少人数制で3~4名の募集です。

この方法(ノウハウ)を一度知ってしまえば年間何回も入札でき、1回でも落札できたら元は十分取れます。(仮に落札できなくても損はさせません)
それに このノウハウは何回でも使えるのです。自分の物になるんですから・・・。

僅か半日間で一生使えるノウハウ・・・
当 競売セミナーに是非お申込みください。

今回、現場実習も実施しますし 実際に競売に参加する模擬競売参加(松山地方裁判所にも行きますヨ)も体験できます。


■開催日スケジュール

日時
平成26年3月8日(土)13:00~17:00(現場実習)(懇親会17:30~)

会場:松山全日空ホテル 1Fロビー集合
住所:愛媛県松山市一番町3-2-1 (松山空港から車で20分/伊予鉄道リムジンバス一番町・大街道下車スグ/ 伊予鉄道市内電車大街道下車)
TEL:090-3787-4818 (朝日の携帯です)
定員:3~4名
受講料:15,750円(テキスト・現場間移動の交通費・懇親会費含む*回数無制限のメール相談付き
会場地図: 地図はコチラ


~こんな皆様は是非ご参加ください~

○一般流通不動産と競売不動産の違いを知りたい

競売不動産に興味があるが怖いイメージがあるのでメリットとリスクを知りたい

○3点セットとは何かを知りたい

○初めて入札参加を考えている。競売の入札方法が分からない

○競売不動産に関して改めて勉強したい

○競売不動産を居住用・投資等で取得を考えている

○競売をきっかけに大家業を始めたい

○不動産投資に興味がある

○現在空き家をお持ちで 客付けに困っている

などなど

上記内容にご興味のある方や、競売不動産を含む不動産全般についてのご質問・ご不明点等のある方もお気軽にご参加下さいませ。

これからの大家業は勝ち組大家さんと負け組み大家さんがハッキリしてきます。
成功者とそれなりの人との差は何でしょう?

それはチャンスをつかむ度胸です・・・度胸だけではだめですが
準備をしていた人のところにしか チャンス(前髪の神様)はこないのです。このセミナーは 正にそのチャンスをつかむためのセミナーです。

松山でお待ちしています。

「収益不動産物件情報センター」事務局 朝日信彦

お申込:コチラ お問合せフォームからお願いします。

同行者がいらっしゃる方は備考欄に「同行者名」をお書き下さい。

※なお不動産業者ならびに不動産従事者の参加は固く禁じます。

【追伸】セミナー後の懇親会も用意しております。どんな業種でもそうだと思うのですが、一緒にご飯やお酒を囲んで話す事によって お互いをよく知り、より発展的な WIN-WINの関係に持っていければと思います。

今年の繁忙期にみる愛媛県松山市の「不動産ネット集客の肝!」とは?

今日は 今年の繁忙期にみる愛媛県松山市の「不動産ネット集客の肝!」とは? についてお伝えします。

 

「アパマン経営に失敗しない会」では毎日、仲介不動産会社様や大家様のホームページを巡回し 独自の考察・診断をしています。

(※あくまでもお部屋を探している お客様の目線で診断しています)

5月に入りシーズンも終了、昨年と比較して今年の繁忙期で見えてきたことは

『昨年より 反響を増やしている会社様や大家様が多くなったビックリマーク

 

ということ。

 

ニコニコ簡単に成功ポイントをまとめると

クローバー他社・自社を含め 「掲載物件詳細の確認」の徹底が進んでいます。

当会関連会社の仲介部門でも、管理物件は特に 毎日 空室状況や賃料改定等チェックをし 正確な情報提供に努めています。 (週に一回、最新の更新データを同業他社にもアナウンスしています。)

クローバー「ツイッター、ブログ、ユーチュブ経由」が増えています。
当会関連会社の物件紹介ブログでは 画像点数を増やし動画も一緒に見れるように ソフト中心となっています。

また、最近では「現場監督ブログ」を始めたことで、工事中の新築物件をハードの部分からも情報提供出来るようになりました。

ナント 反響全体の半数近くがSNS経由になっている会社様・大家様も多いようです。

 

 

クローバー「スタッフや社員のプライベートを紹介」しているサイトが上手くいっています。

社長は当然として HP担当者以外に 一営業スタッフも記事を書くことで「顔が見える接客」が期待できる と反響が増えています。左矢印来店客のアンケートより
※写真・動画点数は多ければ多い方が良いです。

クローバー④ 仕入れ物件を 積極的に増やし 消費者に選択枝を提供している。(ポータルサイト化)

 

以上です。

【追伸】物件を取得した後、長期的に安定した家賃収入を得られるかどうかは、空室が発生したときに、いかに早く次の入居者を決められるかに かかっています。

空室を早期に埋める力があるかどうか、それを判断するための指標がこの入居率です。

ただ、重要な指標である入居率も業界全体で決められた 算出方法があるわけではありません。

不動産会社のHPや広告を見ると、どこの会社も高い入居率を表示していて 不思議に思ったことはないでしょうか?

そこには入居率の算出方法に秘密があります。入居率というくらいですから、『入居中の部屋』を『全管理戸数』で割って計算したり、『空室の部屋』を『全管理戸数』で割り、いったん空室率を出してから、入居率を算出するはずです。

しかし、実際の入居率はこのように 単純な計算式では算出されていません。各社独自の解釈で入居率を計算しています。

入居率という見た目は同じでも、全く意味が異なっているのです。たとえば、「98%の入居率」と掲載されていたとしても、一年間で最も入居率が高くなる 繁忙期の3月の入居率だけしか表示していなかったり、入居率の算定の基準となる「空室」の定義を 『1ヶ月間空室が続いた部屋』としているケースなど、管理会社によってさまざまなやり方で 入居率を表示しているのです。

さらに、人気のある特定のマンション・アパートシリーズだけの入居率を強調して表示している場合もあります。

ちなみに、当会直営物件・コンサルティング物件の場合、空室は『内装工事・美装が終わって即入居できる部屋』と定義しています。これは、いくら入居者が住みたいといっても、内装・美装工事が完了しなければ部屋に住むことができないからです。

また、工事も 退去後7日以内に完了させることを目標にしています。この空室基準のもと、毎月の入居率をHP上で掲載しています。

入居率は賃貸管理会社選びの重要な指標です。見かけの数値だけにとらわれるのではなく、

「入居率はいつの時点のものなのかか?」

「どのような基準で計算しているのか?」

「正確な管理戸数を公表しているのか?」

賃貸管理会社を選ぶ際には、ここまでしっかりと確認しておくことが大切ですネ。

地震保険どのくらい補填されるの?愛媛県松山市のアパマンオーナーなら、一度は考える「地震のリスク」

今日は 地震保険どのくらい補填されるの?愛媛県松山市のアパマンオーナーなら、一度は考える「地震のリスク」 についてお伝えします。

 
爆弾未曾有の災害、東北地方太平洋沖地震

ここ、愛媛では幸い何も被害はありませんでしたが、当会 宮城県石巻支部や名取支部では甚大な被害が出た模様です。(現在詳細を確認中です)

きっと震源地の方々は 今現在 大変な状況と戦っておられることと思います。ご苦労されているとお察しします。
さて「地震王国」と呼ばれるほど、日本では地震が多発します。

当然、日本でアパマンを建築して運用する際には、大家さんは地震のリスクを考えない訳にはいきません。ガーン

地震による建物倒壊リスクの回避策としては、 「地震に強い建物」を建てる のは当然として

次に思い浮かぶのが「地震保険」。

 

しかし、この地震保険、残念ながらオーナー様も詳しく知っている人は 正直少ないです。叫び

また、保険料の負担も軽くないため割高感があることや、損失補填に関する不安・誤解等も根強く、敬遠されるケースが多いんです。

そこで今回は、地震保険の概要をご説明しながら、現状と運用上の問題点等について、分かりやすく しかも詳しくお伝えしようと思います。

 

クローバーまずはじめに、地震保険の概要からお伝えします。

ザックリ言うと、地震保険とは、損害保険の一種で、地震・噴火またはこれらによる津波を原因とする火災・損壊・埋没または流失による地震災害専用の保険、ということが出来ます。

この保険は「地震保険に関する法律」に基づき、被災者の生活の安定に資することを目的としているため、その責任の一部を再保険として政府が引受けている という点に特徴があります。

この意味では、非常に公共性の強い保険と言うことが出来ます。

そもそも、通常の火災保険では、地震・噴火・津波によって生じた火災による損害を免責事由としています左矢印ご存知でしたかはてなマーク

そのため、大規模な地震災害が起きた場合、被災者の救済がなかなかスムーズに進まないのが現実。

そこで、地震保険の登場と相成ったわけですが、地震保険の創設に際しては、地震損害の巨大性に対処するため、政府が再保険することとし、保険金の支払いの確実性を担保しています。

 

クローバーさて ここからは、地震保険でカバーされる補償対象と、補償限度額、そして気になる保険料についてお伝えします。

補償対象
地震保険の対象となる保険事故は「地震・噴火またはこれらによる津波を原因とする火災・損壊・埋没・流出による全損・半損・一部損」です。

地震保険は、被災者の生活の安定を目的とする保険であるため、保険の対象は あくまでも住宅及び生活用動産に限られる という点を覚えておいてください。

補償限度額
実際に地震災害が起こった場合、補填される保険金の限度額(上限)は、下記いずれかのうち、低い方の価額となります。

●主契約たる火災保険の保険金額の30~50%に相当する範囲内
●建物5,000万円、家財1,000万円

ここで注意が必要ですビックリマーク実は、地震保険は独立の保険ではなく、火災保険(住宅総合保険、店舗総合保険など)の契約に付帯する形(オプション=特約)になっています。

なので、補償される額も、主契約である火災保険の範囲内(30%~50%)に限られることになります。目

保険料

所在地(都道府県)と建物の構造により異なります。

財務省によりますと 所在地は、地震の危険度により都道府県別に1等地~4等地までの4つに区分されており(4等地は、地震の危険度が最も高い 東京都・神奈川県・静岡県)、建物の構造は、木造非木造か の2つに区分されています。

左矢印愛媛県は保険金額1,000万円あたり保険期間1年につき 非木造で9,100円 木造で18,800円 です。

 

参考に、財務省の地震保険HPアドレスを添付しますので ご自身がお住まいの地域の 保険料の目安としてご確認ください。

http://www.mof.go.jp/jouhou/seisaku/jisin.htm

 

【追伸…地震保険は、建設した年や建物の耐震等級に応じて割引が適応されます。

① 建物年割引…昭和56年6月1日以降に新築された建物は、10%割引されます。
② 耐震等級割引…住宅が 住宅性能表示制度の耐震等級に応じて、10~30%割引されます。】

 

パンチ!因みに、保険代理店さんでも 「地震保険」についてよく解っていらっしゃらない方もいるくらいです。ドクロ

私は損○○○パンの代理店をしていた端くれ、一般のコンサルタントよりは 保険に関して ずっと造詣が深いと思いますヨ。

以上、分からないことは早めに解決しておきましょう!

 

個別案件についての ご相談、お待ちしております。

愛媛県の人口は5年で約3万7000人減ってます。人口減少・少子高齢化時代のアパマン経営

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随分前になりますが 2010年10月付の国勢調査速報で 愛媛県の人口推移が発表されました。

先ずは PDFデータで 詳細をご覧になって下さい。

http://bit.ly/i6G2vA

※以下は2011年01月28日「毎日新聞社」地方版 の記事の抜粋です。

県は27日、昨年実施された国勢調査(10月1日)の速報値を発表した。

それによると、県内の人口は、前回調査(05年)より3万6858人減って143万957人となったことが明らかになった。

市町別では、増加したのが松山、東温の2市のみで、残り18市町はいずれも減少した。

その一方で、世帯数は前回比7979世帯増の59万782世帯と過去最高。

松山市域への一極集中と、独居世帯の一層の増加が浮き彫りとなる調査結果となった。

【栗田亨】

国勢調査は5年に1度実施。

県の人口は近年のピークだった85年の152万9983人を境に減少傾向が続いており、少子高齢化による自然減が主な原因とみられる。

増加した自治体は前回の4から2に減少。

松山市(2151人増)は「仕事のある県内最大都市の松山に人口が集まるためとみられ、今も転入による社会増は続いている」と説明。

東温市(2人増)は「松山のベッドタウンとして、新たな住宅地の開発など減らない努力をしている」としている。

一方、減少した自治体は16から18に増加。

減少に転じた砥部町(433人減)は「住宅開発が以前より減り、転入する人が減っている」、同じく減少した松前町(209人減)は「明確な理由は分析していないが、少子高齢化の流れの一環では」と話す。

減少数の最大は今治市で7451人減だった。

また、人口減少率が11・88%と県内最大だった久万高原町は「高齢化だけではなく、市町村合併後、仕事がなくなって町外に出る人が増えた。

07年度から空き家バンク制度など町外からの移住を図っているが、実を結んでいない」と説明する。

減少率が前回(3・75%)から7・08%と大きく広がった大洲市は「パナソニック四国エレクトロニクスの工場閉鎖が影響しているとみられる」と分析する。

中村時広知事は危機感を示し、「即効性のある打開策は見いだせないが、働く場所を確保し、少しでも人口減少のスピードをゆるめたい」と話していた。 

さて、文面にもありますように 愛媛県では 

松山圏への一極集中と 独居増が顕著

になっております。 

地元紙「愛媛新聞社」でも こんな記事が・・・。

t02200165_0640048011019960408

この記事を見て、地主様からこんな問い合わせをいただきました。 

「人口減少や 少子化が進むので、やっぱりアパート経営は心配です。」

良い質問ですね。 

ここで 国立社会保障 ・人口問題研究所が発表した


「三つのキーワード」で要点をまとめてみます。

◆人口減少社会…

2005年より日本の人口は 緩やかに減少していますが、それでも世帯数は2015年まで増加が予想されます。2020年以降は日本全国において人口も世帯数も減少する社会になります。尚、1世帯当りの世帯人員は1975年以降、継続して減少しています。

◆世帯人員の減少と 高齢者世帯の増加によるニーズの変化…

人口、世帯数の減少は 賃貸住宅供給の減少につながる問題ですが、1世帯人員の減少や家族構成の変化から 今後の賃貸需要を考える必要があります。世帯主を年齢層別に見ると明らかに70代以上の高齢世帯主が増加し、今後もこの傾向が続くと予想されます。その中でも、夫婦2人のみ、1人暮らし等、少人数構成の世帯が増える傾向にあります。

◆世帯数に占める家族構成…

  現在、夫婦2人、一人暮らし等の少人数世帯が拡大する一方、ファミリー世帯が急激に縮小しています。

一人暮らし世帯が増加するのは、晩婚化による若年層と、高齢化に伴うお年寄りの1人暮らしの増加がその原因で、夫婦のみの世帯が増加するのは、子供が独立した高齢カップルと結婚しても子供のいない夫婦の増加がその原因であると考えられます。

住宅市場において、3人以上の住宅ニーズが減少し、広く、部屋数が多い物件よりも、コンパクトで、設備が充実し、留守が多くなる為、セキュリティが強化された物件のニーズが高まっているのも これらの世帯構成変化の影響であると思われます。

あくまでも私見ですが 上記の事を鑑みまても、少なくともあと10年間は アパート経営にドンドン取り組んでいって 問題ないと思います。 

何故なら 徹底的な調査と市場分析によると 核家族化による 独身者や高齢者の著しい世帯増加は 新たな賃貸市場を作り出すという情報がある からです。 

従って 彼らをターゲットにした 物件を持ち 集客のしくみを考える ことが大切です。 

現代は「格差社会」と言われて久しいですが、 

愛媛県のような田舎でも セレブもいれば、フリーター層など 年収200万円以下の若者も 増え続けています。 

高齢者もそうですが、今後増えていく入居ターゲットにしっかりと合わせた賃貸物件

即ち 「10年後、20年後に差がつく コンセプトを持った賃貸住宅」を所有し 経営していれば、 

日本国が続く限りにおいて 入居者様に困ることはありません。 

例えば、松山市内でボロボロの 再建築不可の戸建てを購入して、シェアハウスとして そこそこの家賃で賃貸して 高利回りで稼いでる凄腕大家さんもいらっしゃいます。 

あまり悲観的にならず、前向きに取り組んでいくことが重要ですね 

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